סקירה בית שמש 2024 מצוקת המגורים החרדי -תוכניות ופתרונות

[בית שמשניק]

למי בדיוק אפשר למכור 12000 דירות ? זה כמות עצומה של דירות שרק בציבור החרדי יש לה ביקוש.
זה נכון שיש פרויקטים יוקרתיים לציבורים אחרים, אבל זה פרויקטים הרבה יותר מצומצמים, ואולי גם כאן יעשו מתחם מסוים לציבור הכללי במחיר גבוה.

אכן, היקפים כאלו יכולים להימכר רק לציבור החרדי.
מצד שני, הציבור הזה לא יכול לשלם כמו הציבור החוצניק/מודרני, וקשה מאד להאמין שהיזמים ימכרו בזול.
אולי כדי לפתור את הדילמה, היזמים ינסו להביא לכאן ציבור חוצניק חרדי -ישיבתי/חסידי (סגנון רמת אשכול/רוממה) שלא כ"כ קיים כיום בבית שמש...

 

[פתרון דיור]

אכן, היקפים כאלו יכולים להימכר רק לציבור החרדי.
מצד שני, הציבור הזה לא יכול לשלם כמו הציבור החוצניק/מודרני, וקשה מאד להאמין שהיזמים ימכרו בזול.
אולי כדי לפתור את הדילמה, היזמים ינסו להביא לכאן ציבור חוצניק חרדי -ישיבתי/חסידי (סגנון רמת אשכול/רוממה) שלא כ"כ קיים כיום בבית שמש...

כפי מה שנראה עכשיו אין עתיד לקניית דירות לציבור החרדי, ועדיין לא יבואו לכאן חילונים מצפון ת"א....
אבל בין חרדים ישראליים לחילונים מצפון ת"א יש הרבה..
מה שכן אל תדאגו ליזמים כמובן שלבסוף הדירות ימכרו...

 

[די]

ואברך כולל סטנדרט שסך ההכנסות שלו עומד עלכ 10,000 יוכל לקנות דירה עם משכנתא של 15,000 לחודש???

מקבלים מההורים כמה מאות אלפי ש"ח ולוקחים משכנתא כמה אלפי ש"ח. כמובן לא צריכים דירות של 150 מ"ר כמו החוצניקים.

לא יודע איזה נתונים יש לך. אני מצאתי לקרוב משפ' דירה ב1.7 ברמה ד' והוא קנה אותה. יש דירות 4 חדרים (אולי מרפסת סגורה) ב2 מיליון ש"ח. לפני בערך שנה וחצי מצאתי לחבר דירה 4 חדרים עם גינה בג'2 אאל"ט ב2.2 מיליון והוא בנה שם יח"ד שמשכיר אותה ביותר מ3.5 אל"ש לחודש (חוץ מהדירה שהוא גר בה) (לא מתווך ולא לקחתי על זה שקל).
אני מבין שיש לך איזה אינטרס לשווק את קריית גת או משהו כזה, אז צר לי לאכזב. לא סותר את זה שגם קריית גת תצליח.

מי שחושב שאפשר להביא עשרות אלפי אמריקאים לבית שמש ב30K למ"ר חי בסרט.
וולפסון מכר לפני 5 שנים מאות דירות בד'4 ב15K למ"ר, חלקם "אמריקאים", הם לא הולכים לשלם פי 2 רק כי עברו 5 שנים, וגם אין להם את הכסף הזה. כל הפרויקטים היוקרתיים של האמריקאים בקושי מצליחים למכור את הדירות. קבלן חכם נותן מחיר טוב ומוכר את הדירות.

 

[בית שימשי]

מה שבטוח שפתרון דיור זה כבר לא!!!! חרדים שמוכנים לשלם 2 מליון זה רק על שכונה שהגרילו בה אלפי חרדים
חרדי סטנדרטי לא משלם היום על דירה 2 מ' ש"ח אני לא מדבר על משפרי דיור או אנשים מבוגרים יותר,
אני מדבר על הצעירים - רמה ד' שלא ישלמו 2.5 על דירת 3 חד' שלא בטוח אם תהיה חרדית,
זאת מציאות!! קשה לנו לעכל את זה בפרט כתושבי בית שמש,אבל..

רוב הקונים בבית שמש היום זה לא דירה ראשונה שלהם, זה יותר צעירים שעשו סיבוב במחיר למשתכן שיש להם כ-1M הון עצמי והמשכנתא בסביבות 5-7 אלף.
הבעיה תהיה כשיתבטלו/יצטמצמו ההגרלות לחרדים ואז באמת לא יהיה מי שיקנה בעוד כמה שנים.

 

[די]

הבעיה תהיה כשיתבטלו/יצטמצמו ההגרלות לחרדים ואז באמת לא יהיה מי שיקנה בעוד כמה שנים.

אם יבטלו את ההגרלות, כנראה יהיו המון קבלנים ברחבי הארץ שיורידו דרסטית את המחירים כדי למכור את הדירות, אחרת הם לא יצליחו למכור את עשרות אלפי הדירות שעד היום מכרו בדירה בהנחה.

 

[בית שמשניק]

וולפסון מכר לפני 5 שנים מאות דירות בד'4 ב15K למ"ר, חלקם "אמריקאים", הם לא הולכים לשלם פי 2 רק כי עברו 5 שנים, וגם אין להם את הכסף הזה. כל הפרויקטים היוקרתיים של האמריקאים בקושי מצליחים למכור את הדירות. קבלן חכם נותן מחיר טוב ומוכר את הדירות.

אני התעניינתי בוולפסון ברמה ד'4 לפני כ4 שנים והוא ביקש אז 1.69M לדירות 3 חד' 93 מ"ר, מחיר המשקף כ18K למ"ר, ומאז כל כמה חודשים הוא הקפיץ את המחיר עד שזה עבר את ה2M (ניתן לעקוב באשכול "האם המחירים ברמה ד' מוצדקים").
המחיר הזה היה מעט גבוה בשעתו (מעל רוב הקבלנים האחרים), והוא הצליח למכור את כל הדירות שלו, כשהרבה מהקליינטים שלו אכן היו חוצניקים.
לכן אין שום סיבה להניח שיזמים לא יצליחו גם עכשיו למכור לחוצניקים במחירים קצת גבוהים ממחיר השוק.

 

[די]

אני התעניינתי בוולפסון ברמה ד'4 לפני כ4 שנים והוא ביקש אז 1.69M לדירות 3 חד' 93 מ"ר, מחיר המשקף כ18K למ"ר, ומאז כל כמה חודשים הוא הקפיץ את המחיר עד שזה עבר את ה2M (ניתן לעקוב באשכול "האם המחירים ברמה ד' מוצדקים").
המחיר הזה היה מעט גבוה בשעתו (מעל רוב הקבלנים האחרים), והוא הצליח למכור את כל הדירות שלו, כשהרבה מהקליינטים שלו אכן היו חוצניקים.
לכן אין שום סיבה להניח שיזמים לא יצליחו גם עכשיו למכור לחוצניקים במחירים קצת גבוהים ממחיר השוק.

אני מדבר על לפני 5 שנים.
אז הוא מכר את הדירות 3 חדרים האלו ב1.35 מיליון! רוב הפרויקט הוא מכר במחיר שכתבתי. המחיר שאתה כותב הוא אחרי שהתחילו עליות המחירים.
נראה לי הדירות הם 90 מ"ר ולא 93, לפי המחיר הזה זה יוצא בדיוק 15 למ"ר, ובוודאי בדירות הגדולות יותר (4 חדרים הוא מכר ב1.5 בערך, 5 חדרים עם גינה ענקית ב1.8 בערך).
נכון זה היה בערך אלף ש"ח למ"ר יותר משאר הקבלנים אבל לא יותר מזה. אבל הוא גם משקיע יותר בפרויקטים שלו. אז לא בטוח שהרווח הנקי שלו יותר משאר הקבלנים.

 

[בית שמשניק]

אני מדבר על לפני 5 שנים.
אז הוא מכר את הדירות 3 חדרים האלו ב1.35 מיליון! רוב הפרויקט הוא מכר במחיר שכתבתי. המחיר שאתה כותב הוא אחרי שהתחילו עליות המחירים.
נראה לי הדירות הם 90 מ"ר ולא 93, לפי המחיר הזה זה יוצא בדיוק 15 למ"ר, ובוודאי בדירות הגדולות יותר (4 חדרים הוא מכר ב1.5 בערך, 5 חדרים עם גינה ענקית ב1.8 בערך).
נכון זה היה בערך אלף ש"ח למ"ר יותר משאר הקבלנים אבל לא יותר מזה. אבל הוא גם משקיע יותר בפרויקטים שלו. אז לא בטוח שהרווח הנקי שלו יותר משאר הקבלנים.

