השקעות נדל"ן דירה להשקעה לא יקרה, איפה???

[אמת מארץ תצמח]

מה דעתכם

דעתי העניה שאין צורך לשאול את אותה שאלה ב 3 אשכולות.

 

[יושב וכותב]

ומה עם עפולה עילית (לא גבעת המורה בקהילה)
יש שם המון מאוד בניה לחרדים ויש מוסדות לכל שכבות הגיל
עיר מפותחת בכל מה שצריך כגון חנויות מזון בנקים משרדי ממשלה קופת חולים וגינות ועוד
והחרדים מגיעים שם בהמוניהם (לשם דוגמה השנה נפתח עוד ת"ת לטאי שבישן יש 3-4 כיתות במחזור)
וכל מקום שמגיעים חרדים המחיר עולה
וכיום יש שם דירות 3 חדרים יפות באזור המיליון ומושכרות 2000
שבעתיד הלא רחוק בכלל הצפי שהמחיר שם לדירה יעלה מאוד וגם השכירות
(עד לא מזמן היה שם גם מציאות 4 חדרים 90 מטר במיליון ויכול להיות שיש עוד שווה לבדוק)

יש למישהו פרטים על מתווך אמין שם ??
או מקום בו מתפרסמות הדירות למכירה אפילו עיתון או כל מידע בנושא
יעזור לי מאוד מאוד !!!

 

[KAM]

יש כאן מישהו שמתעסק בליווי וייעוץ נדל"ן?
אשמח לשמוע על מישהו עם המלצות (אשדוד)
וכמה אמור לעלות כזה דבר?
(מישהו שידע לבחון את ההשקעה היטב מכל כיוון, לבדוק בעיריה איפה זה אוחז מבחינת פינוי בינוי וכו')

עדיין רלוונטי? יש לי מישהו תותח באשדוד... בדיוק סגרנו אצלו עסקה וליווה אותנו לאורך כל התהליך בצורה נדירה!

 

[יושב וכותב]

עדיין רלוונטי? יש לי מישהו תותח באשדוד... בדיוק סגרנו אצלו עסקה וליווה אותנו לאורך כל התהליך בצורה נדירה!

מי ?

 

[KAM]

מי ?

צור איתי קשר ואתן לך פרטים עליו. 0533186003

 

[ש.י.ג]

מישהו יודע מה המחרים של דירת 3 חדרים בלוד, איזור בני עקיבא, דירה שמושכרת ב3000 שח ל3 שותפים מהקהילה שם?? בכמה שווה לקנות אותה? יש דיבור על פינוי בינוי כמובן. (הם דורשים בערך 1300000)

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

מישהו יודע מה המחרים של דירת 3 חדרים בלוד, איזור בני עקיבא, דירה שמושכרת ב3000 שח ל3 שותפים מהקהילה שם?? בכמה שווה לקנות אותה? יש דיבור על פינוי בינוי כמובן. (הם דורשים בערך 1300000)

לכאורה במחיר של 1.3 מיליון אתה יכול למצוא שם דירה שהיא לא רק עם דיבור על פינוי בינוי

יש דיבור על פינוי בינוי כמובן.

במחיר הזה אתה צריך לקבל נכס שהוא בשלבים יותר מתקדמים .

בהצלחה.

 

[מתר]

יש למישהו פרטים על מתווך אמין שם ??

תדבר עם מרדכי כהן הוא מתווך אמין וישר ממש אברך משלנו
מכיר כל פינה ומבין טוב בכל נושא הנדל"ן
טל שלו 0504171220
בהצלחה רבה

 

[מקצועי בנדל"ן]

מישהו יודע מה המחרים של דירת 3 חדרים בלוד, איזור בני עקיבא, דירה שמושכרת ב3000 שח ל3 שותפים מהקהילה שם?? בכמה שווה לקנות אותה? יש דיבור על פינוי בינוי כמובן. (הם דורשים בערך 1300000)

כפי שכתבו גם לעיל,
באזור הנ"ל תוכל למצוא עסקאות במחיר טוב יותר,
עם שכירות טובה יותר, ובשלב מתקדם יותר מדיבורים.
חשוב לשים לב!
- לא כל מה שמפורסם לפינוי בינוי, זה אכן כך,
- ולכן חשוב לבדוק היטב היטב לפני שסוגרים עסקה!

