מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[יב כסליו]

ראיתי בזמנו את ההודעה הזו, אבל לא הבנתי כמה דברים מהותיים, וכמדומני שהכותב מפספס משהו:

1. מה הכוונה אין כלל הנחה? (ברור שיש...)
2.למה 500K לא רלוונטי אפי' לדירות קטנות?
3.מה הכוונה אולי אולי 50K?


4. איך הכותב הגיע לחשבון הנ"ל? אם מחיר השוק במע"ר הוא אכן 24.5K למ"ר כפי שכתוב במכרז, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.45M. בהגרלה דירה כזו עולה 1.915 (ע"פ טבלאות טל זכריה). אז ההנחה ממחיר השוק היא 535K, ולא 700K!
וכן במעטפת העיר, אם מחיר השוק שם הוא אכן 23K למ"ר, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.3M. בהגרלה דירה כזו עולה בין 1.89 (רייסדור) ל1.94 (אלקטרה) (ע"פ הטבלאות הנ"ל). אז ההנחה ממחיר השוק היא בין 410K ל360K, ולא 550K!

אז בעצם מה שכתוב באתר של משרד השיכון על הנחה של 500,000 או 25% ,זה לא מקוים בהגרלות באלעד?

 

[בית שמשניק]

אז בעצם מה שכתוב באתר של משרד השיכון על הנחה של 500,000 או 25% ,זה לא מקוים בהגרלות באלעד?

יש 3 אופציות לתמחור הדירות במכרזים החדשים:
1. 25% הנחה משומת 2020.
2. 500K (או 600K בפריפריה) הנחה מהשומה הנוכחית.
3. שומת 2020 ללא הנחה.

ברוב המכרזים אופציה 1 לא רלוונטית, כי היא חורגת ממגבלת 500K (כלומר ההנחה גבוהה יותר מ500K מהשומה הנוכחית), אבל גם אופציה 2 אינה נקבעת כמודד למחיר הדירה, כי היא גבוהה יותר על פי רוב מאופציה 3, ויש תנאי לטובת הזוכים שאי אפשר לגבות יותר משומת 2020 ללא הנחה.
ולכן ברוב המכרזים המחיר נקבע לפי אופציה 3, וכך גם באלעד.
עכשיו ,באופן רשמי, התמחור הזה אמור לשקף לכל הפחות הנחת 500K מהשומה הנוכחית, ואפילו יותר מכך, אבל זה לא תמיד מתקיים, בגלל שיש גם את הענין של המרפסת המחסן והחניה שלא באים כ"כ לידי ביטוי בשוק החופשי, ובדירה בהנחה משלמים עליהם, כך שגם אם נצא מתוך נקודת הנחה שהשומה הנוכחית אמיתית וריאלית, במקרים מסויימים ההנחה יכולה להיות נמוכה יותר מ500K (ואצ"ל שזה יכול לקרות במקרה שמחיר השומה הנוכחי אינו ריאלי).

 

[יב כסליו]

יש 3 אופציות לתמחור הדירות במכרזים החדשים:
1. 25% הנחה משומת 2020.
2. 500K (או 600K בפריפריה) הנחה מהשומה הנוכחית.
3. שומת 2020 ללא הנחה.

ברוב המכרזים אופציה 1 לא רלוונטית, כי היא חורגת ממגבלת 500K (כלומר ההנחה גבוהה יותר מ500K מהשומה הנוכחית), אבל גם אופציה 2 אינה נקבעת למחיר הדירה, כי היא גבוהה יותר על פי רוב מאופציה 3, ויש תנאי לטובת הזוכים שאי אפשר לגבות יותר משומת 2020 ללא הנחה.
ולכן ברוב המכרזים המחיר נקבע לפי אופציה 3, וכך גם באלעד.
עכשיו ,באופן רשמי, התמחור הזה אמור לשקף לכל הפחות הנחת 500K מהשומה הנוכחית, ואפילו יותר מכך, אבל זה לא תמיד מתקיים, בגלל שיש גם את הענין של המרפסת המחסן והחניה שלא באים כ"כ לידי ביטוי בשוק החופשי, ובדירה בהנחה משלמים עליהם.

כשאני מנסה לחשב את הפרויקט של אלקטרה באלעד לפי המחשבון שהעלית בעבר של טל זכריה עצמו יוצא מחיר אחר לגמרי ,אולי אני לא דייקתי מספיק בנתונים אשמח אם תוכל לנסות לחשב שם,אולי נגיע למסקנא שטל זכריה טעה בסיפור של אלעד.....

