התייעצות דירה מחולקת להשקעה בחיפה VS דירה להשקעה לא מחולקת

הירשם עכשיו!
  • הוסף לסימניות
  • #1
שלום וברכה

אשמח לשמוע מהמומחים
האם דירה מחולקת להשקעה זה דבר כדאי
או שמפאת הסיכונים הכרוכים עדיף להשאר בדירה לא מחולקת ואם עלות החלוקה להשקיע בתחום אחר
 
  • הוסף לסימניות
  • #2
בקריות כן כי יש היתכנות לפינוי בינוי
אבל באיזורים החרדיים אין אופק של פינוי בינוי (כבר מאתיים שנה מברים ותכלס אין) ולכן לא צפויה עליית ערך
 
  • הוסף לסימניות
  • #4
מה הסיכון בדירה מחולקת ?
יש לי שם דירה כזאת יש שם מליון דירות כאלה
 
  • הוסף לסימניות
  • #5
נכתב ע"י אבו מאיר:
מה הסיכון בדירה מחולקת ?
יש לי שם דירה כזאת יש שם מליון דירות כאלה
לחצ/י כדי להרחיב...
סיכון א - חלוקה לא חוקית והגם שהעירייה מעלימה עין ואפילו משתפת פעולה עדיין צריך לקחת בחשבון
סיכון ב - שוכרים , יוצאות כל יום דירות חדשות שהשוכרים מעדיפים מאשר דירות שכבר שנה /שנתיים על הכביש
ג - אם יהיה פינוי בינוי בשנים הקרובות (ויש תכנית מוקדמת לנ''ל ) הלך הכסף של החלוקה
צריך 8 שנים לכיסוי הוצאות החלוקה

נכון שיש סיכויים טובים להשקעה אבל עדיין צריך לחשב את כל המכלול
 
  • הוסף לסימניות
  • #7
נכתב ע"י DRUD:
סיכון א - חלוקה לא חוקית והגם שהעירייה מעלימה עין ואפילו משתפת פעולה עדיין צריך לקחת בחשבון
סיכון ב - שוכרים , יוצאות כל יום דירות חדשות שהשוכרים מעדיפים מאשר דירות שכבר שנה /שנתיים על הכביש
ג - אם יהיה פינוי בינוי בשנים הקרובות (ויש תכנית מוקדמת לנ''ל ) הלך הכסף של החלוקה
צריך 8 שנים לכיסוי הוצאות החלוקה

נכון שיש סיכויים טובים להשקעה אבל עדיין צריך לחשב את כל המכלול
לחצ/י כדי להרחיב...
א. הסיכוי שהעירייה תתחיל להילחם בזה זה כמו הסיכוי שעיריית בני ברק תתחיל להרוס את כל הבניות הלא חוקיות....
ב. לשוכרים לא מעניין אם זה שנה שנתיים או חדש זה לא הבדל גדול בכלל אם כבר של חמש שנים ויותר.
ג. מהפינוי בנוי עצמו הרווחת את כל החלוקה, החלוקה עולה בערך 150/70 א' ש''ח גג 200.
לענ''ד.
מה שכן אתה צריך לשקול זה אם יהיה מלחמה בצפון שאז אף אחד לא יודע מה ישאר מהאזור וגם אם כן כבר היום השוכרים מתמעטים מהפחד ששמא תפרוץ מלחמה.
 
נערך לאחרונה ב:

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
עליך להתחבר או להירשם כדי להשיב כאן.

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

    • שאלה
    6
    • prog
    בטחוני פיקוד העורף: צפי לשיגורים למרכז והדרום
  • prog //
    • דובר צהל מזהיר הערב יש צפי לשיגורים לעבר מרכז ודרום הארץ
    3 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    prog
    prog
    יש להשמע להנחיות פיקוד העורף
    • שאלה
    27
    • prog
    בטחוני אירוע בטחוני בבני ברק
  • prog //
    • נפל טיל ברחוב אביי ורבא. יש הרס רב
    8 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    prog
    prog
    יש נפילות נוספות גם בפתח תקווה

    אשכולות דומים

  • 51
    • י
    התייעצות דירה מחולקת - עליית ערך??
  • ישעיהו כהן //
    • עבור זו"צ שמעוניין לשכור ולהשכיר למשך 5-6 שנים, האם כדאי לשקול לקנות דירה מחולקת בחיפה או בקריות ?
    חלק מהשאלה היא, האם דירות כאלו צפויות לעליית ערך מופחת בעוד מספר שנים, מאשר בדירה רגילה בעפולה או נתיבות או חריש וכדו'? (ואם כן "יצא שכרו בהפסדו", שלמרות שאמור להיות יותר רווח משכירות, בכל זאת זה מתקזז בעליית ערך הדירה).
    אשמח מאוד לתגובות
    • תודה
    Reactions: הרוכש דירה ברמה ד'1 //
    2 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    י
    ישעיהו כהן
    זאת אומרת שיתכן שהערך יעלה יותר מדירה למגורים (אם תהיה עלייה בשכירות יותר מעליית מחירי הדירות...
  • 240
    • ר
    שדרוג דירה קיימת ודירה להשקעה
  • רב חסד //
    • שלום וברכה,
    בבעלותי שני דירות:
    1. דירת מגורים עיקרית - שוויה כ- 2 מיליון ש"ח, עליה יתרת משכנתא של כ-550 א' ש"ח.
    2. דירה מגורים להשקעה - שוויה כ-650 א' ש"ח, יתרת משכנתא של כ- 180 א' ש"ח.

