עוסק פטור ורכישת דירה להשקעה

[szn]

יש לי עוסק פטור כבר כמה שנים, כעת אני חושבת על רכישת דירה להשקעה עם משכנתא כמעט במאה אחוז על הנכס, לצורך חתונות הילדים
(בצורה שהשכירות תכסה את רוב המשכנתא)

אני קצת חוששת, שבגלל שאני עוסק פטור רשות המיסים ישאלו אותי מנין יש לי כסף לקנות דירה נוספת (בעוד שבאמת אין לי כסף מיותר, והכל רק ממשכנתא ואני בונה על השכירות לכיסוי רוב המשכנתא) ואין לי כוח לחפירות וחקירות, אפי' שאני מדווחת על הכל אבל לדוגמה אני מלווה למשפחה וחברים כספים, והם מחזירים לי לחשבון בנק כך שיכולים לטעון שזה הכנסות שלא מדווחות, וכן כל מיני דברים כאלה.

השאלה האם ברשות המיסים כל אדם שקונה דירה להשקעה, האם בודקים מנין יש לו כסף לקנית דירה להשקעה?

האם יש לי ממה לחשוש שיחפרו לי בעו"ש ויחקרו כל שקל? או שהם מבינים שדירה להשקעה זה לא באמת משהו שרק אנשים אמידים קונים?
(תעשו סקר במיר ותראו לכמה אברכים יש דירות להשקעה...)

 

[nikipedia]

אם רשות המסים רואים שלקחת מימון מלא
וההכנסות משכירות מכסות את רוב המשכנתא, אז הכל בסדר.

הגשת פעם הצהרת הון?

 

[szn]

אם רשות המסים רואים שלקחת מימון מלא
וההכנסות משכירות מכסות את רוב המשכנתא, אז הכל בסדר.

הגשת פעם הצהרת הון?

כן

 

[szn]

אם רשות המסים רואים שלקחת מימון מלא
וההכנסות משכירות מכסות את רוב המשכנתא, אז הכל בסדר.

הגשת פעם הצהרת הון?

למה זה משנה בדיוק ההצהרת הון?

האם מה שכתבת זה מידיעה או רק השערה?

 

[nikipedia]

למה זה משנה בדיוק ההצהרת הון?

האם מה שכתבת זה מידיעה או רק השערה?

מידיעה, לא מנסיון אישי.
בסוג החקירות האלו, רשויות המס הרבה פחות מרובעים ומקובעים, יותר 'פתוחים' כביכול
כך לדוגמא יש טבלאות הכנסה שונות לחרדים, שהם מסכימים להבין שההוצאה החודשית לנפש אצל חרדים נמוכה יותר.

ובסופו של יום אם אכן לא מדובר בכסף שחור, אז בהחלט אפשר להוכיח את זה.

וההצהרת הון משנה, כיוון שהצהרת הון זו הדרך שלהם למדוד את הגידול בהון, כל מה שהיה לפני ההצהרה הראשונה, כביכול לא נבדק, (אא"כ הוא נורא נורא חריג), והם עלולים לדרוש ממך עוד הצהרת הון ולעשות השוואה.

אם יופיע שם שיש לך נכס נוסף בשווי 700,000 ש"ח, ומנגד גידול בהתחייבויות בשיעור דומה, בפרט שרובן מבנקים או גופים מוסדיים אחרים, אז אפשר בקלות לקבל את זה, בלי 'לתלות' בכסף שחור.

מה שכן, צריך לשים לב שההכנסות מהשכירות פטורות ממס, כלומר הדירה מושכרת רק לצורכי מגורים (או בכל אופן, רובה לצורכי מגורים), ושסך כל ההכנסות לא עוברות את התקרה הפטורה ממס.

 

[הון ובית]

רכישת דירה להשקעה עם משכנתא כמעט במאה אחוז על הנכס,

קחי בחשבון - שאין כזה דבר משכנתא 100% בשם מקום.
אפי' אם תלכי על משכנתא חוץ בנקאית (שהיא מאד יקרה - לעיתים 5% וצפונה..) שאינה כפופה לנהלי בנק ישראל, עדיין מגיעים רק סביבות 80% מימון.
מה שהתכוונת כנראה היה לקחת גם על הבית הקיים, ואז הרגולציה כזו:
על הנכס הקיים - 50% מהמחיר הזול מבין 2 הדירות. היינו, אם הדירה להשקעה שווה נניח 700,000 ש''ח, תוכלו לקבל על הנכס הקיים עד 350,000 ש''ח, אפי' אם הוא שווה הרבה יותר (וכמובן, רק במידה ויש לכם שם עד לגובה 50% פנוי ממישכון לסכום הזה).
על הנכס החדש - עד 50% מערכו של החדש.
הריביות כמובן יתומחרו בהתאם - של מטרה כללית ולא דיור.
אא'כ, תדווחו שזאת דירה חליפית, ואתם הולכים למכור את הראשונה תוך שנה וחצי, שאז תוכלו לקבל 70% מימון מגובה החדשה. במקרה שלא תמכרו את הישנה, תחוייבו במס רכישה של השקעה + ריבית והצמדה של השנה וחצי האחרונות (הבנק כמובן לא יבטל את המשכנתה..).

 

[szn]

קחי בחשבון - שאין כזה דבר משכנתא 100% בשם מקום.
אפי' אם תלכי על משכנתא חוץ בנקאית (שהיא מאד יקרה - לעיתים 5% וצפונה..) שאינה כפופה לנהלי בנק ישראל, עדיין מגיעים רק סביבות 80% מימון.
מה שהתכוונת כנראה היה לקחת גם על הבית הקיים, ואז הרגולציה כזו:
על הנכס הקיים - 50% מהמחיר הזול מבין 2 הדירות. היינו, אם הדירה להשקעה שווה נניח 700,000 ש''ח, תוכלו לקבל על הנכס הקיים עד 350,000 ש''ח, אפי' אם הוא שווה הרבה יותר (וכמובן, רק במידה ויש לכם שם עד לגובה 50% פנוי ממישכון לסכום הזה).
על הנכס החדש - עד 50% מערכו של החדש.

