דרוש מידע איך בודקים ומה בודקים לפני רכישת דירה בתהליך פינוי בינוי???

[מס' 1]

קבלנו הצעה ממתווך על דירה שעומדת לקראת חתימות לפינוי בינוי
המחיר נראה סביר והתוצאה המובטחת שווה את ההשקעה
אך דא עקא שאנו עמי ארצות לגמרי בנושא....
ומחפשים כל בדל מידע מה צריך לבדוק לפני?
האם יש איש מקצוע אמיתי שאפשר לפנות אליו בייעוץ?
האם יש מקום שאפשר לבדוק מה הסיכונים על דירה או פרוייקט מסויים?
או סתם המלצות מנסיון...
נודה מאוד לכל מי שיטרח ללמדנו חכמה ובינה בזה.
תודה רבה

 

[הההקסנניייייק]

סיכונים אין בכלל יש לך דירה שלך שאתה יכול לגור בה או לחילופין להשכיר היא לא תעלם פתאום
לגביי הפינוי בינוי אם זה באמת בשלב חתימות ואין עדיין רוב קח הערכה שלי הדירה החדשה שהמתווך
כל כך מלהיב אותך עליה לא תהיה מוכנה לפניי 2038 אז קח את זה בחשבון.

 

[דג תמנון]

קבלנו הצעה ממתווך על דירה שעומדת לקראת חתימות לפינוי בינוי
המחיר נראה סביר והתוצאה המובטחת שווה את ההשקעה
אך דא עקא שאנו עמי ארצות לגמרי בנושא....
ומחפשים כל בדל מידע מה צריך לבדוק לפני?
האם יש איש מקצוע אמיתי שאפשר לפנות אליו בייעוץ?
האם יש מקום שאפשר לבדוק מה הסיכונים על דירה או פרוייקט מסויים?
או סתם המלצות מנסיון...
נודה מאוד לכל מי שיטרח ללמדנו חכמה ובינה בזה.
תודה רבה

מפנים את השאלה ל @szn .
הוא עדיין לא נתפס כאן בפורום על מתחם פינוי בינוי שהוא לא שמע עליו או מכיר אותו והוא עונה לשאלות בשמחה.

 

[מדבר נדל"ן]

קבלנו הצעה ממתווך על דירה שעומדת לקראת חתימות לפינוי בינוי
המחיר נראה סביר והתוצאה המובטחת שווה את ההשקעה
אך דא עקא שאנו עמי ארצות לגמרי בנושא....
ומחפשים כל בדל מידע מה צריך לבדוק לפני?
האם יש איש מקצוע אמיתי שאפשר לפנות אליו בייעוץ?
האם יש מקום שאפשר לבדוק מה הסיכונים על דירה או פרוייקט מסויים?
או סתם המלצות מנסיון...
נודה מאוד לכל מי שיטרח ללמדנו חכמה ובינה בזה.
תודה רבה

בדר"כ פינוי בינוי בשלב ראשוני כ"כ מתאים בעיקר למי שמחפש לגור באזור מסוים ויכול לקנות רק דירה קטנה וישנה.
כך שהוא יכול לקחת בחשבון כמה וכמה שנים של מגורים בדירה ישנה תמורת הסיכוי שכשהמשפחה תגדל הוא יוכל לעבור בחינם לדירה גדולה ומתאימה.
אם זה השקעה נטו (מקום לא חרדי או רחוק ולא מתאים למגורים) זה שלב מוקדם מידי להשקיע (זה גם הסיבה שהמחיר סביר)

 

[מס' 1]

סיכונים אין בכלל יש לך דירה שלך שאתה יכול לגור בה או לחילופין להשכיר היא לא תעלם פתאום
לגביי הפינוי בינוי אם זה באמת בשלב חתימות ואין עדיין רוב קח הערכה שלי הדירה החדשה שהמתווך
כל כך מלהיב אותך עליה לא תהיה מוכנה לפניי 2038 אז קח את זה בחשבון.

למה אין סיכון כלל המחיר של הדירה הוא גבוה בכמה מאות אלפים בגלל ההמשך
ואם זה לא יקרה יוצא שהכסף נזרק לפח.
לגבי החתימות המתווך ובעל הדירה טוענים בכל תוקף שיש 70 אחוז שיחתמו,
השאלה שלי אם יש דרך לבדוק את זה?

אם זה השקעה נטו (מקום לא חרדי או רחוק ולא מתאים למגורים) זה שלב מוקדם מידי להשקיע (זה גם הסיבה שהמחיר סביר)

הדירה היא להשקעה ודוקא במיקום טוב קריית יובל בירושלים סמוך ונראה לרק"ל.
שוב פעם תודה לכל הטורחים לענות\להאיר וכו' ישלם ה' שכרכם.

