האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[כמו הרוח]

@כמו הרוח לפני כמעט שנה כתבת את אותם דברים עם אותו גודל גופן ובאותו ביטחון,
אולי הסיבות היו שונות אז אבל העיקרון היה אותו דבר,
והיה אז גם אשכול רציני בעניין של @עו"ד נתן רוזנבלט שטען שהמחירים ירדו,
הרבה אנשים בזמנו השתכנעו שאתם צודקים
ושום דבר לא קרה אלא רק המשיך לעלות והסיבות אז היו הכי משכנעות שיש,
אז קצת ללמוד מהעבר ולדבר בפחות ביטחון יעזור לכולנו
ואם באמת נרצה ללמוד משהו מהעבר המסקנה היא
שעד שלא נראה מצב שאנשים קונים בפחות בצורה רצינית במקומות כמו בי"ש וכדו'
עדיף לנקוט ששום דבר לא באמת ישתנה.

אני ימשיך לכתוב
כל זמן שאחיינים שלי בוכים לי על כל 200/300 ש"ח שעולה להם כל חודש ריביות
לביינתים כבר למעלה מ1000 ש"ח
ויחנקו עם המשכנתא השאת 30 שנה בשביל איזו דירה 3 חדרים בב"ש

 

[szn]

חברים יקרים
על נתונים ועבודות אין ויכוח
מחירי הקרקעות נחתכים ולא סתם.
אם כ"כ בטוחים שיעלה או שלא ירד
למה לא ממשיכים לזכות במכרזים כמו לפני שנה שקנו הרבה יותר ממחירי שומה.

האם את חושבת שיזם שזכה במכרז במחיר נמוך ממחיר השומה ימכור בעקבות כך יותר בזול?

(לדעתי הוא ינסה להרוויח כמה שיותר ולא יגלגל את ההנחה לקונים)

 

[כמו הרוח]

האם את חושבת שיזם שזכה במכרז במחיר נמוך ממחיר השומה ימכור בעקבות כך יותר בזול?

(לדעתי הוא ינסה להרוויח כמה שיותר ולא יגלגל את ההנחה לקונים)

כמובן
שלא זה מה שאמרתי
ברו שהיזם ישעה הכל למכור בכמה שיותר
סה"כ הוכחתי שגם היזמים לא בטוחים שימכרו במחירים של היום אחרת כולם היו ממשיכים לרוץ על המכרזים במחירים גבוהים

 

[הכוכב החמישי]

דעתי האישית שיהיה ירידות קלות במקומות מסוימים ייתכן שעד10 אחוז וזה
הגיוני בהתחשב בעובדא שבשנה האחרונה עלה 20 אחוז
וזה תיקון בריא לשוק


אבל לא ברמה של 30 אחוז כמו שנשמע ממך(לא אמרת בשום מקום 30 אחוז
אבל כל הפונטים הגדולים האלה והרעש הזה משתמע כאילו זה לא הולך לשם)

זה לא דעה אישית אלא דעה ציבורית!
כל בר דעת שרואה מה היה כאן ב20 שנה האחרונות מבין שזה בדיוק מה שיהיה פו גם בעשור הקרוב,
ולגבי הריבית תוך כמה חודשים גג שנה אנשים יפנימו את הריבית וכל המיתון המדובר יסתיים !

 

[shimשימי]

זה לא דעה אישית אלא דעה ציבורית!
כל בר דעת שרואה מה היה כאן ב20 שנה האחרונות מבין שזה בדיוק מה שיהיה פו גם בעשור הקרוב,
ולגבי הריבית תוך כמה חודשים גג שנה אנשים יפנימו את הריבית וכל המיתון המדובר יסתיים !

צריך לומר רק שמי שעוקב אחרי יד 2
רואים כל הזמן גידול בהיצע הדירות שזה דבר שראיתי משישהו אמר
לתת את הרוח בשוק לגבי היחס בין הקונים למוכרים
להלן הנתונים

31/12: 56,255.
06/01: 56,802.
11/01: 57,341.

ראיתי עוד משהו בפורום אחר
אני מצטט וחשוב שישמעו את שני הצדדים

יש אנשים שכבר מאז 2010 צעקו ש״הנה, המחירים לקראת ירידה!״, והם תמיד טעו.
אבל הפעם זה כנראה שונה. יש הצטברות של יותר מידי פרמטרים שמובילים למסקנה פשוטה: המחירים בדרך למטה.

איזה פרמטרים?
1) מחירי הדירות עלו במעל 40% בשנה האחרונה אם מכניסים לחישוב גם את עלול המימון (משכנתא).
2) שאר תחומי החיים גם התייקרו, מדלק, לחם, חלב וקורנפלקס - ועד ביטוחים, מכוניות חופשות ושכר לימוד.
3) המשכורות לא עלו בהתאם גם לא אצל רוב עובדי המדינה ובטח שלא בהייטקס שחווה כרגע משבר.
4) הצע שיווק קרקעות שנתי לבנייה בשיא של 20 שנה.
5) שיא של מעל 30 שנה בשיווק יחידות דיור שנתי.
6) קבלנים רוכשים קרקעות למגורים (השכרה) במחירים נמוכים בהרבה מאשר 2022.
7) קבלנים מצמצמים את התחלות הבנייה.

עכשיו לאנליזה שלי:
פרמטרים 1 עד 3 מוכיחים שהציבור הגיע לתקרת היכולת שלו מבחינת הון העצמי והחזר חודשי למשכנתא.
יותר מזה, בגלל שהמחירים עלו גם בשאר תחומי החיים - אז אפילו הסכומים ששולמו ב2022 על דירות - זה משהו שלא יוכלו לעמוד בו כיום.
פרמטרים 4 ו-5 מוכיחים שגם אם יש מחסור בדירות - הוא עשוי לרדת לעומת שנים קודמות (אגב, אני אישית חושב שמעולם לא היה מחסור אמיתי בדירות אבל זה לדיון אחר.
פרמטרים 6 ו-7 מוכיחים שאפילו הקבלנים עצמם צופים שיהיו ירידות מחירים, ולכן הם מוכנים לשלם פחות על קרקעות ומעדיפים לדחות את התחלות הבנייה ״עד יעבור זעם״.

תגזרו ותשמרו, אתם תודו לי בעתיד.
ג׳׳נ, מחזיק בדירה.

 

[shimשימי]

מעלה עוד טיעון מעניין לגבי המחירים שראיתי בהסולידית

אחד הטיעונים שחוזרים פה ובמקומות אחרים זה שהרוב ימשיכו/יכולים/לא ימכרו וכו'
אני רואה את זה גם בכתבות שבדרך כלל הניתוח הוא על מצב רוב האוכלוסייה
זה פשוט חוסר הבנה של איך השוק פועל
המחיר נגזר מהעסקאות בפועל, והעסקאות בפועל הם לא יותר מ1% של הדירות הקיימות,
מספיק שיהיו 1% שיצטרכו למכור מעבר לשוק הטבעי (שעומד על ממוצע של 2%), ובמקביל לא יהיו ביקושים גוברים לעודף היצע הזה - והמחירים יכולים להתדרדר במהירות.
גם החלפת ידיים של 0.5% מכלל הדירות הקיימות במחיר נמוך יותר יכול 'לרסק' את המחירים של כלל הדירות בשוק.
ב2008 שמחירי הדירות בארה"ב ירדו ב50% כמה בתים עברו את התהליך של עיקול לבנק, שגרם את המשבר? שוליים של השוליים. וזה גרם את כל המשבר. ככה דברים עובדים.
זה די ברור לי שיש לנו כרגע מעל 1% מהדירות שיצטרכו להימכר בגלל המשכנתאות, במיוחד אם הריבית תחליט שלא לרדת לתקופה ארוכה יותר
ובמקביל יש עלייה של דירות שיוצאות לשוק בגלל התחלות בנייה מואצות בתקופה האחרונה
וזה ברור שאין ביקושים שיכולים להכיל את כל ההיצע
תוסיפו לזה, את הקבלנים שממונפים עד קצה יכולתם. שכל עלייה של 1% בריבית מורידה להם כ5% מהרווח. כשהרווח מלכתחילה היה 15%. והריבית עלתה להם בחצי שנה האחרונה בהרבה יותר מ3%.
קבלנים שקנו בשנה האחרונה קרקעות הם בצרות צרורות. הם יצטרכו למכור בכל מחיר בשביל למזער נזקים.
אני חושב שזה די ברור להיכן אנחנו הולכים.
לא נראה לי שזה יהיה עדין.
ג.נ. מחזיק פוזיציה של שורט נדל"ן ת"א

