התייעצות בא נשבור את המיתוס שדירה ישנה הרבה יותר זולה מדירה חדשה

[8821]

רב הדירות הישנות נבנו כ10- 15 מ"ר יותר ממה שרשום בטאבו

מנין לך?

 

[8821]

הדירות במחיר מאד נמוך זה כנראה מחיר למשתכן

לא נכון (בדקתי במחיר למשתכן מכרו ב-6 למ"ר)רבותי לבדוק טוב לפני שמדברים ,עובדות לא הגיון

 

[8821]

אין לי מושג על פי מה החלטת שאין הפרש.
זה נתונים ברורים ממס הכנסה-נכסים שנמכרו,
תנסה לסנן לפי ערים דירות חדשות/ישנות ותראה שיש הפרש עצום!

2 דוגמאות (אין לך כח לחפש עוד)
ולפני שאתה מתוכך תביא נתונים ברורים
אופקים כ-12 למ"ר ישן ו-13 לחדש יתכן שבחרדי יותר יקר וזה לא כולל מחיר למשתכן ואפיקי נחל שזה שכונה יקרה יותר

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

עפולה עלית

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

ושוב למ"ר ולא לחדרים (וגם אם לא משנה לך בשווי של הדירה זה כן משנה)וגם לחשבן שלדירה גדולה המ"ר יותר זול

 

[מככבת]

2 דוגמאות (אין לך כח לחפש עוד)
ולפני שאתה מתוכך תביא נתונים ברורים
אופקים כ-12 למ"ר ישן ו-13 לחדש יתכן שבחרדי יותר יקר וזה לא כולל מחיר למשתכן ואפיקי נחל שזה שכונה יקרה יותר

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

עפולה עלית

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

ושוב למ"ר ולא לחדרים (וגם אם לא משנה לך בשווי של הדירה זה כן משנה)וגם לחשבן שלדירה גדולה המ"ר יותר זול

ברור שיש כאלה שמנסים למכור (ולפעמים גם מצליחים...) דירות ישנות במחירים שאינם מחירי השוק.
אך ברור שדירה ישנה ניתן למצוא בהפרשים משמעותיים מאוד.
ואם אתה רוצה דוגמא, קח את קריית גת,
דירות ישנות במחירים של 1,100,000-1,200,000
לעומת דירות חדשות שלא מתחילות בפחות מ-1,600,000 ש"ח (!)
הפרש משמעותי מאוד.
וזה נתונים ברורים מרשות המיסים,
לא משהו שאני המצאתי.
אז צר לי לאכזב אותך ולשבור את המיתוס שלך.
דירה ישנה זולה באופן משמעותי מדירה חדשה.
קח את כל המשקיעים בקריות,
שקונים בחיפה דירות ישנות במחירים מאוד נמוכים, משפצים ומשכירים.
מכירה אישית כמה כאלה.
זה לא איזה ויכוח שניתן לטעון אחרת.
זה פשוט עובדות מרשות המיסים.
תנסה לבדוק עיר עיר ותיווכח בעצמך...
ברור שלפעמים יש אנשים שהלך להם והם הצליחו למכור דירה ישנה במחיר של חדשה.
אך זה לא משקף את השוק ואת המחיר האמיתי המוצע לדירות ישנות.

 

[daniel t]

מהניסיון שלי בירושלים דירות ישנות זה נטו וחדשות זה ברוטו על פי חוק מכר וזה מעל עשר אחוז מהדירה בדרך כלל ולא פחות משבע אחוז וזה פרט מאוד חשוב
[ואגב בית שמשניק וכול מי שמדבר על המחירים היקרים בבית שמש למר רבוע נטו בית שמש יותר יקרה מאזורים בירושלים בדירות ישנות ולא לשכוח את הפונטנציאל של ירושלים לתמא ופינוי בינוי זה שווה חשיבה מחדש לדעתי]

 

[שעיה שור]

2 דוגמאות (אין לך כח לחפש עוד)
ולפני שאתה מתוכך תביא נתונים ברורים
אופקים כ-12 למ"ר ישן ו-13 לחדש יתכן שבחרדי יותר יקר וזה לא כולל מחיר למשתכן ואפיקי נחל שזה שכונה יקרה יותר

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

עפולה עלית

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%A4%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

ושוב למ"ר ולא לחדרים (וגם אם לא משנה לך בשווי של הדירה זה כן משנה)וגם לחשבן שלדירה גדולה המ"ר יותר זול

אתה כל הזמן מסתמך על נתונים מאתר מדלן. הבעיה שזה בכלל לא מדוייק
אתר מדלן שואב נתונים מאתר מידע נדלן, אבל הוא שואב את הנתונים ע"י רובוט, ולכן יש בזה הרבה אי דיוקים
למשל בדירות ישנות, הרבה פעמים השטח שרשום הוא שטח ארנונה, ורק כשלוחצים על הקישור במידע נדלן מופיע שטח רשום ושטח ארנונה, אבל הרובוט לוקח רק מהמסך הראשון.
עוד דבר, הרובוט לוקח גם עסקאות עם מחירים לא הגיוניים, הרבה מתחת לממוצע, שכל בר דעת מבין שאי אפשר להכניס אותם לשיקול, כי או שזה טעות או שזה בשחור, או שיש לזה סיבה מיוחדת
ויש עוד סיבות שהנתונים שם במדלן לא מדוייקים.

 

[צחי קרמר]

בא נשבור את המיתוס שא"א לכתוב שטויות ללא הפסקה

נקל עליך בכל השיטוטים במדלן
דירות דומות אחת לאחת ישנה וחדשה הפרש של מאות אלפי שקלים
האפשרות להטיות
1. פער של קרוב ל15% בין הרישום בטאבו למציאות
2. איזורים (דירה חדשה בפרדס כץ תהיה שווה במחירה לדירה ישנה באיזור טוב בבני ברק)רישום המטרי
3. פוטנציאל לפינוי בינוי
4.הרחבה שכבר בוצעה ולא מדווחת ברישום בטאבו

 

[ברנדוויין]

יש עוד נתון מעניין שקיים באתר רשות המיסים ומדלן (שנסמך על הרשות) - עסקאות שמוצהרות במחיר לא ריאלי.
היו כמה עסקאות שאני באופן אישי דיווחתי עליהם והם דירות ירושה. וברשות מופיע מחיר שמשקף רק יורש אחד.
למשל - עסקה של 4 מיליון ו 4 יורשים = סכום העסקה שיופיע יהיה רק מיליון.
כנראה שאפשר להסתמך עליהם רק בדירות חדשות.
צודק ?

 

[צחי קרמר]

יש עוד נתון מעניין שקיים באתר רשות המיסים ומדלן (שנסמך על הרשות) - עסקאות שמוצהרות במחיר לא ריאלי.
היו כמה עסקאות שאני באופן אישי דיווחתי עליהם והם דירות ירושה. וברשות מופיע מחיר שמשקף רק יורש אחד.
למשל - עסקה של 4 מיליון ו 4 יורשים = סכום העסקה שיופיע יהיה רק מיליון.
כנראה שאפשר להסתמך עליהם רק בדירות חדשות.
צודק ?

אז דיווחת לא נכון
בכל עסקה מופיע כמה מההדירה בעסקה
במקרה שלך 0.25

 

[ברנדוויין]

אז דיווחת לא נכון
בכל עסקה מופיע כמה מההדירה בעסקה
במקרה שלך 0.25

ממש לא, הדיווח היה בהתאם ובכל זאת לא מופיע אחד מתוך.
גם אותי זה הפליא.

