התייעצות דירה בשווי 2,800,000 ש"ח ללא משכנתא, איך למנף?

[shraga0]

שלום,
אדם שיש לו דירה בשווי 2,800,000 ש"ח (או קצת יותר) ללא משכנתא. עם אפשרות כלכלית להוסיף 3000 ש"ח לחודש.

מעונין כרגע לעבור דירה ועל הדרך וההזדמנות למנף אם אפשר.

אשמח לשמוע ממכם -

מה האפשרויות וה"קומבינות" למנף את זה שיש להם את הפריבילגיה לקחת משכנתא על סך 7,500,000 ש"ח (כי יש להם הון עצמי - הדירה - של לפחות 2,800,000 ש"ח) אם זה בכלל נכון?
מה שחשבתי:
לקנות וילה למגורים על חשבון ההון העצמי שיש לה גם יחידות להשכרה שיכסו את הפער בין ההון העצמי למשכנתא?
לקנות 2 דירות עם משכנתא חלקית לכל דירה?
לקנות דירה חדשה במחיר ההון העצמי ולקנות דירה על הנייר (עם משכנתא על הדירה הקיימת? אפשרי בכלל?) ולמכור מיד או להשכיר וזה יכסה את המשכנתא?
לקנות קרקע (המחירים באיזור ה2,000,000 רק לקרקע איפה שהוא מעונין לגור) ושם לבנות וילה עם יחידות בהתאמה אישית ומיקסום פוטנציאל (בהנחה שהרשות המקומית לא מפריעה..) וכדומה שיועילו להשלמת המשכנתא מעבר להון העצמי?
או איכשהו למנף את המשכנתא לשוק ההון?
מה האפשרויות? מה הגיוני יותר ומה פחות? איך מחשבים את זה?
אשמח לכל כיוון מחשבה או רעיון מבריק או "קומבינה".

יתכן שחסרים פרטים מכיוון שאני לא בקי בתחום כלל, אשמח להשלים.

תודה!

 

[מוניטין]

דבר עם יועץ משכנתאות
אי אפשר לכתוב הכל על גבי הכתב

 

[כי אנו עמך]

מה האפשרויות וה"קומבינות" למנף את זה שיש להם את הפריבילגיה לקחת משכנתא על סך 7,500,000 ש"ח (כי יש להם הון עצמי - הדירה - של לפחות 2,800,000 ש"ח) אם זה בכלל נכון?

עקרונית זה נכון- אבל הוא צריך שיהיה לו גם הכנסות שיכולות לשלם משכנתא כזו.
יש דירות מחולקות בחיפה עם תשואת שכירות גבוהה שמכסה את המשכנתא, עם תוספת חודשית כל חודש.
בכללי הייתי מציע ללכת ליועץ בתחום להבין מה הכיוונים של הבן אד- ולהתאים לו את הדבר הטוב ביותר.
חכמת ההמונים זה טוב, אבל לא בכל מקרה.

 

[shraga0]

דבר עם יועץ משכנתאות
אי אפשר לכתוב הכל על גבי הכתב

עקרונית זה נכון- אבל הוא צריך שיהיה לו גם הכנסות שיכולות לשלם משכנתא כזו.
יש דירות מחולקות בחיפה עם תשואת שכירות גבוהה שמכסה את המשכנתא, עם תוספת חודשית כל חודש.
בכללי הייתי מציע ללכת ליועץ בתחום להבין מה הכיוונים של הבן אד- ולהתאים לו את הדבר הטוב ביותר.
חכמת ההמונים זה טוב, אבל לא בכל מקרה.

כמובן שגם נתייעץ, אבל לשמוע כיוונים מהקהל זה גם פותח את החשיבה והאפשרויות.
ואני כמובן מדבר על כיוונים כלליים של "איזה עיסקה או מהלך כדאי לחפש". ולא על השקעה ספציפית.

 

[העץ הרענן]

מעניין מה אתה תגיד?
@השקעות R הון.

 

[z.k.]

לקנות וילה למגורים על חשבון ההון העצמי שיש לה גם יחידות להשכרה שיכסו את הפער בין ההון העצמי למשכנתא?
לקנות 2 דירות עם משכנתא חלקית לכל דירה?

לקנות קרקע (המחירים באיזור ה2,000,000 רק לקרקע איפה שהוא מעונין לגור) ושם לבנות וילה עם יחידות בהתאמה אישית ומיקסום פוטנציאל (בהנחה שהרשות המקומית לא מפריעה..) וכדומה שיועילו להשלמת המשכנתא מעבר להון העצמי?

האפשרויות האלו לכאו' הכי כלכליות מבחינת מה שזה מכניס, וגם אין בזה מס רכישה. אפשר גם דירה עם גג/ חצר ולבנות יחידות.
החיסרון בזה הוא לטווח הארוך, שאם יום אחד תרצה לממש חלק מהנכס זה מורכב.

 

[שמח-לעזור]

לקחת משכנתא על סך 7,500,000 ש"ח

רק מציין שמדובר בהחזר חודשי של כמעט 40 אל״ש
גם בתיק נכון מתמטית
לרוב מוחלט של האנשים לא מתאים ולא מומלץ לחיות בצורה כזו
(להמחשה, הם יצטרכו להשאיר 120 אל״ש נזילים לבעיות תזרים)

לגופו של עניין
השאלה בקצרה היא נדל״ן & שוק ההון
בתנאי השוק כרגע קניית דירה להשקעה זה תזרים שלילי
וגם וילה עם יחידות זה לא רווחי מידי (קיים בערים בודדות, שהמחיר למ״ר גבוה)
ואגב, בניית וילה זה עבודה לכל דבר, כנ״ל השכרת 6-7 יחידות

2 הנתונים הכי משמעותיים לא הוזכרו
כמה מ״ר / ש״ח הם רוצים לדירת מגורים עצמה
מה טווח ונזילות ההשקעה

״וא"ר יצחק לעולם ישליש אדם את מעותיו שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו״