תתווכח עם קבלן הביצוע "אחמד עמלה" שהבאתי בכתבה לעיל.
הוא טוען שהוא נכנס לפרויקטים כקבלן ביצוע עם רווח של 3% מהפרויקט
(10% מעלות הבניה)
מתוך הכתבה: אם מדובר בחוזה פאושלי (הצעת מחיר "פיקס" מהקבלן, בה משוקלל גם נושא ניהול הסיכונים מצידו, ולכן הוא לוקח "פרמיה" מראש. יש מי שקורה לזה חוזה "עד המפתח")
אז אולי לא הבנתי אותך, בדרך כלל כשמדברים על מספרי אחוזי רווח מדברים על רווח מתוך העלות, כלומר ליזם נניח 15% רווח מתוך העלות שלו, וקבלן ביצוע נניח 10% רווח מתוך העלות שלו כלומר עלות הבניה,
מדבריך נראה שדיברת על 3% מעלות הפרויקט שזה בעצם אומר שהוא מרוויח גם על הקרקע ושאר ההוצאות של היזם.
אם כך זה משהו אחר, זה אומר שהוא בעצם נכנס עם היזם שותף בפרויקט, סוג של קומבינציה.
 
אז אולי לא הבנתי אותך, בדרך כלל כשמדברים על מספרי אחוזי רווח מדברים על רווח מתוך העלות, כלומר ליזם נניח 15% רווח מתוך העלות שלו, וקבלן ביצוע נניח 10% רווח מתוך העלות שלו כלומר עלות הבניה,
מדבריך נראה שדיברת על 3% מעלות הפרויקט שזה בעצם אומר שהוא מרוויח גם על הקרקע ושאר ההוצאות של היזם.
אם כך זה משהו אחר, זה אומר שהוא בעצם נכנס עם היזם שותף בפרויקט, סוג של קומבינציה.
היזם מרוויח 15% מכל הפרויקט.
אנחנו מדברים על שפיר שבונה את רמה ד'5 בהיקף של כ1.5 מיליארד ש"ח ומשמש גם כיזם וגם בחברת ביצוע, גם של המגורים וגם של מבני הציבור (ותשתיות ומסחר).
מה שאמרתי שאם רווח של קבלן ביצוע הוא 3% מכל הפרויקט, ורווח של יזם מגורים הוא 15% מכל הפרויקט, אז כאן שפיר שמשמש בשני הכובעים, מרוויח 7% מכל הפרויקט, וזה רווח הגיוני וממוצע בין הרווח של קבלן של תשתיות לבין הרווח של יזם מגורים.
 
הנה הנתונים לפי הצפי ב2021 (מיד לאחד הכניסה לשותפות עם נתיב) לעומת הצפי היום
דבר מעניין שהצפי בבת ים ובאר יעקב שגם כן נרכשו ב2021, היה רק 4.2-4.4% רווח גולמי.
צילום מסך 2025-07-11 015441.pngצילום מסך 2025-07-11 014520.png
 
וואו!
בת ים ובאר יעקב פשוט עשו דרך הפוכה בתכלית מהפרוייקט בבית שמש.
מה יכול להיות ההסבר לכך? ב2021 הם לא ידעו שהם צריכים לבנות בבית שמש גם תשתיות ומבני ציבור?
מה דעתכם?
 
וואו!
בת ים ובאר יעקב פשוט עשו דרך הפוכה בתכלית מהפרוייקט בבית שמש.
מה יכול להיות ההסבר לכך? ב2021 הם לא ידעו שהם צריכים לבנות בבית שמש גם תשתיות ומבני ציבור?
מה דעתכם?
יכול להיות שיש עוד נתונים
לדוגמא בפרויקט בבית שמש ד'5 יש גם שטחי מסחר שמופיעים בנפרד, אבל לא ראיתי כמה אחוזי רווח יהיה מזה.
וכן יש דיור מוגן שלכאורה לא מופיעים בטבלה הזו כי אי אפשר למכור את הדירות, אבל יהיה מזה רווח (ואולי אפשר לעשות שינוי תב"ע על הדיור מוגן ולהפוך את זה לדירות רגילות).
ברור שב2021 הם ידעו שצריך לבנות תשתיות ומבני ציבור, אבל מחיר הבנייה עלה. תראה את נתוני העלויות נכון ל2021 לעומת 2024 (1.2 מיליארד לעומת 1.6 מיליארד עלייה של כ40%, אם כי שפיר טוענים שמלכתחילה הם לא הבינו נכון את העלויות).
מופיע גם מחיר ממוצע למ"ר שהם ימכרו את הדירות, אבל זה מעורב מחיר מופחת עם שוק חופשי אז לא ברור בכמה בדיוק הם ימכרו בשוק החופשי.
ייתכן שגם בבת ים ובאר יעקב יש שטחי מסחר שלא מופיעים בטבלה הזו.
בקיצור שפיר לא טיפשים.
 
ברור שב2021 הם ידעו שצריך לבנות תשתיות ומבני ציבור, אבל מחיר הבנייה עלה. תראה את נתוני העלויות נכון ל2021 לעומת 2024 (1.2 מיליארד לעומת 1.6 מיליארד עלייה של כ40%, אם כי שפיר טוענים שמלכתחילה הם לא הבינו נכון את העלויות).
ובבת ים ובא''י זה לא השפיע?

(זו הסיבה ששאלתי של תשתיות)
 
ובבת ים ובא''י זה לא השפיע?
ברור שהם ידעו מלכתחילה שבבית שמש הם צריכים לבנות תשתיות ומבני ציבור.
עלויות הפרויקט בבת ים עלה בערך ב10%
באר יעקב בערך 12%
ייתכן וההבדל הוא שבאר יעקב עלות הפרויקט מתחלקת בערך חצי חצי בין עלות הקרקע ועלות הבניה.
לעומת בית שמש שעלות הבניה בערך פי 4 מעלות הקרקע (את הקרקע בבית שמש קיבלו "חינם" חוץ מדמי פיתוח).
ולכן עליית מחיר הבניה משפיעה יותר על עלות הפרויקט בבית שמש לעומת באר יעקב.
לגבי בת ים אולי הם התחילו לבנות שם יותר מוקדם כך שעלות הבניה פחות השפיעה או אולי מצאו דרך בניה תעשייתית זולה.
בכל אופן אין לנו את התמונה המלאה.
 
5.פרויקט בית שמש-סעיף12.6לחלק א' לדוח השנתי
בהמשך לסעיפים12.6(ה"ש7) ו-12.6.1לחלק א' לדוח השנתי אודות פרויקט בית שמש, ואודות
המגעים שנוהלו על ידי חברת הפרויקט מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ביחס להארכת
תוקף הסכם הפיתוח ביחס לפרויקט ולהתאמות שונות הנדרשות בפרויקט בעקבות המצב
הביטחוני והשלכותיו מעדכנת החברה כי למועד הדוח הוזמנה חברת הפרויקט לשימוע בפני
הרשות שעתיד להיערך בחודש ספטמבר2025במסגרתו תציג את טיעוניה.
 

קבצים מצורפים

  • דוח ביניים לרבעון השני.pdf
    4.6 MB · צפיות: 23
זה כנראה דחיית דיון.
 
לא נוגעים שם בכלל בענין המשפטי מול משרד השיכון רק על קניית המניות של זה
זה נראה שזה כלל לא סיפור וזה יפתר איך שהוא
כי אם זה מבחינתם בעיה מעותית היו חייבים לכתוב את זה בדוח
לדעתי זה בשורה משמחת לזוכים @בית שמשניק מה דעתך
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה