דרוש מידע מה יותר נכון להשקעה - דירה בפריפרייה או יחידת דיור במרכז???

[999]

אדם שיש לו כסף להשקיע, ויש לפניו שתי אפשרויות: או לבנות יחידת דיור גדולה במרכז הארץ כמו ירושלים בני ברק וכד' (לאחר תשלום לשאר הדיירים והסכמתם המלאה), או לקנות דירה יותר גדולה בפריפרייה.
מה יותר נכון? ומה המעלה והחסרון של כל אחת מאפשרויות?

 

[מצליחנות]

תלוי מה נקרא מרכז הארץ
בבני ברק העלות תהיה יקרה יותר ובהתאם השכירות וגם הביקוש
בירושלים קשה מאוד לבנות יח"ד (התירים וכו')
אלעד ומו"ע - עולה בערך 700 - מליון גג ולבנות יח"ד והרווח הוא בערך 2500-3000 (יח"ד גדולה)
אז להשקיע בנתיבות אופקים וכד' שווה פחות מאלעד וק"ס אבל לא מבני ברק

 

[M.D.R]

למה יש לו רק שתי אפשרויות?
צריך לשים לב בכל מקום שהוא
לכמה ביקוש יש, ולמה הביקוש,
האם לדירה משופצת או לא.
אולי בבניין יש אנשים שגורמים
לזה שלא יהיה ביקוש.
וגם מי אחראי לטפל בדירה, אם
אתה אז האם יש לך אפשרות לנסוע,
ואם לא כמה עולה לשכור מישהו כזה
במקום המדובר.
יש לבדוק את תקינות הדירה, האם צריך
הדברות וכד'
יש לבדוק אם באותו מקום יש ועדות קבלה
והאם אתה צריך לשלם למתווך.
וגם אם איזה סגנון של אנשים אתה רוצה
להתעסק.
לא נכנסתי לקטע הכספי כי את זה אפשר לעשות
במחשבון, את העלויות מול השכירות של אותו מקום
ולחשבן תשואה. תוך כמה שנים אתה מחזיר את ההשקעה.

 

[999]

למה יש לו רק שתי אפשרויות?
צריך לשים לב בכל מקום שהוא
לכמה ביקוש יש, ולמה הביקוש,
האם לדירה משופצת או לא.
אולי בבניין יש אנשים שגורמים
לזה שלא יהיה ביקוש.
וגם מי אחראי לטפל בדירה, אם
אתה אז האם יש לך אפשרות לנסוע,
ואם לא כמה עולה לשכור מישהו כזה
במקום המדובר.
יש לבדוק את תקינות הדירה, האם צריך
הדברות וכד'
יש לבדוק אם באותו מקום יש ועדות קבלה
והאם אתה צריך לשלם למתווך.
וגם אם איזה סגנון של אנשים אתה רוצה
להתעסק.
לא נכנסתי לקטע הכספי כי את זה אפשר לעשות
במחשבון, את העלויות מול השכירות של אותו מקום
ולחשבן תשואה. תוך כמה שנים אתה מחזיר את ההשקעה.

השאלה באופן שאין בעיה להשכיר בשני המקומות, מה יותר נכון
האם דירה חוקית בפריפרייה עם תשואה חודשית פחות גובהה - אבל מחיר הדירה יכול לעלות במשך הזמן וגם קל למכור בצורה חוקית
או דירה לא חוקית במרכז עם תשואה חודשית גבוהה יותר - אבל מחיר הדירה פחות עולה וגם יותר קשה למכור בצורה חוקית

 

[אבן שלמה]

ההבדל המשמעותי הוא העתיד - יחידה קשה למכור בנפרד, דירה תמיד אפשר למכור חופשי.

 

[לא מוגדרת]

השאלה באופן שאין בעיה להשכיר בשני המקומות, מה יותר נכון
האם דירה חוקית בפריפרייה עם תשואה חודשית פחות גובהה - אבל מחיר הדירה יכול לעלות במשך הזמן וגם קל למכור בצורה חוקית
או דירה לא חוקית במרכז עם תשואה חודשית גבוהה יותר - אבל מחיר הדירה פחות עולה וגם יותר קשה למכור בצורה חוקית

בפריפריה רק אם יש לך מישהו שיעשה את העבודה וגר קרוב למקום אם לא זה יכול להיות קשה נזילות תיקונים שיפוצים מרחוק

 

[ChaiMordechaiBrecher]

יחידה - קרובה לבית, יותר קלה להתעסקויות למיניהם, בד"כ לא צריך מנהל נכסים, תשואה גבוהה יותר לרוב
חסרונות - על חשבון איכות חיים (רעש, דירה קטנה יותר) מסתכסכים עם השכנים, א"א למכור, לא חוקי ולכן מסוכן יותר, אין עליית ערך או אפשרות לממש רווח, רק הכנסה חודשית (מי שקונה דירה מחולקת יש בנקים שלא יתנו לזה משכנתא)
דירה להשקעה - "נכס" לכל דבר ועניין, יש עלית ערך על הנכס, אפשר לקבל מינוף ע"י משכנתא
חסרונות - רחוקה יותר, תשואה נמוכה יותר

 

[999]

יחידה - קרובה לבית, יותר קלה להתעסקויות למיניהם, בד"כ לא צריך מנהל נכסים, תשואה גבוהה יותר לרוב
חסרונות - על חשבון איכות חיים (רעש, דירה קטנה יותר) מסתכסכים עם השכנים, א"א למכור, לא חוקי ולכן מסוכן יותר, אין עליית ערך או אפשרות לממש רווח, רק הכנסה חודשית (מי שקונה דירה מחולקת יש בנקים שלא יתנו לזה משכנתא)
דירה להשקעה - "נכס" לכל דבר ועניין, יש עלית ערך על הנכס, אפשר לקבל מינוף ע"י משכנתא
חסרונות - רחוקה יותר, תשואה נמוכה יותר

תודה על הפירוט.
זאת בדיוק השאלה, מה קובע אם העיסקה טובה יותר, האם התשואה החודשית או עליית שווי הנכס העתידי והאפשרות למכור?

 

[999]

ההבדל המשמעותי הוא העתיד - יחידה קשה למכור בנפרד, דירה תמיד אפשר למכור חופשי.

מצד שני דירה חייבת להיות רשומה על שמך או מישהו אחר, ואם אין על מי לרשום צריך לשלם מס רכישה

 

[לא מוגדרת]

תודה על הפירוט.
זאת בדיוק השאלה, מה קובע אם העיסקה טובה יותר, האם התשואה החודשית או עליית שווי הנכס העתידי והאפשרות למכור?

בשנייהם אין ודאות מי אמר שימצא שוכר בתשואה חודשית קבועה ותמיד מי אמר שהמחירים יעלו

 

[לא מוגדרת]

אם יש קרוב שישלמו לו על הטיפול בנכס כדאי בפריפריה כי תמיד אפשר למכור כחוק או שילד יגור שם

 

[חיה בד]

ליחידה אין עליית ערך
ולדירה במקום מתפתח בד"כ יש עליית ערך
בהצלחה!

 

[ChaiMordechaiBrecher]

תודה על הפירוט.
זאת בדיוק השאלה, מה קובע אם העיסקה טובה יותר, האם התשואה החודשית או עליית שווי הנכס העתידי והאפשרות למכור?

עיין בספר "אבא עשיר אבא עני" על מהו נכס ומהו נטל. מהו נכס טוב ומהו נכס לא טוב.
השאלה מה אתה רוצה לעשות עם זה.
לבנות יחידה דומה ללמוד מקצוע, משהו שאפשר לקבל עליו משכורת חודשית אך לא למכור אותו.
עבור מה ההשקעה? לחתן ילד? להגדיל הכנסות (בעתיד, אחרי ששולם)? פנסיה? עצמאות כלכלית?
כל אחד מהיעדים הנ"ל אמור להיות שונה.

 

[112123]

היה לי את אותה התלבטות
ומשתי סיבות החלטתי על דירה נוספת (מלבד הטענות הנכונות שהוזכרו לעייל)
א. אי אפשר לדעת מתי יחליטו "לטפל ביחידות הלא חוקיות" כדוגמת ליברמן ושות'
ב. בפריפריה אפשר למצוא בזול דירה עם אופציה של פינוי בינוי וכד'
אבל חשוב מאוד לשים לב לשיקולים שהוזכרו

מצד שני דירה חייבת להיות רשומה על שמך או מישהו אחר, ואם אין על מי לרשום צריך לשלם מס רכישה

לפעמים זה משתלם

בפריפריה רק אם יש לך מישהו שיעשה את העבודה וגר קרוב למקום אם לא זה יכול להיות קשה נזילות תיקונים שיפוצים מרחוק

אולי בבניין יש אנשים שגורמים
לזה שלא יהיה ביקוש.
וגם מי אחראי לטפל בדירה, אם
אתה אז האם יש לך אפשרות לנסוע,
ואם לא כמה עולה לשכור מישהו כזה
במקום המדובר.
יש לבדוק את תקינות הדירה, האם צריך
הדברות וכד'
יש לבדוק אם באותו מקום יש ועדות קבלה
והאם אתה צריך לשלם למתווך.
וגם אם איזה סגנון של אנשים אתה רוצה
להתעסק.

תעשה עבודת שטח לראות אם זה מתאים לך, אם יש ביקוש של שכירות, איזה אוכלוסייה שוכרת שם (אם זה מקומות זולים מדי בד"כ זה אנשים שגם את הסכום הזה אין להם ולך תריב...)
וכן לבדוק אם תוכל/יוכלו ילדך לגור שם במקרה שאין שוכרים.

 

[ChaiMordechaiBrecher]

לא נכון להשוות בין יחידת דיור טובה ומניבה להשקעה לא טובה בפריפריה.
כלומר, יחידה יכולה להיות גרועה, וקטנה ורעשנית ובלי חלון (או חלון לפיח של החניון ששם הוא נבנה)
יחידה יכולה להיות גדולה, ויפיפיה ומוצלחת וזוגות ירצו להשאר בה כמה שיותר.
גם דירה להשקעה, יש עבודת שטח שצריך לעשות.
והכל בס"ד כמובן.
אבל גם לכאן וגם לכאן יש סיכונים.
בדירה בפריפריה יכולים להיות שכנים גרועים (שיגרמו לשוכרים מסוימים לעזוב - הפסד של חודשי שכירות)
ביחידה להשכרה יכולים להיות שכנים גרועים (שילשינו לעיריה.. ואז צו הריסה - הפסד של כל ההשקעה)

 

[M.D.R]

אם אתה רוצה רווחים לטווח ארוך אתה יכול להשקיע
בהשקעות יותר רווחיות,
לדוגמא קרקעות שאין צורך בניהול והוצאות.

 

[112123]

לדוגמא קרקעות שאין צורך בניהול והוצאות.

צריך להזהר בתחום הקרקעות
יש הרבה רמאויות, מוכרים קרקעות שכביכול מחר בונים שם מגדלים ולוקחים מחיר מופקע ובתכלס הם מוכרים פיסת קרקע שלא שווה הרבה וגם לא תהיה שווה
אבל בהחלט יש עסקאות שוות...

 

[M.D.R]

לא צריך דווקא קרקעות שלא עומדים לבניה,
אפשר גם שעומדים לבניה.
ולא צריך ע"י חברות אפשר דרך פרסומות
של אנשים פרטיים.

 

[תמי אחת]

לא יודעת למה לא הועלתה האופציה של דירות קטנות על שמכם.
יש אפשרות לקנות דירות קטנות (35 מ"ר), על שמכם בטאבו, והרווחים הרבה יותר גבוהים מהפריפירה. לדוגמא, אפשר להשיג דירות קטנטנות כאלו במרכז ירושלים החרדית (גאולה, מא"ש, זכרון משה וכד'). הערך של הדירונת מטפסת, ומחיר השכירות חוגג

 

[M.D.R]

אם זה בטאבו זה עולה מאוד יקר,
צריך לשים לב שאפשר לעשות
משכנתא, בשביל לדעת שזה באמת
שווה את המחיר.
והדירות האלה לא רווחיות בשביל
שכירות,