תכל'ס זה ממש לא משנה מה היה המחיר לפני 4 שנים או 5 שנים. מחירי הדיור בבית שמש ובכל הארץ עלו מאז בעשרות אחוזים.
מה שמשנה זה שקבלנים שמכרו לציבור חוצניק הצליחו בכל התקופות למכור במחיר גבוה יותר ממחיר השוק הרגיל, ולכן ההגיון אומר שגם עכשיו הם יצליחו לעשות זאת אם יחפצו בכך.

 

[פתרון דיור]

מקבלים מההורים כמה מאות אלפי ש"ח ולוקחים משכנתא כמה אלפי ש"ח. כמובן לא צריכים דירות של 150 מ"ר כמו החוצניקים.

לא יודע איזה נתונים יש לך. אני מצאתי לקרוב משפ' דירה ב1.7 ברמה ד' והוא קנה אותה. יש דירות 4 חדרים (אולי מרפסת סגורה) ב2 מיליון ש"ח. לפני בערך שנה וחצי מצאתי לחבר דירה 4 חדרים עם גינה בג'2 אאל"ט ב2.2 מיליון והוא בנה שם יח"ד שמשכיר אותה ביותר מ3.5 אל"ש לחודש (חוץ מהדירה שהוא גר בה) (לא מתווך ולא לקחתי על זה שקל).
אני מבין שיש לך איזה אינטרס לשווק את קריית גת או משהו כזה, אז צר לי לאכזב. לא סותר את זה שגם קריית גת תצליח.

מי שחושב שאפשר להביא עשרות אלפי אמריקאים לבית שמש ב30K למ"ר חי בסרט.
וולפסון מכר לפני 5 שנים מאות דירות בד'4 ב15K למ"ר, חלקם "אמריקאים", הם לא הולכים לשלם פי 2 רק כי עברו 5 שנים, וגם אין להם את הכסף הזה. כל הפרויקטים היוקרתיים של האמריקאים בקושי מצליחים למכור את הדירות. קבלן חכם נותן מחיר טוב ומוכר את הדירות.

צר לי מאוד ואני לא רוצה לאכזב אותך,אבל רוב הציבור החרדי לא מקבל היום מאות אלפי ש"ח מההורים,
ורוב הציבור החרדי לא עובד בהייטק, במקום לדבר על המצב העכשווי אתה מתחיל להביא סיפורים מלפני שנה וחצי ולפני 5 שנים, אני מדבר על המצב העכשווי שאין אפשרות לאברך סטנדרטי לקנות דירה בבית שמש
וגם אם יש לך מציאות שאתה מוצא לחברים, אין מציאות לכל הציבור החרדי!!!
(לגבי קרית גת אין לי שום אינטרס לשווק אותה לא את העיר ולא את הדירות, אדרבה תעיין בשרשור על קריית גת
אני מאוד מפקפק בקניית דירות בשכונה החדשה,
רק כתושב בית שמש אני סובר שמה שכמה חסידויות עושים עכשיו קונים דירות במתחרדים במחירים זולים,
זה דבר מבורך כי לאברך חסידי סטנדרטי שלא מקבל מאות אלפי ש"ח מההורים יש אפשרות לקנות דירה מרווחת
ולשלם משכנתא כמעט באותו מחיר של שכירות על יחי"ד קטנה בבית שמש במרחק של 20 ד' נסיעה מבית שמש
אבל אדרבה אולי תפתח מאגר מציאות של דירות בבית שמש דירות ב1.5 עד1.7 בהחלט יוזמה טובה.)

 

[בית שימשי]

מה שמשנה זה שקבלנים שמכרו לציבור חוצניק הצליחו בכל התקופות למכור במחיר גבוה יותר ממחיר השוק הרגיל, ולכן ההגיון אומר שגם עכשיו הם יצליחו לעשות זאת אם יחפצו בכך.

מצד שני רק לציבור החרדי אפשר לצופף ולצופף ועדיין יהיה מי שיקנה.

 

[פתרון דיור]

אני מדבר על לפני 5 שנים.
אז הוא מכר את הדירות 3 חדרים האלו ב1.35 מיליון! רוב הפרויקט הוא מכר במחיר שכתבתי. המחיר שאתה כותב הוא אחרי שהתחילו עליות המחירים.
נראה לי הדירות הם 90 מ"ר ולא 93, לפי המחיר הזה זה יוצא בדיוק 15 למ"ר, ובוודאי בדירות הגדולות יותר (4 חדרים הוא מכר ב1.5 בערך, 5 חדרים עם גינה ענקית ב1.8 בערך).
נכון זה היה בערך אלף ש"ח למ"ר יותר משאר הקבלנים אבל לא יותר מזה. אבל הוא גם משקיע יותר בפרויקטים שלו. אז לא בטוח שהרווח הנקי שלו יותר משאר הקבלנים.

אני יגיד לך בקצרה ל-מה אני רוצה להגיע, כמו שלפני 25 שנה הבינו בירושלים ובבני ברק שצריך לצאת מהערים,
כמו"כ היום זה הגיע למצב שצריך לצאת מהערים, מי עוד זוכר שהיו אומרים למי שגר בביתר שהוא גר בעיר מרכזית. הוא היה צוחק עליך מה?? כל דבר צריך לנסוע לירושלים ומה המציאות כיום שהמחירים בביתר מרקיעים שחקים מהביקוש
כמו"כ בית שמש אם היו אומרים לו לפני עשר שנים שבית שמש היא עיר חרדית מרכזית הוא היה אומר לא בדיוק...
בעוד כמה שנים זה הקרה ויש חילונים ... והיום מה הדיון בשרשור????

 

[פתרון דיור]

לגבי הפינוי בינוי בעיר הוותיקה ברור שלא ישווקו את זה למגורים לחרדים כי זה מגדלים, וזה הבעיה של הקבלנים שם. אחרת הם היו משווקים את זה למגורים לחרדים. המחירים בבית שמש הוותיקה של דירות חדשות יותר זולים מרמה ד' החרדית!
תראה את הפרסומות על דירות בבית שמש הוותיקה 4 חד' ב2 מיליון, משווקים את זה לחרדים להשקעה כי הקבלן לא מצליח למכור את זה לציבור הכללי!

הנה קישור לפרויקט פינוי בינוי למיקום לא הכי מרכזי בעיר,דירת 3 חדרים קטנה של 74 מ"ר ב 2.2 על הנייר אחרי קבלת היתר בנייה, תצלול קצת לנתונים ותבין מיד שהמצב לא בדיוק כמו (שאתה וגם אני) רוצים שיהיה.
והחישוב למ"ר יוצא 29,730

https://www.madlan.co.il/listings/QzmeiObUZvW?tracking_event_source=map

 

[פתרון דיור]

הנה קישור לפרויקט פינוי בינוי למיקום לא הכי מרכזי בעיר,דירת 3 חדרים קטנה של 74 מ"ר ב 2.2 על הנייר אחרי קבלת היתר בנייה, תצלול קצת לנתונים ותבין מיד שהמצב לא בדיוק כמו (שאתה וגם אני) רוצים שיהיה.

https://www.madlan.co.il/listings/QzmeiObUZvW?tracking_event_source=map

מענין באמת איך יש לחילוני כסף לקנות דירה... וגם אם יש לו הוא קונה עם זה רכבים ...
או כמו שאמרת שקבלן חכם מתפשר במחיר ומוכר,אז או שהקבלן לא חכם או שזה כבר אחרי שהתפשר במחיר.
אבל עדיין זה נשמע מוזר...

 

[דג תמנון]

הנה קישור לפרויקט פינוי בינוי למיקום לא הכי מרכזי בעיר,דירת 3 חדרים קטנה של 74 מ"ר ב 2.2 על הנייר אחרי קבלת היתר בנייה, תצלול קצת לנתונים ותבין מיד שהמצב לא בדיוק כמו (שאתה וגם אני) רוצים שיהיה.
והחישוב למ"ר יוצא 29,730

https://www.madlan.co.il/listings/QzmeiObUZvW?tracking_event_source=map

ספציפית זו מודעה מוזרה. כי דירות 4 חדרים במגדלים החדשים בפרוייקט הזה מפוסמות בפחות מ2 מליון ולא ברור כמה קופצים יש.

 

[די]

מה שמשנה זה שקבלנים שמכרו לציבור חוצניק הצליחו בכל התקופות למכור במחיר גבוה יותר ממחיר השוק הרגיל, ולכן ההגיון אומר שגם עכשיו הם יצליחו לעשות זאת אם יחפצו בכך.

היזמים ינסו להביא לכאן ציבור חוצניק חרדי -ישיבתי/חסידי (סגנון רמת אשכול/רוממה) שלא כ"כ קיים כיום בבית שמש...

למה שהם יגיעו לבית שמש אין כאן לא "מיר" ולא חצרות חסידיות.
לגבי הציבור החוצניק כתבתי כבר שמחירי הבתים בארה"ב לא עלו בכלל באותו יחס של הדירות בבית שמש, כך שאם בעבר היה הגיוני למישהו מחו"ל למכור את הבית שלו שם ולקנות בבית שמש וילה (מקסימום להוסיף כמה מאות אלפי ש"ח), אבל היום הוא יצטרך גם להוסיף כמה מאות אלפי ש"ח וגם לקבל דירה קטנה. תכלס הקבלנים היום לא מצליחים להביא את הציבור הזה לבית שמש.
לגבי הציבור הכללי לא נראה לי בכלל ששווה להם לשלם 30K למ"ר לדירה בבי"ש, יש להם מקומות הרבה יותר מוצלחים במחיר הזה.
לגבי הציבור החרדי תכלס אין לאן ללכת.

 

[בית שמשניק]

למה שהם יגיעו לבית שמש אין כאן לא "מיר" ולא חצרות חסידיות.

מסכים שיהיה קשה להביא אותם מהסיבות שמנית, אבל כנראה שיש כאלו שרוממה ורמת אשכול מדי יקרות להם, ובית שמש עדיין בטווח הסביר (בכל אופן זה חצי מחיר משם...)
אגב, למי שמכיר, וולפסון הצליח להביא קצת אוכלוסיה כזו בג' 2 בנתן הנביא/שמואל הנביא וחולדה הנביאה, ועוד קצת בכמה רחובות ברמה ד'4.

 

[פתרון דיור]

למה שהם יגיעו לבית שמש אין כאן לא "מיר" ולא חצרות חסידיות.
לגבי הציבור החוצניק כתבתי כבר שמחירי הבתים בארה"ב לא עלו בכלל באותו יחס של הדירות בבית שמש, כך שאם בעבר היה הגיוני למישהו מחו"ל למכור את הבית שלו שם ולקנות בבית שמש וילה (מקסימום להוסיף כמה מאות אלפי ש"ח), אבל היום הוא יצטרך גם להוסיף כמה מאות אלפי ש"ח וגם לקבל דירה קטנה. תכלס הקבלנים היום לא מצליחים להביא את הציבור הזה לבית שמש.
לגבי הציבור הכללי לא נראה לי בכלל ששווה להם לשלם 30K למ"ר לדירה בבי"ש, יש להם מקומות הרבה יותר מוצלחים במחיר הזה.
לגבי הציבור החרדי תכלס אין לאן ללכת.

אני העליתי נתונים עם כמה סימני שאלה, אתה מדבר את מה שאתה רוצה שיקרה.... לכן בא נחכה כמה שנים ונראה מי צדק לגבי המחיר של הרובע המרכזי והאם כולה תלך לחרדים??

 

[דג תמנון]

הדיון פה הוא כזה:
אין ספק שעתודות הקרקע של בי''ש מאפשרות בניה של עוד 30,000 יח''ד.
כעת הויכוח הוא מה יקרה קודם:
הגעה של 30,000 משפחות לא מאנ''ש או ירידת מחיר ומכירה לאנ''ש.
שאלה קשה!

אני אישית קצת מתקשה לראות הגעה של 30,000 (!) משפחות כאלו. במיוחד שבשביל להביא חרדים לא צריך ירידת מחיר דרסטית מידי, יותר בכיוון של קיפאון.
גם אחרי כל האמריקאים והאמידים, (אלו שהתנפלו בצורה חסרת תקדים על גני טל ברמה ב' לדוג', רלוונטי אולי לרובע המרכזי) 30,000 זה קצת הרבה מידי.
ומי מדבר אם יהיו פה 50,000 יח''ד.

 

[ירמי וולדמן]

אולי יהיה דירות זולות
בכל הפרויקטים שהפכו מדיור מוגן לדיור רגיל ברמה ד

 

[דג תמנון]

אולי יהיה דירות זולות
בכל הפרויקטים שהפכו מדיור מוגן לדיור רגיל ברמה ד

למה שימכרו שם בזול?