 

[בית שמשניק]

כשאני מנסה לחשב את הפרויקט של אלקטרה באלעד לפי המחשבון שהעלית בעבר של טל זכריה עצמו יוצא מחיר אחר לגמרי ,אולי אני לא דייקתי מספיק בנתונים אשמח אם תוכל לנסות לחשב שם,אולי נגיע למסקנא שטל זכריה טעה בסיפור של אלעד.....

בדקתי עכשיו ויצא בול כמו שהוא כתב: 3 חד' 80 מ"ר 1.526M. ו4 חד' 100 מ"ר 1.939M

 

[היוצר]

1. 25% הנחה משומת 2020.
2. 500K (או 600K בפריפריה) הנחה מהשומה הנוכחית.
3. שומת 2020 ללא הנחה.

ברוב המכרזים אופציה 1 לא רלוונטית, כי היא חורגת ממגבלת 500K (כלומר ההנחה גבוהה יותר מ500K מהשומה הנוכחית), אבל גם אופציה 2 אינה נקבעת כמודד למחיר הדירה, כי היא גבוהה יותר על פי רוב מאופציה 3, ויש תנאי לטובת הזוכים שאי אפשר לגבות יותר משומת 2020 ללא הנחה.
ולכן ברוב המכרזים המחיר נקבע לפי אופציה 3, וכך גם באלעד.
עכשיו ,באופן רשמי, התמחור הזה אמור לשקף לכל הפחות הנחת 500K מהשומה הנוכחית, ואפילו יותר מכך, אבל זה לא תמיד מתקיים, בגלל שיש גם את הענין של המרפסת המחסן והחניה שלא באים כ"כ לידי ביטוי בשוק החופשי, ובדירה בהנחה משלמים עליהם, כך שגם אם נצא מתוך נקודת הנחה שהשומה הנוכחית אמיתית וריאלית, במקרים מסויימים ההנחה יכולה להיות נמוכה יותר מ500K (ואצ"ל שזה יכול לקרות במקרה שמחיר השומה הנוכחי אינו ריאלי).

בדקתי עכשיו ויצא בול כמו שהוא כתב: 3 חד' 80 מ"ר 1.526M. ו4 חד' 100 מ"ר 1.939M

שומת 2020 ללא הנחה היתה פחות מ

80 מ"ר 1.526M

, לא?

 

[בית שמשניק]

שומת 2020 ללא הנחה היתה פחות מ

, לא?

המחיר למ"ר לפי שומת 2020 ללא הנחה באלקטרה הוא 17,958 ש"ח למ"ר, וברייסדור 17,537 ש"ח
דירת 80 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + מחסן 6 מ"ר וחניה אחת מחושבות לפי 88 מ"ר.
88 כפול 17,958 = 1.58 . 88 כפול 17,537 = 1.54
בשני המקרים הנ"ל אופציה 2 לעיל - הנחת 500K מהשומה הנוכחית (23,029 ש"ח) היא זולה יותר, ולכן המחיר נקבע על פיה, כדלהלן:
88 כפול 23,029 = 2,026,552. מהמחיר הזה מפחיתים 500K והתוצאה המתקבלת היא 1,526,552 (לכן למרות שהמחיר למ"ר לפי שומת 2020 שונה בין אלקטרה לרייסדור - מחיר דירת 3 חד' אצל שניהם שווה).

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

ראיתי בזמנו את ההודעה הזו, אבל לא הבנתי כמה דברים מהותיים, וכמדומני שהכותב מפספס משהו:

1. מה הכוונה אין כלל הנחה? (ברור שיש...)
2.למה 500K לא רלוונטי אפי' לדירות קטנות?
3.מה הכוונה אולי אולי 50K?

כוונתי היא שהיות והפער בין השומה לבין המחיר בהגרלה (קרי: הרווח) הוא למעלה מ500 אלף נמצא שאין הנחה.
וכמו שכתבת לפנ"כ רק לשיטתך הפער הרבה יותר קטן.
ורק במקרה שיש פער קטן יותר יש, וזה אולי 450 אלף פער. בדירת 3 חדרים בלי תוספות.

4. איך הכותב הגיע לחשבון הנ"ל? אם מחיר השוק במע"ר הוא אכן 24.5K למ"ר כפי שכתוב במכרז, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.45M. בהגרלה דירה כזו עולה 1.915 (ע"פ טבלאות טל זכריה). אז ההנחה ממחיר השוק היא 535K, ולא 700K!
וכן במעטפת העיר, אם מחיר השוק שם הוא אכן 23K למ"ר, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.3M. בהגרלה דירה כזו עולה בין 1.89 (רייסדור) ל1.94 (אלקטרה) (ע"פ הטבלאות הנ"ל). אז ההנחה ממחיר השוק היא בין 410K ל360K, ולא 550K!

החשבון פשוט ביותר.
אם אתה מחשב את המחיר בהגרלה אחרי מרפסת מחסן וחניה אז גם את השומה תחשב כך.
ולכן החישוב הוא ההבדל בין המחיר למטר בהגרלה לבין המחיר למטר בשומה.
וזה- במעטפת 5.5K ובמע"ר 7K.
את זה מכפילים במספר המטרים שחישב טל זכריה בהגרלות (הרבה יותר מ80 מטר ל-3 חדרים), ומקבלים את התוצאה המדוברת.

 

[בית שמשניק]

החשבון פשוט ביותר.
אם אתה מחשב את המחיר בהגרלה אחרי מרפסת מחסן וחניה אז גם את השומה תחשב כך.
ולכן החישוב הוא ההבדל בין המחיר למטר בהגרלה לבין המחיר למטר בשומה.
וזה- במעטפת 5.5K ובמע"ר 7K.
את זה מכפילים במספר המטרים שחישב טל זכריה בהגרלות (הרבה יותר מ80 מטר ל-3 חדרים), ומקבלים את התוצאה המדוברת.

על הנייר אתה צודק, אבל כבר הסברתי לעיל (ואף אתה עצמך הזכרת זאת) שבשוק החופשי לא נהוג כ"כ לתמחר בנוסף את המרפסת המחסן והחניה. ולכן גם את"ל שהשמאי צודק והמחיר במעטפת העיר הוא 24.5K למ"ר, דירת 100 מ"ר בשוק החופשי לא תעלה יותר מ2.45M למרות שיש לה מרפסת מחסן וחניה, ולכן כתבתי שגם לשיטתך, שהשמאי צודק בשומתו, גובה ההנחה בפועל יהיה נמוך יותר.

 

[היוצר]

המחיר למ"ר לפי שומת 2020 ללא הנחה באלקטרה הוא 17,958 ש"ח למ"ר, וברייסדור 17,537 ש"ח
דירת 80 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + מחסן 6 מ"ר וחניה אחת מחושבות לפי 88 מ"ר.
88 כפול 17,958 = 1.58 . 88 כפול 17,537 = 1.54
בשני המקרים הנ"ל אופציה 2 לעיל - הנחת 500K מהשומה הנוכחית (23,029 ש"ח) היא זולה יותר, ולכן המחיר נקבע על פיה, כדלהלן:
88 כפול 23,029 = 2,026,552. מהמחיר הזה מפחיתים 500K והתוצאה המתקבלת היא 1,526,552 (לכן למרות שהמחיר למ"ר לפי שומת 2020 שונה בין אלקטרה לרייסדור - מחיר דירת 3 חד' אצל שניהם שווה).

הסבר ברור מאוד
תודה רבה

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

המחיר למ"ר לפי שומת 2020 ללא הנחה באלקטרה הוא 17,958 ש"ח למ"ר, וברייסדור 17,537 ש"ח
דירת 80 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + מחסן 6 מ"ר וחניה אחת מחושבות לפי 88 מ"ר.
88 כפול 17,958 = 1.58 . 88 כפול 17,537 = 1.54
בשני המקרים הנ"ל אופציה 2 לעיל - הנחת 500K מהשומה הנוכחית (23,029 ש"ח) היא זולה יותר, ולכן המחיר נקבע על פיה, כדלהלן:
88 כפול 23,029 = 2,026,552. מהמחיר הזה מפחיתים 500K והתוצאה המתקבלת היא 1,526,552 (לכן למרות שהמחיר למ"ר לפי שומת 2020 שונה בין אלקטרה לרייסדור - מחיר דירת 3 חד' אצל שניהם שווה).

ולפי זה יצא:
במע"ר 88 מטר כפול 24.5 אלף למטר = 2.156M
במעטפת העיר 88 מטר כפול 23 אלף למטר =2.024M
והמחיר בהגרלה יהיה 1.540M לפני הנחה (17.5 כפול 88)
והיות והפער במע"ר גדול מ500K אין הנחה!
ובמעטפת תהיה הנחה של 16 אלף ש"ח!!!!! (סכום מכובד מאוד, יש לציין!)

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

על הנייר אתה צודק, אבל כבר הסברתי לעיל (ואף אתה עצמך הזכרת זאת) שבשוק החופשי לא נהוג כ"כ לתמחר בנוסף את המרפסת המחסן והחניה. ולכן גם את"ל שהשמאי צודק והמחיר במעטפת העיר הוא 24.5K למ"ר, דירת 100 מ"ר בשוק החופשי לא תעלה יותר מ2.45M למרות שיש לה מרפסת מחסן וחניה, ולכן כתבתי שגם לשיטתך, שהשמאי צודק בשומתו, גובה ההנחה בפועל יהיה נמוך יותר.

צודק שהזכרתי את זה, רק שמאז שכתבתי את זה הוברר לי מדבריך ומעוד, שהמחסן הוא שליש וכן החניה, עיקר התוספת זה המרפסת וזה כבר מקובל...
ובכ"א ברור שא"א בכלל לא לחשב כלום ושום דבר מזה (מ- 2.65M חתכת ל- 2.45M !!!!!!!!)

 

[בית שמשניק]

צודק שהזכרתי את זה, רק שמאז שכתבתי את זה הוברר לי מדבריך ומעוד, שהמחסן הוא שליש וכן החניה, עיקר התוספת זה המרפסת וזה כבר מקובל...
ובכ"א ברור שא"א בכלל לא לחשב כלום ושום דבר מזה (מ- 2.65M חתכת ל- 2.45M !!!!!!!!)

לא חתכתי כלום - כשאומרים מחיר למ"ר בדוק החופשי מתכוונים בגרך כלל לדירה נטו ולא לתוספות (כי לכל דירה נהוג שיש מרפסת מחסן וחניה) ולכן כמדומה כשאומרים שהמחיר למ"ר הוא 24.5K הכוונה היא שדירת 100 מ"ר עולה 2.45M.
משא"כ בדירה בהנחה דירה ממוצעת כזו מחושבת לפי 108 מ"ר, ולכן ההנחה קטנה יותר.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לא חתכתי כלום - כשאומרים מחיר למ"ר בדוק החופשי מתכוונים בגרך כלל לדירה נטו ולא לתוספות (כי לכל דירה נהוג שיש מרפסת מחסן וחניה) ולכן כמדומה כשאומרים שהמחיר למ"ר הוא 24.5K הכוונה היא שדירת 100 מ"ר עולה 2.45M.
משא"כ בדירה בהנחה דירה ממוצעת כזו מחושבת לפי 108 מ"ר, ולכן ההנחה קטנה יותר.

אתה צודק בכל מילה וגם האחרים כאן, אבל רק אספר לך מניסיוני שיש כנראה יותר קוראים כאן ממה שחושבים, וכבר קבלתי פניות מאנשים שזכו שם, האם הזכייה עדיין שווה לאור מה שכתב דוקטור ביצ'משניק...
רבותיי: הזכייה שווה תמיד, כל הנדון כאן הוא תאורטי, הנפקא מינה המעשית היחידה זה לפני ההגרלה איפה לשים את הז'יטונים.

 

[תצחק]

שווה להרשם להגרלות ההמשך ?
מה הרווח בהם?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

שווה להרשם להגרלות ההמשך ?
מה הרווח בהם?

מה יש לך להפסיד? זמן קלדנות? הקלדת השאלה כאן לקחה לך יותר זמן...

 

[שרגא מ...]

אשמח לשמוע דעתכם
האם כדאי לוותר על זכייה במקום 101 מתוך 180 בהגרלה בקריית גת מערב (חרדי)
שאמורה להיות קבלת מפתח לכה"פ בעוד 5 שנים (אולי יותר )
ולרכוש כעת דירה חדשה / כחדשה בגודל זהה במחיר נמוך יותר בטבריה/עפולה/נוף הגליל
ולהיכנס לגור מיד
מאשר להמתין 5-6 שנים ולשלם שכירויות בזמן שבמחיר זהה אפשר להיכנס כבר מעכשיו לדירה מוכנה.
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה
ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)
השאלה הזו היא אחרי בדיקה מדוקדקת והשוואת מחירים ברורה נכון להיום .

תודה מראש על המענה.
גיט וואך.

