איפה כדאי להשקיע 500K?

האמת שיש כל כך הרבה אפיקי השקעות שונים. כל בית השקעות מציע הצעה אחרת ואפיק השקעות שונה. האמת שראיתי שירות שנקרא בסט אינווסט - https://www.bestinvestoffer.co.il הם מציעים לבחור מסלול השקעה מתוך חמישה בתי השקעות עם נזילות גבוהה ומעקב דרך הטלפון הסלולרי.

בשבילי גישה תמידית למידע דרך הטלפון היא חשובה מאוד ולכן היכולת לצפות בזמן אמת מה קורה עם הכסף שלי חשוב לי מאוד.
 
ערב טוב,

ממליץ בחום ומנסיון להתייעץ עם אברהם ליברמן 052-7144033, מקצוען אמין ואדיב.
 
תודה לכולם על דבריכם והערותיכם-
אתם עוזרים לי המון. כמעט כל משפט פה מלמד אותי משהו.

שאלה נוספת באותו עניין:
נניח ואני מעוניינת לקנות דירה ששוויה כ- 1.5 M.
משלמת 500K + מיסים והוצאות נלוות וכו',
וצריכה משכנתא בסך 1M ש"ח.
רוצה לקחת משכנתא ל- 20 שנה.
מה הולך להיות בערך ההחזר החודשי?
(כשיהיה רלוונטי אבדוק כמובן במדוייק ובאחריות. רק רוצה לדעת כיוון).
5500 ש"ח מינימום לחודש, כולל ביטוח משכנתא.
 
אשמח לדעת "מביני הפורום" על האפשרות הבאה:

שמענו על אפשרות של קניית דירה במכירת "פרה- סייל" של פרוייקט:
דירה מסויימת בפרוייקט חדש במחיר מוזל מאד מאד (כ- 500 אלף פחות ממחיר המכירה הרגיל),
עוד בטרם החל השיווק הרשמי של הפרוייקט.
(וזה אגב לא דבר שמפרסמים לציבור הרחב, פונים ישר לכרישי נדלן ולמשקיעים הכבדים שיקנו כמה דירות. אנחנו נודענו דרך קרוב משפחה).
מדובר כמובן בפרוייקט שכל תהליכי האישורים וההיתרים מול הרשויות הסתיימו, והוא מוכן להתחלת עבודה בכל יום.
מדובר בפרוייקט במקום יחסית מרכזי ומבוקש
.

הרווח מבחינת המוכר- מקבל מיד ובמזומן סכום גדול, כדי לממן את תחילת הפרוייקט.
הרווח מבחינת הקונה- אתה קונה דירה "על הנייר" במחיר מאד זול ומוכר אותה כשהפרוייקט הושלם ברווח גדול.

יש בידינו את הסכום הראשוני לתשלום. אין בידינו את כל הסכום לקניית הדירה, ככה שכשהבנייה תתקדם ונצטרך להוסיף את שאר הכסף- ניקח משכנתא גדולה של קרוב למליון (עוד 2-3 שנים).
ואז יש 2 אופציות:
1. למכור את הדירה מיד עם השלמתה- ואז מחיר השוק הוא כאמור 500K יותר מהסכום ששילמנו עליה (כולל המשכנתא), לחסל את המשכנתא ולהישאר ברווח.
2. להמשיך להחזיק בדירה, להשכיר אותה ולשלם משכנתא מהשכירות.
עד כאן הנתונים.

מה דעתכם?
איפה ה"חור" פה?
ממה צריך להיזהר?
 
זה לכאורה כסף שעובר לקבלן ללא ערבות חוק מכר
כי לקבלן אסור לקבל יתר מ7אחוז מערך הדירה בלי לתת בטחונות כחוק
הכסף עובר לקבלן עם איזה הסכם הלוואה או במקרה הפחות טוב ללא כל תיעוד
אין לכם מינימום של בטחונות וזה נטו להסתמך על היושר של הקבלן ועל ההתנהלות שלו למשך כל חיי הפרוייקט
כי במקרה שהבניה נתקעת מכל סיבה שהיא אין לכם ממי לקבל את הכסף חזרה
ובדיוק לכן זה מתאים לכרישי נדל"ן שיודעים לבדוק טוב טוב פרויקט לפני שהוא מתחיל ומבינים גם את הסיכון הגלום בעסקה כזו

ועכשיו נעשה חשבון פשוט, קבלן שמסכים לתת הנחה של 500K ממחיר הדירה זה רק בגלל שהוא בקושי תזרימי או מתקשה לגייס כספים ממקורות מימון לגיטימיים כמו בנקים או חברות אשראי חוץ בנקאי שתתפלאו לשמוע יש הרבה מאוד שמחפשים למי להלוות כספים בריביות אטרקטיביות שלא יגיעו לחצי מהעלות של 500K שהוא נותן 'הנחה'
בדרך כלל זה נפוץ אצל קבלנים ללא 'רזרבות' או פרויקטים בעייתים כמו תמ"א 38 שבנקים לא אוהבים לתת ערבות ומימון עליהם (ובצדק... השלטים הרבים והשלדים שמפוזרים ברחבי הארץ יעידו עד כמה קשה לסיים פרויקט כזה עד תומו)

'מריח' לי שזה פרויקט תמ"א 38 ולא בניה סטנדרטית, אני צודק?
 
לא, זה לא תמ"א 38.

עד כמה שהבנתי,
זה קניית דירה "על הנייר" בצורה מסודרת כולל חוזה על הדירה וכו', ולא הלוואה לקבלן.
העניין הוא שהקבלן מציע לבנאדם אמיד כלשהו לקנות 5 דירות בפרוייקט שלו בזול במקום להלוות את הכסף ממקום אחר
(הדירות באותו איזור, בגודל כזה, נמכרות ב- 2M).
אותו אדם אמיד הוא קרוב שלנו, וכשהתייעצנו איתו לגבי השקעות, הוא שאל אם נרצה להצטרף לקניה שלו ולקנות דירה אחת בעצמנו, וככה להרוויח את ההנחה שהוא מקבל.

זה לכאורה כסף שעובר לקבלן ללא ערבות חוק מכר

אשמח אם תפרט יותר. אני לא מכירה את המושג.
 
זה חוק המכר (הבסיס) מכאן
הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה ("בטוחות")
התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:

  • ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
  • ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
  • שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
  • רישום "הערת אזהרה". "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
  • העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

אם תקבלו את אחת הערבויות הנ"ל (על כל הסכום, ולא על חלק ממנו) ואם אכן בדקתם וההנחה היא אכן 500K אני חושב שזו מציאה אמיתית
 
תודה רבה על דבריך.
נבדוק את העניין.

שאלה נוספת:
אם הרווח ברוטו הצפוי במקרה זה הוא 500K ( בהנחה שמחיר השוק יישאר אותו הדבר עד למכירה),
מה צפוי להישאר ממנו (בערך כמובן) אחרי מיסים ברכישה ובמכירה, עלויות המשכנתא ועוד?
 
אם זו אינה דירה יחידה
מבחינת מיסוי
עלות של 5% מס רכישה (משלמים מיידית)
מס שבח של 25% אחוז אחרי המכירה (זה מהרווח נטו ואפשר לנכות את כל ההוצאות המוכרות כמו עלויות מימון מס רכישה וכו')
וכן אפשר לפרוס ל4 שנים אחורנית ואם ההכנסות שלכם נמוכות אפשר לקבל על זה החזר משמעותי (כדאי להתייעץ עם עו"ד שמבין במיסוי מקרקעין)

עלויות מימון זה תלוי כמה הון עצמי אתם מביאים ואיך לוח התשלומים או איך תפרסו את המשכנתא והאם תקחו גרייס מלא או חלקי זה די הרבה משתנים שקשה לחשב אותם
בגדול מקובל לחשב עלות של 4 אחוז שנתי אבל זה חישוב מאוד גס
 
יש אופציה של רכישה על הנייר מקבלן וכו וכו, בסגנון המתואר לעיל,
כאמור, לקבלן זה עוזר במימון, הן שיש לו כסף והן שהוא פחות נזקק לבנק (כביכול מגיע עם הון עצמי גבוה יותר),

יש בהחלט דרכים לבטח את הכסף,
ויש דרכים שאמנם הכסף יבוטח אבל זה יסבך את המוכר והקונה מבחינת ההגדרה המשפטית והמיסויית.

חשוב מאד לבדוק את הרווח שיהיה בסופו של דבר, הן מבחינת הוצאות נלוות, והן מבחינת עלות העסקה והצפי למכר בהמשך.

הכלל לגבי העסקה הזו,
ולגבי כל עסקת נדל"ן,
ולגבי כל עסקה בכלל..
שווה לשלם כסף טוב, על ייעוץ טוב.

אני אולי חוזר על עצמי,
אבל רבונו של עולם, מדובר בעסקה בהיקף של מליון? מליון וחצי? 2 מליון?
תשלמו על ייעוץ מקצועי. אנא.
טעות פה יכולה לעלות עשרות אלפים.

מי שנהנה להגיב בפרוג ולקבל תגובות ולהגיב עליהן והלוך חור וזה כיף לו, סבבה לגמרי,
אבל בתכל'ס, אל תחסכו בייעוץ מקצועי.
 
אגב,
במענה לשאלות שמעל תגובתי,
לא חייבים לעשות את זה כעסקת מכר אלא כהלוואה,
אבל ברור שהכל לפי העניין.
 
עד כמה שהבנתי, רק מנויי פרימיום ומעלה יכולים לשלוח הודעות פרטיות... :(
(אני בעצמי חדשה כאן, ומנוי חינמי, אז לא כל כך מתמצאת).

אם יש לך שאלה ספציפית, תשאלי אותי כאן ואני אענה כמיטב יכולתי.
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה