האם המשכנתא טובה או שכדאי למחזר או לפרוע רכיבים מסוימים?

  • הוסף לסימניות
  • #21
התחזית של בנק ישראל לשנת 2025 היא אינפלציה של 2.8 אחוז.
(כולנו יודעים כמה בנק ישראל צדק בשנים האחרונות... וד"ל)
למעשה אפילו אם כך יהיה נראה לי עדיין שווה כי בצמודה הקרן עולה ויש ריבית דריבית
על 2025 אין ויכוח, אך היות ויש לו 3 שנים עד לעדכון והריבית זולה והממוצע הרב שנתי של האינפלציה יותר בכיוון 2%, אז א"א לעשות משהו שבסבירות גבוהה יזיק, אתה ממחזר רק אם אתה יודע לפחות בוודאות גבוהה ששיפרת.

(לגבי תחזיות מסכים לחלוטין ולא נותן משקל רב לדברים האלו,
אך יש טעות אחרת בתבנית החשיבה [קונספציה בלע"ז] שרבים עושים [ביניהם מי שלקחו 2/3 פריים או הרבה צמוד] וכדאי להימנע מכך,
- ש
אם ה-5 שנים האחרונות היו גרועות אז ה-5 הבאים ימשיכו כך וכן להיפך בשנים טובות,
ולמעשה במציאות הסבירות נוטה יותר להיפוך כי הכלכלה מעצם טבעה הינה מחזורית).
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #22
אוקיי. התחלתי להבין. בוא נמשיך ברשותך.
1] לפי מה נקבע בתחנות השינוי האם להעלות או להוריד את הריבית?
והאם יש בכלל אופציה שזה יורד או שזה תמיד בעליה?
והאם אפשר לצפות מעכשיו מה יהיה עוד 3 שנים?
2] מה יותר יקר משתנה צמודה למדד ב1.8 או מל''צ ב4.8?
3] אם יש לי מ''צ 1.8 איך אני יכול לדעת כמה אני משלם בפועל? כי כולם אומרים לי פה שאני משלם יותר מ1.8 בגלל ההצמדה למדד, אבל איך אני בעצם מחשב כמה אני משלם בס''ה? האם 1.8 + אחוז המדד שעלה השנה זה הס''ה אותו אני משלם? [לדוגמא בשנה זו 1.8 + 2.8 עליית המדד ס''ה 4.6].
1. השינוי נקבע על פי תשואות אג"ח של מדינת ישראל שמפרסם בנק ישראל ולא קשור בכלל לבנק (כמו פריים),
בעניין האם יירד או יעלה - לא מבין בזה , אני יודע שכיום זה גבוה ומקווים שיירד, (יש יתרון אחד לגבוה משום שמקבלים מרווח נמוך
2. זה הנושא פה בהתכתבויות הקודמות, אבל זה בערך אותו דבר וכן ריבית צמודה של 1.8 זה לכו"ע היום זול.
3. יש מחשבוני משכנתא שעושים את זה,
 
  • הוסף לסימניות
  • #23
על 2025 אין ויכוח, אך היות ויש לו 3 שנים עד לעדכון והריבית זולה והממוצע הרב שנתי של האינפלציה יותר בכיוון 2%, אז א"א לעשות משהו שבסבירות גבוהה יזיק, אתה ממחזר רק אם אתה יודע לפחות בוודאות גבוהה ששיפרת.

(לגבי תחזיות מסכים לחלוטין ולא נותן משקל רב לדברים האלו,
אך יש טעות אחרת בתבנית החשיבה [קונספציה בלע"ז] שרבים עושים [ביניהם מי שלקחו 2/3 פריים או הרבה צמוד] וכדאי להימנע מכך,
- ש
אם ה-5 שנים האחרונות היו גרועות אז ה-5 הבאים ימשיכו כך וכן להיפך בשנים טובות,
ולמעשה במציאות הסבירות נוטה יותר להיפוך כי הכלכלה מעצם טבעה הינה מחזורית).
במקרה הספציפי הזה יכול להיות באמת שלא משמעותי כ"כ, גם כי זה סכום נמוך יחסית וגם הריבית זולה.

אבל לגבי הנושא עצמו, נראה שבשנים הקרובות לא נראה שינוי רציני לטובה, גם כי אנחנו עוד בתחילת הגלגל, צריך לראות מה יהיה האינפלציה כשירד הריבית.

ועוד משהו: לבנק ישראל יש אינטרס תמיד שהאינפלציה תהיה על 2.8 (בערך) לשנה, ולא מעניין אותם מה היה.
לדוגמא אם בשנה שעברה היה אינפלציה 10 אחוז אז השכל אומר שהשנה העדיפות שיהיה אינפלציה שלילית, אבל הם רוצים שיהיה תמיד 2.8 .

מה שברור 1.שהרבה אנשים ניזוקו מזה (כשלקחו מסלול שמן)
2.אי אפשר לדעת מה יהיה.
ושאלה, מה הכוונה ממוצא רב שנתית 2 אחוז?
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #24
במקרה הספציפי הזה יכול להיות באמת שלא משמעותי כ"כ, גם כי זה סכום נמוך יחסית וגם הריבית זולה.

אבל לגבי הנושא עצמו, נראה שבשנים הקרובות לא נראה שינוי רציני לטובה, גם כי אנחנו עוד בתחילת הגלגל, צריך לראות מה יהיה האינפלציה כשירד הריבית.

ועוד משהו: לבנק ישראל יש אינטרס תמיד שהאינפלציה תהיה על 2.8 (בערך) לשנה, ולא מעניין אותם מה היה.
לדוגמא אם בשנה שעברה היה אינפלציה 10 אחוז אז השכל אומר שהשנה העדיפות שיהיה אינפלציה שלילית, אבל הם רוצים שיהיה תמיד 2.8 .
האינטרס של בנק ישראל ברור מאוד וזה נקרא 'יעד אינפלציה' היעד היא בין 1%-3% (ממוצע 2%...), וזה גם פחות או יותר הממוצע הרב שנתי בפועל מאוד תלוי איזה טווח שנים אתה לוקח לצורך החישוב.
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

אשכולות דומים

שלום רב,

אשמח לתשובות מהמומחים כאן (נא רק תשובות מידיעה ולא מ"נראה לי"..):

יש לי משכנתא (לדירת מחיר למשתכן) שנלקחה לפני 6 שנים,

הסכום מקורי של המשכנתא (לא כולל מענק): 448K ₪

סך כולל של המשכנתא כולל מענק 60K (כבר הסתיים ונפרע): 508K ₪

אני מעוניינת לקחת הלוואה נוספת לשיפוץ, כאשר לפי מה שהבנתי לא מומלץ למחזר את המשכנתא הזו, בגלל הריביות האטרקטיביות שלה (לפי המצב אז בשוק),

מה שאומר שאני צריכה לבקש תוספת מהבנק הקיים (הבינ"ל), או מבנק אחר בדרגה שניה (שהבנתי שהבנקים לא אוהבים את זה..)

זה היתרה והריבית העדכנית כיום במשכנתא:

א. יתרה ע"ס 86,654 ₪, ק"צ (זכאות), ריבית 1.46, למשך 50 חודש

ב. יתרה ע"ס 98,854 ₪, פריים, ריבית P-0.75, למשך 110 חודש

ג. יתרה ע"ס 91,065 ₪, מל"צ כל 5, ריבית 3.95, למשך 110 חודש

סה"כ יתרה עדכנית: 272,573


למעשה, אם אני מעוניינת לקחת תוספת של כ־175K ₪ לשיפוץ ולפרוס ל־25-30 שנה בשביל החזר חודשי נמוך (הכיוון נע בין: 150-235 – ראו שאלה 1+2 להלן) –

1. האם כל הסכום (או עד איזה סכום) יינתן על־ידי הבנק בבת אחת ולא בפעימות? האם יש בזה הבדלים בין הבנקים?

2. בשביל לחסוך בירוקרטיה (כשמאות חדשה למשל) – ניתן לבקש עד הסכום המקורי כולל המענק – דהיינו 508K, או רק עד 448K? (או שבכל מקרה צריך שמאי? יש הבדלים בין הבנקים?)

3. האם כדאי והאם ניתן לקבל את כל הסכום רק בפריים (בהתחשב בזה שבמשכנתא המקורית יש רק 1/3 פריים)? ואם לא, האם 2/3 פריים כן יתאפשר?

הערה: יש דירה שניה, כך שייתכן שהתוספת לשיפוץ מוגבלת עד ל־50%?

אשמח מאוד למענה מפורט!

תודה!
  • תודה
Reactions: שמואלזון1 //
51 תגובות
בזמן שכולנו עסוקים ביוקר המחיה וההתייקרות של כל דבר – יש הוצאה אחת ענקית שיכולה להצטמצם בצורה דרמטית: המשכנתא.
ולמה דווקא עכשיו?
שני סיבות עיקריות.
הסיבה הראשונה היא- המרווחים( כפי שהרחיב על זה -
שלמה לב משכנתאות במאמר נפלא) שהבנקים נותנים היום על משכנתאות – הרבה יותר נמוכים מבעבר. וזה משמעותי ביותר וזה אומר שגם אם לקחתם משכנתא "זולה" לפני שנתיים או שלוש או חמש וכו' וגם אם עדיין לא עלה לכם הריבית וזה מסלולים משתלמים (וגם הפקיד אמר שחבל להחליף..) יכול מאוד להיות ששווה להחליף אותו למסלול עדכני ולחסוך הרבה מאוד כסף, גם אם שילמתם תמיד בזמן ולא הרגשתם קושי, יש סיכוי גדול שאתם משלמים הרבה יותר ממה שצריך!! פשוט כי השוק השתנה, הריביות עלו, והבנקים...שששששששש משתדלים לא להעיר אתכם הם רק מרוויחים מזה והרבה מאוד .
הסיבה השניה היא- כל אותם בעלי המשכנתאות שהתשלומים החודשים התיקרו להם, שלקחו שני שליש פריים והיה הרבה שלקחו שני שליש פריים ועדיין לא טיפלו בזה, או צמודות מדד שיתרת הקרן רק עולה ועולה וממשכים לשלם יקר והרבה כסף לבנק.

אז מה עושים? פשוט מאוד
עושים בדיקת מחזור – בדיקה פשוטה שמראה האם אפשר לשפר את הריביות,
איך עושים פונים ליועץ משכנתאות, פורסים את המשכנתא אחרת, עוברים למסלולים פחות מסוכנים והרבה יותר משתלמים ויעלים .
מה אפשר להרוויח?
עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
קיצור שנים.
הקלה מיידית בהחזר החודשי.
שקט כלכלי לטווח ארוך.
וגם אם חלק מהמסלולים שלכם מצוינים ,זה לא סיבה לא למחזר, אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא.
בזמן שכולנו עסוקים ביוקר המחיה וההתייקרות של כל דבר – יש הוצאה אחת ענקית שיכולה להצטמצם בצורה דרמטית: המשכנתא.
סיכוי גדול שאתם משלמים הרבה יותר ממה שצריך – פשוט כי השוק השתנה, הריביות עלו, והבנקים לא יתקנו את זה בשבילכם.
לא כדאי לבדוק?
שורה תחתונה: יש לכם משכנתא? תרוצו לבדוק את זה, וחבל על כל יום שעובר.
מקסימום תחסכו, מינימום תדעו שלא השארתם כסף סתם בבנק.

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה