התייעצות האם יש כאן מישהו שקנה בקבוצת רכישה והיה מרוצה?

[שעיה שור]

אני חושב שלחצות כביש בעיניים עצומות
אחרי מישהו שראית מודעה יפה שלו בעיתון
זה לא חכם

אתה עונה שלא ממן השאלה,
אתה הגדרת "הימור" = דבר שאין עליו התחייבות,
ועל זה הגיעה התגובה, שאם כך גם לעבור כביש זה הימור
לא דובר על לעבור כביש בעיניים עצומות
וגם לא לא על לסמוך על מודעה יפה בעיתון
התגובה שלי היתה על ההגדרה שלך - הימור = דבר שאין עליו התחייבות, שלכן הסקת שקבוצת רכישה היא הימור
אגב, השקעה בבורסה זה גם הימור? שם אפילו צפי לא נותנים לך
יתכן שיש אנשים שמהמהרים בבורסה, אבל יש גם (ואולי הרוב) משקיעים מקצועיים (כמו למשל קרנות הפנסיה והחיסכון לכל ילד שלך) שמתכננים את ההשקעה שלהם בבורסה על סמך ידע ונסיון ולמרות זאת לפעמים ההשקעות בבורסה נופלות ובגדול, ועדיין אין זה הימור, אלא "השקעה עם סיכון" לעומת "הימור" - להניח כסף על סמך שאולי תזכה/תרוויח בלי היגיון כלכלי למה לעשות את הפעולה הזו.

 

[די]

בדר"כ בהשקעה בקרקע ההפסד לעומת הרווח קטן כי זה עיסקה יותר בטוחה קרקעות בשנים האחרונות לא ירדו ורק עלו

כמו השקעה בקרקעות בדורות עילית
כידוע ההשקעה הייתה ריווחית מאוד...

 

[shmulik050]

אני קניתי בקבוצת רכישה, מעדיף לא לכתוב את השם כי הדעה שלי מורכבת-
המארגן הצליח מאוד בקבוצת הרכישה הראשונה שארגן, בשניה פחות, ובשלישית (שם קניתי לאור ההצלחה בפעמים הקודמות ששמעתי מכלי ראשון מרוכשים מרוצים) היה ממש גרוע, לא בטוח שבאשמתו.
הבניה נמשכה יותא מחמש שנים אחרי המתוכנן.
תובנה שאני הסקתי מכל הסיפור- היום אין הרבה סיכוי לקבוצת רכישה טובה.
הציבור הפנים עם השנים שאפשר ברגע להעיף את המארגן, או לשנות ולעכב את המהלכים שלו.
ולכן בעצם מבקשים תרתי דסתרי-
גם שלא יהיה דיקטטור וברוטלי ולא יעבוד מאחורי הגב של הרוכשים ולא יכתיב להם,
וגם שיהיה מוצלח ומוכשר וינווט את הספינה בחכמה, אבל כאמור זה לא אפשרי אם אתה נותן לכל אחד לממש את זכותו החוקית לקבוע, וכידוע שני יהודים שלש דעות,,,

דבר נוסף- אתה מציע ללמוד מה היה טוב בקבוצות שהצליחו, ואני אומר שאי אפשר לצפות את זה מראש.
זה תלוי בכל כך הרבה משתנים- הרבה מאוד במזל, מי יהיו הרוכשים- האם עקשנים ובעייתים או מבינים עניין, האם הם יזרמו עם המארגן או יחתרו תחתיו, האם תהיה אפילו בעיה קטנה בעירייה שתגרור אחריה עיכובים ומחלוקות וכן ע"ז הדרך.

לכן, גם יזם שהצליח במקום אחד יכול להיכשל בענק במקום אחר, מה שפחות מצוי לדוגמה כשמדובר על חברה קבלנית.
ולכן יש פה מימד של הימור

 

[לא מאמין]

דורות עילית זה היה פייק אחד גדול, וכל הדברים מהסוג הזה הם בדיחה עצובה..
אבל קבוצת רכישה תלוי במארגנים בלבד אם הם טובים או לאו.
מישהו כתב שבאחיסמךהיה טוב שפרט מי בנה שם.
עוד מישהו כתב שבקאנטרי רמות היה טוב שיפרט הכל נשמח. כי יש הרבה שם רע על קבוצות כך עד שלא נדע אם הברים הפוכים בחזקת בעיה להשקיע.

 

[הנדלניסט]

בשנים האחרונות שוק הקבוצות רכישה החרדיות נחלשה בעוד שדווקא בציבור הכללי זה חוגג
השוק החרדי היו מתנהלים בצורה של מאכערים בלי הרבה ניסיון שלקחו את הציבור בשבי עם מלא הבטחות......
דווקא בציבור הכללי בתל אביב....... וביו"ש יש אלפי דירות שנבנות על ידי קבוצות רכישה בלי שום רתיעה.
מה צריך לבדוק בקבוצת רכישה
1. מנהל קבוצה - חשוב שיהיה בעל ניסיון מוכח בבניה ובהנהלת קבוצות רכישה לאורך שנים.
2. לא מחכים לשינוי תב"ע והוספת יחי"ד אלא רוכשים קרקע שחסרים רק תכניות בשביל לקדם להיתר בניה.
3. לוקחים מימון מהרגע הראשון - מתקשרים עם בנק (ולא גוף מימון יקר יותר) שילווה את הפרויקט מהרגע הראשון ויבדוק את לכ חברי הקבוצה לפני שנכנסים האם יש להם אפשרויות כלכליות והאם הבנק מאשר להם כבר מההתחלה את המשכנתא.
4. חשוב להגדיר את הקבוצה כקבוצת בניה ולא כקבוצת רכישה ואז מרווחים הרבה כסף על מימון

 

[מידע לכל]

לכל המתענייינים קיבלתי תמונות מחבר שלי שקנה במתחם בנדיקט.
זה היציקה של הקומה הראשונה, אז לכל המפקפקים כבר יש התקדמות

 

[לא מאמין]

וואלה אבל כמה שנים לקח לחפור את כל הבור הזה, והאם היה שינוי תב"ע.

 

[י.מ.פ.]

הפורום כאן אין מטרתו לשיווק חברות בשביל כך יש מצגות ופרספקטים יפים
מנסיון מר שלי וחברים בקבוצות רכישה שונות אני יכתוב את הכללים שלומדים בבי"ס החיים
א. לברר על החברה שמנהלת את הפרויקט אצל הרוכשים בעצמם באופן אישי שמכירים אותם ולא להסתמך על הפרסומות
ב. לחשבן את העלויות שזה בערך 12.000 למ"ר ועוד העלות של הקרקע לבדוק טוב כמה עלתה ועולה למ"ר {במקרה שזה לא מכרז כי אם זה מכרז יש לקחת בחשבון שהחברה יכולה להציע סכום גבוה כדי לזכות במכרז} להוסיף על כל זה 8% דמי ניהול של החברה עוד 50.000 עלות פתיחת תיק בחברת מימון בתוספת הריביות הגבוהות ושכ"ט עו"ד שהנו גם גבוה
ג. לקחת עו"ד חיצוני ונפרד משל החברה שייצג את הרוכשים
ד. בשעת החתימה לבקש את כל המסמכים עם כל הנספחים ולתת לאדם שמבין בחוזים שיקרא ויעבור על הכל קודם החתימה
ה. לקחת בחשבון שזה ייקח יותר שנים ממה שכותבים {מבדיקה של רוב קבוצות הרכישה בארץ}
ו. לברר ולבדוק האם מתכננים לעשות שינוי תב"ע ושהדברים יהיו כתובים ברור
ואחרי הכל צריך הרבה תפלות וס"ד כי יש את פרויקט אחיסמך א' שהיה תקוע שנים ויש פרויקט אחיסמך ב' שנבנה מהר ובזול

 

[מידע לכל]

א. אם לוקחים ליווי מבנק זה 1% מהאשראי אם לוקחים מגוף מימון זה יותר אבל הרבה יותר מהיר לקחת מגוף מימון מאשר מבנק. פרויקט שעומד כל חודש מפסיד קרוב ל700 אלף ש"ח כי שכירות ממוצעת היום היא 7000 ש"ח * מאה דירות, וההבדל בין בנק לבין גוף מימון לדוגמת טריא בזמנים הטובים הוא קרוב לשנה עד שמשתחרר האשראי.
אני אישית ליווה אותנו בנק לאומי ולקח לנו לאשר את הקבוצה שנה שלמה.
ב. העלויות כיום הם לערך 12000 ש"ח למטר בניה.
ג. נכון אבל צריך לומר שיבוא לבקר את הקבוצה ולא לנצח את החברה כפי שבדר"כ עו"ד עושים.
ד. נכון וחובה לעשות כך.
ה. גם נכון אבל ממוצע של פרויקט הוא 5 -6 שנים, באם יש כבר תב"ע זה קצת יותר מהיר חוץ מעיריות כמו ת"א ובני ברק וירושלים.
ו. נכון אבל כיום כדי להרוויח בפרויקט כמעט חייבים לעשות שינוי תב"ע כל הקבלנים כמעט עושים כי הקרקעות נמכרות במחיר מטורף וחייבים להגדיל את זכויות הבניה.


ובגלל זה כתבתי כמה פעמים שאם הרווח הוא לא כ400 -500 אלף ש"ח ובכל הפרפריה שהרווח הוא מקסימום 250 אלף שח לא כדאי להיכנס לכזה סיכון

 

[מידע לכל]

לא מאמין- היה שם שינוי תב"ע ולקח לחפור שנה שלימה.

 

[מידע לכל]

דורות עילית דרך אגב זה סיפור עצוב מאוד כי אני דיברתי איתם לפני 7 שנים והם אמרו לי שתוך 6-7 שנים יהיה דירות כאשר אין תוכנית מאתר ואין חלום לבנות שם זה חברה שהונתה את הציבור כמה פעמים אז להשוות זאת למקומות אם תב"ע מסודרת וכו'.
יש קבוצות שגם הוציאו את המנהלים בשלבים מסוימים אז מה הדימוי אחד לשני.

 

[לא מאמין]

שינוי תב"ע אם היה זה די בסדר, קצת מבאס שעושים שינוי בשביל לא הרבה דירות אבל זה תהליך של פרוצדורה. ואין מה לעשות.
שנה לחפירה כזאת זה גם התקדמות יפה.
חבר שלי עד היום תקוע אם קרקע בגבעת זאב שהבטיחו לו הרים וגבעות. וכ"ש דורות עילית יש לי כמה חברים בכולל שתקועים שם.
מידע לכל- האם אתה יודע כמה מטרים יצקו שם, וכמה קוב זה.

 

[מידע לכל]

נראה שחפרו לפחות 3 קומות ויתכן 4 ויציקה בהסרטה אמרו שזה 1250 קוב, סדר גודל של 160 משאיות בטון,

 

[י.מ.פ.]

את השינוי תב"ע עשו בגלל שהם מכרו הרבה דירות וכך הדירות ע"פ התב"ע הקיימת היו נורא קטנות ובשביל שהם יהיו שפויות היו מוכרחים לעשות שינוי תב"ע וכנכתב עדיין אין התרי בנייה כך שהכל מצג שווא
השינוי לקח מעל 4 שנים שבחישוב פשוט של 10% ריבית שטריא לוקחת ובתוספת ההיטל השבחה מדובר בהפסד גדול ובפרט שאין עדיין התרי בנייה
בל נשכח את המחיר הגבוה שיצא בסוף לרוכשים [ עקב שחברת הניהול התעקשו לזכות במכרז בסכום אסטרונמי על גבם הרוכשים]
כל זה בלי העלויות של המע"מ והמס רכישה ושאר מרעין בישין
בקיצור כפי שנכתב מדובר בעסקה נוצצת לחברת הניהול

 

[י.מ.פ.]

