הבהרות בנושא הפגיעה ביכולת שלנו להשקיע/לעזור בדיור לילדינו

[הון ובית]

בהמשך לפוסט הזה - הפצצה שהולך להטיל עלינו בנק ישראל - דירה להשקעה, במינוף הדירה הקיימת
אני מרגיש צורך להביא את העדכון הבא -
ידידיי, זהו זה!
ידענו שזה בדרך.. קיוינו שזה אולי לא יגיע/יתעכב, אבל זה כאן!

החל מהיום - 06/10/2021 - אין אפשרות יותר למשכן נכס קיים - עבור הון עצמי לרכישת דירה להשקעה!

חד וחלק. הוראת בנק ישראל, שיצאה היום.
והיות, וזו אינה הנחיה אלא תיקון לשו"ת 329 לדיור, זה גם מהרגע להרגע...
אז, מה? נסתם הגולל??
זהו שלא ממש..

ישנם עוד אופציות פתוחות:
1. כל מי שכבר יש לו חוזה רכישה שתאריכו הנקוב קודם להיום [06/10/21], יוכל לקחת על זה משכנתא, גם אם זה אצלו נכס שני, ולא הצהיר חליפית.
2. אישור עקרוני בתוקף יכובד
3. הליך הלוואה פעיל בבנק, בשלבי הביטחונות.

מעבר לזה, מה בדבר הורים למשכן את עצמם לרכישה עבור ילדים??
בשו"ת 329 הסעיף שתוקן הוא 2.6, לעומתו ישנו סעיף הבא 2.7 - שתכלית עניינו עוסק במשכון קיים, לצורך צד ג'.
בעבר זה היה מותר באופן גורף, ז"א ההנחיה כלל לא חלה ולא היתה אמורה לחול על מקרה כזה, מה שקרה היום - שבנק ישראל החמיר את הדין במקרה זה, והגביל רק לבן משפחה מדרגה ראשונה [לא כמו שכתוב בגלובס ש"הורחב", אלא הוגבל.. הכתב בגלובס - גם לא קרא את התוכן הענייני, וגם לא מבין כלום במשכנתאות ומימון לדיור. מה לעשות, כולה 'כתב' בעיתון..]
לסיכום: הורים יוכלו למשכן את ביתם - לרכישת נכס עבור הילד, וגם שאר בני משפחה דרגה ראשונה בלבד! - בדיוק כמו בערב תומך.
אבל יש עוד..

הצהרת חליפית - מה עם זה? "משפרי דיור" וכאלה..
משפר דיור יוכל לקחת הלוואת גישור [בלון] על הנכס שברשותו, עבור דירה שעליה יצהיר כי היא חליפית, והוא הולך למכור את הראשונה בטווח של שנתיים [תיקון החוק מה7.7.21], ואז יוכל לקבל ללא הגבלת סכוום ועד 50% מערך הדירה הזולה מבין השתיים [זהו הישג אדיר להתאחדות, כי בנק ישראל רצה להגביל רק עד 30%], ועד התקופה שעל פי חוקי המיסוי חובה למכור את הראשונה.
אח"כ, אם ירצה למחזר את אותה הלוואת גישור, יצטרך לעשות זאת בהקצאה מלאה של 75% מימון - ריביות כל מטרה / הלוואה קמעונאית.
וגם זה לא הכל..

מה שנשאר עוד - זה עולם המימון החוץ בנקאי.
לחלק מהאנשים [אולי לא כאן], זה נשמע שווקים אפורים, או ריביות 11% וצפונה של ישראכרט, אבל זהו שלא, זה ממש לא שם. ישנם חברות שיודעות לתת מענים חזקים ביותר, אפי' בריביות הקרובות לבנקים - והם, לא תחת מגבלות הרגולציה של בנק ישראל, הן מהבחינה הזו כמעט ציפורים חופשיות לגמריי.

למעשה ישנן כל מיני פירצות בהנחיה החדשה, וחוסר ברירות רב לגבי 'מוטציות' שונות בעסקאות, אבל רוח המפקד ברורה - להרגיע עם הדירות להשקעה שממונפות ע"י נכסים קיימים. ועכשיו!

המשך כנראה בוא יבוא..

 

[תמר כהן]

מה שנשאר עוד - זה עולם המימון החוץ בנקאי.
לחלק מהאנשים [אולי לא כאן], זה נשמע שווקים אפורים, או ריביות 11% וצפונה של ישראכרט, אבל זהו שלא, זה ממש לא שם.

איך אפשר לדעת?
הרי בסופו של דבר אם לא מחזירים לבנק הם מוכרים את הדירה בהליך מסודר וקבוע בחוק, החברות הפרטיות הללו לכאורה לא מחוייבות לזה.
בנוסף חברה פרטית היא של אדם אחד בדרך כלל שעלול לקחת מאד ללב שלא שילמת לו, זה נורא מסוכן לפעמים שאדם פרטי מזן מסוים לוקח ללב, בבנק שזו חברה/קבוצה עם משקיעים ודירקטוריונים אין את החששות הללו כל כך.

 

[הון ובית]

איך אפשר לדעת?
הרי בסופו של דבר אם לא מחזירים לבנק הם מוכרים את הדירה בהליך מסודר וקבוע בחוק, החברות הפרטיות הללו לכאורה לא מחוייבות לזה.
בנוסף חברה פרטית היא של אדם אחד בדרך כלל שעלול לקחת מאד ללב שלא שילמת לו, זה נורא מסוכן לפעמים שאדם פרטי מזן מסוים לוקח ללב, בבנק שזו חברה/קבוצה עם משקיעים ודירקטוריונים אין את החששות הללו כל כך.

אז זהו, שזה לא אדם בודד שלוקח ללב, וגם לא מישהו שלא מחוייב להליך.
ישנו פיקוח רגולטורי מצד המדינה גם על החברות האלה!! במדינה מתוקנת כמו שלנו, א"א לסחור בכ"כ הרבה כסף ללא פיקוח!
ההבדל הוא,
שבעוד הבנקים מפוקחים ע"י בנק ישראל - והחוקים והרגולציות שלו מגבילים אותם (שנות ההלוואה, אחוזי המימון, הגדרות ההלוואה, למי וכו') - החברות האלה מפוקחות ע"י רשויות אחרות, כמו הרשות לניירות ערך, או הרשות המפקחת על שוק ההון.
להם יש חוקים אחרים לחלוטין, ולכן מה שבנק לא יכול לתת רגולטורית הם כן.

אבל - גם החברות האלה, זה ממש לא אדם בודד אלא חברות ביטוח ענקיות / או חברות p2p שנסחרות בבורסה, שמנהלות מאות מליונים/מליארדים, ולכן החששות שהעלית, לא באמת קיימות.

 

[משכנטוב]

בהמשך לפוסט הזה - הפצצה שהולך להטיל עלינו בנק ישראל - דירה להשקעה, במינוף הדירה הקיימת
אני מרגיש צורך להביא את העדכון הבא -
ידידיי, זהו זה!
ידענו שזה בדרך.. קיוינו שזה אולי לא יגיע/יתעכב, אבל זה כאן!

החל מהיום - 06/10/2021 - אין אפשרות יותר למשכן נכס קיים - עבור הון עצמי לרכישת דירה להשקעה!

חד וחלק. הוראת בנק ישראל, שיצאה היום.
והיות, וזו אינה הנחיה אלא תיקון לשו"ת 329 לדיור, זה גם מהרגע להרגע...
אז, מה? נסתם הגולל??
זהו שלא ממש..

ישנם עוד אופציות פתוחות:
1. כל מי שכבר יש לו חוזה רכישה שתאריכו הנקוב קודם להיום [06/10/21], יוכל לקחת על זה משכנתא, גם אם זה אצלו נכס שני, ולא הצהיר חליפית.
2. אישור עקרוני בתוקף יכובד
3. הליך הלוואה פעיל בבנק, בשלבי הביטחונות.

מעבר לזה, מה בדבר הורים למשכן את עצמם לרכישה עבור ילדים??
בשו"ת 329 הסעיף שתוקן הוא 2.6, לעומתו ישנו סעיף הבא 2.7 - שתכלית עניינו עוסק במשכון קיים, לצורך צד ג'.
בעבר זה היה מותר באופן גורף, ז"א ההנחיה כלל לא חלה ולא היתה אמורה לחול על מקרה כזה, מה שקרה היום - שבנק ישראל החמיר את הדין במקרה זה, והגביל רק לבן משפחה מדרגה ראשונה [לא כמו שכתוב בגלובס ש"הורחב", אלא הוגבל.. הכתב בגלובס - גם לא קרא את התוכן הענייני, וגם לא מבין כלום במשכנתאות ומימון לדיור. מה לעשות, כולה 'כתב' בעיתון..]
לסיכום: הורים יוכלו למשכן את ביתם - לרכישת נכס עבור הילד, וגם שאר בני משפחה דרגה ראשונה בלבד! - בדיוק כמו בערב תומך.
אבל יש עוד..

הצהרת חליפית - מה עם זה? "משפרי דיור" וכאלה..
משפר דיור יוכל לקחת הלוואת גישור [בלון] על הנכס שברשותו, עבור דירה שעליה יצהיר כי היא חליפית, והוא הולך למכור את הראשונה בטווח של שנתיים [תיקון החוק מה7.7.21], ואז יוכל לקבל ללא הגבלת סכוום ועד 50% מערך הדירה הזולה מבין השתיים [זהו הישג אדיר להתאחדות, כי בנק ישראל רצה להגביל רק עד 30%], ועד התקופה שעל פי חוקי המיסוי חובה למכור את הראשונה.
אח"כ, אם ירצה למחזר את אותה הלוואת גישור, יצטרך לעשות זאת בהקצאה מלאה של 75% מימון - ריביות כל מטרה / הלוואה קמעונאית.
וגם זה לא הכל..

מה שנשאר עוד - זה עולם המימון החוץ בנקאי.
לחלק מהאנשים [אולי לא כאן], זה נשמע שווקים אפורים, או ריביות 11% וצפונה של ישראכרט, אבל זהו שלא, זה ממש לא שם. ישנם חברות שיודעות לתת מענים חזקים ביותר, אפי' בריביות הקרובות לבנקים - והם, לא תחת מגבלות הרגולציה של בנק ישראל, הן מהבחינה הזו כמעט ציפורים חופשיות לגמריי.

למעשה ישנן כל מיני פירצות בהנחיה החדשה, וחוסר ברירות רב לגבי 'מוטציות' שונות בעסקאות, אבל רוח המפקד ברורה - להרגיע עם הדירות להשקעה שממונפות ע"י נכסים קיימים. ועכשיו!

המשך כנראה בוא יבוא..

למעשה פורסם בין קהילת יועצי המשכנתאות של סמארט, מאמר של יונתן ברלינר, שכל מי שקצת נמצא בעולם הזה יודע שברלינר מבין על מה הוא מדבר, שטוען שתמיד יהיה אפשר למשכן נכס קיים למטרת הון עצמי לדירה אחרת, רק שלא תהיה אפשרות לעשות את שתי המשכנתאות באותו בנק

 

[ari1980]

למעשה פורסם בין קהילת יועצי המשכנתאות של סמארט, מאמר של יונתן ברלינר, שכל מי שקצת נמצא בעולם הזה יודע שברלינר מבין על מה הוא מדבר, שטוען שתמיד יהיה אפשר למשכן נכס קיים למטרת הון עצמי לדירה אחרת, רק שלא תהיה אפשרות לעשות את שתי המשכנתאות באותו בנק

הוא אמר שזה לא ברור. יש אפשרות שיהיה את הפירצה . ויש אפשרות שלא. בטח שלא להסתמך על זה. לקוות שיהיה אפשר

 

[משכנטוב]

הוא אמר שזה לא ברור. יש אפשרות שיהיה את הפירצה . ויש אפשרות שלא. בטח שלא להסתמך על זה. לקוות שיהיה אפשר

אם המאמר ברשותך, עיין בעמוד 6 למטה

 

[חויה בקליק]

מה עם חברות כמו טריא ודומיהם?
זה הבדל משמעותי בריביות?

 

[משכנטוב]

אם המאמר ברשותך, עיין בעמוד 6 למטה

אם בכל מקרה מדובר בהלוואה לכל מטרה ההבדל לא היסטרי

 

[משכנטוב]

אם בכל מקרה מדובר בהלוואה לכל מטרה ההבדל לא היסטרי

בחוץ בנקאי אין הבדל בין מטרות ההלוואה, כי הם לא כפופים להקצאת ההון

 

[ש.ז.י.]

לחברות מימון חוץ בנקאיות יש הון מוגבל. וכמו בכל שוק יש הרבה משמעות להיצע וביקוש.
במידה וכמות הלקוחות תגדל, מי שיאכל אותה זה הלווים בעלי הסיכון המוגדל ואחוז המימון הנמוך שיסורבו .
אם הביקוש עדיין יהיה גדול ביחס להון של אותם חברות. הריבית של כלל הלווים תעלה.

 

[משכנטוב]

הם לעולם יהיו יותר יקרים מהבנקים, כי הם גם מודעים לעוצמה שלהם בעקבות אי הכפיפות שלהם לנהלי בנק ישראל, אבל בהרבה מקרים זה יוצא משתלם

 

[anotherית]

למעשה פורסם בין קהילת יועצי המשכנתאות של סמארט, מאמר של יונתן ברלינר, שכל מי שקצת נמצא בעולם הזה יודע שברלינר מבין על מה הוא מדבר, שטוען שתמיד יהיה אפשר למשכן נכס קיים למטרת הון עצמי לדירה אחרת, רק שלא תהיה אפשרות לעשות את שתי המשכנתאות באותו בנק

יש אפשרות בבקשה להסביר על זה קצת יותר?

