הרב
@דוד ברנהולץ
אולי תוכל לחוות דעתך גם בזה ?
ממש תודה רבה
תויגתי. ואנסה את כוחי בשמחה...
כמתכנן, אעדיף תמיד לראות את התמונה הרחבה. אבל כאן היא חסרה, לכן אתייחס רק לעניינים הספציפיים שנשאלו.
יש כאן שתי שאלות.
1. שאלת השקעה בדירה נוספת במימון מלא, על דירה קיימת ונרכשת.
2. שאלה נוספת על העברה ללא תמורה לקרוב משפחה, אחות במקרה זה.
אז ככה.
1. עקרונית, נכון מאוד. אם יש בבעלותך דירה נקיה ממשכנתא, פתוחה בפניך אופציה שהיא ביצת זהב, לחלץ כסף מן הקירות, בעלות נמוכה יחסית, בעקבות בטוחת הדירה, והפריסה הרחבה יחסית, שתינתן על ידי הבנקים במשכנתא.
ראשית, לא בכל מחיר, אלא אך ורק אם יש בידך את היכולת הכלכלית לעשות זאת. כמובן שיגידו כולם שהנושא זניח, אך לדעתי הוא מרכזי מאוד, בחינת היכולת הכלכלית שלך לעמוד בהחזרים, בקשיי תזרים, ועוד. לא ארחיב בכך, אבל צריך לבדוק את זה היטב.
שנית, אם יש בידך יכולת כלכלית כזאת, השערים פתוחים בפניך ליטול מימון של עד 50% מערך הדירה הקיימת שלך, [70% בהוראת שעה עד השבועות הקרובים].
הבה ונניח שדירתך שווה 2 מיליון ש"ח. ואתה מעוניין לרכוש דירה ב2 מיליון ש"ח.
יש בידך אופציה לרכוש דירה מקבלן [רצוי מחברה קבלנית גדולה מאוד!] בצורה של 20/80. [רכישה מורכבת הדורשת שימת לב לפרטים, ומחייבת לקיחת עו"ד מומחה בתחום].
לקחת משכנתא על הנכס הקיים של כ-400K. לשים 20 אחוז בדירה שנרכשת ב - 2 מיליון ש"ח.
'לדאוג' שיהיה כסף להוצאות שונות, כמו עורך דין, ועוד. גם את זה אפשר להוציא במשכנתא על הדירה הקיימת.
לשלם את המשכנתא עד שהדירה תיבנה, ללא תזרים.
בסיום ה-5 שנים, אתה משלים 5% נוספים במזומן כהשלמה ל25%, או במשכנתא על הדירה הקיימת. זה אומר 100K.
לקיחת משכנתא נוספת על הדירה הנרכשת של 1.4M ש"ח.
השכרת הדירה, בתזרים שלילי ככל הנראה, והשלמת המשכנתא חודש בחודשו.
יש בידך אופציה לרכוש דירה יד 2 בנויה.
לקחת משכנתא על הדירה הקיימת של 600K.
לדאוג שיהיה כסף להוצאות שונות, כמו עורך דין, ועוד. גם את זה אפשר להוציא במשכנתא על הדירה הקיימת.
לקחת משכנתא של 1.4M ש"ח על הדירה החדשה.
השכרת הדירה, בתזרים שלילי ככל הנראה, והשלמת המשכנתא חודש בחודשו.
החזר הריבית - כשהריבית הייתה נמוכה וקרובה ל0%. עלות הלוואת משכנתא של כל 100K לפריסה של כ-30 שנה יכולה הייתה לעלות 380 ש"ח כל חודש בסך הכל.
כיום עלות הלוואת משכנתא של כל 100K לפריסה של כ-30 שנה יכולה להגיע ל-600 ש"ח בחודש. זה תלוי כמובן במגוון משתנים. במקרה שלך אתה גם לוקח שתי סוגי הלוואות, הלוואה לכל מטרה, והלוואה לדיור. ככל הנראה תגיע למיצוע כלשהוא של בין 500-550 ש"ח לכל 100K ש"ח בכל חודש. אתה יכול לגזור מזה את העלויות שלך.
אתה שואל האם האופציה היא קיימת וריאלית.
היא קיימת בוודאי. האם היא ריאלית, זה דבר שזקוק לחשיבה מרובה, למגוון שיקולים, לבחינת יעדים, ולהכרה מקיפה של מצבך האישי התעסוקתי והמשפחתי, ועוד. מה גם, שאתה מחויב במס רכישה, שמפחית משמעותית מן הרווח, וזוקק לעוד הון רב ראשוני. הכול צריך לשקול.
הריביות שתשלם כל חודש, זה נושא שפחות אמור לעניין אותך, אם כי זה דבר חשוב. אתה צריך להבין שכיום על פי שיטת שפיצר, אתה תשלם ריביות וקרן יחד בהתאם לגובה ההלוואה. בהנחה גסה שלקחת משכנתא של מיליון ש"ח בריבית של 5% בדיוק. הרי שבשנה הראשונה תשלם ריבית של 50,000 ש"ח שתהיה מחולקת ל12 חודשים, זה אומר שתשלם 5,000 שח כל חודש על ריבית בשנה הראשונה, ויתרת התשלום [שתלויה בפריסה של המשכנתא שלך] תהיה להפחתת הקרן. וכן הלאה כל שנה לפי גובה ההלוואה.
2. לגבי העברת הדירה ללא תמורה לאחותך - זה נושא מורכב שמחייב עו"ד טוב.
לגבי הפרטים,
לגבי מס רכישה - 'כמדומני' שבהעברה לקרוב מסוג אחות מחויבים בין כה וכה [גם אם אין לאחותך דירה] בשליש מס רכישה, דהיינו שווי הדירה כיום על פי שמאי מקרקעין, חישוב מס רכישה [8%], וחלוקתו לשלש.
לגבי העברת המשכנתא - עקרונית, כשיש משכנתא על הנכס, הבנק מבקש לפרוע את ההלוואה לפני ביצוע הליך רישום העברת הזכויות בנכס על-שם מקבל המתנה בטאבו, או במרשם המתאים.
יש אופציה, לדחות את ביצוע הרישום בטאבו לסוף תקופת המשכנתא, ובינתיים נותן המתנה ישלם את ההחזרים החודשיים.
האם זה נכון?
כל אחד יאמר לך את דעתו. אני אישית מתנגד לזה נחרצות. ראשית 'ללא סיבה', אלא רק משום שאני לא חושב שזאת דרך מסודרת להשקעה, זה לא צורה להתנהל. ושנית, איני חושב שראוי להיתלות בקרוב משפחה ובזכויותיו לצורך השקעה פרטית, מניסיוני, בהרבה ורסיות שכאלה, הדברים בסוף נתקלו בשרטון. זו דעתי האישית בלבד.
מקווה שהועלתי.
ג.נ. איני עורך דין. יועץ מס. או כל דבר שמתיימר להיות בר סמכא בתחומים שכתבתי עליהם לעיל.
הנושאים החמים
