מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[יואל זוהר]

נסיתי גם דרך המייל ולא מגיבים
לגבי לעבור לאלונים אם עכשיו הנפקתי תעודה ואני עדיין לא קיבלתי אותה אפשר עכשיו7 לעבור לאלונים

אי אפשר לעבור חברה כשיש לך תיק פתוח אבל לא מסודר
ואפילו אח"ז זה לא כ"כ קל כפי שהבנתי

 

[יואל זוהר]

היי
יש תשובה?

חלון אנונימי או גלישה בסתר

 

[יואל זוהר]

בקשר לסיוע בשכר דירה מעות הם די טוב, בבני ברק העבירו את כל מי שהיה באלונים למעוף,
לגבי הוצאת תעודת זכאות אני לא יודע כמדומה שבכל מקרה אי אפשר לעשות סיוע בחברה אחת ומחיר למשתכן באחרת,
לגבי השירות לקוחות הם חרה חדשה וטוענים שישתפרו גם במענה בטלפון

כפי שהבנתי מאלו שמתעסקים עם סיוע
שאין יותר טוב מאלונים
ולגבי דירה בהנחה מנסיון שלי ב"ה כבר קרוב ל3 שנים באלונים היה הכי פחות בעיות וכשהיה בעיה היה עם מי לדבר

 

[בית שמשניק]

1. כצפוי, מגדל העמק נופלת הערב אף היא מרף 1%, כשהיא מותירה מעל לרף זה רק את נוף הגליל, דימונה ואשקלון.
בימים הקרובים צפוי שגם אשקלון תיפול מתחת לרף הנ"ל, מה שיותיר רק נוף הגליל ודימונה עם סיכויים גבוהים מ1%.

2. בימים האחרונים יש רישום מוגבר יחסית בבית שמש ובעקבות כך היא עומדת להדיח את יהוד בתור העיר הרביעית הכי מבוקשת (אחרי אשקלון, רחובות וירושלים).

3. שתי הערים עם מספר בני המקום הנרשמים הגבוה ביותר הן ירושלים (מעל 11K) ובית שמש (מעל 4K), כשהערים הבאות בתור משתרכות הרחק מאחור: אשקלון (כ2.8K), חיפה (כ2.6K), ובאר שבע (כ2.2K). דומני שהנתונים הללו יכולים לתת קצת אינדיקציה על מצוקת הדיור הקשה בציבור שלנו, כשיש כ"כ הרבה זוגות חסרי דירה מהערים החרדיות.

 

[פונצ'ער ותיק]

אני בן מקום בבי"ש אשמח לדעת מהמומחים איפה כדאי בשתי הערים הנוספות

 

[צ.צ.]

מה עם חיפה?

 

[די]

אז הפער בין ההחזרים באופציות השונות הוא 1500 ש"ח ולא 800 ש"ח

כתבתי את זה אם הרווח בגילה יהיה 450 אל"ש שדי די ריאלי.
תסתכל במחירי דירות שנמכרו בגילה. לא להסתכל על "מחיר ממוצע למ"ר" שכולל דירות 50 מ"ר עם מחיר גבוה למ"ר. אני לא בטוח ש4 חדרים בגילה יהיה אפשר למכור ביותר מ2.55 מיליון. אם אני צודק אז הפער בין האופציות הוא 800 ש"ח במשכנתא, וזה בלי לחשב שייתכן שבבית שמש המחירים יעלו יותר מגילה.

 

[בית שמשניק]

כתבתי את זה אם הרווח בגילה יהיה 450 אל"ש שדי די ריאלי.
תסתכל במחירי דירות שנמכרו בגילה. לא להסתכל על "מחיר ממוצע למ"ר" שכולל דירות 50 מ"ר עם מחיר גבוה למ"ר. אני לא בטוח ש4 חדרים בגילה יהיה אפשר למכור ביותר מ2.55 מיליון. אם אני צודק אז הפער בין האופציות הוא 800 ש"ח במשכנתא, וזה בלי לחשב שייתכן שבבית שמש המחירים יעלו יותר מגילה.

מה שאני חישבתי זה לפי רווח של 600K (לפי הטבלה של @עוד עו"ד על פי נתוני מדל"ן זה אפילו גבוה יותר).
אבל כבר כתבתי בעצמי שאני קצת מפקפק בנתוני מדל"ן בגילה (כנראה שיש שם הרבה דירות קטנות שמקפיצות את המחיר למ"ר), ומעשית יתכן מאד שהרווח נמוך יותר.
לכן אם זה באמת נכון שהרווח שם הוא באיזור 450K על השקעה כ"כ גבוהה בסך 2.1M, זה אכן לא שווה את כל הכאב ראש.
ואולי באמת אם החשש שלנו נכון (ויש לי צד רציני מאד שזה אכן כך), ראוי לשנות כעת את המלצת הפורום לבני המקום להירשם לשם, גם עם יש להם הון עצמי גבוה (עדיין לא מאוחר...), כי להרויח סכום כזה על השקעה כ"כ גבוהה זה לא הכי מומלץ בעולם.
לכן, יתכן מאד שמומלץ לבני מקום בירושלים לנהוג כמו שאר התושבים שאינם בני מקום, ולהירשם לאופקים, אשקלון, ועוד עיר שלישית שהיא לא ירושלים.

 

[בית שמשניק]

אני בן מקום בבי"ש אשמח לדעת מהמומחים איפה כדאי בשתי הערים הנוספות

אופקים ואשקלון (או נוף הגליל למגורים).

 

[שמחה פ]

האם יש לו סכוי כי באלעד ראינו לאחרונה אחוז גבוה של ביטוליםה.. זה עדיין לפני התר @בית שמשניק @ירמי וולדמן

ביצוע פעולות	תאריך הגרלה	סוג הגרלה	מספר הגרלה	תחילת הרשמה	סיום הרשמה	דירות בהגרלה	זכאות	יישוב	בן מקום	משפר דיור	*מיקום זכייה	מצבך בהגרלה	**מקומך בתור	***מקומך בתור כבן מקום
ביטול השתתפות	25/02/2024		2363	26/12/2023	13/02/2024	134	א+ב חסרי דיור	אלעד	לא	לא	178	לא זכה	31	-

 

[בית שמשניק]

האם יש לו סכוי כי באלעד ראינו לאחרונה אחוז גבוה של ביטוליםה.. זה עדיין לפני התר @בית שמשניק @ירמי וולדמן

ביצוע פעולות	תאריך הגרלה	סוג הגרלה	מספר הגרלה	תחילת הרשמה	סיום הרשמה	דירות בהגרלה	זכאות	יישוב	בן מקום	משפר דיור	*מיקום זכייה	מצבך בהגרלה	**מקומך בתור	***מקומך בתור כבן מקום
ביטול השתתפות	25/02/2024		2363	26/12/2023	13/02/2024	134	א+ב חסרי דיור	אלעד	לא	לא	178	לא זכה	31	-

סיכוי נמוך, אבל קיים.

 

[יואל זוהר]

סיכוי נמוך, אבל קיים.

דווקא באלעד יש הרבה שמבטלים כי המחיר יחסית שמה יקר וזה השקעה
לי אישית שאלו 2 זוכים באלעד מה אני אומר אם אולי כדאי לבטל

 

[בית שמשניק]

מה שאני חישבתי זה לפי רווח של 600K (לפי הטבלה של @עוד עו"ד על פי נתוני מדל"ן זה אפילו גבוה יותר).
אבל כבר כתבתי בעצמי שאני קצת מפקפק בנתוני מדל"ן בגילה (כנראה שיש שם הרבה דירות קטנות שמקפיצות את המחיר למ"ר), ומעשית יתכן מאד שהרווח נמוך יותר.
לכן אם זה באמת נכון שהרווח שם הוא באיזור 450K על השקעה כ"כ גבוהה בסך 2.1M, זה אכן לא שווה את כל הכאב ראש.
ואולי באמת אם החשש שלנו נכון (ויש לי צד רציני מאד שזה אכן כך), ראוי לשנות כעת את המלצת הפורום לבני המקום להירשם לשם, גם עם יש להם הון עצמי גבוה (עדיין לא מאוחר...), כי להרויח סכום כזה על השקעה כ"כ גבוהה זה לא הכי מומלץ בעולם.
לכן, יתכן מאד שמומלץ לבני מקום בירושלים לנהוג כמו שאר התושבים שאינם בני מקום, ולהירשם לאופקים, אשקלון, ועוד עיר שלישית שהיא לא ירושלים.

הנתונים בגילה באמת לא ברורים לי

מצד אחד - מלוח יד 2 נראה שדירות 4 חד' חדשות נמכרות באמת בסביבות 27K למ"ר
ראה כאן:

Radware Page

Loader page.

www.yad2.co.il

לפי הנ"ל יש באמת רווח יפה מאד של כ600K על הדירות.

מצד שני - ממדל"ן נראה שדירות כאלו נמכרו במהלך שנת 23 (אין עסקאות מאוחרות יותר) במחיר נמוך יותר של כ24K למ"ר (בדקתי רק דירות חדשות שנבנו מ24 ואילך)
ראה כאן צילום מסך:

ולפי זה הרווח בגילה עומד על כ300K בלבד.
אשמח מאד לשמוע ממישהו שמבין בתחום מה נכון יותר. כי הנתונים הללו יכולים לשנות את כל התמונה.

 

[שולי איטח]

הנתונים בגילה באמת לא ברורים לי

מצד אחד - מלוח יד 2 נראה שדירות 4 חד' חדשות נמכרות באמת בסביבות 27K למ"ר
ראה כאן:

Radware Page

Loader page.

www.yad2.co.il

לפי הנ"ל יש באמת רווח יפה מאד של כ600K על הדירות.

