התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[szn]

פרויקט חדש בירושלים 200 דירות- רוממה

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005040014/310

מתחם שתקוע הרבה שנים

בלינק שצרפת כתוב שנפתח תיק לפני 4 שנים ומאז לא קרה כלום

 

[בית שמשניק]

לא אתה זה שלימדת את הציבור להסתכל יותר על סיכויי זכיה, ופחות על רווח? וגם הרווח עדיף על פני העדפת המגורים אם היא רחוקה מאוד מזכיה.
דומני, שאתה הוא זה שטבעת את המונח הזה, שירושלים קרובה יותר להגרלת לוטו.
כי בהגרלות בהם הסיכויים היו גבוהים יותר, ראית גם יותר השתתפות בהגרלות.

הציבור הכללי לא ממש נשמע לעצותי ונרשם תמיד לפי אטרקטיביות הערים, בלי קשר לסיכויי הזכיה, ראה ערך רחובות בהגרלה הנוכחית.

ולמה בבית שמש אתה כן רואה הסתערות של הציבור החרדי?
כי אם בהעדפות של הציבור הכללי, הם מנסים את מזלם רק בראשון ודומיו. גם בית שמש מבחינתם לא על הפרק.
כשההגרלות מוגבלות לשלושה יישובים בלבד, הזכאי הממוצע ינסה את מזלו במה שיקרב אותו לזכיה. למרות שהוא מאוד מאוד מאוד מאוד רוצה לגור בירושלים.

בית שמש אטרקטיבית היום להרבה זוצ"ים יותר מירושלים (גם בגלל המחירים הנמוכים יותר, אבל לא רק), ולכן למרות שבהגרלה הנוכחית אין הרבה סיכויים בבית שמש, רבים רבים מתדפקים על דלתותיה, למרות שאין להם שום זיקה לעיר, בניגוד לירושלים שחלק עיקרי מאד מהביקושים בה מגיע מבני המקום.

 

[האברך ממיר]

בית שמש אטרקטיבית היום להרבה זוצ"ים יותר מירושלים (גם בגלל המחירים הנמוכים יותר, אבל לא רק), ולכן למרות שבהגרלה הנוכחית אין הרבה סיכויים בבית שמש, רבים רבים מתדפקים על דלתותיה, למרות שאין להם שום זיקה לעיר, בניגוד לירושלים שחלק עיקרי מאד מהביקושים בה מגיע מבני המקום.

נו. היא הנותנת. לכך ממש התכוונתי.
הזו"צ החרדי הממוצע יעדיף לנסות את מזלו בבית שמש, או בכל מקום אחר, שם יש לו סיכויים גבוהים יותר לזכות.
בני מקום ינסו יותר מהר את מזלם בירושלים, כי להם יש סיכוי גבוה יותר.
גם ירושלים וגם בית שמש מושכות יותר חרדים, ולמרות זאת, בכל הנוגע להגרלות, בית שמש תהיה אטרקטיבית יותר, בגלל סיכויי הזכיה הגבוהים יותר.

הציבור הכללי לא ממש נשמע לעצותי ונרשם תמיד לפי אטרקטיביות הערים, בלי קשר לסיכויי הזכיה, ראה ערך רחובות בהגרלה הנוכחית.

יפה. אני התכוונתי לציבור החרדי, שהוא זה שיתעדף את בית שמש למשל, מאשר ירושלים, מושא חלומותיו של כל אחד, אבל רחוק מאוד מלזכות בה בהגרלה.
אם היינו מנסים לפענח את עשרים אלף הנרשמים בירושלים, הייתי יותר מהר לוקח אותם לכיוון בני המקום החילוניים שבה, שכמו ברחובות ובראשל"צ, מנסים את מזלם ללא כל קשר למציאות.
תם כך, קצת מגוחך ללמוד מנתוני הרשמה להגרלה לרמת הביקוש. כאילו, כמות הנרשמים להגרלות בכל עיר היא האינדיקציה לכמות הדירות הנצרכות בה.
צריך להעמיד קו חוצץ בין שוק הביקושים בהגרלות, לבין שוק הביקושים לקניה למגורים.
מי שירצה לקנות דירה בירושלים, לא יחכה לזכות בהגרלה. הוא ינסה את מזלו גם בהגרלה, אם יש לו זכאת. ואם אין לו זכאות? שזה קריטריון שמאפיין מאוד את הרוכש הירושלמי הממוצע, שכבר קנה דירה בעבר, ומנסה להשתדרג.

 

[מאמימוש]

נראה לי שבמגזר החרדי וודאי שרובם יעדיפו את ירושלים מבית שמש
אממה...
בירושלים היו הרבה פחות דירות, ולא נרשמנו בכלל לשם.
וגם לו היה שם הרבה דירות, והאפשרויות היו שוות מבחינת הסיכויים
המחירים בבית שמש הרבה יותר בהישג יד מאשר ירושלים
(וההנחה אותה הנחה)
גם אם אנחנו חולמים לגור בירושלים,
בית שמש תקרב אותנו לשם...

 

[מאז ולתמיד]

מוזר בעיני שאדם שמנסה בכל כוחו להוכיח עד כמה מקום מגוריו אטרקטיבי נזקק לרדת לרזולוציות של חילונית בת 25 שגרה בצפון תל אביב... (אולי כדאי שתברר מתי אותה צפונבונית היתה בבית שמש...)
ברור שחילוני שאין לו קשר לדת ואין לו רגש לאומי יסלוד מעיר שמסמלת קדושה.
כל אדם שיש לו נשמה יהודית בקרבו, שמתפלל שלש פעמים ומברך ברכת המזון נפשו עורגת למקום הזה.
עיני כל היהודים היו נשואות אליה מאז ומעולם.
ורק בגלל האהבה הגדולה של העם היהודי לעיר הזו המחירים יצאו מכל פורפורציה.
אני לא מכיר חרדי אחד שיציעו לו דירה בחינם בירושלים או בבית שמש ויעדיף דירה בבית שמש. (בסדר, אולי יש שני אנשים כאלו. לא יותר.)

הכלל הבסיסי לכל נדלניסט מתחיל - מחיר נגזר מהיצע וביקוש.
גם לפני השתלטות החוצניקים על השוק הירושלמי המחירים בירושלים היו יקרים יותר מכל עיר חרדית אחרת. ובצדק.
המחירים הגבוהים לכל פיסת קרקע מוכיחים את הביקוש העצום שיש לעיר הזו.
ולעצם דבריך - אם הביקוש לעיר הוא רק מבני המקום (לא משנה שרובם נוטשים לבית שמש ה'אטרקטיבית') והביקוש לבית שמש הוא מכל הארץ - מדוע המחירים בבית שמש לא עוקפים את ירושלים? מדוע המחירים בבית שמש לא מגיעים אפילו למחירים של שכונה נידחת כגילה (ע"ע מחיר למשתכן)?

אגב, חלק מרכזי מההצלחה "האדירה" של פנימיית בית שמש זה הקרבה לירושלים.
וכמו שדובר העיר בית שמש הגדיר לפני כמה הודעות ש'בית שמש זו שכונה של ירושלים'.

על שאר הטענות ענו יפה ואין צורך לכפול את הדברים

 

[די]

אני לא מכיר חרדי אחד שיציעו לו דירה בחינם בירושלים או בבית שמש ויעדיף דירה בבית שמש. (בסדר, אולי יש שני אנשים כאלו. לא יותר.)

הכלל הבסיסי לכל נדלניסט מתחיל - מחיר נגזר מהיצע וביקוש.
גם לפני השתלטות החוצניקים על השוק הירושלמי המחירים בירושלים היו יקרים יותר מכל עיר חרדית אחרת. ובצדק.
אגב, חלק מרכזי מההצלחה "האדירה" של פנימיית בית שמש זה הקרבה לירושלים.
וכמו שדובר העיר בית שמש הגדיר לפני כמה הודעות ש'בית שמש זו שכונה של ירושלים'.

מי שההורים שלו לא מירושלים, ואין לו אדמו"ר בירושלים שדחוף לו להיות קרוב אליו, ייתכן שיעדיף את רמה ד' לעומת שכונה בירושלים.
לא אמרתי שבית שמש היא פנימייה של ירושלים. בית שמש עיר עצמאית אפשר להישאר בבית שמש שנה בלי לצאת מהעיר (חוץ מחתונות וכדומה). רק מי שדחוף לו לגור "בירושלים", אז בעולם, המרחק בין בית שמש לירושלים נחשב כמו עיר אחת.

 

[עבר הירדן]

הסבר חלקי בלבד. מה תאמר על חיפה, באר שבע ובית שמש הגדולות יחסית? נכון שהן קטנות בהרבה מירושלים, אבל זה עדיין לא מסביר את הפער העצום בנתונים.

בנוסף להיותן קטנות משמעותית מירושלים, אין בהן ציבור חרדי בכמות הדומה לירושלים, ולכאו' ציבור חרדי משמעותי בעיר גורם לעליה של בני מקום כיון שצעירים חרדים הם נשואים, ובנוסף כולם מעוניינים יותר מכולם ברכישת דירה,
לגופן של ערים, חיפה היא עיר מעורבת... באר שבע עיר גם מעורבת וגם לא סטנדרטית במרקם האוכלוסיה שלה, ובית שמש היא עיר של זקנים חילונים וצעירים חרדים...

 

[יעקב הרמתי]

כמו תמיד תשובה מקצועית!

אשאל אתכם-
בסיטואציה בו מתפרקת כנופיית ראמללה (הרשות הפלסטינית)
ואמברגו מכירת נכסים ערביים ליהודיים מתבטלת
גרוש מחבלים וקרוביהם מהארץ מתממשת
לכאורה מבאותו רגע (הירגעו, חוץ מביאת המשיח, שום גבר לא מתרחשת ברגע)
משתחרר צוואר הבקבוק הנדל"ני הירושלמי

אנשים השיבו כל מיני תשובות מפורטות
אבל חוץ מ @מאמימוש , אף אחד לא התייחס לדברים שכתבתי.
לבד מהתייחסות מכובדת על ביקוש והיצע

60k דירות חדשות (במידה וזה הנתונים)
הבנייה נפרסת בטווח של מס' שנים .

בטווח שנים די קצר, לטווח הארוך יותר מתוכננות עוד יותר דירות

 

[החברונע'ר]

@מאז ולתמיד בית שמש מתחילה להפוך לקרית ספר?
או שהכינוי פנימייה בא לרמז משהו אחר?

 

[מדבר נדל"ן]

@מאז ולתמיד בית שמש מתחילה להפוך לקרית ספר?
או שהכינוי פנימייה בא לרמז משהו אחר?

כנראה הכוונה לעיר שאין בה מספיק מקומות עבודה, ותושביה יוצאים בבוקר וחוזרים בערב.

 

[מדבר נדל"ן]

אגב
מה אתם עונים לשואלים אתכם את השאלה הבאה-
"מה הפתרון למצוקת הדיור החרדית בירושלים, והאם יש אפשרות לירידת מחירי הדירות בירושלים?"
מה תשובתכם?
אשמח לתשובות!

שנציגי הציבור החרדים בעירייה כולל זה שמפתחות העיר בידיו יאשרו בנייה בכמויות.
הן הרחבות בניה דרסטיות לדירות ישנות כדי שיוכלו לפצל ולעשות 'טאבו משותף'
והן אישורים מהירים לפרויקטים של התחדשות עירונית (בעיקר תמ"א 38) שיגדילו משמעותית את היקף הדירות החדשות בעוד אלפי דירות בתקופה קצרה במיוחד...
הלחץ הציבורי צריך להיות מופנה אליהם, ובעוצמה!

 

[בית שמשניק]

מוזר בעיני שאדם שמנסה בכל כוחו להוכיח עד כמה מקום מגוריו אטרקטיבי נזקק לרדת לרזולוציות של חילונית בת 25 שגרה בצפון תל אביב... (אולי כדאי שתברר מתי אותה צפונבונית היתה בבית שמש...)
ברור שחילוני שאין לו קשר לדת ואין לו רגש לאומי יסלוד מעיר שמסמלת קדושה.
כל אדם שיש לו נשמה יהודית בקרבו, שמתפלל שלש פעמים ומברך ברכת המזון נפשו עורגת למקום הזה.
עיני כל היהודים היו נשואות אליה מאז ומעולם.
ורק בגלל האהבה הגדולה של העם היהודי לעיר הזו המחירים יצאו מכל פורפורציה.
אני לא מכיר חרדי אחד שיציעו לו דירה בחינם בירושלים או בבית שמש ויעדיף דירה בבית שמש. (בסדר, אולי יש שני אנשים כאלו. לא יותר.)