 

[ירמי וולדמן]

אשמח לשמוע דעתכם
האם כדאי לוותר על זכייה במקום 101 מתוך 180 בהגרלה בקריית גת מערב (חרדי)
שאמורה להיות קבלת מפתח לכה"פ בעוד 5 שנים (אולי יותר )
ולרכוש כעת דירה חדשה / כחדשה בגודל זהה במחיר נמוך יותר בטבריה/עפולה/נוף הגליל
ולהיכנס לגור מיד
מאשר להמתין 5-6 שנים ולשלם שכירויות בזמן שבמחיר זהה אפשר להיכנס כבר מעכשיו לדירה מוכנה.
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה
ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)
השאלה הזו היא אחרי בדיקה מדוקדקת והשוואת מחירים ברורה נכון להיום .

תודה מראש על המענה.
גיט וואך.

ממליץ לך להתייעץ עם הרב @יעקב רייניץ
שווה לשלם כמה שקלים
זה הכרעה די קריטית שצריך לשקול בכובד ראש

 

[למה זה תשאל לשמי]

אשמח לשמוע דעתכם
האם כדאי לוותר על זכייה במקום 101 מתוך 180 בהגרלה בקריית גת מערב (חרדי)
שאמורה להיות קבלת מפתח לכה"פ בעוד 5 שנים (אולי יותר )
ולרכוש כעת דירה חדשה / כחדשה בגודל זהה במחיר נמוך יותר בטבריה/עפולה/נוף הגליל
ולהיכנס לגור מיד
מאשר להמתין 5-6 שנים ולשלם שכירויות בזמן שבמחיר זהה אפשר להיכנס כבר מעכשיו לדירה מוכנה.
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה
ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)
השאלה הזו היא אחרי בדיקה מדוקדקת והשוואת מחירים ברורה נכון להיום .

תודה מראש על המענה.
גיט וואך.

אערער על שני הנחות יסוד:

ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)

הגדרתכם את טבריה וק"ג ששניהם פריפריה אולי אולי נכונה לעכשיו, אך כלל לא נכונה על ק"ג בעוד עשור מינוס.

לרכוש כעת דירה חדשה / כחדשה בגודל זהה במחיר נמוך יותר בטבריה/עפולה/נוף הגליל
השאלה הזו היא אחרי בדיקה מדוקדקת והשוואת מחירים ברורה נכון להיום .

לא מובן איך הגעתם לנתון הזה ? האם יש היום בטבריה/בנוף הגליל דירת 3 חדרים לקניה במחיר של פחות מ-900,000 ש"ח (המחירים בק"ג מערב בשני ההגרלות האחרונות) ?

כך שלענ"ד גם אם כן הייתה לכם עדיפות לטבריה (מה שלא נראה כן מההודעה), אם תמכור בק"ג עוד 7 שנים בהערכה גסה תוכל לקנות עם הכסף של המכירה אז לפחות דירה וחצי בטבריה...

ממליץ לך להתייעץ עם הרב @יעקב רייניץ

מצטרף להמלצה !

 

[שרגא מ...]

אשמח לשמוע דעתכם
האם כדאי לוותר על זכייה במקום 101 מתוך 180 בהגרלה בקריית גת מערב (חרדי)
שאמורה להיות קבלת מפתח לכה"פ בעוד 5 שנים (אולי יותר )
ולרכוש כעת דירה חדשה / כחדשה בגודל זהה במחיר נמוך יותר בטבריה/עפולה/נוף הגליל
ולהיכנס לגור מיד
מאשר להמתין 5-6 שנים ולשלם שכירויות בזמן שבמחיר זהה אפשר להיכנס כבר מעכשיו לדירה מוכנה.
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה
ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)
השאלה הזו היא אחרי בדיקה מדוקדקת והשוואת מחירים ברורה נכון להיום .

תודה מראש על המענה.
גיט וואך.

אשמח לשמוע בנידון
@יב כסליו @בית שמשניק @יעקב רייניץ

ועוד ועוד

אני מניח שרבים כאן שאלו את עצמם את השאלה הזו
ותשובות לזה יהוו מענה לרבים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אשמח לשמוע בנידון
@יב כסליו @בית שמשניק @יעקב רייניץ

ועוד ועוד

אני מניח שרבים כאן שאלו את עצמם את השאלה הזו
ותשובות לזה יהוו מענה לרבים.

תודה שלא שמת אותי ברשימה, כך פטרתני מלענות מה אני חושב על אדם שקיבל צ'ק (דחוי) של לפחות חצי מיליון שח וזורק אותו לפח...