 

[מדבר נדל"ן]

המחיר של הדירה הוא גבוה בכמה מאות אלפים

אז מה השאלה

ואם זה לא יקרה יוצא שהכסף נזרק לפח

ואם כן? למה לשלם היום מחיר של מחר?
אם הדירה במיקום טוב בקרית היובל תוודא שהסיבה שרק עכשיו אוחזים שם בחתימות (ולא לפני עשור) הסתיימה.

לגבי החתימות המתווך ובעל הדירה טוענים בכל תוקף שיש 70 אחוז שיחתמו,

הגיוני. השאלה אם המתחם משתלם לחברה, ואם האחוזים הבודדים שלא יחתמו יעכבו את הפרויקט לתקופה ארוכה.

הדירה היא להשקעה ודוקא במיקום טוב קריית יובל בירושלים סמוך ונראה לרק"ל.
שוב פעם תודה לכל הטורחים לענות\להאיר וכו' ישלם ה' שכרכם.

המדד המדויק הוא דירות בבנינים אחרים סמוכים.
רובם הרי בתהליך של פ"ב (מי יותר ומי פחות) מנגד התוכנית בשלב שלא נקרא מתקדם בכלל,
תבדוק מה מחיר דירה במתחם אחר בשכונה שבו התב"ע כמעט מאושרת (יש כמה וכמה מתחמים כאלה)
מה מחיר דירה בבניין שבו אין הרבה סיכוי שיהיה פינוי בינוי (הרחבות, שטח מצומצם וכדו')
מחיר דומה למתחם מאושר הוא מחיר יקר מאדד, ולהיפך.

 

[מס' 1]

אז מה השאלה

ואם כן? למה לשלם היום מחיר של מחר?

אולי לא הסבתי את עצמי טוב , ברור שהשווי הממשי והעכשוי של הדירה הוא פחות מהמחיר שמבקשים עכשיו דהיינו שאם בטוח לא היה שפ פינוי בינוי לא היו מבקשים את אותו סכום כמו עכשיו רק בגלל האופציות שנוצרו בעקבות הפ"ב המחיר עולה בהתאם.

אם הדירה במיקום טוב בקרית היובל תוודא שהסיבה שרק עכשיו אוחזים שם בחתימות (ולא לפני עשור) הסתיימה.

השאלה אם המתחם משתלם לחברה,

אלו חלק מהדילמות שלי איך אני מברר דבר כזה? הרי לא נראה לי הגיוני להאמין רק למתווך ולמוכר, יש לך דרך להציע לי?

המדד המדויק הוא דירות בבנינים אחרים סמוכים.
רובם הרי בתהליך של פ"ב (מי יותר ומי פחות) מנגד התוכנית בשלב שלא נקרא מתקדם בכלל,
תבדוק מה מחיר דירה במתחם אחר בשכונה שבו התב"ע כמעט מאושרת (יש כמה וכמה מתחמים כאלה)
מה מחיר דירה בבניין שבו אין הרבה סיכוי שיהיה פינוי בינוי (הרחבות, שטח מצומצם וכדו')
מחיר דומה למתחם מאושר הוא מחיר יקר מאדד, ולהיפך.

החכמת אותי תודה רבה

 

[האס$]

הייתי משנס מתני ודופק בדלת של כמה שכנים בבנין, מסתבר שהם ידעו להחכים אותך יותר מכל אחד אחר.
משכנים שומעים את כל הבעיות שמסתתרות מריבות עם היזם וכו', שכנים שמסרבים לחתום וכו'
בהצלחה

 

[סטודיו לגרפיקה]

בנוסף, כדאי לבקש את החוזה עליו חתמו שאר השכנים (או עכ"פ את החוזה עליו אתם הולכים לחתום עם היזם)
ולתת אותו לעו"ד מקצועי שיעבור עליו לראות האם יש ערבויות בנקאיות מספקות וכן לגבי בטוחות בנקאיות

 

[szn]

אולי לא הסבתי את עצמי טוב , ברור שהשווי הממשי והעכשוי של הדירה הוא פחות מהמחיר שמבקשים עכשיו דהיינו שאם בטוח לא היה שפ פינוי בינוי לא היו מבקשים את אותו סכום כמו עכשיו רק בגלל האופציות שנוצרו בעקבות הפ"ב המחיר עולה בהתאם.

לא חושב שבשלב כ"כ מוקדם המחיר אמור לעלות כ"כ (אולי ב-20-30 אלף)

אלו חלק מהדילמות שלי איך אני מברר דבר כזה? הרי לא נראה לי הגיוני להאמין רק למתווך ולמוכר, יש לך דרך להציע לי?

החכמת אותי תודה רבה

מאד קשה להתחייב שיהיה 70%
מכיר הרבה סיפורים למשל אנשים חוזרים בהם או מוכרים את הדירה או יורשים.

נתקלתי בחודש האחרון בסיפור, מתחם שיש בו 100% חתימות בשלב של היתר בניה,
דירה אחת האבא נפטר והבן היורש לא מוכן לחתום על מסמכים (כמובן שבית משפט יכפה אותו)

 

[szn]

מפנים את השאלה ל @szn .
הוא עדיין לא נתפס כאן בפורום על מתחם פינוי בינוי שהוא לא שמע עליו או מכיר אותו והוא עונה לשאלות בשמחה.