הכלל הבסיסי לכל נדלניסט מתחיל - מחיר נגזר מהיצע וביקוש.
גם לפני השתלטות החוצניקים על השוק הירושלמי המחירים בירושלים היו יקרים יותר מכל עיר חרדית אחרת. ובצדק.
המחירים הגבוהים לכל פיסת קרקע מוכיחים את הביקוש העצום שיש לעיר הזו.
ולעצם דבריך - אם הביקוש לעיר הוא רק מבני המקום (לא משנה שרובם נוטשים לבית שמש ה'אטרקטיבית') והביקוש לבית שמש הוא מכל הארץ - מדוע המחירים בבית שמש לא עוקפים את ירושלים? מדוע המחירים בבית שמש לא מגיעים אפילו למחירים של שכונה נידחת כגילה (ע"ע מחיר למשתכן)?

אגב, חלק מרכזי מההצלחה "האדירה" של פנימיית בית שמש זה הקרבה לירושלים.
וכמו שדובר העיר בית שמש הגדיר לפני כמה הודעות ש'בית שמש זו שכונה של ירושלים'.

על שאר הטענות ענו יפה ואין צורך לכפול את הדברים

חבל קצת על הטון המתלהם, אבל כנראה שלא כ"כ הבנת את דברי, אז אסביר שוב:
אין ספק שאם בית שמש וירושלים יהיו באותו מחיר (או בחינם) - ירושלים תהיה עדיפה אצל 99% מהאנשים. זו עובדה פשוטה וברורה לחלוטין, וממש לא ניסיתי להתווכח עמה.
מה שטענתי הוא שמכיון שיש פער מחירים די משמעותי בין ירושלים לבית שמש, בית שמש הרבה יותר רלוונטית לזוצ"ים מירושלים, ולכן היא מעוררת ביקושים משמעותיים מבחוץ, לעומת ירושלים שלא כ"כ מצליחה לעשות זאת (ודאי לא בהתאם לגודלה ומרכזיותה).
לירושלים אכן יש המון מעלות של קדושה ועוד, אבל הביקושים אליה בפועל נמוכים יחסית, וזאת בגלל 2 סיבות עיקריות:
1. מחירים יקרים (קיים פחות בבית שמש).
2. חוסר ענין כמעט מוחלט בציבור הכללי (קיים גם בבית שמש).
את הנתונים הללו ניסיתי להוכיח ממגמות הרישום להגרלות הדיור האחרונות (אפשר להתווכח על ההוכחה, אם כי אני חושב שהיא די טובה - כי היא בודקת במדה מסויימת את מדת האטרקטיביות של העיר מול ערים אחרות בקרב זוצ"ים מכל המגזרים).
מכך רציתי לחזור לנושא הכללי שדובר כאן האשכול - מחירי הדירות בירושלים, בפרט בפרוייקטים של ההתחדשות העירונית.
וחזרתי שוב על טענתי - אינני רואה כרגע מי הולך למלאות את מאות המגדלים המתוכננים בשכונות הצדדיות בעיר.

 

[מדבר נדל"ן]

רציתי לחזור לנושא הכללי שדובר כאן האשכול - מחירי הדירות בירושלים, בפרט בפרוייקטים של ההתחדשות העירונית.
וחזרתי שוב על טענתי - אינני רואה כרגע מי הולך למלאות את מאות המגדלים המתוכננים בשכונות הצדדיות בעיר.

רוב הפרויקטים של ה'פינוי בינוי' שבהם כבר התחילו בניה אושרו כבר לפני 3 עד 5 שנים (אישור לפני התב"ע) מה שאומר שהתוכניות שהיו אז לפי רווח של 20% עם עליית מחירי הדיור שווים לרווח של למעלה מ70% (גם אחרי חישוב עליית הריבית)
רוב הקבלנים/יזמים יוכלו להוריד מאות אלפי שקלים ועדיין יצאו ברווח מכובד.

 

[מדי פעם]

מי יגור בכל אלו:

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

 

[מדי פעם]

רוב הפרויקטים של ה'פינוי בינוי' שבהם כבר התחילו בניה אושרו כבר לפני 3 עד 5 שנים (אישור לפני התב"ע) מה שאומר שהתוכניות שהיו אז לפי רווח של 20% עם עליית מחירי הדיור שווים לרווח של למעלה מ70% (גם אחרי חישוב עליית הריבית)
רוב הקבלנים/יזמים יוכלו להוריד מאות אלפי שקלים ועדיין יצאו ברווח מכובד.