 

[ברנדוויין]

כלומר, בדוגמא שאנחנו מדברים :

הנכס נמכר בשלמות (4 יורשים מוכרים) - מה שיופיע ברשות המיסים יהיה שהנכס נמכר במיליון בלבד.
מה שמוביל (בנוסף למסקנותיך ולמסקנת שעיה שור) שהמופיע ברשות הוא בעייתי בשביל לקבל אינדיקציה.

עוד דבר שאני חושב שתסכים - גם בדירות חדשות ישנן משתנים רבים. גם בפרויקט אחד בתמהיל גבוה של דירות - התמחור שונה לחלוטין בין דירה לדירה.

כך שכנראה בשביל לקבל מידע אמתי צריך לכתת רגלים בשטח. מה אתה אומר ?

 

[שעיה שור]

כלומר, בדוגמא שאנחנו מדברים :

הנכס נמכר בשלמות (4 יורשים מוכרים) - מה שיופיע ברשות המיסים יהיה שהנכס נמכר במיליון בלבד.
מה שמוביל (בנוסף למסקנותיך ולמסקנת שעיה שור) שהמופיע ברשות הוא בעייתי בשביל לקבל אינדיקציה.

עוד דבר שאני חושב שתסכים - גם בדירות חדשות ישנן משתנים רבים. גם בפרויקט אחד בתמהיל גבוה של דירות - התמחור שונה לחלוטין בין דירה לדירה.

כך שכנראה בשביל לקבל מידע אמתי צריך לכתת רגלים בשטח. מה אתה אומר ?

לא, בדירות חדשות אפשר לקבל אינדיקציה די נכונה, צריך קצת לרדת לעומק, לנתח למשל איזה קומה ועוד פרטים אבל הפרטים די מדוייקים. לעומת דירות ישנות שגם אפשר לנתח לעומק אבל יותר קשה כי לא תמיד יש את כל הפרטים, וודאי לא להסתמך על אתר מדלן

 

[ברנדוויין]

לא, בדירות חדשות אפשר לקבל אינדיקציה די נכונה, צריך קצת לרדת לעומק, לנתח למשל איזה קומה ועוד פרטים אבל הפרטים די מדוייקים. לעומת דירות ישנות שגם אפשר לנתח לעומק אבל יותר קשה כי לא תמיד יש את כל הפרטים, וודאי לא להסתמך על אתר מדלן

@שעיה שור - החכמת אותי (כתמיד).

הרב @8821 (כאן באתר - כולם רבנים/רבניות, גם המספרים...) האם ישנו "דבר מה נוסף" אותו כבודו מנסה לקדם מלבד "מלנפץ את המיתוס" ? נראה לי שהתשובה חיובית.

התקדמנו.
על איזה פרויקט באופקים של "קבוצת רכישה מצליחה עם ניסיון רב" אנחנו מדברים ?

 

[ברנדוויין]

סבירות גבוהה שהפעם אני לא טועה

וכעת חברים הגיע הזמן להעריך את האפקטיביות של "פרוג" .
לא לחינם חברות משקיעות הון - תרתי משמע - כדי לקבע דעת קהל.

 

[8821]

צר לי לאכזב ואני לא קשור לכלום...(אמנם נכנסים לכאן מתווכים אבל אני לא ועכשיו לתשובות)
הדירות בחיפה נורא ישנות ולכן הם יותר זולות (עד שלא תראה לא תבין...) וגם הם באזור סמוך לערבים (וגם הפערים בין שכונה לשכונה בחיפה זה שמים וארץ)
בק"ג הדירות החדשות שמוכרים ביקר זה בשכונה יוקרתית כרמי גת (שגם המחיר למשתכן העלה את המחיר שהולך לרדת בקרוב אחרי השחרור של מחיר למשתכן) נא להשוות באותה שכונה ושוב לפי הגודל ולא חדרים זה נראה שרובם לא הבינו את זה
גם דיברתי על אזורים מסוימים ולא על כל הארץ ובדוגמאות שנתתי מדובר על עשרות דירות בהפרשים קטנים ולא על דירה אחת או שתים שאפשר לטעון 1000 תירוצים
ולסיום צירפתי מקור לזה שזה הפרש של 10 עד 15 אחוז ולפעמים אין הפרש (יתכן שעכשיו במלחמה יש יותר הבדל בגלל הממדי"ם) ובדר"כ במקומות חרדיםאין כ"כ הבדל ושוב תלוי באזורים

דירה חדשה מול דירה יד שנייה - מי יקרה יותר? |

בדיקת הון על הפער בין המחירים של דירות חדשות לדירות יד שנייה מגלה – דירות חדשות יקרות יותר מדירות יד שנייה ב-5% עד 10%. הפער בעבר הביה אף גדול יותר והוא הצטמצם בשנים האחרונות. עם זאת, יש מקרים שבהם הדירות החדשות יקרות באופן משמעותי מהדירות הוותיקות וההיפך – מקרים שהדירות הישנות יקרות יותר...

www.hon.co.il

 

[ברנדוויין]

צר לי לאכזב ואני לא קשור לכלום...(אמנם נכנסים לכאן מתווכים אבל אני לא ועכשיו לתשובות)
הדירות בחיפה נורא ישנות ולכן הם יותר זולות (עד שלא תראה לא תבין...) וגם הם באזור סמוך לערבים (וגם הפערים בין שכונה לשכונה בחיפה זה שמים וארץ)
בק"ג הדירות החדשות שמוכרים ביקר זה בשכונה יוקרתית כרמי גת (שגם המחיר למשתכן העלה את המחיר שהולך לרדת בקרוב אחרי השחרור של מחיר למשתכן) נא להשוות באותה שכונה ושוב לפי הגודל ולא חדרים זה נראה שרובם לא הבינו את זה
גם דיברתי על אזורים מסוימים ולא על כל הארץ ובדוגמאות שנתתי מדובר על עשרות דירות בהפרשים קטנים ולא על דירה אחת או שתים שאפשר לטעון 1000 תירוצים
ולסיום צירפתי מקור לזה שזה הפרש של 10 עד 15 אחוז ולפעמים אין הפרש (יתכן שעכשיו במלחמה יש יותר הבדל בגלל הממדי"ם) ובדר"כ במקומות חרדיםאין כ"כ הבדל ושוב תלוי באזורים

דירה חדשה מול דירה יד שנייה - מי יקרה יותר? |

בדיקת הון על הפער בין המחירים של דירות חדשות לדירות יד שנייה מגלה – דירות חדשות יקרות יותר מדירות יד שנייה ב-5% עד 10%. הפער בעבר הביה אף גדול יותר והוא הצטמצם בשנים האחרונות. עם זאת, יש מקרים שבהם הדירות החדשות יקרות באופן משמעותי מהדירות הוותיקות וההיפך – מקרים שהדירות הישנות יקרות יותר...

www.hon.co.il

אני מנסה הרבה זמן לברר על קבוצות הרכישה באופקים ללא הצלחה.

ניכר שאתה בקיא היטב במתרחש, אפילו הייתה לך אמירה על הקבלנים שעושים עלינו כסף טוב והפתרון הוא רכישה בקבוצת רכישה, למשל באופקים. ציינת לחברה ספציפית.

ברשותך מס' שאלות:

1. מדובר על מגרש פרטי או התמודדות במכרז ועל איזה מגרש מדובר ?
2. מהי העלות הסופית של יחידת קרקע כולל פיתוח ?
3. התב"ע מאושרת ?
4. כמה דירות מוצעות לשיווק ?
5. מהו הגודל של הדירה המוצעת ?
6. בכמה מוערכת העלות של מ"ר בנייה (כולל כל המסביב) ?
7. מהו סכום ההון העצמי הנדרש ?
8. מהו הצפי לסיום הפרויקט ?
9. מהו הסכום של דמי הארגון ?
10. מהו הסכום דמי הניהול ?
11. מהי העלות של שכ"ט עו"ד מלווה ?
12. מהי עלות המימון ?
13. מה השם של חברת הניהול ?

תודה רבה.

 

[צחי קרמר]

יש עוד נתון מעניין שקיים באתר רשות המיסים ומדלן (שנסמך על הרשות) - עסקאות שמוצהרות במחיר לא ריאלי.
היו כמה עסקאות שאני באופן אישי דיווחתי עליהם והם דירות ירושה. וברשות מופיע מחיר שמשקף רק יורש אחד.
למשל - עסקה של 4 מיליון ו 4 יורשים = סכום העסקה שיופיע יהיה רק מיליון.
כנראה שאפשר להסתמך עליהם רק בדירות חדשות.
צודק ?

העתקתתי מהעמוד הקודם
בכל מצב גם אם קורה תקלה מי שמח בקודקודו רואה עסקה חריגה ומבין שהיא מחוץ לתחום
זה רק מוכיח כמה לא חכם לשבת על המחשב ולהשוות מדלן לרשות המיסים ולעלות לפה מסקנות בומבסטיות

 

[8821]

העתקתתי מהעמוד הקודם
בכל מצב גם אם קורה תקלה מי שמח בקודקודו רואה עסקה חריגה ומבין שהיא מחוץ לתחום
זה רק מוכיח כמה לא חכם לשבת על המחשב ולהשוות מדלן לרשות המיסים ולעלות לפה מסקנות בומבסטיות

ניצחתם אותי כנראה שא"א לשנות דעות של אנשים מי שחושב שדירה ישנה יותר זולה גם אם תביא לו 100 ראיות והסברים הוא לא השתכנע ויפרך לך פירכות מזלזלות ולא מתחילות הוא לא יחקור ןלא יבין לעומק איך איפה(שוב בחלק מהמקומות) יבדוק מלמעלה ויחשוב שלא גליתי את אמריקה ושוב במבט ראשון זה נראה שהרבה יותר זול אבל לעומק זה לא נראה כך ודיברתי לאנשים שמוכנים לחשוב להתעמק ולשנות דעות
זה אותו סוג אנשים שכמה שתסביר להם באלף הסברים למה מחירי הדירות ירדו הם יגידו לך שמה שהיה הוא שיהיה
הם אותם אנשים שקנו ב10- 90 והולכים להפסיד שימכרו את זה עוד שנה ורק אז הם יתחילו להבין שאולי זה השתנה (מה שלא מבינים בראש מבינים בכיס)

 

[מרכז מידע]

היום ניתן לראות דירות חדשות של 73 מ

דירת לוש חדרים ישנה היא שישים מטר, חדשה היא שבעים מטר,

לענ״ד הפוך..

או שאולי ניתן לתרץ שזה תלוי באיזורי הביקוש לעומת פריפריה.

באיזורי ביקוש {מרכז} בונים קטן {60 ומטה} כדי להוציא כמה שיותר דירות 3 חדרים.. לעומת פעם שבנו נורמלי {70}

ובאיזורי פריפריה בונים כיום גודל כמו שציינתם {70} ובעבר בנו דירות שיכון כדי לאכלס כמה שיותר עולים {60}

??

 

[ניק 3810]

לענ״ד הפוך..

או שאולי ניתן לתרץ שזה תלוי באיזורי הביקוש לעומת פריפריה.

באיזורי ביקוש {מרכז} בונים קטן {60 ומטה} כדי להוציא כמה שיותר דירות 3 חדרים.. לעומת פעם שבנו נורמלי {70}

ובאיזורי פריפריה בונים כיום גודל כמו שציינתם {70} ובעבר בנו דירות שיכון כדי לאכלס כמה שיותר עולים {60}

??

איזורי מרכז עם המחירים שלהם פחות רלוונטים.