ובגלל זה כתבתי כמה פעמים שאם הרווח הוא לא כ400 -500 אלף ש"ח ובכל הפרפריה שהרווח הוא מקסימום 250 אלף שח לא כדאי להיכנס לכזה סיכון

במתחם בנדיקט גם הבטיחו בתחילה רווח של מעל חצי מיליון ומקרה הכי טוב הרוכשים לא ייצאו מופסדים אז הבטחות ודיבורים זה לא מעניין אלא רק בדיקת עומק

 

[ברנדוויין]

את השינוי תב"ע עשו בגלל שהם מכרו הרבה דירות וכך הדירות ע"פ התב"ע הקיימת היו נורא קטנות ובשביל שהם יהיו שפויות היו מוכרחים לעשות שינוי תב"ע וכנכתב עדיין אין התרי בנייה כך שהכל מצג שווא
השינוי לקח מעל 4 שנים שבחישוב פשוט של 10% ריבית שטריא לוקחת ובתוספת ההיטל השבחה מדובר בהפסד גדול ובפרט שאין עדיין התרי בנייה
בל נשכח את המחיר הגבוה שיצא בסוף לרוכשים [ עקב שחברת הניהול התעקשו לזכות במכרז בסכום אסטרונמי על גבם הרוכשים]
כל זה בלי העלויות של המע"מ והמס רכישה ושאר מרעין בישין
בקיצור כפי שנכתב מדובר בעסקה נוצצת לחברת הניהול

כעו"ד מומחה בחוזים [אין לי טעם להזדהות כאן על מלא] - באירוע הזה הייתי מפנה אותך / את הרוכשים ישירות לחוק המכר. מופיעות כאן יותר מידי נסיבות מובהקות שמקימות חבות מלאה בין היזם, קרי דוד שדמי ודן שם טוב, לבין הרוכשים.

ואם אני לא ברור מספיק, אז כוונתי לומר - שהרוכשים זכאים וצריכים לדרוש זכויות כפי שחוק המכר מחייב בכל עסקת מכר במקרקעין.

לגבי תניית הבוררות, אתה מוזמן לעשות סבב בין עו"ד עם התמחות בחוזים, ויסבירו לך שבזה סדר גודל של מיצגי שווא - התנייה שווה ...

קבל בקשה קצת מראי מקום ידידותיים :

נאמני קבוצת אלדד פרי: פעלה כהונאת פירמידה על חשבון החברים

www.globes.co.il

למנוע עוד ענבל אור: הצעת חוק שמנסה להגן על קבוצות הרכישה

www.globes.co.il

 

[לא מאמין]

מה הקשר פרשת ענבל אור אתה יודע על מה מדובר שם מכרו לעשרות אנשים קרקעות לפי הרצון שחלמו שיהיה, ולא לפי המציאות היא הכניסה את זה לחשבון הפרטי ולא לחשבון נאמנות .
עזוב זה ערבוב תביא דברים אחרים ואל תחפור סתם בשטויות מחכה לדברים קשורים

 

[לא מאמין]

סתם עו"ד מומחה מציג דעתו בא פה הכל פתוח יש דברים תאמר ואל תתחפר.

 

[י.מ.פ.]

הפורום כאן ראשיתו התיעצות על קבוצות רכישה
נבקש לשמור אותו ככזה ללא השמצות ומסע פרסום לחברות למיניהם
שוב מי שהיעה מרוצה מקבוצות רכישה או שיש לו תובנות מחכימות איך אפשר לבדוק קבוצת רכישה אם זה כלכלי ושווה שיכתוב

 

[אשרינו שאנו יהודים]

@מידע לכל איך אפשר ליצור קשר איתך.