    אני מעוניין למכור את דירה 2, ולרכוש דירה עיקרית גדולה יותר.
    ההיבט העיקרי למכירת דווקא דירה 2,
    ישנה אמרה של חז"ל שסימן לא טוב לאדם למכור את הנכס הראשון שלו.
    היבטי מיסוי, מס שבח בדירה 2 יהיה נמוך, ואם אהפוך את הדירה השנייה לעיקרית, אני זכאי לפטור ממס רכישה.

    הכנסה חודשית כ -25 א' ש"ח.

    מה הדרך הכי טובה שבה אוכל לרכוש דירה גודלה יותר?
    כוונתי כמובן שעבוד חלק מדירה 1.
    ובהערכה , מה השווי המקסימלי של דירה גדולה יותר אוכל לרכוש??

    תודה מראש למומחים
    15 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    מ
    מקצועי בנדל"ן
    כל עוד ואתה עומד בהחזרים, הכל בסדר...
  • 36
    • ר
    התייעצות לשפץ דירה בקריות ולהשכיר כיחידה אחת או לחלק לשתי יחידות?
  • רחלי כץ //
    • שלום לכולם,

    אשמח לשמוע חוות דעת ממי שיש לו ניסיון בתחום.
    אנחנו שוקלים לרכוש דירה באזור הקריות הטובות (ביאליק / מוצקין), בגודל של כ־60 מ"ר.

    מדובר בדירה עם שלושה כיווני אוויר ואופציה לחלוקה סבירה, אך היא דורשת שיפוץ.
    כעת אנחנו מתלבטים באיזו דרך ללכת:
    1. לשפץ את הדירה כיחידה אחת ולהשכיר אותה, כשהצפי להכנסה נטו הוא כ־3,300–3,500 ₪.
    2. לחלוק את הדירה לשתי יחידות קטנות ולהשכיר את שתיהן, עם הכנסה נטו צפויה של כ־4,200 ₪.

    מצד אחד, בחלוקה לשתיים יש פוטנציאל הכנסה גבוה יותר,
    אבל מצד שני — צפויה תחלופה גבוהה יותר של שוכרים, בלאי גדול יותר בריהוט, וסיכון שהנכס יעמוד ריק לפרקי זמן.
    בנוסף, במקרה של שתי יחידות נצטרך כנראה להיעזר במנהל נכסים מה שמוריד חודש לשנה,
    בעוד שבדירה אחת נוכל להשכיר לטווח ארוך בלי ריהוט וללא צורך בניהול, מה שחוסך הוצאות.

    אשמח לשמוע מהניסיון שלכם — מה בדרך כלל משתלם יותר בטווח הארוך?
    ושאלה נוספת האם דירה מחולקת באזורים האלה שווה יותר בזמן מכירה או פחות?

    תודה רבה מראש!
    1 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    9
    926
    בנתונים האלו ודאי עדיף לא לחלק גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת כאב ראש
  • 78
    • F
    השקעות נדל"ן דירה ראשונה להשקעה בחדרה מה דעתכם על התנאים
  • forrss2 //
    • שלום,

    אני צריכה עצה טובה ממי שמבין בתחום הנדלן.

    קרובת משפחה שלי רוצה לקנות דירה להשקעה. היא מסתכלת על דירות חדשות שעתידות להיבנות בפרויקט פינוי בינוי בחדרה, באזור הרכבת.
    מה שהציעו לה זה לשלם עכשיו 10 אחוז, ואת כל השאר רק בזמן מסירה בעוד בערך חמש שנים. ויש פטור ממדד תשומות הבניה.

    המחירים שם בערך ככה:
    דירת 3 חדרים גדולה סביב 2 מיליון ש״ח.
    דירת 4 חדרים סביב 2.5 מיליון ש״ח.

    הקבלן אומר שיש סעיף בחוזה שנקרא הלוואת קבלן. לפי ההסבר שלו זה אומר שאם הקבלן יצטרך לקחת הלוואה בשביל הפרויקט, הוא יכול לקחת עד 50 אחוז מערך הדירה, והוא זה שמשלם את ההחזרים של ההלוואה, אבל הקונים צריכים לקחת את ההלוואה.

    אני באמת לא מבינה בנושאים האלו ורוצה לשמוע מה אתם חושבים.
    האם זו עסקה שנשמעת טובה?
    מה היתרונות והחסרונות?
    איך המחיר ביחס לשוק?
    האם יש שם פוטנציאל טוב להשכרה באזור ההוא?
    והאם הסעיף של הלוואת קבלן זה דבר מקובל או שצריך להיזהר ממנו?

    אשמח לכל עצה והכוונה. תודה רבה מראש!
    4 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    דניאל נבון
    דניאל נבון
    היי, אם תוכלי לפרט היכן הפרויקט ממוקם (מבחינת רחוב ואולי אפילו את השם שלו) אז אוכל יותר לסייע...
  • 174
    • ה
    השקעות האם לקנות דירה שניה או להשקיע בשוק ההון
  • הילל לוין //
    • שלום וברכה

    ניסיתי לקרוא אשכולות אחרים ופשוט התבלבלתי

    נתונים (בתקווה שהכל נכון ואדרבה תתקנו אותי):
    יש דירות של 3 חדרים חדשות באיזור המיליון שח בהר יונה או עמנואל או איזור אחר (המיקום זה לא הנושא - במטותא אל תיכנסו לזה)
    מדובר בדירה שנייה
    ויש לי 390.000 ש''ח הון עצמי אמיתי (לא הלוואות) שיתחלק כך:
    300.000 הון עצמי לדירה עצמה (עוד 700.000 משכנתא) + 80.000 מס רכישה + כמה אלפי שקלים לעו''ד (זה דירה חדשה מקבלן - אז יש עו''ד מטעם החברה בכמה אלפי שקלים)
    השכירות של הדירה לא תכסה לגמרי את המשכנתא - אני יצטרך להוציא כ1200 ש''ח (לא בדקתי סכום מדוייק לעומק) מהכיס. אבל אני מאמין שתוך כמה שנים השכירות תעלה ואז תכסה לגמרי את המשכנתא (כמו שראינו ברור במקומות אחרים שאלה שקנו דירות שניות אז בהתחלה השכירות לא כיסה את המשכנתא אבל בתוך כמה שנים ספורות זה כיסה ואפילו יש להם עודף וזה רק גודל)
    אני גם בונה על עליית ערך - זה לא דירה שאני מתכנן למכור תוך כמה שנים ספורות אלא להשאיר מינימום לטווח יותר ארוך

    השאלה:
    האם עדיף להשקיע את הכסף בדירה כמפורט לעיל
    או להשקיע בשוק ההון את ה380.000 ש''ח + מינוף קטן עם החזר של 1200 ש''ח לכ5 שנים ראשונות (ולמה רק 5 שנים? כי אני משווה לדירה שאחרי כמה שנים השכירות מכסה את המשכנתא ולא צריך להוציא כסף מהכיס)

    ואם ניכנס עוד יותר האם יש הבדל בתשובות בין אם טווח ההשקעה קצר או ארוך?
    • תודה
    Reactions: באתי להושיט עזרה1 //
    5 תגובות
    לכל התגובות
     תגובה אחרונה 
    ה
    הילל לוין
    אם אשקיע בשוק ההון היא תהיה פאסיבית לגמרי
    פרסום בפרוג ←

    הצטרפות לניוזלטר

    מאשר/ת קבלת תוכן חם למייל
    בשליחת הטופס אני מסכים/ה שבית פרוג תשתמש במידע למטרות שיווק, דיוור ישיר ומשלוח פרסומות באמצעי הקשר שמסרתי, ותכלול אותו במאגר המידע של החברה, והכל בכפוף למדיניות הפרטיות של החברה.
    להסרה בעתיד פנה/י לדוא"ל office@prog.co.il או לטלפון: 072-2201430

    איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

    מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

    לוח לימודים

    מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
    אליהם ממש עכשיו:

    26.04

    ט' אייר


    קורס עימוד ועיצוב ספרים

    ההרשמה בעיצומה

    30.04

    י"ג אייר


    קורס בוטים ואוטומציות עיסקיות

    ההרשמה בעיצומה

    10.05

    כ"ג אייר


    קורס שיווק ופרסום דיגיטלי

    נפתחה ההרשמה

    14.05

    כ"ז אייר


    קורס שמאות רכוש

    נפתחה ההרשמה

    14.06

    כ"ט סיוון


    קורס אדריכלות עיצוב פנים

    נפתחה ההרשמה
    לכל מסלולי הלימוד

    לוח מודעות

    הפרק היומי

    הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


    תהילים פרק כה

    אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
    סמן אחרי הקריאה
    לקריאה בפורום
    נקרא  2  פעמים
    פיקוח של ועדת הרבנים 'שמור'
    למעלה