התייעצות דירה להשקעה - אשדוד המתחרדת או בית שמש הוותיקה והמתחרדת?

[התמר]

גם בקרית גת העיריה מקדמת מאד פינוי בינוי, ויש מתחם ענק שכבר אושרה התבע ל-2700 יח"ד
550 מתוכם כבר בביצוע (אמצע שלד) וכל הדירות כבר נמכרו.

ויש עוד מתחמים עם תבע מאושרת שיש בהם יחד כ-2000 יח"ד נוספות.

יש עוד מתחמים טובים אבל צריך מאד להיזהר כי יש מתחמים שאין להם התכנות כלכלית ללא קרקע משלימה
ובכל זאת העיריה מקדמת אותם (כי אולי יהיה קרקע משלימה או שהמחירים יעלו עוד ואז זה יהיה כלכלי)
לכן צריך הרבה בדיקות לפני שעושים עסקה.

היכן יש פינוי בינוי [לא תמא 38] בק. ג. ועוד לא נמכר ?

 

[פ.ל.ב.מ.]

גם בקרית גת העיריה מקדמת מאד פינוי בינוי, ויש מתחם ענק שכבר אושרה התבע ל-2700 יח"ד
550 מתוכם כבר בביצוע (אמצע שלד) וכל הדירות כבר נמכרו.

ויש עוד מתחמים עם תבע מאושרת שיש בהם יחד כ-2000 יח"ד נוספות.

יש עוד מתחמים טובים אבל צריך מאד להיזהר כי יש מתחמים שאין להם התכנות כלכלית ללא קרקע משלימה
ובכל זאת העיריה מקדמת אותם (כי אולי יהיה קרקע משלימה או שהמחירים יעלו עוד ואז זה יהיה כלכלי)
לכן צריך הרבה בדיקות לפני שעושים עסקה.

הוצע לנו דירה לקניה בקרית גת ונאמר לנו שיש אופציה ממשית לפינוי בינוי, משהו יודע איך ניתן לוודא את זה יותר בוודאות? תודה.

 

[szn]

הוצע לנו דירה לקניה בקרית גת ונאמר לנו שיש אופציה ממשית לפינוי בינוי, משהו יודע איך ניתן לוודא את זה יותר בוודאות? תודה.

מה הרחוב?

 

[פ.ל.ב.מ.]

מה הרחוב?

שדרות גת. יש כבר נציג בבנין.

 

[szn]

שדרות גת. יש כבר נציג בבנין.

נציג יש בכל בנין שני, זה פחות מעניין.

שדרות גת זה רחוב מאד ארוך, ברובו הפינוי בינוי לא מפסיק רציני.

 

[התמר]

תבדוק מחירים, תוכניות ותנאי תשלום אצל כולם ואז נדבר

אצל כולם דירת 3 חדרים עם חניה ומחסן בסביבות 1.7 מליון.
בתנאים של 15-20 % עכשיו.

מה המלצתך ?

 

[התמר]

מה הרחוב?

מה דעתך על מלכי ישראל 133
שם הפינוי-בינוי יותר רציני ?

 

[msl]

מי שמעניין אותו דירות 70 מ"ר בבית שמש הישנה
בסביבות 1,600,000 (אולי קצת פחות)
מתחרד מאד, מאד
שיפנה אלי

 

[szn]

שם הפינוי-בינוי יותר רציני ?

לא רציני.

בכמה הציעו לך דירה?

קבלתי היום מידע על דירה 4 חד' בקרית גת במתחם פינוי בינוי עם תבע מאושרת
אם תרצי פרטים תשלחי מייל

 

[מקצועי בנדל"ן]

מה אתם אומרים, מידיעתכם, אם אני רוצה לקנות דירה להשקעה, ויש לי 1,500,000

לקנות דירה בבית שמש הוותיקה ברחובות המתחרדים, או לקנות דירה באשדוד ברובע ו' או ג' וכדו' המתחרדים?

אני מדבר מהפן ההשקעתי הן של עליית ערך נכס, והן של תשואה משכירות, ידוע לכם היכן יותר שווה? איפה אמור הערך לעלות? איפה יותר קל/קשה להשכיר?
אשמח לשמוע מכולם ובמיוחד ממי שיש לו ניסיון.
זה שאלה ממש למעשה, הדיון חשוב לי, תודה מראש לעונים.

