דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

זה מאד פשוט אנשים שיש להם כסף קונים דירות ביותר כסף, אנשים עם הכנסות ממוצעות קונים בערך דירות ממוצעות, אנשים שיש להם פחות כסף קונים דירות בפחות כסף.
כשמדברים על מחירי הדיור זה הכל בהתאמה, אם לאט לאט מחירי הפריפריות של המדינה יעלו כמו המרכז איפה יקנו מי שאין לו כסף, ואם הם לא יקנו זה אומר שהביקוש יקטן ואז זה אומר שמחירי הדירות ירדו.
בקיצור איך שלא מסובבים את זה, אם בונים דירות ולאט לאט אין מי שיכול לשלם את זה [בין אם זה במרכז ובין אם זה בפריפריה] אז ירידה בביקוש גורמת לירידה גם במחיר.
דוגמה טובה לזה את יכולה לראות במה שקרה וקורה בשנה האחרונה ברמת בית שמש ד'.

יש גם את כסיף ששם יהיה מאד זול
תמיד יש פריפריה יותר זולה

 

[זהורית]

בקיצור איך שלא מסובבים את זה, אם בונים דירות ולאט לאט אין מי שיכול לשלם את זה [בין אם זה במרכז ובין אם זה בפריפריה] אז ירידה בביקוש גורמת לירידה גם במחיר.

"אם בונים דירות"
הבעיה שאין סיכוי בדרך הטבע שיבנו דירות בקצב הרצוי באזורי ביקוש. ובפרט באזורים החרדים.
כל משפחה חרדית הופכת אחרי 30 שנה ל-5 משפחות נוספות, שהיו רוצות לגור ליד ההורים. אין אפשרות טכנית להכפיל עיר חרדית ממוצעת פי חמש... שלא לדבר על משפחות נוספות שמגיעות מבחוץ.
נניח שהעיר תוכפל בגודלה פי 2, ולא יבואו להתגורר בעיר כלל תושבים נוספים מחוץ לעיר, אלא הדירות ייועדו אך ורק לילידי העיר, עדיין יהיה מקום רק לחמישית מאלה שהיו רוצים להתגורר במקום, מה שיוביל לכך שהמחירים יתאימו רק לשני העשירונים העליונים.
מה יעשו כל השאר?
יתמודדו. או שיגורו בעיר הזו בתת תנאים, או שיעברו לחלופות זולות יותר בערים האחרות,
אבל כל עוד לא יהיה בעיר מלאי מספק עבור 50% מאלה שרוצים לגור בעיר, המחיר לדירה בעיר יהיה גבוה ממה שמשפחה ממוצעת יכולה להרשות לעצמה.

דוגמה טובה לזה את יכולה לראות במה שקרה וקורה בשנה האחרונה ברמת בית שמש ד'.

לא רואה את זה קורה.
הפוך, רמה ד' היא הרמה היקרה בבית שמש גם כשתנאי המגורים בה כרגע הם הקשים ביותר!

 

[זהורית]

יש גם את כסיף ששם יהיה מאד זול
תמיד יש פריפריה יותר זולה

זה לא תמיד מעבר לפריפריה
לצערי זה מוביל גם למגורים בתתי תנאים,
קרי "יח"ד".
מתחיל ביח"ד גדולות יחסית, ומדרדר עד יחידות בגודל קופסת גפרורים.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

כמה נקודות על הדיון האחרון אודות ירידת מחירי הדירות:

1. אין לי נתון מדויק, אבל אני די בטוח שקרוב ל-80% מבעלי דירות בישראל, משכנו את הנכס שלהם לבנק תמורת הלוואה [או לרכישת הדירה הזו, או לרכישת נכס אחר, או לכל מטרה אחרת].
2. צניחה דרסטית של מחירי הדירות, תביא אנשים שיאחזו באותו זמן בשלב די מוקדם של תשלומי המשכנתא - המתפרסים לעיתים על פני 30 שנה - וערך הדירה שלהם יהיה פחות מיתרת ההלוואה, להגיד לבנק 'שלום ולא להתראות', לחדול מתשלומי ההלוואה ולתת לבנק לנסות 'להסתדר' עם מכירת הדירה בערך נמוך יותר מהחוב של הלקוח.

לאור זאת, אני די משוכנע שמדינת ישראל ע"י משרד האוצר ובנק ישראל, נוקטים במהלך מחושב מאוד לגבי שחרור קרקעות לבניה וכו', בכדי שמחירי הדירות יעלו כל הזמן במתינות או ישמרו על המקום שלהם, ולא ירדו. ויש למדינה מספיק דרכים לעשות זאת.

התרחיש שהוצג ע"י @מקצועי בלבד הינו תרחיש דמיוני. אם כיום במדינת ישראל צריך כ-150 משכורות בכדי לרכוש דירה, הרי שבמקביל לעליית מחירי הדירות כל מחירי השוק עולים, הן מוצרי המזון ושאר מוצרי הצריכה, ובהתאמה גם שכר המינימום והשכר הממוצע במשק. כך שאולי יצטרכו עוד 10-20 משכורות לרכישת דירה, אבל השכר הממוצע במשק לא יהיה 13,500 ש"ח כאשר דירות יעלו 10,000 ש"ח...

כל עוד המדינה לא תחליט שהיא בונה 200,000 דירות להשכרה, מרבית אזרחיה ימשיכו לרכוש לעצמם דירות, ולחתור לכך בכל הכוח.


אני מסכים עם העמדה שלא בטוח שרכישת דירה היא ההשקעה הנבונה ביותר. אני חולק על העמדה שזו השקעה מטופשת. ומוסיף, שרכישת דירה שווה גם את יישוב הדעת שבקביעות, והעצמאות בדיור כאשר איננו תלויים בחסדי המשכיר שיכול כל רגע להודיע על סיום השכרת הדירה.

 

[זהורית]

אני מסכים עם העמדה שלא בטוח שרכישת דירה היא ההשקעה הנבונה ביותר. אני חולק על העמדה שזו השקעה מטופשת. ומוסיף, שרכישת דירה שווה גם את יישוב הדעת שבקביעות, והעצמאות בדיור כאשר איננו תלויים בחסדי המשכיר שיכול כל רגע להודיע על סיום השכרת הדירה.

האשכול לא דן אם דירה היא השקעה טובה או לא,
ולזה כמובן יש הרבה פנים,
ותלוי בעוד הרבה פרמטרים
ויתכן בהחלט שהשקעה בשוק ההון היא עדיפה ע"פ השקעה בדירה.

השאלה היתה מחירי הדירות לאן,
וכאן אפשר לאמר בוודאות של 99.9% שמחירי הדירות בישראל לכיוון מעלה.

ולכן מי שמחפש דירה בגלל סיבות אחרות, כמו אילו שמנית, יישוב הדעת וכדומה,
לא כדאי שיחיה באשליות של ניפוץ בועת הדיור.

 

[למעשה]

זה המס הכי אהוב על השמאלנים,
גם דופק חזק את החרדים בדגש על משפחות גדולות, וגם הערבים פטורים לגמרי..

 

[מקצועי בלבד]

התרחיש שהוצג ע"י @מקצועי בלבד הינו תרחיש דמיוני. אם כיום במדינת ישראל צריך כ-150 משכורות בכדי לרכוש דירה, הרי שבמקביל לעליית מחירי הדירות כל מחירי השוק עולים, הן מוצרי המזון ושאר מוצרי הצריכה, ובהתאמה גם שכר המינימום והשכר הממוצע במשק. כך שאולי יצטרכו עוד 10-20 משכורות לרכישת דירה, אבל השכר הממוצע במשק לא יהיה 13,500 ש"ח כאשר דירות יעלו 10,000 ש"ח...

התרחיש הזה הוא באמת דמיוני.
והוא רק נועד להסביר שתמיד יש גבול למה שאנשים יסכימו/יוכלו לשלם על קניית דירה.

רק רוצה להדגיש שאין לי מידע אם יהיו ירידות במחירי הדירות? ואם כן באיזה שיעור? ומתי?
רק אומרת שיש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות.
פשוט יש הרבה מאד נתונים שתומכים בכך.
כמובן שיש גם נתונים שתומכים בהמשך עליות המחירים.

 

[חינמי]

רק אומרת שיש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות.
פשוט יש הרבה מאד נתונים שתומכים בכך.

כמשקיעת מדדים הייתי מצפה ממך לגלות ענווה (וחכמה) ולא לנסות לחזות את השוק ("יש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות"). גם לא שוק הדיור.
אין דרך לחזות את השוק. אין ולא תהיה.

השאלה היתה מחירי הדירות לאן,
וכאן אפשר לאמר בוודאות של 99.9% שמחירי הדירות בישראל לכיוון מעלה.

ולכן מי שמחפש דירה בגלל סיבות אחרות, כמו אילו שמנית, יישוב הדעת וכדומה,
לא כדאי שיחיה באשליות של ניפוץ בועת הדיור.

לא חכם לקבל החלטות על סמך אשליות, וזה נכון לשני הצדדים.
לקבוע בוודאות של 99.9% שמחירי הדירות יעלו בטווח הנראה לעין - זו אשליה.
לקבוע ברמת וודאות כלשהי שמחירי הדירות ירדו בטווח הנראה לעין - זו אשליה.

 

[למדן וידען]

לא משנה איזה נתונים יוצגו ויובאו לכאן הדעה של כל אחד נשארת עקבית ו'מבוססת'..

אז, לא הייתי קורא לזה אשליה,
כנראה נכון יותר לקרוא לזה רצון.

 

[מקצועי בלבד]

כמשקיעת מדדים הייתי מצפה ממך לגלות ענווה (וחכמה) ולא לנסות לחזות את השוק ("יש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות"). גם לא שוק הדיור.
אין דרך לחזות את השוק. אין ולא תהיה.

כנראה פספסת כמה שורות.

רק רוצה להדגיש שאין לי מידע אם יהיו ירידות במחירי הדירות? ואם כן באיזה שיעור? ומתי?
רק אומרת שיש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות.
פשוט יש הרבה מאד נתונים שתומכים בכך.
כמובן שיש גם נתונים שתומכים בהמשך עליות המחירים.

ולחזות את העתיד זה משהו אחר לגמרי!!
זה לומר שאני יודעת שכך וכך יקרה בזמן כזה וכזה.
להגיד את מה שאמרתי לעניין מחירי הדירות, אפשר גם להגיד גם על שוק ההון, וזה ממש לא נקרא לחזות את העתיד.

 

[חינמי]

בעיניי, לקבוע רמת סבירות ("מצב רציני") להתממשות תרחיש מסוים ("ירידות במחירי הדירות") בפרק זמן נתון ("בשנים הקרובות") נחשב לניסיון חיזוי.
אולי פחות יומרני מחיזוי ש"מחירי הדירות יעלו בוודאות של 99.9%", אבל בכל זאת חיזוי.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

רק אומרת שיש מצב רציני שזה יקרה בשנים הקרובות.
פשוט יש הרבה מאד נתונים שתומכים בכך.
כמובן שיש גם נתונים שתומכים בהמשך עליות המחירים.

עכשיו בואו כולנו ונחשוב ביחד. יש נתונים שתומכים בירידת מחירי הדיור בשנים הקרובות. יש נתונים שתומכים בהמשך עלייתם.

לפני עשור, המצב היה דומה. היו נתונים שתמכו בשני הכיוונים, הן בירידת המחירים והן בעלייתם. כך גם לפני עשרים שנה. מה קרה בפועל? אז מה לכאורה יקרה בפועל בעשור הקרוב?...

 

[מקצועי בלבד]

לפני עשור, המצב היה דומה. היו נתונים שתמכו בשני הכיוונים, הן בירידת המחירים והן בעלייתם. כך גם לפני עשרים שנה. מה קרה בפועל? אז מה לכאורה יקרה בפועל בעשור הקרוב?...

א. זה אחד מהנתונים שתומכים בהמשך עליית המחירים.
ב. ב13 שנים האחרונות, אמנם הייתה עלייה רצינית מאד במחירי הדירות, אבל כפי שאפשר לראות בנתונים שהובאו פה באשכול, אז בעשור לפני כן, דווקא היו ירידות מחירים.

 

[חינמי]

כך גם לפני עשרים שנה.

לפני 20 שנה המחירים ירדו.

 

[למעשה]

א''א להסיק מהעבר ומשווקים חופשיים, כי השוק אינו חופשי כלל, בשונה ממניות וכו',
מחיר הקרקע מנופח ותפוס ע''י קרטל.

כמה כסף הייתם מהמרים
על מחסור בעובדי הוראה בסומלית שנוצר ע''י ממשלת סומליה ?

יש שיאמרו, אין אפשרות לייבא, הרשיונות ע''י פקידים שנהנים מהמחסור
לדוג' קרובי משפחתם מועסקים בהוראה, יאללה להשקיע בכל מה שקשור לתחום המדהים הזה,
ויש שיגידו , עד שאני לא ממש יודע לאן זה לוקח , לא נוגע.

מה דעתכם על המשל / השאלה ?

 

[רפ]

ב. ב13 שנים האחרונות, אמנם הייתה עלייה רצינית מאד במחירי הדירות, אבל כפי שאפשר לראות בנתונים שהובאו פה באשכול, אז בעשור לפני כן, דווקא היו ירידות מחירים.

ומה גרם באותו עשור לירידות המחירים?
זה יכול לעזור לנו להבין עד כמה התרחיש של ירידת מחירים הוא סביר.

 

[מקצועי בלבד]

ומה גרם באותו עשור לירידות המחירים?
זה יכול לעזור לנו להבין עד כמה התרחיש של ירידת מחירים הוא סביר.

יש פה כתבות מפורטות מאד בתחילת האשכול, מומלץ מאד לקרוא. [בכל אופן מדובר בעניין שווה לכם הרבה מאד כסף]

 

[רפ]

יש פה כתבות מפורטות מאד בתחילת האשכול, מומלץ מאד לקרוא. [בכל אופן מדובר בעניין שווה לכם הרבה מאד כסף]

קניתי דירה לפני שנה ואני שמחה שלא המתנתי על הגדר כפי שאת ממליצה ברמיזה פה ושם.
המחירים מאז בוודאות לא ירדו ואולי עלו מעט.
אם הייתי מחכה הייתי משלמת במשך שנה שכירות בשביל לקנות בסופה דירה באותו מחיר שיכולתי למצוא אז, או במחיר גבוה מעט יותר.

 

[חינמי]

א''א להסיק מהעבר ומשווקים חופשיים, כי השוק אינו חופשי כלל, בשונה ממניות וכו',
מחיר הקרקע מנופח ותפוס ע''י קרטל.

לדעתי זה לא משפר את יכולת החיזוי, אלא להיפך.
במניות לפחות אתה יכול לשער שהשוק מתנהג בצורה אקראית (סוג של) ולהתנהל בהתאם.
כשהשוק לא חופשי ונשלט ע"י קרטל (המדינה), צריך להכניס למשוואה (בנוסף לכוחות השוק הרגילים) גם קפריזות של פוליטיקאים טיפשים ו/או פופוליסטים בשלטון לא ממש יציב, כך שהעסק רק מסתבך.

 

[זהורית]

כדאי מאוד להבין מה גרם למשבר הנדל"ן בארה"ב
ואז להסיק מזה האם זה יכול לקרות גם בארץ.

בארה"ב יש אפשרות (כמו בהרבה מדינות בעולם) להוציא 100% משכנתא על הדירה,
כמו"כ יש את האפשרות של "גרייז" שמאפשר תשלום מופחת בשנתיים הראשונות,
אלא בשונה מכאן בארץ שכאן ה'גרייז' הוא רק תשלום ריביות ללא קרן כלל, בארה"ב הגרייז עובד בצורה כזו שבשנתיים הראשונות הריביות מופחתות (כלומר משלמים כבר חלק מהקרן בשנתיים הראשונות) ואח"כ הריביות עולות בצורה משמעותית ביותר.
כל זה עבד מצוין כל עוד היתה מדיניות נוקשה בהקשר ללקיחת משכנתא, וליכולת להחזיר.

בשנת 2003 בערך, החל קלינטון להנהיג מדיניות של "דיור לכל" והנחה את הבנקים לתת משכנתאות לכל אחד, בלי קשר לרמת ההכנסות, כשהבנקים הממשלתיים נותנים את הערבות לכך.

נוצר מצב הזוי, בו בבת אחת מאות אלפי איש יכלו לקנות דירה, בלי הון עצמי, ולשלם בשנתיים הראשונות פחות ממחיר השכירות!
מה יעשו אח"כ? היו שחשבו שימכרו את הדירה ויקנו דירה חדשה באותו הדרך...
בכל מקרה לא היה להם מה להפסיד כי הם לא היו צריכים להוריד הון עצמי כלל!
לשוק הזה נכנסו גם משקיעים,
ונוצר ביקוש אדיר בבת אחת, מול היצע מועט = עליית מחירים מטורפת.