 

[03676]

יש למישהו פרטים על מתווך אמין שם ??
או מקום בו מתפרסמות הדירות למכירה אפילו עיתון או כל מידע בנושא
יעזור לי מאוד מאוד !!!

https://www.prog.co.il/members/%D7%A0%D7%97%D7%9E%D7%94-%D7%A4%D7%A0%D7%99%D7%A0%D7%94.63116/

 

[אליהו שמבפ]

בסד

מנסיון אישי וכאחד שיש לו דירה כזאת
יש דברים טובים מאד בקריות
במחיר של 1.000.000
והכנסה חודשית נטו של 4800
יש לי המלצות על מתווכים ומנהלים אמינים

יש גם דברים טובים בפתח תקוה
אבל יותר יקר אבל בסוף זה בונוס שזה מרכז
גם פה יש לי המלצות טובות

שלום אשמח אם תוכל לשלוח לי מייל Elib134788

 

[מהנדס]

מישהו יודע מה המחרים של דירת 3 חדרים בלוד, איזור בני עקיבא, דירה שמושכרת ב3000 שח ל3 שותפים מהקהילה שם?? בכמה שווה לקנות אותה? יש דיבור על פינוי בינוי כמובן. (הם דורשים בערך 1300000)

מה המטרה שלך בקניית הדירה? צמיחה הונית או עיסקה תזרימית?

 

[אליהו שמבפ]

יש כאן בפורום מישהו אחד .
שהיתי ממליץ עליו
הלא הוא הרב @szn
מניסיון עם כמה , הוא היחיד שהייתי סומך עליו כאן בפורום על הנושאים האלה

יש עוד כמה יועצים גם מחוץ לפורום של פרוג , שאני יכול להמליץ עליהם, אבל קודם תנסה אצלו


ואם תחליט לחפש בקריות במקום באשדוד
אשמח לעזור מהניסיון שלי .

בהצלחה !

אפשר פרטי התקשרות עם szn?

 

[ש.י.ג]

מה המטרה שלך בקניית הדירה? צמיחה הונית או עיסקה תזרימית?

בעיקרון צמיחה הונית

 

[בדרך אגב]

מי שיכול להבטיח צמיחה הונית הוא מאלו שניתנה להם הנבואה לאחר חורבן הבית...
ומי שמבטיח לך צמיחה הונית אפי' עם מצגת מדהימה תברח ממנו כמו מאש,
הרי עליית מחירים זה משהו שבכלל לא בידיים של א"א, ויש אלף ואחד גורמים שמשפיעים על רמת המחירים, ומי הפתי שיכול להתחייב שתוכל למכור במיליון יותר משקנית??
ובכל זאת כמה טיפים לאיתור השקעות עם "פוטנציאל" לצמיחה הונית:
תתמקד ב:
אזור עם ביקוש קשיח, לדוג' אזור עם ביקוש מחו"ל עם בניה מינימלית, כמו גוש 80 בירושלים
או, באזור שהמחיר שם מאוד מאוד נמוך כלפי הסביבה, כמובן שצריך ללמוד למה ואיך, לדוג' בת ים שמאוד זול כלפי תל אביב, ואכן לאחרונה יש שם מגמה של תיקון המחיר, אם כי תמיד מומלץ לקנות באזור חרדי שהביקוש הרבה יותר קשיח.
או, בנכס בעל סיכוי גבוה להשבחה, למשל בבניינים סמוכים לפינוי ביוני שבדר"כ הם הבאים בתור
שמחתי לעזור

 

[ניק 3810]

כדאי לנסות לבדוק את אשדוד ברובעים הסמוכים לים,
משכירים שם לעובדים בנמל לזמן ארוך ויציב

ויש היתכנות לתמ"א או פינוי בינוי.

 

[מהנדס]

מי שיכול להבטיח צמיחה הונית הוא מאלו שניתנה להם הנבואה לאחר חורבן הבית...
ומי שמבטיח לך צמיחה הונית אפי' עם מצגת מדהימה תברח ממנו כמו מאש,
הרי עליית מחירים זה משהו שבכלל לא בידיים של א"א, ויש אלף ואחד גורמים שמשפיעים על רמת המחירים, ומי הפתי שיכול להתחייב שתוכל למכור במיליון יותר משקנית??
ובכל זאת כמה טיפים לאיתור השקעות עם "פוטנציאל" לצמיחה הונית:
תתמקד ב:
אזור עם ביקוש קשיח, לדוג' אזור עם ביקוש מחו"ל עם בניה מינימלית, כמו גוש 80 בירושלים
או, באזור שהמחיר שם מאוד מאוד נמוך כלפי הסביבה, כמובן שצריך ללמוד למה ואיך, לדוג' בת ים שמאוד זול כלפי תל אביב, ואכן לאחרונה יש שם מגמה של תיקון המחיר, אם כי תמיד מומלץ לקנות באזור חרדי שהביקוש הרבה יותר קשיח.
או, בנכס בעל סיכוי גבוה להשבחה, למשל בבניינים סמוכים לפינוי ביוני שבדר"כ הם הבאים בתור
שמחתי לעזור

יש דרך יותר טובה להבטיח צמיחה הונית, למרות שכמו שכתבת, שום דבר לא מובטח.
הדרך היא להרוויח את הכסף כבר ברגע החתימה על החוזה, כלומר - לדעת שאתה קונה משהו שהרווח כבר בתוך העסקה.
למשל - קניית קרקע שמאושרת לבניה (לא חקלאית! קרקע שעברה אישור של כל שלושת הועדות ומאושרת לבניה). ניקח למשל רק את המרכיב של מס הרכישה - כשרוכשים קרקע מס הרכישה הוא 6% על עלות הקרקע. כשהעסקה מתקדמת ואתה מקבל מפתח לדירה, אתה לא צריך להשלים את מס הרכישה ל8% וגם לא להשלים את המס לערך של הדירה - מס רכישה משלמים פעם אחת. אז אם קנית קרקע ב300K, מס הרכישה שלך הוא 18,000 ש"ח. אם בסוף העסקה (5-8 שנים קדימה) קיבלת דירה של 3 מליון ש"ח במקום לשלם מס רכישה של 240,000 ש"ח, אתה לא משלם כלום. אז כבר ברגע החתימה הרווחת 222,000 ש"ח. עכשיו ברור שעסקת קרקע היא עסקה בסיכון גבוה יותר ברכישת דירה פיזית, אבל גם אם ניקח את כל מרכיבי הצמיחה שכתבת, אחרי שננקה מהם את עלויות המימון, הצמיחה ההונית היא מינימלית.
בקיצור - לצמיחה הונית צריך לשאוף להיכנס לעסקה בשלב הכי מוקדם שאפשר.

מקווה להעלות מאמר בנושא שיסביר את הנושא בצורה טיפה יותר מורחבת.

 

[בדרך אגב]

יש דרך יותר טובה להבטיח צמיחה הונית, למרות שכמו שכתבת, שום דבר לא מובטח.
הדרך היא להרוויח את הכסף כבר ברגע החתימה על החוזה, כלומר - לדעת שאתה קונה משהו שהרווח כבר בתוך העסקה.
למשל - קניית קרקע שמאושרת לבניה (לא חקלאית! קרקע שעברה אישור של כל שלושת הועדות ומאושרת לבניה). ניקח למשל רק את המרכיב של מס הרכישה - כשרוכשים קרקע מס הרכישה הוא 6% על עלות הקרקע. כשהעסקה מתקדמת ואתה מקבל מפתח לדירה, אתה לא צריך להשלים את מס הרכישה ל8% וגם לא להשלים את המס לערך של הדירה - מס רכישה משלמים פעם אחת. אז אם קנית קרקע ב300K, מס הרכישה שלך הוא 18,000 ש"ח. אם בסוף העסקה (5-8 שנים קדימה) קיבלת דירה של 3 מליון ש"ח במקום לשלם מס רכישה של 240,000 ש"ח, אתה לא משלם כלום. אז כבר ברגע החתימה הרווחת 222,000 ש"ח. עכשיו ברור שעסקת קרקע היא עסקה בסיכון גבוה יותר ברכישת דירה פיזית, אבל גם אם ניקח את כל מרכיבי הצמיחה שכתבת, אחרי שננקה מהם את עלויות המימון, הצמיחה ההונית היא מינימלית.
בקיצור - לצמיחה הונית צריך לשאוף להיכנס לעסקה בשלב הכי מוקדם שאפשר.

מקווה להעלות מאמר בנושא שיסביר את הנושא בצורה טיפה יותר מורחבת.

אולי יש צדק בדבריך, אולי לא,
זה כבר נושא לויכוח ודיונים בפורום,
אבל כו"ע מודי שזה השקעה שמתאימה רק למטיבי לכת ולא למשקיע הקלאסי, הסיכונים הם עצומים וגם בלי נוכלים אפשר ליפול על כל צעד ושעל,
לעומת מה שכתבתי שהסיכונים בהם (לאבד את הקרן) כמעט ולא קיימים

 

[מקצועי בנדל"ן]

יש דרך יותר טובה להבטיח צמיחה הונית, למרות שכמו שכתבת, שום דבר לא מובטח.
הדרך היא להרוויח את הכסף כבר ברגע החתימה על החוזה, כלומר - לדעת שאתה קונה משהו שהרווח כבר בתוך העסקה.
למשל - קניית קרקע שמאושרת לבניה (לא חקלאית! קרקע שעברה אישור של כל שלושת הועדות ומאושרת לבניה). ניקח למשל רק את המרכיב של מס הרכישה - כשרוכשים קרקע מס הרכישה הוא 6% על עלות הקרקע. כשהעסקה מתקדמת ואתה מקבל מפתח לדירה, אתה לא צריך להשלים את מס הרכישה ל8% וגם לא להשלים את המס לערך של הדירה - מס רכישה משלמים פעם אחת. אז אם קנית קרקע ב300K, מס הרכישה שלך הוא 18,000 ש"ח. אם בסוף העסקה (5-8 שנים קדימה) קיבלת דירה של 3 מליון ש"ח במקום לשלם מס רכישה של 240,000 ש"ח, אתה לא משלם כלום. אז כבר ברגע החתימה הרווחת 222,000 ש"ח. עכשיו ברור שעסקת קרקע היא עסקה בסיכון גבוה יותר ברכישת דירה פיזית, אבל גם אם ניקח את כל מרכיבי הצמיחה שכתבת, אחרי שננקה מהם את עלויות המימון, הצמיחה ההונית היא מינימלית.
בקיצור - לצמיחה הונית צריך לשאוף להיכנס לעסקה בשלב הכי מוקדם שאפשר.

מקווה להעלות מאמר בנושא שיסביר את הנושא בצורה טיפה יותר מורחבת.

בעיניי, הנקודה הכי חשובה בצמיחה הונית אמיתית נובעת מניתוח נכון של העסקה מראש,
ולא מהבטחות שיווקיות או תקוות לעליית שוק.
הגישה לעסקה צריכה להיות " שיש רווח כבר ביום החתימה – בין אם זה דרך עסקת קרקע חכמה,
או נכס מתחת למחיר שוק (דירה בירושה, מימוש מהיר, נכס עם פוטנציאל השבחה ברור).
לגבי קרקעות, נדרש ידע עמוק והבנה של טיפול התכנוני, וכמו שציינת – טווח זמן וסיכון גבוה יותר.
מצד שני, השקעה בנכס באזור עם ביקוש קשיח או פערים מול שוק הסביבה
(כמו שכתב @בדרך אגב, בת ים לעומת תל אביב, או אזורים די יציבים) –
יכולה להניב תוצאה דומה אבל בפרופיל סיכון שונה לגמרי.

• אין קיצורי דרך לצמיחה הונית – צריך עבודת עומק, ניתוח נתונים, ואסטרטגיה.
• השקעה נכונה היא שילוב של תזמון, מיקום, תכנון מיסוי, וניהול סיכונים .
• מי שנכנס עם עיניים פקוחות וידע – מגדיל את הסיכוי שלו להרוויח.

אשמח לשמוע עוד דעות על צמיחה הונית

 

[מהנדס]

אני מסכים עם כל מילה שכתבת.
הדרך הנכונה היא אכן ללמוד את ההשקעה לעומק ואז להשקיע.
הדרך ה"קלה" כביכול של קניית דירה אולי מרגישה יותר בטוחה, אבל צמיחה הונית משמעותית אין שם.
במיוחד שכל הדירות עולות במחיר באותו זמן, אז על דירה יחידה - מה הרווח ביחס לשוק?