בגדול.
אם זה בית שמש מול אשדוד בקטע של השקעה
הייתי ממליץ לכם על אשדוד.
יש שם יותר מקום לאקזיטים (התחדשות עירונית / פינוי בינוי )

 

[בית שמשניק]

אצל כולם דירת 3 חדרים עם חניה ומחסן בסביבות 1.7 מליון.
בתנאים של 15-20 % עכשיו.

מה המלצתך ?

יקר.
כמה עולה אם משלמים הכל עכשיו?

 

[szn]

אצל כולם דירת 3 חדרים עם חניה ומחסן בסביבות 1.7 מליון.
בתנאים של 15-20 % עכשיו.

אז המחירים כן עולים (לפחות שם...)
כי לפני כמה חודשים מכרו ב-1.6 מ'

מעניין בכמה מוכרים עכשיו 4 חד', אולי בדקתם?

 

[יצחק77]

לא מכיר את אשדוד ולא את בית שמש
אבל מסברא אני חושב שאשדוד עדיף
משום שרוב המגזר החרדי באשדוד זה בגילאי 40-60 דהיינו הדור הראשון שיצא לפרוייקטים
דהיינו כולם מחתנים שם ולכן הביקוש שם לדור המשך הוא כנראה יותר גבוה
משא"כ בית שמש צעירה יותר

 

[szn]

דהיינו כולם מחתנים שם ולכן הביקוש שם לדור המשך הוא כנראה יותר גבוה

הבעיה שאין שם כמעט דיור מותאם לחרדים כך שזה לקנות דירות ישנות במתחרדים

כיום רוב הבניה זה לגובה וגם הפינוי בינוי זה מגדלים.

לעומת בית שמש, שיש הרבה בניה לחרדים.

 

[בית שמשניק]

הבעיה שאין שם כמעט דיור מותאם לחרדים כך שזה לקנות דירות ישנות במתחרדים

כיום רוב הבניה זה לגובה וגם הפינוי בינוי זה מגדלים.

לעומת בית שמש, שיש הרבה בניה לחרדים.

לדעתי, כתושב העיר, גם בית שמש הוותיקה לא הולכת לכיוון חרדי.
גם שם, רוב ההתתחדשות העירונית והפרוייקטים החדשים באיזור הם מגדלים גבוהים, וגם בבניינים שאינם גבוהים כ"כ אין מרפסות סוכה, כך שהביקוש החרדי למגורים בפרוייקטים החדשים בבית שמש הוותיקה שואף לאפס.
יש כבר היום הגירה לא מבוטלת של זוצי"ם חרדים שקנו בעיר הוותיקה ומבקשים להתקדם לכיוון השכונות החרדיות החדשות (בעיקר רמה ד' ורמת אברהם), ולדעתי הזרם הזה ילך ויגבר ככל שהוותיקה תתקבע יותר כשכונה לציבור הכללי.

 

[בית שמשניק]

אגב, תופעה דומה להפליא מתרחשת בירושלים בשכונת קרית יובל. בתחילה היתה שם התחרדות מסיבית בגלל המחירים, אך זה החזיק מעמד כל זמן שהיה מדובר בדירות ישנות וזולות. ברגע שהתחילה שם ההתחדשות העירונית המואצת, כבר אין לתושבים חרדים מה לחפש שם, וכך אנו עדים לתהליך חדש: "מתחלנים" (על משקל "מתחרדים"...)
אותו תהליך במדוייק מתרחש כעת בבית שמש הוותיקה. בשנים האחרונות אכן הגיעו לשם הרבה חרדים צעירים בגלל המחירים הנוחים. אבל כעת מתחילה שם התחדשות עירונית רצינית, ובעקבות זאת נהיה עדים כנראה להתחלנות האיזור ולעזיבה חרדית.

 

[התמר]

אגב, תופעה דומה להפליא מתרחשת בירושלים בשכונת קרית יובל. בתחילה היתה שם התחרדות מסיבית בגלל המחירים, אך זה החזיק מעמד כל זמן שהיה מדובר בדירות ישנות וזולות. ברגע שהתחילה שם ההתחדשות העירונית המואצת, כבר אין לתושבים חרדים מה לחפש שם, וכך אנו עדים לתהליך חדש: "מתחלנים" (על משקל "מתחרדים"...)
אותו תהליך במדוייק מתרחש כעת בבית שמש הוותיקה. בשנים האחרונות אכן הגיעו לשם הרבה חרדים צעירים בגלל המחירים הנוחים. אבל כעת מתחילה שם התחדשות עירונית רצינית, ובעקבות זאת נהיה עדים כנראה להתחלנות האיזור ולעזיבה חרדית.