מצד שני - ממדל"ן נראה שדירות כאלו נמכרו במהלך שנת 23 (אין עסקאות מאוחרות יותר) במחיר נמוך יותר של כ24K למ"ר (בדקתי רק דירות חדשות שנבנו מ24 ואילך)
ראה כאן צילום מסך:
צפה בקובץ המצורף 1872336
ולפי זה הרווח בגילה עומד על כ300K בלבד.
אשמח מאד לשמוע ממישהו שמבין בתחום מה נכון יותר. כי הנתונים הללו יכולים לשנות את כל התמונה.

מתייגת את

szn@​

@szn

הוא מבין גדול בירושלים
נקוה שיקרא ההודעה ויוכל לעזור לנו מההיכרות בשטח
(מקווה שתיגתי נכון לא כ"כ עושה את זה)

​

 

[בינה מ. AI]

חלון אנונימי או גלישה בסתר

תודה רבה!

 

[די]

התקשרתי עכשיו לשני מתווכים בגילה, בכמה אוכל למכור דירת 4 חדרים חדשה של 100 מ"ר עם 10 מ"ר מרפסת (אמרתי להם שאני מתעניין בדירה בהנחה וכו') אחד אמר 2.6 מיליון, ואחד אמר 2.3-2.4 מיליון בגלל שזה מרפסת קטנה.

 

[בית שמשניק]

התקשרתי עכשיו לשני מתווכים בגילה, בכמה אוכל למכור דירת 4 חדרים חדשה של 100 מ"ר עם 10 מ"ר מרפסת (אמרתי להם שאני מתעניין בדירה בהנחה וכו') אחד אמר 2.6 מיליון, ואחד אמר 2.3-2.4 מיליון בגלל שזה מרפסת קטנה.

זה ממש דומה למחלוקת בין יד 2 למדלן. וזו בעצם השאלה אם להירשם לירושלים או לא?

 

[די]

לדעתי גם אם זה שווה 2.6 מיליון לא כדאי.

 

[בית שמשניק]

לדעתי גם אם זה שווה 2.6 מיליון לא כדאי.

2.6 זה באמת קצת גבולי להשקעה כ"כ גבוהה. מ2.7 ואילך זה לכאורה כבר שווה.
בכל אופן, מכיון שיש לנו כאן ספק די רציני, לדעתי כדאי ל25K הנרשמים לשקול שוב את הרשמתם לשם, כשאני כולל בהם גם 11K בני המקום מתוכם, גם כאלו שיש להם הון עצמי גבוה ויכולת החזר גבוהה, שיכולים לעמוד בתנאי העסקה שם.
בנוסף, יש שיקול נוסף שצריך לקחת בחשבון, והוא שירושלים מוגרלת ראשונה לפני כל הערים האחרות, ומי שיזכה שם לא ישתתף בהגרלות הערים האחרות, ולכן כל מי שחולם על עיר אחרת למגורים (בית שמש למשל) מפסיד את האפשרות הזו אם הוא יזכה בירושלים.
לאור כל הנ"ל, אני משנה קצת את המלצתי עד עכשיו, וההכרעה שלי לבני מקום בירושלים בעלי הון עצמי גבוה היא כדלהלן:
למגורים - כן (כי יש הנחה מסויימת, ומי שבכל מקרה רוצה לגור שם - ירוויח).
להשקעה - לא (כי ההשקעה הנדרשת גבוהה מדי בשביל הרווח הלא גדול מספיק)
(למי שאינם בני מקום, או למי שאין הון עצמי גבוה - כמובן שלא, כמו שכתבתי עד עכשיו).

 

[מטמון אומנות]

2.6 זה באמת קצת גבולי להשקעה כ"כ גבוהה. מ2.7 ואילך זה לכאורה כבר שווה.
בכל אופן, מכיון שיש לנו כאן ספק די רציני, לדעתי כדאי ל25K הנרשמים לשקול שוב את הרשמתם לשם, כשאני כולל בהם גם 11K בני המקום מתוכם, גם כאלו שיש להם הון עצמי גבוה ויכולת החזר גבוהה, שיכולים לעמוד בתנאי העסקה שם.
בנוסף, יש שיקול נוסף שצריך לקחת בחשבון, והוא שירושלים מוגרלת ראשונה לפני כל הערים האחרות, ומי שיזכה שם לא ישתתף בהגרלות הערים האחרות, ולכן כל מי שחולם על עיר אחרת למגורים (בית שמש למשל) מפסיד את האפשרות הזו אם הוא יזכה בירושלים.
לאור כל הנ"ל, אני משנה קצת את המלצתי עד עכשיו, וההכרעה שלי לבני מקום בירושלים בעלי הון עצמי גבוה היא כדלהלן:
למגורים - כן (כי יש הנחה מסויימת, ומי שבכל מקרה רוצה לגור שם - ירוויח).
להשקעה - לא (כי ההשקעה הנדרשת גבוהה מדי בשביל הרווח הלא גדול מספיק)
(למי שאינם בני מקום, או למי שאין הון עצמי גבוה - כמובן שלא, כמו שכתבתי עד עכשיו).

ומה ההמלצה המעודכנת עבור משקיעים בעלי החזר גבוה שאינם בני מקום באף עיר?