התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[יעקב הרמתי]

ם יבנו שכונה חדשה בשטח של שכונת אברכים כמו רוממה הישנה, יש לא מעט אברכים שיהיו מוכנים לשלם מחיר כמו דירה במגדלים בקרית יובל, העיקר לגור בירושלים.

מעניין היכן יהיו שפני הניסיון הראשונים, הרבה הצלחה @רוצה בחיים
אגב, הוא מתכנן גם לשנות את תקן כמות המעליות שיהיה לפי נפש? ותקן כיבוי אש? (3 חדרי מדרגות במקום2)

 

[ברוך פינחס]

אגב, הוא מתכנן גם לשנות את תקן כמות המעליות שיהיה לפי נפש? ותקן כיבוי אש? (3 חדרי מדרגות במקום2)

הרעיון מייתר את הצורך בזה.

מעניין היכן יהיו שפני הניסיון הראשונים,

אם הייתי כותב את הרעיון במלואו לא היית קורא למי שיגור שם שפן ניסיון.
אם מרן הגרמ"ה הירש חשב שמשרד השיכון יאמץ אותו עד הסוף אז זה כנראה מגורים ברמה גבוהה.

 

[יעקב הרמתי]

הרעיון מייתר את הצורך בזה.

הוא מתכנן להרים רמפות למפלסים מרובים, יוזמי הרבע המרכזי בית שמש כבר ישבו איתו על הרעיון הזה בדיוק
מעניין מה גרם להם לרדת מהעץ

 

[די]

ברוממה הישנה שבנויה על שטח נרחב מאוד בבנייני שיכונים ארוכים,
אם יבנו מגדלים בני 40 קומות זה יכול לשלש את כמות הדירות בשכונה.
אחרי שיבנו משהו אחד כזה, יהיה אפשר לשכפל את זה בצורות שונות ומשונות שגם יחסכו שטח וגם יאפשרו בנייה לגובה.

כמו שכתבתי, אפשר להגיע לכמות דירות לדונם בבניינים של 10 קומות, בדיוק כמו במגדלים (השטח הריק בין המגדלים הרבה יותר גדול מבניינים רגילים). בבני ברק עושים פינוי בינוי על בניינים בודדים וזה כלכלי.
אבל תכלס אם יבנו היום 20,000 דירות חדשות בירושלים לציבור החרדי במחיר 2.5 מיליון ומעלה לא יהיו קונים (בעיקרון הציבור החרדי מחפש דירות בסביבות מחיר 1.5 מיליון ש"ח-כחצי מיליון מההורים, ועוד משכנתא של כ5,000 ש"ח בחודש)
אם בכל אופן בונים לציבור הכללי אז כמובן הם מעדיפים מגדלים כי זה יותר "יוקרתי".

 

[szn]

רגע, 30 קומות זה ריווחי, 12 זה לא ריווחי, אז כמה כן? לא ייתכן שהשטח האפור בין הריווחי ללא ריווחי יהיה 18 קומות

כוונתי הייתה שבאיזור חילוני אין כמעט מניעה כלכלית
ואצל החרדים זה מאד מורכב.

18 קומות הרבנים לא מאשרים אלא א"כ זה בנין שיש 10 לרדת ו-8 לעלות.

כפי שכתבתי נווה יעקב מדברים על הגבלה עד 8 קומות במכתב הרבנים
שזה מורכב מאד לייצר כלכליות, ורק מתחמים עם שטח מאד גדול או הפרשי גובה זה אפשרי, וגם זה בדוחק...

 

[Shainec]

אכתוב על רעיון שאם הוא יצליח זה ישנה את שוק הנדלן הירושלמי מקצה אל קצה,
ואם לא יצליח לפחות יהיה מעניין.
לפני קרוב לעשור היה נסיון של אחד מהחכי"ם שמכהן גם היום יחד איתי ועם האדריכל הבכיר מת"א מר אלי פירשט ז"ל
לקדם רעיון שמאפשר בניית מגדלי מגורים לחרדים:

1. ללא צורך במעליות שבת.
2. פותר את בעיות הסוכה.
3. פותר את הצורך בהקצאת שטחי ענק למבני ציבור וגינות משחקים.
4. פותר את בעית עלויות התחזוק הגבוהות במגדלים.
5. שומר על אופי השכונה.

לא נשמע לכם אפשרי...
אני מבין, הסיפור הוא:
היה לי רעיון ראשוני שאיתו פניתי לאותו ח"כ, שמאוד נהנה מהיצרתיות ואמר שהאדריכל הנ"ל מקדם רעיון דומה, הוא קישר ביני לבין האדריכל, נפגשנו כמה פעמים הוא הביא את המקצועיות, ואני את ההיכרות עם מערכת החיים החרדית מבפנים.
בהמשך נפגשנו שנינו יחד עם אותו ח"כ וצוותו.
ולצורך כך אני קיבלתי אישור הלכתי והשקפתי ממרן הגרמ"ה הירש שליט"א שהפנה אותי לתלמידי הרב וואזנר ור' ניסים קרליץ - רבי שריאל רוזנברג ורבי משה שאול קליין, ולהבחל"ח רבי חיים ואזנר זצ"ל שאישרו שאין בזה בעיה הלכתית כל שהיא. - הגרח ואזנר זצל דרש שהדיירים יחתמו שלא ידרשו בהמשך מעלית שבת...
מרן הגרמ"ה הירש אמר בחכמתו שאם הרבנים הנ"ל יסכימו לזה, לא יהיה רב אחר שיתנגד.
הייתה לו הערה אחת: שאם משרד השיכון יבין שאפשר לבנות לחרדים מגדלי מגורים לפי הרעיון הזה, הוא עלול להתנות כל בנייה לחרדים שתהיה רק בצורה הזו, והוא שלח אותי לומר לאותו ח"כ שעליו לוודא שיהיה אפשר לבנות גם בנייה רגילה.

הח"כ הנ"ל טען שהרעיון אפשרי רק אם המדינה תסכים להשקיע במימון שלו, ולצורך כך נפגש עם שר האוצר דאז משה כחלון, שסירב לסייע ומבחינת הח"כ הרעיון נגנז.
האדריכל ניסה עוד לקדם את זה במשך כמה שנים עד שחלה ונפטר בשיבה טובה.

החסרונות שמנעו את קידום הרעיון לכאורה אינם קיימים כיום בירושלים וניתן לבחון אותו מחדש.

החסרונות של הרעיון שהפכו אותו לכמעט בלתי אפשרי הם כדלהלן:

1. תוספת עלות בנייה - לפי התחשיב של האדריכל למיטב זכרוני, אם עלות פיתוח שכונה חדשה בגובה כ 8 קומות היא X ש"ח אז עלות הפיתוח והעלויות הנוספות של הפרויקט למגדל של 40 קומות יהיו קרוב לפי 3 מעלות פיתוח של 8 קומות.
2. לצורך הפרויקט צריך לבנות במקביל שכונה שלמה כ 10 מגדלים בבת אחת בשטח לא קטן.
3. בגלל עלויות הפרויקט צריך שמחיר הקרקע יהיה גבוה מספיק.
4. לא ניתן לתכנן את הפרויקט בבנייה חדשה מטעם המדינה בגלל חסמים שונים.
5. בהתחדשות עירונית צריך להרוס שכונה שלמה ולמצוא מקום מגורים חילופי לתושביה לתקופת הבנייה בקרבת מקום.

כיום בירושלים יש מקומות שאפשר להתגבר על כל החסרונות הנ"ל ולהפוך את ההתחדשות העירונית לדבר מקובל בציבור החרדי.
לדוגמא
שכונת שמואל הנביא
ויותר מתאים בשכונת רוממה הישנה - המג זכרון יעקב.
הקרקע במקומות האלו מספיק יקרה בשביל להשאיר רווח גדול ליזם.
יש שם שטחים גדולים שניתן לחלק אותם מחדש למגדלים מבני ציבור וגינות.
במצב הקיים היום אין התכנות להתחדשות עירונית במקומות אלו, ולכן מי שרוצה להרוויח יסכים לשאת בעלות הפרויקט.
אפשר להתחיל את הפרויקט במתחם מדא ולאחר גמר הבנייה לאכלס שם את תושבי השכונה שבנייני הרכבת שלהם יהרסו לצורך הקמת שכונת מגדלים ענקית.


אני מבין שזה נשמע הזוי לחלוטין, אבל אם הייתי יכול לספר לכם מי ישב על זה במשך זמן רב, הייתם מבינים שזה אפשרי.

השקעתי הרבה מאוד ברעיון ואין לכזה דבר זכויות יוצרים ולכן לא אחשוף שום פרט עליו.
אם יש כאן מישהו שיכול לקשר אותי ליזם גדול שיהיה מוכן לחתום על התחייבות לשתף איתי פעולה, אוכל להציע בפניו את הרעיון.

אמנים טובים יוצרים אמנים גאונים גונבים

 

[שמח-לעזור]

אנחנו בפורום דתי-חרדי.

הכותב לא ידע אם המגיב.ה זה בן או בת. לא הבנתי מה כ"כ צורם.

לא נוצרנו מהקוף.
בלשון הקודש (וגם בעברית) פונים בלשון זכר כל עוד ולא מדובר בנקבה באופן ברור.