אחרי שנתיים שלוש- נוצר מצב הפוך. כל הרוכשים משנתיים קודם, הפכו עתה למוכרים. הם לא יכלו לעמוד בריביות הגבוהות. וכעת הפוך, מחירי השכירות היו זולים מהמשכנתא, ולא היה להם שום דבר להפסיד ממכירת הדירות!
הבנקים שהבינו את הבעייתיות שבמדיניות, הקשיחו את מתן המשכנתאות בהתאם למבחן הכנסות
נוצר מעגל שבו הרוכשים לא יכולים לשלם את המשכנתא, אין להם למי למכור, וגם לבנקים לא היה למי למכור.
וכך נוצר פתאום היצע אדיר של דירות בלי ביקוש = ירידת מחירים מטורפת.

(חשוב לציין שמאז שוק הנדל"ן האמריקאי תיקן את עצמו, והיום הנדל"ן יקר יותר ממה שהיה לפני המשבר)

אגב נקודה מענינת בקשר למשבר הנדלני בארה"ב,
מי שיצא ניזוק מהמשבר לא היו רוכשי הדירות! הם כאמור לא הורידו בכלל הון עצמי...
הם לא הפסידו כלום מלבד ירידת דירוג האשראי שלהם (שהיה נמוך מלכתחילה)
מי שהפסידו היו דווקא הבנקים, וכל המשקיעים באג"חים ובמניות ובביטוחים וכדומה...

לפני שנתחיל להשוות למצב כאן בארץ,
חשוב להבהיר שהמשבר כמעט שלא נגע בשכונות החרדיות.
ומדוע?
כי בשכונות החרדיות לא היה היצע בתחילת התהליך. הציבור החרדי, בדומה לציבור החרדי כאן בארץ, מתרבה בקצב אדיר,
ומשכך טכנית, אין מספיק מלאי דירות לרכישה,
ולכן למרות שנוצרה הזדמנות לקנות דירה בלי הון עצמי, לא היו הרבה דירות למכירה באזור.
כך שכל המשבר פשוט לא התגלגל באזור.

עכשיו בא נשווה למדיניות בארץ.

כאן אין אפשרות לקניית דירה בלי הון עצמי. באופן רשמי יש אפשרות של 70-75%, וגם מי שמצליח להשיג 80%, עדיין משלם את ה5% הנותרים על כל הנלווה לדירה (תיווך, עו"ד, יעוץ משכנתא, מסים). מה שאומר שאנשים חושבים יותר לפני שהם קופצים לרכישת דירה, ובוודאי שלא ימהרו למכור אותה במחיר הפסד, גם אם המחירים ירדו באפן כללי, הם יחשבו פעמיים לפני המכירה, וינסו לחכות שהשוק יחזור לעצמו, והם לא יפסידו את ההשקעה שלהם.

כמו"כ בשנים האחרונות לא היה תרחיש של ביקוש אדיר פתאומי, מה שאומר שהסיכוי שכל הרוכשים יחליטו בבת אחת למכור הוא סיכוי קלוש.

המקום היחיד שבו כרגע יכול להיווצר מצב כזה, הוא בפרויקטים של מחיר למשתכן, ששם אנשים לא היו צריכים להוריד הרבה הון עצמי.
אבל גם שם יש 2 הבדלים מרכזיים לעומת מה שקרה בארה"ב.
1. הזוכים במחיר למשתכן קיבלו בד"כ ריביות מעולות, ועוד שילמו הרבה פחות על מחיר לדירה, מה שאומר שלרוב המשכנתא זולה מהשכירות! ולכן הסיכוי שרוכש יצטרך למכור את הדירה בגלל אי יכולת לעמוד בתנאי המשכנתא קלוש.
2. הפרויקטים נבנו בצורה מצומצמת כשחלק מהדירות נמכרות בשוק החופשי במחיר ריאלי, כשהרוכשים כן היו צריכים להוריד 25% הון עצמי.

גם אם נניח שלמרות 2 ההבדלים המשמעותיים הללו, עדיין יתרחש ניפוץ בועה,
זה יכול להתרחש בחריש לדוגמא,
אבל הסיכוי שהוא ישפיע על מודיעין עילית קלוש ממש,
בדיוק כמו שהמשבר בארה"ב לא השפיע כמעט על השכונות החרדיות.