עזרה דירה להשקעה בירושלים: לקנות בשכונה חרדי או חילוני

[szn]

היום המוכרים בשיכונים כבר מגלמים השיווי של הנכס חדש תוך המחיר של הישן.

זה נכון שעסקאות של פינוי בינוי המחיר יקר ממחיר השוק בגלל הרווח העתידי
אבל זה באמת מתחם שמתקדם וגם אחרי התוספת מחיר יש רווח של בין 700 אלף למיליון ש"ח.

כלומר שווה לי להוסיף על מחיר הדירה עוד 200-300 אלף כדי להרוויח מיליון ש"ח
(כמובן אחרי שבודקים לעומק את המצב התכונני מצב החתימות ועוד)

 

[תמי אחת]

הרווח מפינוי בינוי הרבה גדול מאשר עליית ערך של השכונות החרדית.

מה גם שעליית הערך זה דבר שיקרה או אולי לא יקרה, ובמתחם פינוי בינוי בשלב מתקדם הרווח הוא גם ללא עליית ערך.

לצורך הדוגמא, מי שקנה בנווה יעקב במתחרד דירה 3 חד' לפני עשור
ב-900 אלף (זה היה המחיר) היום הדירה שלו שווה 1.8 מ'
מי שקנה בקטמונים לפני עשור 3 חד' שילם 800 אלף (זה היה המחירים)
ובגלל שחלק גדול מהשכונה שם הולך לפינוי בינוי הדירה שלו שווה היום 2 מ' לפחות
(ויש גם דירות בשלב יותר מתקדם שנמכרו ב-2.2 מ')

השאלה היא לא מה היה לפני עשור, אלא מה יהיה בעוד עשור, כך שמה שציינתם לא רלוונטי לחלוטין; בפרט שהעליות הגדולות *לכאורה* כבר היו, וככל הנראה לא תהיה מקפצת מחירים דומה בעשור הקרוב (תהיה עליה, כנראה. לא מקפצה).
אם ציינתם שהיום דירה בקטמון, בשלב מתקדם של פינוי בינוי עולה 2.2 מ', השאלה אם בעוד עשור זה ימכר ב-4.4 מל' - שזה מכפיל את עצמו כמו שהיה לפני עשור (אם כי לא בזכות עצמו, אלא בזכות הפינוי בינוי), או שזה ימכר ב-3 מ'.

חסרון-מי בדיוק אמור לקנות כל העשרות אלפי דירות במגדלים האלו?

החילונים בורחים מירושלים למודיעין ומערבה, לא משום שהדירות בירושלים ישנות, אלא בעיקר משום החרדים, הערבים להבדיל, והריחוק מתל אביב.

אתם באמת חושבים כך? לדעתי אמור להיות לדירות הללו ביקשו עצום, בפרט עם הם על קו הרקל"ה. כמו שהחרדים לא גרים ביפו, וזה לא מפריע לחילונים לגור שם, כך יקרה בעוד אזורים על ציר הרכבת (אזורים שגם היום חילוניים. קטמון, למשל, שלא ממש התחרדה)
ושכחתם גם את הציבור הד"לי, שממש ישמח ממגורים כאלו, בפרט בעלי עסקים שישמחו לאיכות חיים בבניינים שהמפרט יהיה מושקע