דעת מקצועית על תמהיל משכנתא וריביות

[רק שאלה]

שלום וברכה,

אשמח מאוד לקבל חוו"ד מהמבינים חברי הפורום על תמהיל משכנתא וריביות שהוצע לי - ללא יועץ.
חשוב לי לציין שיש לי תנאים מצויינים ממש - דירוג אשראי מצוין, והכנסה גבוהה בהרבה ממה שהבנק דורש.
מדובר במשכנתא להרחבה, ע"ס 1,100,000 שח, ואני רוצה להחזיר 250K תוך 18 שנה, וכל היתרה תוך 24-25 שנה.

קיבלתי הצעה ממזרחי שבנויה כך:
240K - קל"צ 18 שנה - 4.69
130K - קל"צ 24 שנה - 4.69
170K - פריים מינוס 0.9
550K - מל"צ אג"ח כל שנתיים - 4.79 (ע+0.8)

חשוב לי לדעת:
א. האם זה ריביות טובות או שיועץ יכול לתת לי ריביות שיהיו שוות יותר מתשלום שכר הייעוץ.
ב. אם התמהיל שבניתי נכון.

תודה רבה מראש לכל העונים

 

[ניק 138822]

תמהיל מצויין
תלוי קצת גם באחוז המימון אך אם הנתונים מצויינים גם בנכס עצמו אז ככל הנראה ניתן להוריד את הריביות בקווצ נוסף

 

[ari1980]

כנראה שיועץ יוכל להביא לך יותר טוב.
בהנחה שאתה באמת הכל פיקס

 

[יעקב רווח]

שלום וברכה,

אשמח מאוד לקבל חוו"ד מהמבינים חברי הפורום על תמהיל משכנתא וריביות שהוצע לי - ללא יועץ.
חשוב לי לציין שיש לי תנאים מצויינים ממש - דירוג אשראי מצוין, והכנסה גבוהה בהרבה ממה שהבנק דורש.
מדובר במשכנתא להרחבה, ע"ס 1,100,000 שח, ואני רוצה להחזיר 250K תוך 18 שנה, וכל היתרה תוך 24-25 שנה.

קיבלתי הצעה ממזרחי שבנויה כך:
240K - קל"צ 18 שנה - 4.69
130K - קל"צ 24 שנה - 4.69
170K - פריים מינוס 0.9
550K - מל"צ אג"ח כל שנתיים - 4.79 (ע+0.8)

חשוב לי לדעת:
א. האם זה ריביות טובות או שיועץ יכול לתת לי ריביות שיהיו שוות יותר מתשלום שכר הייעוץ.
ב. אם התמהיל שבניתי נכון.

תודה רבה מראש לכל העונים

בגדול התמהיל בסדר
כן הייתי משנה את התקופות בקלצים

 

[רלוונטי - משכנתאות]

ניתן לשפר לכאורה
בעיקר את התוספת במלצ .

 

[רק שאלה]

כנראה שיועץ יוכל להביא לך יותר טוב.

כן הייתי משנה את התקופות בקלצים

בעיקר את התוספת במלצ .

תודה רבה על התשובות,
אשמח לקבל הסבר/ פירוט.

וכן חשוב לי להבין עד כמה אני יכול לשפר (בערך, כמובן)?

 

[יעקב רווח]

תביא הצעה מבנק אחר
לדעתי לא כלכלי לך לשלם ליועץ במקרה הזה
תנסה לראות אם אפשר לקצר תקופות בעיקר בקלץ תמיד זה טוב כמובן אם זה מסתדר עם ההחזר החודשי

 

[אחרית הימים]

בלי יועץ ולשבת על המל"צ לסביבת ה-(+0.5-0.6) התמהיל מעולה

 

[ציוץ לשבח]

550K - מל"צ אג"ח כל שנתיים - 4.79 (ע+0.8)

בלי יועץ ולשבת על המל"צ לסביבת ה-(+0.5-0.6) התמהיל מעולה

המל"צ עוגן +0.8 של מזרחי מקביל ל+ 0.6 של פועלים

 

[למה זה תשאל לשמי]

המל"צ עוגן +0.8 של מזרחי מקביל ל+ 0.6 של פועלים

זה בעיקרון אותו דבר, רק תאריכי עדכון אחרים, אז עכשיו זה בדיוק יצא ככה, מחר ייצא הפוך...
תחשוב - הרי גם אם יבוצע לפני ה-26 לחודש (לא יקרה...), מה יהי' עוד שנה וחצי/שנתיים ?

 

[ציוץ לשבח]

זה בעיקרון אותו דבר, רק תאריכי עדכון אחרים, אז עכשיו זה בדיוק יצא ככה, מחר ייצא הפוך...
תחשוב - הרי גם אם יבוצע לפני ה-26 לחודש (לא יקרה...), מה יהי' עוד שנה וחצי/שנתיים ?

זה מחזיר אותי לויכוח בנושא באשכול אחר
נדמה לי שנאמר שם שלמזרחי יש צורת חישוב שונה לעוגן וזה לא רק עניין של תאריכי עדכון ובגלל זה:

המל"צ עוגן +0.8 של מזרחי מקביל ל+ 0.6 של פועלים

@הון ובית @יוסי אוסטר(ראובן 23) @ari1980 @מוניטין(גרעין לשעבר) ועוד...
חוו דעתכם

 

[משכנתאות הפסגה]

זה מחזיר אותי לויכוח בנושא באשכול אחר
נדמה לי שנאמר שם שלמזרחי יש חישוב אחר בעוגן וזה לא רק עניין של תאריכי עדכון, אלא שיטת חישוב שונה ובגלל זה:

@הון ובית @יוסי אוסטר(ראובן 23) @ari1980 @מוניטין(גרעין לשעבר) ועוד...
חוו דעתכם

החישוב המדויק הוא
שהעוגן של מזרחי נמוך ב0.07 בממוצע מהעוגנים של שאר הבנקים

 

[ציוץ לשבח]

החישוב המדויק הוא
שהעוגן של מזרחי נמוך ב0.07 בממוצע מהעוגנים של שאר הבנקים

השאלה היא האם זה בגלל זה:

זה בעיקרון אותו דבר, רק תאריכי עדכון אחרים, אז עכשיו זה בדיוק יצא ככה, מחר ייצא הפוך...

או בגלל זה:

שלמזרחי יש צורת חישוב שונה לעוגן וזה לא רק עניין של תאריכי עדכון

?

 

[רק שאלה]

קיבלתי הצעה נוספת (מבנק אחר).

135,000 - 24 שנה - 4.62 - קלצ
250,000 - 18 שנה - 4.62 - קלצ
415,000 - 25 שנה - 4.49 - מלצ (אג"ח כל שנתיים/וחצי - לא זוכר כעת)
200,000 - 25 שנה - פריים מינוס 0.9
150,000 - 30 שנה - ע+3.5 מ"צ

כמובן, אין לי שום תוכנית להשתמש במ"צ, זה מיועד לפירעון מיידי.

מה אומרים על זה?

ברור שהריביות כאן הרבה יותר נמוכות,
השאלה אם יכול להיווצר סיכון מהוספה של מסלול צמודה, כשאין לי כוונה להשתמש בו?

תודה רבה על כל העזרה...

 

[משכנתאות הפסגה]

השאלה היא האם זה בגלל זה:

או בגלל זה:

?

עניתי שהצורת חישוב השונה של מזרחי משפיעה בממוצע 0.7 , השאר זה ענין מיקרי

 

[למה זה תשאל לשמי]

החישוב המדויק הוא
שהעוגן של מזרחי נמוך ב0.07 בממוצע מהעוגנים של שאר הבנקים

לא נכון
אם יש לך פנאי תרכז את הממוצע של התשואות בין תאריכי העדכון של טפחות, וזה העוגן בלי שום סיבוך ופלפול.
וזה העוגן גם בפועלים וכו' רק התאריכים מתחילת החודש.
(יש עוד הבדל על איזה טווח של אג"ח מדובר, אם זה לשנתיים או שנה וחצי או 3 שנים, והיות שבממוצע לאורך שנים עוגן לטווח יותר ארוך קצת יותר גבוה, אז בממוצע עוגן שנתיים יהי' קצת יותר גבוה מעוגן שנה וחצי אך קצת יותר נמוך מעוגן 3 שנים)
אם היה לי כעת זמן ואנרגיה הייתי מכין את זה באקסל מסודר להמחשה... אולי עוד חזון למועד

 

[משכנתאות הפסגה]

לא נכון
אם יש לך פנאי תרכז את הממוצע של התשואות בין תאריכי העדכון של טפחות, וזה העוגן בלי שום סיבוך ופלפול.
וזה העוגן גם בפועלים וכו' רק התאריכים מתחילת החודש.
(יש עוד הבדל על איזה טווח של אג"ח מדובר, אם זה לשנתיים או שנה וחצי או 3 שנים, והיות שבממוצע לאורך שנים עוגן לטווח יותר ארוך קצת יותר גבוה, אז בממוצע עוגן שנתיים יהי' קצת יותר גבוה מעוגן שנה וחצי אך קצת יותר נמוך מעוגן 3 שנים)
אם היה לי כעת זמן ואנרגיה הייתי מכין את זה באקסל מסודר להמחשה... אולי עוד חזון למועד

בדקתי ממוצע גם של שנתיים וגם של 5 מתחילת 2020, והממוצע של טפחות זול ב0.07 מהממוצע של עקום אפס

 

[למה זה תשאל לשמי]

בדקתי ממוצע גם של שנתיים וגם של 5 מתחילת 2020, והממוצע של טפחות זול ב0.07 מהממוצע של עקום אפס

המיכונית הפסיקה להשפיע על משכנתאות חדשות מתחילת 2024

הממוצע של טפחות זול ב0.07 מהממוצע של עקום אפס

מקווה שהכוונה במילים 'ממוצע של עקום אפס' - של פקיעה בטווח שנתיים

 

[משכנתאות הפסגה]

מקווה שהכוונה במילים 'ממוצע של עקום אפס' - של פקיעה בטווח שנתיים

ברור

 

[רק שאלה]

קיבלתי הצעה נוספת (מבנק אחר).

135,000 - 24 שנה - 4.62 - קלצ
250,000 - 18 שנה - 4.62 - קלצ
415,000 - 25 שנה - 4.49 - מלצ (אג"ח כל שנתיים/וחצי - לא זוכר כעת)
200,000 - 25 שנה - פריים מינוס 0.9
150,000 - 30 שנה - ע+3.5 מ"צ

כמובן, אין לי שום תוכנית להשתמש במ"צ, זה מיועד לפירעון מיידי.

מה אומרים על זה?

ברור שהריביות כאן הרבה יותר נמוכות,
השאלה אם יכול להיווצר סיכון מהוספה של מסלול צמודה, כשאין לי כוונה להשתמש בו?

תודה רבה על כל העזרה...

אודה לקבלת הסבר,
נראה לי שזה ריביות מצוינות,
אני טועה?
תודה