 

[משכנטוב]

יש אפשרות בבקשה להסביר על זה קצת יותר?

אני למעשה טרם הספקתי להעביר בפועל משכנתא כזו, אמנם אחד מהאנשים הכי מומחים למשכנתאות במדינה, יונתן ברלינר, פרסם מאמר בין קהילת יועצי המשכנתאות של סמארט (כולנו לקוחות של התוכנה והמגזין שלו), שבו הוא טוען שהתקנה חלה רק על מי שרוצה למשכן נכס קיים ולקחת משכנתא נוספת על נכס חדש באותו בנק, אבל עדיין אין מניעה לעשות זאת ב2 בנקים שונים.
מקווה שעזרתי

 

[anotherית]

מקווה שעזרתי

מאוד. תודה!

 

[anotherית]

אני למעשה טרם הספקתי להעביר בפועל משכנתא כזו, אמנם אחד מהאנשים הכי מומחים למשכנתאות במדינה, יונתן ברלינר, פרסם מאמר בין קהילת יועצי המשכנתאות של סמארט (כולנו לקוחות של התוכנה והמגזין שלו), שבו הוא טוען שהתקנה חלה רק על מי שרוצה למשכן נכס קיים ולקחת משכנתא נוספת על נכס חדש באותו בנק, אבל עדיין אין מניעה לעשות זאת ב2 בנקים שונים.
מקווה שעזרתי

באותו בנק הכוונה המשכון והמשכנתא?

הוא בעצם אומר שאפשר למשכן דירה קיימת בבנק אחד, לקחת את הכסף ולבקש משכנתא נוספת בבנק אחר?

ומה קורה במקרה שרוצים לקנות דירה חדשה במקום הדירה הישנה, אבל בשביל זה צריך קודם לקנות חדשה (שזה אומר למשכן את הדירה הקיימת ולקחת משכנתא עליה בשביל הדירה החדשה), והכל על סמך שנמכור מהר מאוד את הדירה הקיימת, זה אפשרי?

ואם אפשרי, מה קורה במקרה שבסוף לא מוכרים את הדירה הישנה?

 

[ari1980]

באותו בנק הכוונה המשכון והמשכנתא?

הוא בעצם אומר שאפשר למשכן דירה קיימת בבנק אחד, לקחת את הכסף ולבקש משכנתא נוספת בבנק אחר?

ומה קורה במקרה שרוצים לקנות דירה חדשה במקום הדירה הישנה, אבל בשביל זה צריך קודם לקנות חדשה (שזה אומר למשכן את הדירה הקיימת ולקחת משכנתא עליה בשביל הדירה החדשה), והכל על סמך שנמכור מהר מאוד את הדירה הקיימת, זה אפשרי?

ואם אפשרי, מה קורה במקרה שבסוף לא מוכרים את הדירה הישנה?

אפשר לכתחילה.. להצהיר חליפי.. לקבל על הנרכש 70 אחוז.. על הקיים בגרייס אפשר עד 30 אחוז ולזמן ממש מוגבל <לא זוכר אם 18 חודש או 24>
ואם הבלון מתפוצץ? ממחזרים בבנק בכל מטרה

 

[משכנטוב]

באותו בנק הכוונה המשכון והמשכנתא?

הוא בעצם אומר שאפשר למשכן דירה קיימת בבנק אחד, לקחת את הכסף ולבקש משכנתא נוספת בבנק אחר?

ומה קורה במקרה שרוצים לקנות דירה חדשה במקום הדירה הישנה, אבל בשביל זה צריך קודם לקנות חדשה (שזה אומר למשכן את הדירה הקיימת ולקחת משכנתא עליה בשביל הדירה החדשה), והכל על סמך שנמכור מהר מאוד את הדירה הקיימת, זה אפשרי?

ואם אפשרי, מה קורה במקרה שבסוף לא מוכרים את הדירה הישנה?

לשאלתך הריאשונה התשובה היא כן
לשאלתך השניה התשובה היא שבנק ישראל החריג מהתקנה את המוצר שנקרא הלוואת גישור שהוא משכון דירה לטובת משפרי דיור לתקופה של עד שנתיים.
אם הדירה לא נמכרה עד אז, אז שמעתי שיש אופציה למחזר את ההלוואה כעבור שנתיים לכל מטרה, אלא שאם זה נכון אז לא הבנתי מה ההבדל בין זה למה שהיה, מה שהיה נהוג במקרים כאלו בעבר, למי שהצהיר שהוא משפר דיור, כדי לקבל עד 70% מימון, שכעבור שנה וחצי הוא היה משלם מס רכישה בתוספת ריבית והצמדה, אבל כאמור טרם העברתי משכנתא כזו.