חבל שמגיבים בלי לקרוא מלכתחילה את הדין ודברים שהיה…
זה היה ניק עם שם של בת, שהתנסח פעמיים כבן

(צריך להוסיף בשם של האשכול, מחירי הדירות בירושלים בראי היהדות )

 

[אמת מארץ תצמח]

ברוממה הישנה שבנויה על שטח נרחב מאוד בבנייני שיכונים ארוכים,
אם יבנו מגדלים בני 40 קומות זה יכול לשלש את כמות הדירות בשכונה.

סתם נקודה פרקטית, בשביל לשלש דירות בפרוייקט של 5 קומות, מספיק בניינים של 15 קומות, אין צורך ב 40.
במיוחד שחלק ניכר מהבתים בנויים בצורה לא מנוצלת של השטחי קרקע בניגוד לבניינים חדשים שכל מטר מדוקדק.

 

[החברונע'ר]

סתם נקודה פרקטית, בשביל לשלש דירות בפרוייקט של 5 קומות, מספיק בניינים של 15 קומות, אין צורך ב 40.
במיוחד שחלק ניכר מהבתים בנויים בצורה לא מנוצלת של השטחי קרקע בניגוד לבניינים חדשים שכל מטר מדוקדק.

צודק, אבל הרבנים המדוברים מתנגדים גם לזה.

 

[אלישא]

אם יש מחיר כזה זה רק על דירות של 2 חד'

מה הכוונה 2 חדרים דירה ישנה שהיא עכשיו שתי חדרים שתהפוך ל-3 או מהקבלן 2 חדרים בבנייה החדשה

 

[יעקב הרמתי]

צודק, אבל הרבנים המדוברים מתנגדים גם לזה.

בגלל פרויקטים מסוימים שהיו שכנים שלא הסכימו לזה
בנוסף התנגדות הרבנים הגיעה בגלל החשש שיביאו מגדלים של 12 קומות +, שלא ייטיב עם הציבור החרדי בשום צורה

 

[הגולם מפראג]

סתם נקודה פרקטית, בשביל לשלש דירות בפרוייקט של 5 קומות, מספיק בניינים של 15 קומות, אין צורך ב 40.
במיוחד שחלק ניכר מהבתים בנויים בצורה לא מנוצלת של השטחי קרקע בניגוד לבניינים חדשים שכל מטר מדוקדק.

מהיכרות פרויקט מקרוב
ישנה בעיה של תקנים שאם בונים בניינים מעל 12 קומות יש התייקרויות מאוד רציניות שמחייבות מעל 18 קומות
כדי שיהיה רווחי.

 

[יעקב הרמתי]

ישנה בעיה של תקנים שאם בונים בניינים מעל 12 קומות

אכן מקומה 13 העלויות קופצות מאוד
אך לפי מש @אמת מארץ תצמח כתב זה יהיה רווחי גם עד 10 קומות, ואפשר למצוא לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי גם לבנינים נמוכים יותר.
אגב אם זה לא רווחי יש חלופה שנקראת תמ"א 38

 

[ברוך פינחס]

אמנים טובים יוצרים אמנים גאונים גונבים

סליחה????
אפשר הבהרה מה הכוונה במשפט הזה.

 

[אמת מארץ תצמח]

@אמת מארץ תצמח כתב זה יהיה רווחי גם עד 10 קומות

לא כתבתי שזה יהי' רווחי.
אלא מבחינת מטרים, 'לשלש' משלשים כבר אחרי פי 3 קומות.
תזכור שיש עלויות מאד גבוהות לקבלן, בניה מחדש של הדירות לישנים, שכירויות שוחדים ועוד.

 

[יש מה לדבר]

הכי עצוב שהאנשים שאחראים על כל הענין של חילון ירושלים הם חרדים,
כנראה הם רוצים להיות מיעוט במועצת העיר,
או שהם אומרים שאם החרדים לא תמכו בהם לראשות העיר אז אולי החילונים יבחרו בהם....

 

[szn]

מה הכוונה 2 חדרים דירה ישנה שהיא עכשיו שתי חדרים שתהפוך ל-3 או מהקבלן 2 חדרים בבנייה החדשה

2 חד' ישנה

 

[אלישא]

נו ודירה שהיא עכשיו 2 חדרים ב2.2 שהופכת ל-3 זה לא עיסקה טובה

 

[החברונע'ר]

נו ודירה שהיא עכשיו 2 חדרים ב2.2 שהופכת ל-3 זה לא עיסקה טובה

אם היו לוחצים על כפתור והיא 'הופכת' ל 3 זה היה עסקה טובה. כמובן שתנאי שחישבת את המחיר למטר.

 

[אלישא]

מה זאת אומרו לוחצים על כפתור
כל דירה מקבלת דירת תמורה עם עוד 25 מ"ר שזה 3 חדרים לא איזה גאונות או משהו