 

[מידע]

צריך לומר רק שמי שעוקב אחרי יד 2
רואים כל הזמן גידול בהיצע הדירות שזה דבר שראיתי משישהו אמר
לתת את הרוח בשוק לגבי היחס בין הקונים למוכרים
להלן הנתונים

31/12: 56,255.
06/01: 56,802.
11/01: 57,341.
3) המשכורות לא עלו בהתאם גם לא אצל רוב עובדי המדינה ובטח שלא בהייטקס שחווה כרגע משבר.

למיטב ידיעתי השכר בהייטק ממשיך לעלות למרות הפיטורים בענף

 

[ILSK]

יש משהו שאני חושב כבר הרבה זמן אם מותר לכתוב את זה בפורום כזה
אבל היו צריכים לעשות ועדת חקירה על תיאום מחירים של קבלנים ויזמים ברמה ד'
והתמונה תהיה מאוד עגומה
כמה מאנ"ש התעשרו על גבם של אלפי חרדים תמימים שאין להם שום שיקול בקניית דירה
וקונים במסירות נפש בלי שום חשבון
וזה גרם לעלייה התלולה
אין שום סיבה שבאותה שכונה מהוללת יעלה דירה שלוש מאות אלף שקלים יותר משכונה אחרת בבית שמש
אין שם כלום יותר משכונה אחרת

זה פיקציה

מי שרוצה שיעבור עכשיו שכונה שכונה בבית שמש
לכל שכונה המעלות והחסרונות שלה.
אבל אין הבדלים כאלו
ומעולם לא קרה ששכונה שנבנית על הנייר עולה פי מאות אלפי שקלים משכונה שכבר בנויה

 

[shimשימי]

כאחד שבדק טוב את השוק בבית שמש.
א. המחיר ברמה ד איננו מצדיק את עצמו. זה פשוט ענין של היצע וביקוש. הקבלנים רואים שהציבור מסתער על השוק, אז למה שלא ירוויחו עוד. השאלה אם המחיר יעלה בצורה הזו של הביקוש עוד- יתכן בהחלט.
ב. לאחר חשיבה מעמיקה.
אני חושב שזכות הציבור לעמוד על שלו!!!
לא מדובר כאן בעליית מחירים של עיר בנויה שכל בעלי הדירות מעלים לפי הביקוש.! מדובר בקבוצת קבלנים- כ15 במספר שמחליטים לשחק עם השוק כבתוך שלהם!!!!
חייבים לעצור את זה!!!
כאחד שמשתוקק לקנות דירה ברמה ד' ובשם כולם.
חייבים להכריז שלא קונים שום דירה עד שהמחיר יורד למחיר שפוי - מליון ומאה אלף לדירת 3 חדרים, ואולי אפילו עם אופציה.
זה לא מלחמה מול אלפי בעלי דירות. תבינו מדובר מול 15 יזמים שמוכרים גבוה כי למה לא.
גם אם הם ימכרו במחיר שהם עצמם מכרו שנה שעברה הם ירוויחו טוב מאד.
ואני חוזר ואומר: המחירים הם תוצאה של ביקוש. הקבלנים רואים שיש ביקוש אז למה לא?
לדעתי אפשר וחובה לייצר מעצמה נגד זה.
ואני חושב שאפשר לצרף לזה את רבני בית שמש. רבני הקהילות. ואפילו את משרד השיכון.
אין לזה שום הצדקה!!!!
ואל תאמרו שמכאן בפרוג לא יצא כלום.
אנחנו כח חזק מאד. (ראו לדוגמא את נטפרי- שזה תוצאה של אשכול בפרוג. איך הסתדרנו בלי זה?....)
בתקווה להבנה ושיתוף פעולה.

@ירמי וולדמן אני צודק?

בגדול יש צדק בדבריך
אגב מדובר עכשיו על פחות מ10 קבלנים
ונשאר בשוק אולי קצת יותר מאלף דירות (כולל ד5)
הם מנצלים את המצב

יש משהו שאני חושב כבר הרבה זמן אם מותר לכתוב את זה בפורום כזה
אבל היו צריכים לעשות ועדת חקירה על תיאום מחירים של קבלנים ויזמים ברמה ד'
והתמונה תהיה מאוד עגומה

 

[ILSK]

עדיין אין הפנמה בציבור שהדרך האפקטיבית ביותר להחזיר את שוק הדיור לשפיות
היא באמצעות הכרזת מלחמה ואי שיתוף פעולה עם המתווכים השונים למיניהם
בימים האחרונים הוגשה על שולחן הכנסת הצעת חוק להגבלת שכר המתווכים ל 10,000 לדירה ממוצעת או 1% הנמוך מביניהם.
סבירות נמוכה שזה יתקדם בגלל המודעות הציבורית הכה נמוכה לעניין
מבחינת הרוכשים המתווך הוא יהודי נחמד שמקבל אותם בסבר פנים יפות עוזר להם בסבך הבירוקרטי ו 'נו' שיקבל את הכמה שקלונים שלו, ההיסטריה שהמתווכים יוצרים, הדילים השקטים שמנפחים את המחירים מעבר לכל סף היגיון כמעט ולא חודרים למודעות של הציבור וחבל.

החוק הזה לא רציני בעליל
כי מתווך רגיל עובד קשה וקשה מאוד לסגור עסקה
ואני יודע את זה מקרוב
והוא לא מרויח כזה הרבה
ואדרבה אם יצטרך להרויח יותר הוא יעלה עוד יותר את המחיר כדי לקבל את המחיר שלו..
זה לא בכלל הענין
פה מדובר על משווקים שהרויחו על כל דירה מאות אלפי שקלים בדילים מטורפים

 

[ILSK]

נקודתית ברמה ד' הסיפור שונה קצת
באופן כללי ברור שאם יש למתווך אפשרות להעלות את המחיר בלי שהלקוח האומלל יקלוט הוא יעשה זאת בחפץ לב גם הוא ממילא מרוויח מצוין.

מה באת להגיד לא הבנתי
למה להגביל משכורתו של בן אדם
אולי נעשה חוק שאסור לזמר לקחת יותר מ3000 שח

 

[שירות קריינות]

מה באת להגיד לא הבנתי
למה להגביל משכורתו של בן אדם
אולי נעשה חוק שאסור לזמר לקחת יותר מ3000 שח

זה לא אותו דבר
יותר אנשים מבינים בזמרים מאשר ברכישת דירה
מתווך מנצל את אי ההבנה של הלקוח ומתרגם אותה לכסף
את זה חשוב לעצור או לכל הפחות לתחום

 

[shimשימי]

באמת? 90 מטר? מי זה הקבלן?
משהו כאן לא מובן בעליל. אותה שכונה (ד4), אותו גודל דירה (פלוס מינוס), ובכל זאת פער של 540,000 ש"ח!!! בין המחיר הזה למחיר המבוקש של נתיב שפורסם השבוע בעיתון.
למישהו יש הסבר הגיוני מה קורה כאן?