ומה עם כל הפרויקטים בתכנון? כמו זה:

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

 

[בית שמשניק]

מי יגור בכל אלו:

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

ומי באלו?

425 דירות במגדלים בשכונת קריית יובל: היתר לתוכנית של ICR

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הנטקה 78-84 בירושלים, שיכלול 4 מגדלים בני 23 קומות ו-7 קומות של בניין מרקמי, וכן קומת מסחר בהיקף של כ-1,200 מ"ר...

www.nadlancenter.co.il

ובאלו?

פרויקט ל-240 דירות בקטמונים יוצא לדרך: היתר לפינוי-בינוי של בית ירושלמי

מדובר בהיתר ראשון לביצוע עבודות חפירה ודיפון לשלב א' במתחם ברחוב השומר בי-ם, במסגרתו יהרסו 32 יח"ד ישנות וייבנו 110 יח"ד עם שטחי מסחר וציבור...

www.nadlancenter.co.il

ובאלו?

פרסום ראשון: עיריית י-ם אישרה קרוב ל-2,000 דירות חדשות בפינוי-בינוי בקריית מנחם

השבוע אישרה הוועדה המקומית שתי תוכניות בהיקף של כ-1050 דירות שמקדמת חברת תב"ע קפיטל ויועברו לוועדה המחוזית, זאת בהמשך לתב"ע בת למעלה מ-700 יח"ד בתוקף...

www.nadlancenter.co.il

ובאלו?

הגיעו לרוב הדרוש: רוטשטיין וטרא נדל"ן יבנו יותר מ-1,100 דירות בפינוי-בינוי בגבעה הצרפתית

במסגרת הפרויקט בשכונה הירושלמית צפויים להיהרס 268 יח"ד, והוא יכלול גם 2,750 מ"ר למסחר ותעסוקה. להערכת החברה, היתר בניה צפוי תוך כ-3 שנים...

www.nadlancenter.co.il

ובאלו?

תנופת הבנייה בירושלים: העירייה אישרה תוכניות התחדשות ל-600 דירות ברחבי העיר

בין התוכניות שאישרה הוועדה המקומית ירושלים, ויעברו לוועדה המחוזית: תוכנית של אסדן בדרך חברון בתלפיות ל-250 יח"ד חדשות...

www.nadlancenter.co.il

וזה רק מהשבועיים האחרונים!
מישהו שם איבד את הראש לגמרי....

 

[די]

לא יהיו דירות ריקות.
מקסימום היזמים יורידו קצת את המחיר.
הרי אם דירת 3 חדרים בירושלים תעלה 1.8 מיליון הכל ימכר מיד.
(כמובן מי שקונה בפריסייל על סמך תשואות עתידיות צריך לקחת את זה בחשבון).

 

[בית שמשניק]

לא יהיו דירות ריקות.
מקסימום היזמים יורידו קצת את המחיר.
הרי אם דירת 3 חדרים בירושלים תעלה 1.8 מיליון הכל ימכר מיד.
(כמובן מי שקונה בפריסייל על סמך תשואות עתידיות צריך לקחת את זה בחשבון).

הם לא יורידו למחירים האלו, כי הכל יקרוס להם.

 

[דג תמנון]

אפשר להאשים בטיפשות את וועדות התכנון, את היזמים בדרך כלל לא! הם צוחקים על כולנו כבר מהקורונה. לכן, כשאנו רואים יזם שניגש ודאי אם הוא יזם גדול ומוכר, בדרך כלל אפשר להניח שכל הדירות ימכרו...

 

[בית שמשניק]

באמת שאני מתקשה לראות מיהו בדיוק קהל היעד שעומד לקנות דירה בקומה 25 במגדל בדרך חברון או בגילה במחיר של כ35-40K למ"ר.
זה לא איזור שמתאים לחוציניקים, לא לחרדים קלאסיים, ולדעתי גם לא מעניין מספיק את הציבור הכללי. אולי דת"ל או חרדי מודרני ילך על זה, אבל קשה לי להאמין שיש מספיק ביקושים במגזרים הללו לעשרות אלפי יח"ד בתכנון ובבנייה.
אין לי מידע ברור, אבל יש לי הרגשה רצינית שחלק ניכר מאד מהרוכשים של הדירות הללו הם משקיעים שבאים לעשות סיבוב.
מפחיד לדמיין את הכאוס שיווצר כשהדירות הללו תהיינה מוכנות לאיכלוס...