אני מסמיק...

לגבי השאלה כאן, בשלב כ"כ מתחיל צריך לקחת בחשבון שעד ההריסה יקח בערך 5-6 שנים
ואז עוד בניה בפועל..

בנוסף צריך לבדוק שהמתחם כלכלי ליזם ואם העיריה תאשר לו מכפיל טוב.

 

[...Naomi]

נתקלתי בחודש האחרון בסיפור, מתחם שיש בו 100% חתימות בשלב של היתר בניה,
דירה אחת האבא נפטר והבן היורש לא מוכן לחתום על מסמכים (כמובן שבית משפט יכפה אותו)

מנצלת לשאול,
כמה זמן זה אמור לקחת בערך?
ההליך של חיוב דייר בודד לחתוך על ידי בית משפט, מה טווח הזמנים?

 

[מס' 1]

נוסף צריך לבדוק שהמתחם כלכלי ליזם ואם העיריה תאשר לו מכפיל טוב.

איך בודקים את זה?

 

[מקצועי בנדל"ן]

לגבי החתימות המתווך ובעל הדירה טוענים בכל תוקף שיש 70 אחוז שיחתמו,
השאלה שלי אם יש דרך לבדוק את זה?

הדרך הפשוטה ביותר, לבדוק מול העו"ד שמייצג את הדיירים.

מכיר הרבה סיפורים למשל אנשים חוזרים בהם או מוכרים את הדירה או יורשים.

כאשר דייר שכבר חתם, ולאחמ"כ מכר את דירתו
אז בדר"כ יזם רציני וחכם רושם הערות אזהרה על הדירות. כדי לא לפספס ולהפסיד את החתימה.
ובחילופי דיירים של דירה קיימת, הוא יסרב להעביר זכויות על הדייר הנכנס כל עוד הוא לא חותם על ההסכם.


----

 

[szn]

הדרך הפשוטה ביותר, לבדוק מול העו"ד שמייצג את הדיירים.

פותח האשכול מדבר עם מתחם שעדיין לא חתמו
והמתווך אומר שיהיה בוודאות 70% ולכן אין מה לדבר עם העו"ד דיירים כל עוד אין חתימות בפועל.

 

[szn]

כאשר דייר שכבר חתם, ולאחמ"כ מכר את דירתו
אז בדר"כ יזם רציני וחכם רושם הערות אזהרה על הדירות. כדי לא לפספס ולהפסיד את החתימה.
ובחילופי דיירים של דירה קיימת, הוא יסרב להעביר זכויות על הדייר הנכנס כל עוד הוא לא חותם על ההסכם.

שוב אותה טעות, לא דיברו כאן על מתחם שכבר חתמו 70% שאז אתה צודק שיש הערת אזהרה

דברו כאן על מתחם שיהיה בו כנראה 70% חתימות וע"ז כתבתי שא"א להתחייב ע"ז
כי אנשים חוזרים בהם או מוכרים וכו'

 

[szn]

זה מה שכתב פותח האשכול:

לגבי החתימות המתווך ובעל הדירה טוענים בכל תוקף שיש 70 אחוז שיחתמו,
השאלה שלי אם יש דרך לבדוק את זה?

 

[joelly]

השאלה שלי אם יש דרך לבדוק את זה?

לא. אין דרך.

כדאי לך להתייעץ באופן פרטי עם @szn , לא מכירה באופן אישי, אבל מהודעותיו פה בפורום ניכר שהוא מונח בנושא ומתמצא בו היטב.

 

[כל מה שמעוצב]

ההליך של חיוב דייר בודד לחתוך על ידי בית משפט, מה טווח הזמנים?

מאד תלוי מה סיבת הסירוב. הליך קצר אצל המפקח על בתים משותפים יכול לקחת שנה-שנה וחצי והליך ארוך......

 

[מדבר נדל"ן]

לא חושב שבשלב כ"כ מוקדם המחיר אמור לעלות כ"כ (אולי ב-20-30 אלף)

דווקא בשכונה כמו קרית יובל צריך לחדד את זה, ה-20-30 אלף שאתה מדבר עליהם כבר מגולמים במחיר הדירה יותר מעשר שנים!
כבר אז כשעל כל בניין ישן בקרית יובל קפצו עשרות יזמים עם הצעות שונות ומשונות, מ25 מטר ועד 50! מטרים של תוספת המחיר התייקר, בפרט בגלל ההיתכנות הגבוהה לפינוי בינוי בקרית יובל. (שכונה שיש לעירייה אינטרס בה)
כמה עליית ערך הגיונית ברקע התקדמות כלשהיא מצד הדיירים או היזם?
(ובדר"כ כשמחפשים טוב ובלי תיווך אפשר למצוא דירות במחיר זהה בבניינים שכבר בדרך אל אישור התב"ע).