המחיר של נתיב היה על 3 חדרים אאל"ט
אז הפער הוא הרבה יותר

 

[shimשימי]

זה לא אותו דבר
יותר אנשים מבינים בזמרים מאשר ברכישת דירה
מתווך מנצל את אי ההבנה של הלקוח ומתרגם אותה לכסף
את זה חשוב לעצור או לכל הפחות לתחום

אז בא נוציא חוק שאסור להצביע לביבי שהבטיח פעמים רבות שיוריד את הדיור ולא עשה את זה

 

[שירות קריינות]

אז בא נוציא חוק שאסור להצביע לביבי שהבטיח פעמים רבות שיוריד את הדיור ולא עשה את זה

המחירים זינקו תוך שנה ב 20% זה לא היה כשנתניהו היה בשלטון
בכל מקרה בארה"ב יש מושג של 100 ימי חסד
ככל ועוד לא עברו 100 ימים מהשבעת הממשלה לא כדאי להיות פזיזים ולהוציא חוק כזה אפילו שהוא לא יתקל בקשיים מצד שופטי בג"צ

 

[בית שמשניק]

המחיר של נתיב היה על 3 חדרים אאל"ט
אז הפער הוא הרבה יותר

מישהו כתב למעלה שזה 3 חדרים גדולה כ90 מ'

 

[ILSK]

המחירים זינקו תוך שנה ב 20% זה לא היה כשנתניהו היה בשלטון

זה לא נכון
אבל קשה לנהל על זה ויכוח
ה20 אחוז הוא גם תוצאה של ממשלות קודמות של נתניהו
והפוך מה שעשה אלקין בשיכון יקח זמן שיראו ואז גם נתניהו יקח את הגזירת קופון על זה.

אני לא באנו מהירח
בכל ממשלות נתניהו עלו המחירים של הדיור ולא נעשה שום דבר
חוץ מכחלון שעשה דברים טובים
והציבור הכפוי טובה בעט בו וזרק אותו

 

[shimשימי]

אני לא באנו מהירח
בכל ממשלות נתניהו עלו המחירים של הדיור ולא נעשה שום דבר
חוץ מכחלון שעשה דברים טובים
והציבור הכפוי טובה בעט בו וזרק אותו

כחלון עשה רק אסונות
ממתי עושים הגרלות כדי לפתור מצוקה??
ממתי חלק מסויים של האוכלוסיה אמור לממן חלק אחר??

למה תושבי רמת גן העשירים קיבלו דירות יקרות
בעוד תושבי עכו העניים קיבלו דירות פושטיות

בקיצור תוכנית לא יעילה שעזרה למי שזכה ופגעה בכל השאר
ואת התוצאות ראו כולם בזינוק המטורף שהיה אחרי זה

 

[שירות קריינות]

חוץ מכחלון שעשה דברים טובים
והציבור הכפוי טובה בעט בו וזרק אותו

כחלון היה מלא כוונות טובות כרימון
הוא שם פלסטר על מצוקת הדיור לחלק מהזוגות
אך הוא לא הביא פתרון אמיתי לטווח הארוך
בפועל היה הרבה ביקורת על השלכות מאוחרות של התוכנית שלו

 

[ILSK]

כחלון עשה רק אסונות
ממתי עושים הגרלות כדי לפתור מצוקה??
ממתי חלק מסויים של האוכלוסיה אמור לממן חלק אחר??

למה תושבי רמת גן העשירים קיבלו דירות יקרות
בעוד תושבי עכו העניים קיבלו דירות פושטיות

בקיצור תוכנית לא יעילה שעזרה למי שזכה ופגעה בכל השאר
ואת התוצאות ראו כולם בזינוק המטורף שהיה אחרי זה

עשית סלט אחד גדול

כחלון עזר לכל בן מקום לקנות במקומו בעשרות אחוזים פחות נקודה.
הגרלה עושים כי אין מספיק לכולם
ומי שהיה באמת עקבי קנה
העלייה הייתה האי פיקוח על הקבלנים
אין שום מימון מחלק אחר של אוכלוסיה
היה שם הסכמי גג
המדינה שילמה לערייה כדי לשווק פרוייקטים במוזל.
מי שקנה בשוק החופשי לא מימן את השוק של המשתכן
הוא מימן את הקבלן שבין כה קיבל שיפויים מהמדינה.