התייעצות דירה להשקעה\לעתיד עבור בן ה-10 (דרוש פריסייל מנצח)

[מדבר נדל"ן]

והשני קנה פנטאוז על הנייר בד-3 ובחשבון כל המיסים הוא יפסיד חצי מיליון !

תפנה אותו אליי, לעזרה איך לצמצם את המיסים, אולי גם לעוד.
כמובן ללא תשלום (ובלי התחייבות).

 

[יוסי עזיזי]

מדובר בדירות יוקרה 5 חדרים. אחד קנה ב 3.6 ומוכר ב 3.2 . והשני קנה פנטאוז על הנייר בד-3 ובחשבון כל המיסים הוא יפסיד חצי מיליון !

אפשר פרטים על הפרוייקט שבו זה קרה?
באיזה רמה בבית שמש זה היה?
זה די דחוף לי, תודה רבה!

 

[יוסי עזיזי]

@מדבר נדל"ן
איפה הייתה הטעות שלהם
1) לא חישבו מס רכישה ומס שבח?
2) לא בדקו מחירים של פרוייקטים דומים בב"ש?

3) (או שהם קנו מעל מחיר השוק ביד 2 וכלפי זה אמרו לי שדירות יד 2 זה לא מדד בפריסייל, ושצריך להסתכל על פרוייקטים דומים ואז ניתן להשוות כי מחירי הדירות מקבלן כרגע זינקו...)
יעזור לי מאד להבין היכן הייתה הבעיה ב1 ב2 או ב3?

שוב תודה רבה

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

@מדבר נדל"ן
איפה הייתה הטעות שלהם
1) לא חישבו מס רכישה ומס שבח?
2) לא בדקו מחירים של פרוייקטים דומים בב"ש?

3) (או שהם קנו מעל מחיר השוק ביד 2 וכלפי זה אמרו לי שדירות יד 2 זה לא מדד בפריסייל, ושצריך להסתכל על פרוייקטים דומים ואז ניתן להשוות כי מחירי הדירות מקבלן כרגע זינקו...)
יעזור לי מאד להבין היכן הייתה הבעיה ב1 ב2 או ב3?

שוב תודה רבה

הטעות שלהם היתה
שהם הסתמכו על משווק שמכר להם בדיוק את מה שכתב פה פעם אחד בשם @יוסי עזיזי

>אינני מבין בנדל"ן<

ההיגיון אומר שאם הגורם לעליית המחיר הלך, הלך איתו גם המחיר.
אם לדעתך לא ראינו ירידות מחיר במקרים שבהם נסתם הגולל על הפינוי בינוי, אות היא שיש עוד סיבות שהמחירים עלו.
וכפי שציינתי לך, בפריפריה, במקומות שאני מכיר, דיבורים על פינוי בינוי לא מעלים באופן ניכר את מחירי הדירות.

כשאני בדקתי לעומק את העניין יצא לי כך:
1. גם אם הפריסייל הוא יותר יקר ביחס לשוק יד 2
אם ביחס לקבלנים שבונים מחדש זה יותר זול זה כבר וודאי לא עיסקה רעה! מחיר הבנייה התייקר משמעותית.
2. נניח דירה שעולה 2M וקנית ב 10/90 ללא הצמדות וכו' לעוד 5 שנים
אפילו אם השווי האמיתי של הדירה הוא 1.85M זה עדיין משתלם [כמובן במידה ויוכל לסגור את העיסקא בבוא העת..]
החישוב:
200 אלף השקעה הדירה של ה 1.85 עולה בין 5-7% (אם קנית במקום מתפתח עם פיתוח סביבתי זה סביבת העליות)
ז"א בחישוב גס 100 אלף בשנה * 5 שנים (אפילו לא הכנסתי ריבית דריבית)
יוצא רווח על הון עצמי של כ 500000 נוריד (בהגזמה הוצאות מסביב בסך 100000 ש"ח ללא חישוס מס רכישה ומס שבח) יוצא 400 אלף
מזה נוריד את שווי הדירה האמיתי 2M- 1.85M = 150 ועכשיו 400 אלף פחות 150 = 250 אלף
רווח של 250% על ההון העצמי בתוך 5 שנים!!
והלכתי עם תרחיש סביר בהחלט בתרחישים יותר אופטימיים זה גבוה בהרבה!