כמובן שלזה התכוונתי

הריביות כמובן יתומחרו בהתאם - של מטרה כללית ולא דיור.

האם יש הבדל בריביות של הלואה לכל מטרה אם אני קונה בזה דירה או סתם הלואה לכל מטרה לא לדיור?

כמה ממוצע הרביות של הלואה כזו?

הבנתי שבגלל הקורונה יש אפשרות לקחת הלואה לכל מטרה בריבית נמוכה, האם כל אחד יכול לקחת את זה?

אא'כ, תדווחו שזאת דירה חליפית, ואתם הולכים למכור את הראשונה תוך שנה וחצי, שאז תוכלו לקבל 70% מימון מגובה החדשה. במקרה שלא תמכרו את הישנה, תחוייבו במס רכישה של השקעה + ריבית והצמדה של השנה וחצי האחרונות (הבנק כמובן לא יבטל את המשכנתה..).

האם לבנקים לא אכפת שעושים את זה, ואז מותר לעשות את זה או שזה בעיה מבחינת הבנקים ואסור?

כמה ריבית והצמדה למס הכנסה?

שמעתי שיש כאלו שמשלמים את המס רכישה מראש כדי לחסוך את ריבית והצמדה, ואז במידה ובסוף מוכרים מקבלים ממס הכנסה את הכסף חזרה + ריבית והצמדה, האם זה נכון?

 

[הון ובית]

האם יש הבדל בריביות של הלואה לכל מטרה אם אני קונה בזה דירה או סתם הלואה לכל מטרה לא לדיור?

דירה להשקעה - זה כל מטרה. דיור, זה דירה שרוצים לגור בה.

כמה ממוצע הרביות של הלואה כזו?

תלוי, בהרבה משתנים וגורמים. קשה לי 'לזרוק' ממוצע. באופן כללי אפשר לומר אולי, ש-2% יותר מדיור.

הבנתי שבגלל הקורונה יש אפשרות לקחת הלואה לכל מטרה בריבית נמוכה, האם כל אחד יכול לקחת את זה?

לא מכיר.
מה שאני מכיר, זה אופציה לאיחוד הלוואות לתוך המשכנתה, שעד היום היה מותר (מבחינת חוקי בנק ישראל) - עד 50% מערך הנכס הממומן (אחוז מימון), ניתן היום עד סוף ספטמבר (כמדומני) 70% אחוז מימון. אבל זה לא קשור לגובה הריבית כלל. בנוסף, היה ניסיון של בנק ישראל להוריד את המגבלה של ה2/3 פריים כדי שהריביות ירדו, תוכלי לקרוא מה שכתבתי ע"ז בפוסטים האלה :
כתבה מס' 3 - הסרת מגבלת הפריים. מה קורה כשהבנקים נלחצים..
כתבה מספר 4 - 2/3 פריים, יותר מחודש אחרי הסרת המגבלה ו..
כתבה 5 - מחזורי משכנתאות - למה דווקא עכשיו, ולמה (כמעט) לכולם כדאי?
כתבה 6 - המשך מיחזורי משכנתאות, למה דווקא עכשיו כולם רצים למחזר?

האם לבנקים לא אכפת שעושים את זה, ואז מותר לעשות את זה או שזה בעיה מבחינת הבנקים ואסור?

בגדול, הבנקים הם לא מס הכנסה, והנושא של דירה חליפית/להשקעה זה ענין של מס, ורגולציה של בנק ישראל על אחוז המימון. אבל הבנקים ישאלו אתכם בכ"א, כדי לדעת כמה אחוז מימון מותר להם לתת לכם. תענו - מה שתענו.

כמה ריבית והצמדה למס הכנסה?

כמדומני 4% שנתי, על ההפרש בסכום של המס.

שמעתי שיש כאלו שמשלמים את המס רכישה מראש כדי לחסוך את ריבית והצמדה, ואז במידה ובסוף מוכרים מקבלים ממס הכנסה את הכסף חזרה + ריבית והצמדה, האם זה נכון?

שמעתי על זה משהו, לא יודע בדיוק.
--
גילוי נאות, אני יועץ משכנתאות keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל

 

[szn]

בגדול, הבנקים הם לא מס הכנסה, והנושא של דירה חליפית/להשקעה זה ענין של מס, ורגולציה של בנק ישראל על אחוז המימון. אבל הבנקים ישאלו אתכם בכ"א, כדי לדעת כמה אחוז מימון מותר להם לתת לכם. תענו - מה שתענו.

השאלה האם הם רוצים לתת מימון 70 אחוז גם על דירות להשקעה ורק בנק ישראל מגביל אותם
ואז הבנק מעדיף להעלים עין, ואפי' שהוא יודע שההצהרה שתמכור את הדירה לא כ"כ נכונה,
עדיף לו להרוויח יותר ולהעלים עין?

 

[הון ובית]

הבנקים לא ביון של בנק ישראל - אבל מצד שני הם מחוייבים לרגולציות.
כאשר מצהירים שזו דירה חליפית אחוזי המימון 70%, ולהשקעה 50%.

 

[אבא עשיר]

(תעשו סקר במיר ותראו לכמה אברכים יש דירות להשקעה...)

רק שרשות המיסים לא תחקור מהיכן הכסף שלהם....