אם אכן כדבריכם שבק. יובל תהיה 'התחלנות' זה יגרום לעלית מחירים או לירידה ?

אגב, קנדה ישראל מוכרת בק. יובל ברח' הנטקה 78-84 לפי קרוב ל-40 אלף למטר, האם יש מישהו שיודע אפשרות לקנות שם בבנינים אלו דירה ישנה לפי 22 אלף למטר, כלומר דירה ישנה של 60 מטר שתקבל אצל קנדה-ישראל דירה של 100 מטר והיא נמכר ב-2.2 מליון ?

 

[בעלת שאיפה]

מי שבונה על פינוי בנוי תמ''א וכו'-הורים שלי חתמו לפני 7 שנים כבר על פינוי וכו' ואבי ז''ל נפטר-ועדיין לא פינוי לא בינוי-יש בארץ מאות אלפי דירות במצה הזה גם המאוד רלוונטי -לוקח שנים

 

[szn]

מי שבונה על פינוי בנוי תמ''א וכו'-הורים שלי חתמו לפני 7 שנים כבר על פינוי וכו' ואבי ז''ל נפטר-ועדיין לא פינוי לא בינוי-יש בארץ מאות אלפי דירות במצה הזה גם המאוד רלוונטי -לוקח שנים

נכון, זה שהם חתמו לא אומר שיהיה פינוי בינוי, צריך להגיש תוכניות וצריך שיהיה רוב של 67% חתימות
וצריך שיהיה למתחם היתכנות כלכלית, לכן מי שנכנס לעסקת פינוי בינוי חייב לבדוק באופן יסודי את כל הפרטים.

מי שבדוק היטב בדרך כלל לא נופל במתחמים תקועים
החכמה היא להיכנס למתחם מתקדם שנמצא ברמת ודאות גובהה ולא מתחמים שמדשדשים שנים.

לאחרונה יצא לי לראות כמה דירות בי-ם במתחמים שיש תבע מאושרת ו85% חתימות
וצפי הריסה שנה וחצי-שנתיים והרווח הצפוי מיליון ש"ח.

האם יש מישהו שיודע אפשרות לקנות שם בבנינים אלו דירה ישנה לפי 22 אלף למטר, כלומר דירה ישנה של 60 מטר שתקבל אצל קנדה-ישראל דירה של 100 מטר והיא נמכר ב-2.2 מליון ?

עם כבר יש שיווק בחלק גדול מהמקרים כבר א"א למכור דירות ישנות, כי הליווי בנקאי לא מאשר למכור דירות.
אבל יש עסקאות דומות בקרית יובל (למשל במתחם של אבני דרך ועוד מתחמים דומים)

 

[התמר]

נכון, זה שהם חתמו לא אומר שיהיה פינוי בינוי, צריך להגיש תוכניות וצריך שיהיה רוב של 67% חתימות
וצריך שיהיה למתחם היתכנות כלכלית, לכן מי שנכנס לעסקת פינוי בינוי חייב לבדוק באופן יסודי את כל הפרטים.

מי שבדוק היטב בדרך כלל לא נופל במתחמים תקועים
החכמה היא להיכנס למתחם מתקדם שנמצא ברמת ודאות גובהה ולא מתחמים שמדשדשים שנים.

לאחרונה יצא לי לראות כמה דירות בי-ם במתחמים שיש תבע מאושרת ו85% חתימות
וצפי הריסה שנה וחצי-שנתיים והרווח הצפוי מיליון ש"ח.



עם כבר יש שיווק בחלק גדול מהמקרים כבר א"א למכור דירות ישנות, כי הליווי בנקאי לא מאשר למכור דירות.
אבל יש עסקאות דומות בקרית יובל (למשל במתחם של אבני דרך ועוד מתחמים דומים)

אבל כנראה שגם המחירים שם שונים.
זאת אומרת שבאבני דרך, כנראה מוכרים רק לפי 31-32 למטר.
מה שמצמצם את הריווחיות.

אני מתכוין לומר שאם אפשר למצוא לפי 22-23 למטר בפינוי בינוי בישנים,
בקנדה-ישראל שמוכרים ב-40,
זה מאוד ריווחי.

ועל כך שאלתי אם יש למישהו מידע על מתווך שיש לו כאלו דברים.