בזכות המינוף בשוק ההון לא תוכל למצוא בשוק ההון משהו בלי סיכון גבוה מאד שיעקף את התשואה בשוק ההון
מישהוא הגדיר לי את זה מצויין ברכישת דירה בפריסייל אתה קונה הלווואה

כמובן שיש לשקול בכובד ראש א עניין הרוויחיות עם 8% מס רכישה ו25% מס שבח לחלק מהאנשים יש דרכים להיפטר

תתקנו אותי אם אני טועה..

 

[יוסי עזיזי]

@הרוכש דירה ברמה ד'
@מדבר נדל"ן
@פציפיצי נדל"ן-עמנואל

אשמח את תוכלו לפנות אלי למייל זה ממש ממש יכול לעזור לי!

shilatn20 - gmail.com
או בפלאפון 0504106744

תודה רבה!!

 

[יוסי עזיזי]

הטעות שלהם היתה
שהם הסתמכו על משווק שמכר להם בדיוק את מה שכתב פה פעם אחד בשם @יוסי עזיזי

אשמח שתסבירו:
כשאני בא להשוות מחירים לדירות שנמכרות בפריסייל (כמובן מקבלן)
האם זה לא נכון שצריך להשוות למחירים של פרוייקטים של קבלנים אחרים?

האם לדעתכם יותר נכון להשוות למחירי יד 2 ?
מומחה אחד (מישהו שאחראי מטעם בנק פועלים על אלפי עסקאות פריסייל בשנה..)
אמר לי שיד 2 זה לא ראיה השוק השתנה ונהיה יותר יקר משמעותית (מע"מ, עלות הפועלים, עלות החומרים..)

 

[מקצועי בנדל"ן]

אשמח שתסבירו:
כשאני בא להשוות מחירים לדירות שנמכרות בפריסייל (כמובן מקבלן)
האם זה לא נכון שצריך להשוות למחירים של פרוייקטים של קבלנים אחרים?

האם לדעתכם יותר נכון להשוות למחירי יד 2 ?
מומחה אחד (מישהו שאחראי מטעם בנק פועלים על אלפי עסקאות פריסייל בשנה..)
אמר לי שיד 2 זה לא ראיה השוק השתנה ונהיה יותר יקר משמעותית (מע"מ, עלות הפועלים, עלות החומרים..)

יד 2 לא תמיד משקף את המציאות.
לפני עסקה מומלץ לבדוק במס' פלטפורמות, וגם לרדת לשטח ,
ולא להסתמך רק על נתון/מישהו ספציפי....

----

 

[הויזן יתום]

אשמח שתסבירו:
כשאני בא להשוות מחירים לדירות שנמכרות בפריסייל (כמובן מקבלן)
האם זה לא נכון שצריך להשוות למחירים של פרוייקטים של קבלנים אחרים?

האם לדעתכם יותר נכון להשוות למחירי יד 2 ?
מומחה אחד (מישהו שאחראי מטעם בנק פועלים על אלפי עסקאות פריסייל בשנה..)
אמר לי שיד 2 זה לא ראיה השוק השתנה ונהיה יותר יקר משמעותית (מע"מ, עלות הפועלים, עלות החומרים..)

חברה, עכשיו ברצינות, לעולם אל תקנו דירה להשקעה מעל מחיר השוק ולא משנה אם המשווק תולה לוקשען בדמות "דירת יוקרה", "זה בניין בלוקיישן מיוחד", "המע"מ עלה" ועוד שלל הזיות שיווקיות שיפילו אתכם עמוק בפח.
DON'T.

 

[horseman]

שלום.
* אנו חוסכים את הריביות בשנים של הבניה. כי את המשכנתא (75% מהתשלום) אנו לוקחים רק עם קבלת המפתח.

אתם לא חוסכים אתם דוחים את תשלומי הריבית
אם בסוף כן תקחו משכנתא!
מה זה משנה אם תקחו עכשיו ותשלמו 20 שנה ריבית או תקחו עוד 4 שנים ל20 שנה

 

[בן מלך 2]

האם לדעתכם יותר נכון להשוות למחירי יד 2 ?
מומחה אחד (מישהו שאחראי מטעם בנק פועלים על אלפי עסקאות פריסייל בשנה..)
אמר לי שיד 2 זה לא ראיה השוק השתנה ונהיה יותר יקר משמעותית (מע"מ, עלות הפועלים, עלות החומרים..)

לדוד שלי יש מפעל לנעליים כל נעל עולה 200 שקל
יום אחד פרצה שריפה קשה במפעל שלו ואחרי שכבתה האש, הנזקים היו משמעותיים
לא היה מנוס והוא העלה את מחירי הנעליים ל300

כך שבאותה חנות יש נעליים ב200 שיצרו אתם לפני השריפה
ונעליים ב300 שיצרו אותם אחרי השריפה
מה תעדיף?

 

[יוסי עזיזי]

כך שבאותה חנות יש נעליים ב200 שיצרו אתם לפני השריפה
ונעליים ב300 שיצרו אותם אחרי השריפה
מה תעדיף?

אם נדל"ן היה כמו נעליים הייתי עונה לך תשובה מהגרביים...

נדל"ן הוא הרבה יותר מסובך ממה שנראה
ואם כבר מדברים על נעליים ייתכן שהרבה מהנעליים עם ריח ישן של שריפה, וכולם ירצו את החדשות אלא שהמחירים כבר לא יהיו אותו דבר...

א'פררילך פורים או מה שכן אומרים..

 

[בן מלך 2]

נדל"ן הוא הרבה יותר מסובך ממה שנראה

לא ,הוא לא.
השאלה מה אנשים יעדיפו
יד 2 (חדשה) זול יותר,
או לשלם יקר יותר לקבלן כי המע"מ הפועלים והחומרים עלו ולא כי הדירה שווה יותר אלא כי הקבלן צריך להרוויח
נראה לי תשובה ברורה.

 

[nigun]

כך שבאותה חנות יש נעליים ב200 שיצרו אתם לפני השריפה
ונעליים ב300 שיצרו אותם אחרי השריפה
מה תעדיף?

החנות תמכור את כולם ב300 ותספר ללקוחות שהיה שריפה ולכן יש עליה במחירים....
ובנמשל כל עוד יש ביקוש הדירות ביד 2 מתומחרות בין השאר לפי העלות בניה הנוכחית

 

[joelly]

אתם לא חוסכים אתם דוחים את תשלומי הריבית
אם בסוף כן תקחו משכנתא!
מה זה משנה אם תקחו עכשיו ותשלמו 20 שנה ריבית או תקחו עוד 4 שנים ל20 שנה

הם 4 שנים יחסכו עוד כסף, ויקחו משכנתא ל16 שנה.

 

[בן מלך 2]

ובנמשל כל עוד יש ביקוש הדירות ביד 2 מתומחרות בין השאר לפי העלות בניה הנוכחית

הנידון למה להשוות, לפרויקטים אחרים או ליד 2 ?
ועניתי, ליד 2
אם זה מתומחר אז הנידון לא קיים
הנידון כשיד 2 זול יותר.
תקרא כאן;

אשמח שתסבירו:
כשאני בא להשוות מחירים לדירות שנמכרות בפריסייל (כמובן מקבלן)
האם זה לא נכון שצריך להשוות למחירים של פרוייקטים של קבלנים אחרים?

האם לדעתכם יותר נכון להשוות למחירי יד 2 ?
מומחה אחד (מישהו שאחראי מטעם בנק פועלים על אלפי עסקאות פריסייל בשנה..)
אמר לי שיד 2 זה לא ראיה השוק השתנה ונהיה יותר יקר משמעותית (מע"מ, עלות הפועלים, עלות החומרים..)

 

[בן מלך 2]

אתם לא חוסכים אתם דוחים את תשלומי הריבית
אם בסוף כן תקחו משכנתא!
מה זה משנה אם תקחו עכשיו ותשלמו 20 שנה ריבית או תקחו עוד 4 שנים ל20 שנה

אתה בסוף תשלם חשבון מים חשמל וגז אז אולי תשלם עכשיו מיליון שקל בשביל כל החיים
כסף לזמן = שווה כסף
יש הבדל גדול אם משלמים עכשיו או עוד 20 שנה.