בעקבות המדדים הגבוהים בארץ ובארה"ב - הריבית תמשיך לזנק ומחירי הנדלן יירדו בחדות

[גולש בנט]

@גולש בנט, @יוחנן 1, @מור יוסף
תגיד, אתה באמת חושב שיהיו ירידות בנדל"ן בטווח הארוך?
אין שום סיבה הגיונית כזו,
נניח ואכן יהיו ירידות של 30% כטענתך (בהגזמה!) בשנה וחצי הקרובות - שזה בגדר טווח קצר,
אז מה שקורה במקביל במצב כזה גם הריבית תרד בחזרה לכיוון שהיה - כן ככה זה בכלכלה.

אתה בטוח שאתה מקצועי בנדל"ן???
מילא מדד המחירים היה קשור למחירי הדירות, אבל הוא מודד רק את מחירי השכירות שעלו בפחות בחצי ממחירי הדירות בעשור האחרון.
ראה פה:

משקלות המדד: סעיף הדיור הכבד והמוטעה

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות למכירה על פי הלמ”ס ביותר מ־70%, בעוד מחירי השכירות עלו בפחות מ־35% בלבד. תעשו לבד את החשבון כמה זה דרמטי בחישוב של האינפלציה

www.calcalist.co.il

ופה:

מדד המחירים לצרכן - מה הוא מודד? איך הוא מחושב? ולמה הוא לא מתייחס לשינוי במחירי הדירות? |

מדד המחירים מודד את השינוי בסל צריכה, אז למה יש לנו תחושה חזקה "שהוא משקר" - כאן הסברים ודוגמאות לאיך מחשבים את המדד, איזה סעיפים קריטים במדד, למה הוא לא מתייחס לעלייה במחירי הדירות ...

www.hon.co.il

כך שגם ירידה של 30% במחירי הדירות, שייתכן שכלל לא תשפיע על מחירי השכירות, מאחר והיא תגרום למגמת הקיפאון בקניית דירות להמשיך וממילא שוק הדירות להשכרה יפרח ויעלה וייתכן שמחירי השכירות כמעט ולא יירדו, כפי שטוען חברי לפורום זה @shimשימי ואני נוטה להסכים איתו.

כך שמה שכתבת אינו נכון, מאחר והמדד לא מושפע ממחירי הדירות למכירה, ולכן הוא לא יושפע מכך ולא יירד בשל ירידת מחירי הדירות וזה לא ישפיע על הריבית.

אוקיי, נזרום עם זה,
מה יהיה הלאה?
את התשובה לכך ראינו, אנשים קנו דירות בכמויות - חטפו כמו לחמניות,
ואז מה קורה,
שוב מחסור בדירות ושוב ביקוש מטורף,
ושוב זינוק במחירים,

בדקת את כמות התחלות הבנייה בשנים האחרונות לפני שכתבת את זה?

מומלץ לבדוק קודם פה למשל:

התחלות הבנייה בשיא של עשורים, ויכולות לעלות עוד

www.globes.co.il

לסיכום:
מחירי הדיור בעלייה מתמדת = זאת בעצם התוצאה,

נ.ב
אלא א"כ גולדקנופף יפתיע עם תכנית גרנדיוזיסטית,
מה שלא נראה באופק כעת

לסיכום: חבל שאדם שמתהדר בתואר "מקצועי בנדל"ן" לא בודק נתונים בסיסים

 

[גולש בנט]

ויש גם אנשים שפשטו ידיים ורגליים מנדל"ן, מה הקשר?

למה "יש אנשים" כל מי שישיקיע היום במחירי הנדל"ן, יפסיד במידה והם יירדו.

חנן מור נראה בסכנה לפשיטת רגל לאור המינוף הגדול שיש לו וההימור המטומטם שהוא לקח בקניית הקרקעות בשדה דוב במחיר שמתמחר המשך עליות של מאות אחוזים בנדל"ן בשנים הקרובות...

 

[מקצועי בנדל"ן]

כל מי שישיקיע היום במחירי הנדל"ן, יפסיד במידה והם יירדו.

נשמע שאתה קובע עובדה,
זה תלוי טווח קצר/ארוך וכו'

חנן מור נראה בסכנה לפשיטת רגל לאור המינוף הגדול שיש לו וההימור המטומטם שהוא לקח בקניית הקרקעות בשדה דוב במחיר שמתמחר המשך עליות של מאות אחוזים בנדל"ן בשנים הקרובות...

אוקיי ומצד שני
חברת שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, קרתא, ליפשיץ, ועוד ועוד... שמשקיעים המון במתחמי פינוי בינוי
וגם רוכשים קרקעות במקומות אטרקטיביים,
עשו רווחים גדולים מאוד בשנה שנה/שנתיים האחרונים.

אז נא לקחת כל דבר בפרופורציה

 

[מקצועי בנדל"ן]

כך שגם ירידה של 30% במחירי הדירות, שייתכן שכלל לא תשפיע על מחירי השכירות, מאחר והיא תגרום למגמת הקיפאון בקניית דירות להמשיך וממילא שוק הדירות להשכרה יפרח ויעלה וייתכן שמחירי השכירות כמעט ולא יירדו, כפי שטוען חברי לפורום זה @shimשימי ואני נוטה להסכים איתו.

איך קשור פה עכשיו מחירי שכירויות למען השם,
זה נושא בפני עצמו שאם תרצה נפתח עליו פורום בנפרד,
מחירי השכירות מושפעים מהרבה גורמים ולא רק ממחירי הדיור.
אם אתה לא כ"כ מבין אז אני אשמח לתת לך הסבר מקיף בהזדמנות

 

[אסתושי]

נ.ב
אלא א"כ גולדקנופף יפתיע עם תכנית גרנדיוזיסטית,
מה שלא נראה באופק כעת

תכנית כזאת תעלה למדינה הרבה מאוד כסף ואין שום סיכוי שהיא תעבור
נ.ב. אסור לשכוח שהמדינה היא המרוויחה הגדולה מהמחירים הגבוהים מע"מ מס שווח וכו'

 

[גולש בנט]

נשמע שאתה קובע עובדה,
זה תלוי טווח קצר/ארוך וכו'

אוקיי ומצד שני
חברת שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, קרתא, ליפשיץ, ועוד ועוד... שמשקיעים המון במתחמי פינוי בינוי
וגם רוכשים קרקעות במקומות אטרקטיביים,
עשו רווחים גדולים מאוד בשנה שנה/שנתיים האחרונים.

אז נא לקחת כל דבר בפרופורציה

להביא לך נתונים שמניית שיכון ובנייה ירדה בשנה האחרונה ב-55% ומניית אפריקה מגורים ירדה ב-45%?

לא הספיק לך הנתונים של מדדי הנדל"ן והבנייה שהבאתי אתמול?

נראה שאתה ממשיך להתעקש ולא להקשיב לנתונים פשוטים.

 

[גולש בנט]

תכנית כזאת תעלה למדינה הרבה מאוד כסף ואין שום סיכוי שהיא תעבור
נ.ב. אסור לשכוח שהמדינה היא המרוויחה הגדולה מהמחירים הגבוהים מע"מ מס שווח וכו'

נכון שהמדינה מרוויחה מאוד מהמיסים על הבנייה, אבל יש על המדינה גם לחץ פוליטי רב להוריד את מחירי הדיור שגואים והם בבועה ולא חסר לביבי שיקימו לו מפלגה שתחרוט על דגלה את הורדת מחירי הדיור.

כמו"כ למרות מה שכתבתי, אני חושב שאין למדינה שליטה גדולה על מחירי הדיור, מעבר לשינוי במיסים שהזכרת.

שר האוצר וראה"מ לא יתערבו בחיים לנגיד בנק ישראל לגבי גובה הריבית וראינו השבוע איך ביבי וסמוטריץ יצאו חוצץ בתקיפות כנגד שר החוץ אלי כהן על ההתבטאות שלו לגבי הריבית.

 

[מקצועי בנדל"ן]

ולא חסר לביבי שיקימו לו מפלגה שתחרוט על דגלה את הורדת מחירי הדיור.

יש לו כמה דברים אחרים שקצת יותר מפריעים לו.

 

[shimשימי]

אז זהו שזה ממש לא מתומחר במחיר הדירה.
לא כל שיפוץ שבן אדם עושה משיקולים אישיים מעלה את מחיר הדירה, וגם א"כ לא תמיד העלייה במחיר הדירה שנובעת מהשיפוץ מכסה את מחיר השיפוץ.
ויש גם הוצאות של יועץ משכנתא, פתיחת תיק משכנתא, עמלת סילוק מוקדם, ועוד ועוד.
ורוב הדירות נמכרות דרך תיווך.

וחלק מההוצאות הללו זה גם הוצאות כפולות.
תיווך הוא יצטרך לשלם גם במכירת הדירה, וגם בקניית דירה אחרת בעוד תקופה, כנ"ל עו"ד, ועוד.
ואני לא מדברת בהכרח על מה שהוא כבר הוציא ברכישת הדירה, אלא על מה שהוא בנוסף יוציא במכירת הדירה, וגם בקניית דירה בעוד תקופה.
ובקיצור, מדובר על הוצאות שממש לא מתומחרות במחיר הדירה, והם מגיעות בקלות למעל 100,000 ש"ח.
ושלא לדבר על הזמן שהוא טרח בחיפוש אחרי דירה לקנייה וכל הריצות מסביב לה, וכל הריצות מסביב למכירת הדירה שגם זה כמובן שווה כסף.

אם מדובר על תחליף להשקיע בשוק ההון ולא על קניית דירה נוספת
אז באמת שהרבה מאוד מהדברים שאמרת
לא רלוונטיים

א.תיווך כמו שאמרתי זה הוצאה שלא מוכרחת כלל
ב.שיפוץ זה משהו לא קבוע בכלל---והרבה אנשים לא עשו שיפוץ וגם אם כן פעמים רבות שערך הדירה
עלה מזמן השיפוץ ---
ג.עמלות סילוק משכנתא -זה נכון אבל מי שלקח בשנים האחרונות ככל הנראה לא יהיה לו עמלות
ד.הטיעון שלך של הזמן שהוא טרח ורץ וכו
זה לא טיעון כלכלי כלל וכלל
ה.גם אם נניח שמחיר השיפוץ לא מתומחר וההפסד יהיה מאה אלף שקל
זה הפסד שכבר קיים וממילא בתור שיקול כלכלי גרידא
אין סיבה לומר בגלל שהפסדתי מאה אלף שקל אז לכן עכשיו אני לא אעשה את הצעד הטוב ביותר

 

[shimשימי]

כמו"כ למרות מה שכתבתי, אני חושב שאין למדינה שליטה גדולה על מחירי הדיור, מעבר לשינוי במיסים שהזכרת.

יכולת השפעה על כמות הדירות החדשות שתצא לשוק
לאור העובדה שחבר כנסת ממוצע הוא עם 4 דירות
והחברים שם ברמ"י נהנים מאוד מאוד מהמצב הזה

 

[shimשימי]

להשקיע כיום בדירה להשקעה בשוק הנדל"ן זה טימטום. לאור התשואות העלובות שיש שם, לעומת השקעה הכי סולידית שיש בקרנות כספיות שקליות או דולריות (מי שהשקיע בדולריות עשה קופה יפה). ולא דיברתי על דירה להשקעה שיש עלויות נוספות ולפעמים אין שוכר בנכס.

סטית מהנושא.

לקנות דירה ראשונה - למגורים, פה יש צד לכאן ולכאן, כי החלופה האחרת במקום קנייה של דירה ראשונה למגורים, היא שכירת דירה ותשלום שכירות ויש עוד שיקולים מגזריים, כמו למשל שההורים מתחייבים בעת האירוסין/חתונה ושנה לאחר החתונה, לך תחפש את השווער שכבר צריך לחתן כעת הבת הקטנה יותר שלו. זו רק דוגמה שיש עוד שיקולים בדירה ראשונה למגורים מלבד מחיר הדירה.

דיברתי כלכלית גרידא.(לציבור החילוני זה יכול יותר להתאים מסיבות רבות.)

 

[מקצועי בנדל"ן]

 

[גולש בנט]

יכולת השפעה על כמות הדירות החדשות שתצא לשוק
לאור העובדה שחבר כנסת ממוצע הוא עם 4 דירות
והחברים שם ברמ"י נהנים מאוד מאוד מהמצב הזה

לא חולק על זה
אבל כפי שבעליות המחירים, לא הייתה השפעה למדינה על המחירים והמדינה אף ניסתה לקצר בירוקרטיה (כחלון ושות')
כך שלדעתי המדינה במצב הנוכחי של מחירי הבועה בנדלן - לא תתערב.

 

[גולש בנט]

צפה בקובץ המצורף 1323580

זה מוכיח את טענתי.
תודה.

 

[shimשימי]

לא חולק על זה ושכחת לציין ששר השיכון יכול לשכן כמה וכמה זוגות צעירים בדירותיו.
אבל כפי שבעליות המחירים, לא הייתה השפעה למדינה על המחירים והמדינה אף ניסתה לקצר בירוקרטיה (כחלון ושות')
כך שלדעתי המדינה במצב הנוכחי של מחירי הבועה בנדלן - לא תתערב.

מחירי בועה או לא זה נושא אחד
השאלה אם הבועה תתפוצץ זה עוד נושא

אבל השאלה אם השתנה משהו אמיתי
שזה הדבר המרכזי של כמות הדירות

לא השתנה דרמטית(חוץ מהשנה האחרונה)


גם בתקופת כחלון המחירים לא עלו
אבל אלו אינם סיבות מצד ההיצע או הביקוש שהתשנו אלא רק שינוי ערך הכסף

ובקיצור אתה צודק בהחלט שלמדינה אין מה להשפיע בעניין הריבית מחמת שזה מדיניות של בנק ישראל
שהוא גוף עצמי

אבל לפתור מהותית את הבעיה לא נראה שהמדינה עושה צעדים דרסטיים ובונה בקצב מואץ (מלבד השנה האחרונה
שגם שם המספרים הם פחות משמעותית ממה שפירסמו מתוך 80 אלף שפירסמו
שמעתי ראיון עם אלקין שהמגיש אימת אותו עם המספר וכמדומני שהמספר האמיתי היא 66 אלף בערך
ואלקין לא הכחיש

 

[מקצועי בנדל"ן]

זה מוכיח את טענתי.
תודה.

הנ"ל דירות חדשות

 

[גולש בנט]

הנ"ל דירות חדשות

הבאת נתוני מכירה ולא נתוני בנייה.
זה מוכיח שהשוק בקיפאון בשנת 2022 לעומת שנת 2021.

 

[מקצועי בנדל"ן]

הבאת נתוני מכירה ולא נתוני בנייה.
זה מוכיח שהשוק בקיפאון בשנת 2022 לעומת שנת 2021.

א. קיפאון זה לא ירידה
ב. יש סיכוי גם שזה מחסור בדירות.

 

[מקצועי בלבד]

אם מדובר על תחליף להשקיע בשוק ההון ולא על קניית דירה נוספת
אז באמת שהרבה מאוד מהדברים שאמרת
לא רלוונטיים

א.תיווך כמו שאמרתי זה הוצאה שלא מוכרחת כלל
ב.שיפוץ זה משהו לא קבוע בכלל---והרבה אנשים לא עשו שיפוץ וגם אם כן פעמים רבות שערך הדירה
עלה מזמן השיפוץ ---
ג.עמלות סילוק משכנתא -זה נכון אבל מי שלקח בשנים האחרונות ככל הנראה לא יהיה לו עמלות
ד.הטיעון שלך של הזמן שהוא טרח ורץ וכו
זה לא טיעון כלכלי כלל וכלל
ה.גם אם נניח שמחיר השיפוץ לא מתומחר וההפסד יהיה מאה אלף שקל
זה הפסד שכבר קיים וממילא בתור שיקול כלכלי גרידא
אין סיבה לומר בגלל שהפסדתי מאה אלף שקל אז לכן עכשיו אני לא אעשה את הצעד הטוב ביותר

מצטערת אין לי זמן להסביר פה מעבר למה שכבר הסברתי, אני מקווה שרוב האנשים הבינו את דבריי.

 

[shimשימי]

מצטערת אין לי זמן להסביר פה מעבר למה שכבר הסברתי, אני מקווה שרוב האנשים הבינו את דבריי.

אוקי תודה.(אין לי חלילה עניין לגזול מזמנך ,ותודה על המענה עד כה.)

אם יש מישהו שהבין אודה לו אם יחדד לי נקודה ממה שאמרה

יש לי שאלה אחת על התיאוריה שלה
היא מסבירה שאם אדם עדיין לה קנה דירה אז מבחינה כלכלית (וכל אדם לגופו) יתכן שעדיף לאדם יהיה להשקיע בשוק ההון

היא טוענת בנוסף שלמי שכבר יש דירה אז מבחינה כלכלית לא יהיה כדאי לו למכור (מחמת הוצאות רבות שישנם
כמו תיווך שיפוץ וכו)

השאלה שלי
האם ההסתכלות הכלכלית לא מסתכלת על המציאות היום כפי שהיא

דהיינו: זה שמישהו הפסיד נניח בגלל ששיפץ את הבית(שזה עצמו עניין לא מוחלט כלל וכלל כמו שרשמתי לעיל)
ונניח שהשקיע 300 אלף שקל ועכשיו יוצא שאם ימכור הוא יפסיד 200 אלף שקל

האם זה הופך את זה לסיבה להמשיך להחזיק בבית??
כשאם נניח הכסף היה לו ביד אז הוא כן היה משקיע בשוק ההון??

משהו לא ברור לי

אודה למי שיצליח להסביר את הנקודה הזאת(זה אולי שאלה תיאורטית אבל לי אישית היא חשובה ויש לה רלוונטיות)