מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[תצחק]

משהו יכול להסביר מה זה "המקדם" שמקפיץ את מחיר הדירה?
מהיכן המדד הזה ובמה הוא תלוי
תודה

 

[דוד פרידמן השני]

לאיזה מקומות משתלם להירשם - אם בכלל -
למי שנמצא ברשימת המתנה במיקום משתלם?

אני ברשימת המתנה בניר צבי בלוד,
הגרלה לפני שנה, 12,000 למ"ר.
116 דירות, מקום 132 - זאת אומרת מקום 16 ברשימת המתנה.
התקדמתי בחודשים הראשונים למקום 8 - ובחודשים האחרונים אין התקדמות בכלל.

מה הסיכויים שלא אתקדם לזכיה בלוד - שעל פניו היא זכיה משתלמת מרוב ההגרלות הנוכחיות?
[נקודה נוספת - חלפה כבר שנה מההגרלות - מה שאומר שניתן יהיה למכור את הדירה שנה לפני ההגרלות הנוכחיות - למניין שני הגרלה [7] ולא למניין שני טופס 4 [5] שזה תלוי בהיתרי הבניה.]

בחודשים האחרונים אין התקדמות ברשימת המתנה, עדיין מסתבר שבשלב חתימת החוזים יהיו שיבטלו משיקולי תקציב וכו', השאלה עד כמה זה בטוח.

האם שווה להירשם להגרלות המשתלמות במרכז - פ"ת אלעד ראשון לציון?
או שבהנחה ויש לי זכיה ודאית בלוד - בהשקעה נמוכה יותר של 12,000 למ"ר לפי ההגרלות אז - עדיף פשוט להמתין?

המבינים בעם -

שים לב, שמיקומך בתור לזכיה שמופיע באתר ההגרלות הוא לאחר קיזוז אלו שזכו.
כלומר שייתכן מאוד שאתה באמת במקום מס' 132 בתור, וצריך 132 שיבטלו כדי לזכות.
גם אני נפלתי בזה, אז כדאי שתבדוק את העניין.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לבטל זכיה בחיפה בשביל זה
מקום 60 מתוך 250 ?

לא לבטל כמעט שום זכייה בשביל כמעט שום זכייה אופציונלית. (למעט אם אתה בן מקום בקצרין למשל, שאז מאחוז זכייה...)

 

[די]

משהו יכול להסביר מה זה "המקדם" שמקפיץ את מחיר הדירה?
מהיכן המדד הזה ובמה הוא תלוי
תודה

זה לא מדד ולא תלוי בשום דבר, אלא 3.4% שנתי קבוע.

 

[פרידא]

@עו"ד נתן רוזנבלט
איך יודעים מה גודל הדירות?

 

[תצחק]

זה לא מדד ולא תלוי בשום דבר, אלא 3.4% שנתי קבוע.

כל שנה עולה ב3.4% או שזה קבוע
כי אמרו פה בשם מרן הגלובס שזה עולה ל 10.3

 

[די]

כל שנה עולה ב3.4% או שזה קבוע

כל שנה.

כי אמרו פה בשם מרן הגלובס שזה עולה ל 10.3

כל מכרז לפי מה שרשום בו. 10.3% זה במכרזים בעתיד (לא יודע ממתי בדיוק).

 

[דוד פרידמן השני]

איך יודעים מה גודל הדירות?

לפני ההגרלה לא יודעים.
אפשר רק לשער לפי התב"ע גודל ממוצע.
אחרי שתזכו, תוכלו לראות את הכל בתכניות של הקבלן, כשהוא יגיש אותן לאישור (כמה חודשים אחרי הזכיה).

 

[S1T]

הארות מחיר למשתכן אפריל 2023​

מצורף חומר הסבר על ההגרלה שערכתי, הכנסתי ניתוח של מחירי השכירות,
לתשומת לב: אין להסתמך על האמור במסמך זה, וכל מי שמסתמך עליו עושה זאת על אחריותו בלבד!

• כל אחד יכול להכנס להגרלה על 3 ערים, בערים שנכנס יכול להכנס לכל ההגרלות שיש באותה עיע
• סדר ההגרלות הינו לפי גודל הערים:
• 
  
• חיפה
• ראשון לציון
• פתח תקווה
• אשדוד
• ראש העין
• יבנה
• אלעד
• כרמיאל
• נוף הגליל
• צפת
• באר יעקב
• חריש
• קצרין
• 
  
• אם ברצונכם להכנס להגרלה דווקא על עיר מסויימת, (לדוג' העיר שאתם גרים או שרוצים לגור וכו'...) תבדקו איזה 2 ערים נוספות יותר קטנות ממנה והכנסו גם אליהם,

ערכתי טבלה המשקפת קצת את המחירים:

*דירה בת 3 חד' החישוב לפי כ 90 מ"ר מרובע,

*דירת 4 חדרים כ 110 מ"ר

* מחיר למטר שיוצא (בערך)

* מחיר שוק למטר שנמכר כרגע (יכול להשתנות לכאן ולכאן....)

לתשומת לב: המחירים אינם כוללים הצמדה למדד וריבית , כרגע לא ניתן לדעת צפי....

• אין אפשרות למכור את הדירות עד 7 שנים מיום הזכיה או 5 שנים מחתימת ההסכם המוקדם מבינהם.

אלעד:

דירת 3 חדרים תעלה באזור 1,150,000 ₪ , כ 12,800 למ"ר

דירת 4 חדרים תעלה באזור 1,430,000 ₪ , כ 13,000 למ"ר

מחירי שוק של דירות יד שניה:

3 חדרים בין 1,800,000-1,900,000 ₪

4 חדרים החל מ 2,100,000

שכירות 3 חדרים באזור ה4 אלף ₪

שכירות 4 חדרים אזור ה4,500 ל 5,000



אשדוד

זה אזור חדש שמיועד לבניה, לא ידוע כ"כ מה הולך להיות וכמה המחירים למטר

נראה שבאזור שם המחיר ממוצע למטר כרגע הוא כ 22,000 ₪

בהגרלה:

יצא למטר כ16,000 ₪

דירת 3 חד' כ 1,450,000



באר יעקב

דירת 3 חדרים תעלה כ 1,300,000 ₪ , כ 14,500 למ"ר

דירת 4 חדרים תעלה כ 1,670,000 ₪ כ 15,200 למ"ר

מחיר למטר בשוק כרגע כ28,000 ₪

דירות 4 דרים ומעלה משווקות כרגע החל מ 2,890,000 ₪

שכירות כפי הנראה כרגע:

3 חדרים 5 אש"ח

4 חדרים 6 אש"ח

5 חדרים 7 אש"ח



חריש

דירת 3 חדרים תעלה כ 1050000 ₪ כ 11,600 למ"ר

דירת 4 חדרים תעלה כ 1300000 ₪ כ 11,900 למ"ר

כרגע עולה למטר כ 16,500 אש"ח

שכירות:

3 חד' 2500

4 חד 3000

5 חד' 3500



חיפה

לא כ"כ הצלחתי להגיע לפרטים

נראה כפרויקט באזור חדש



יבנה

דירת 3 חדרים תעלה כ 1,240,000 ₪ כ 13,800 למ"ר

דירת 4 חדרים תעלה כ 1,600,000 ₪ כ 14,550 למ"ר

כרגע ממוצע למטר דירה רגילה, לא חדשה! כ 24,000 ₪ למטר

3 חד' ישן כ1.6 מליון חדש 1.77 מליון

4 חד' ישן 2.37 מליון חדש מעל 2

שכירות

3 חד' 3,900 ₪

4 חד' 4,900 ₪

5 חד' 6,000 ₪



כרמיאל

3 חדרים תעלה כ910,00 ₪ , כ 10,100 למ"ר

4 חד' תעלה כ1,110,000 ₪ , כ 10,100 למ"ר

ממוצע כרגע למטר 16,500 ₪

3 חדרים ישנה עולה מליון ₪, חדשה 1.22 מליון, שכירות 2,600

4 חדרים ישנה עולה 1.38 מליון, חדשה 1.42 מליון, שכירות 3,650

5 חדרים ישנה עולה 1.55 מליון, חדשה 1.7 מליון, שכירות 4,600



נוף הגליל

נראה שהמחירים במחיר למשתכן פלוס מינוס כמו המחירים שם כרגע



פתח תקווה

3 חדרים יצא בין 1,230,000 ₪ ל 1,365,000 ₪ יוצא למטר כ 13,670 ₪

4 חדרים יצא בין 1,503,700 ₪ ל 1,670,000 ₪ יוצא למטר כ 15,160 ₪

מחיר שוק למטר כ 26,000 ₪ לפחות

מחיר שכירות בעיר:

3 חד' 4100

4 חד' 5200



צפת

לא ידוע מה עולה המחיר למטר, זה שכונה חדשה

דירת 3 חדרים תעלה בין 700 אש"ח ל 750 אש"ח ,לאחר המענק

דירת 4 חדרים כ 930 אש"ח לאחר המענק



קצרין

דירת 3 חד' כרגע עולה כ 650 אש"ח

דירת 4 חד' כרגע עולה 750 אש"ח לדירה ישנה ו כ1,070,000 ₪ לדירה חדשה

במחיר למשתכן:

3 חדרים כ 750 אש"ח

4 חדרים כ 910 אש"ח





ראש העין

דירת 3 חד' תעלה כ 1270000 ₪ למטר כ 14,000 ₪ (תלוי באיזה קבלן)

דירת 4 חד' תעלה כ 1610000 ₪ למטר כ 14,650 ₪ (תלוי באיזה קבלן)

כרגע המחיר למטר כ 25,000 ₪

שכירות בעיר:

3 חד' 3600

4 חד' 4600

5 חד' 5800



ראשון לציון

אזור חדש, לא ידוע מה יהיה שם.

לפי הנתונים, מחיר כרגע למטר בעיר כ 28,000 ₪

במחיר למשתכן יוצא אחרי ההורדה של ה300,000 ₪ כ 15,000 ₪ למ"ר תלוי בפרויקט אליו נכנסים

שכירות בעיר:

3 חדרים 4600

4 חדרים 5600

5 חדרים 6800



לתשומת לב, לאחר בדיקה נוספת, נראה שלכל מחירי הדירות יתווסף סך של 3.4% תוספת, זה לא מחושבת בנכתב לעייל (הסכום עוד לפני מדד וכו)



לפני הבחירה מומלץ לקחת דף ועט לבדוק מספר דברים:

• עד לאיזה סכום ברצונינו להגיע
• האם אנחנו יכולים לעמוד ביכולת ההחזר ? וכרגע בשכירות + משכנתא (לתקופה מסויימת)
• מהי מטרתי? רכישת הנכס למגורים או להמשיך לשכור ולהשכיר
• אם המטרה היא לשכור ולהשכיר להקפיץ את ערך הכסף בדקו:
• *איזה עיר עם התמורה הכי גבוהה (הרווח למטר כרגע הכי גדול)
• *מחיר השכירות באותה עיר

• החומר הנ"ל נכתב מבדיקה וידיעה אישית, אין אחריות על טעויות.

בהצלחה!!!

 

[דסי כהן]

לפני הבחירה מומלץ לקחת דף ועט לבדוק מספר דברים:

• עד לאיזה סכום ברצונינו להגיע
• האם אנחנו יכולים לעמוד ביכולת ההחזר ? וכרגע בשכירות + משכנתא (לתקופה מסויימת)
• מהי מטרתי? רכישת הנכס למגורים או להמשיך לשכור ולהשכיר
• אם המטרה היא לשכור ולהשכיר להקפיץ את ערך הכסף בדקו:
• *איזה עיר עם התמורה הכי גבוהה (הרווח למטר כרגע הכי גדול)
• *מחיר השכירות באותה עיר

• החומר הנ"ל נכתב מבדיקה וידיעה אישית, אין אחריות על טעויות.

בהצלחה!!!

בכל הנתונים הנ"ל שכחת לציין שצריך לבדוק גם סיכויי זכיה בכל עיר

 

[S1T]

כל אחד שיעשה הבנתו האם לבדוק סיכויי זכיה
אני בדקתי את העניין והתשובה הייתה שלא צריך להתייחס
שכל אחד יבדוק בעצמו מהי חובת ההשתדלות שלו

 

[חכמיהרזים]

בקיצור:
אם מבחינת נזילות אין לנו בעיה
איפה הכי כדאי ?
3 מקומות ומה הסדר ביניהם?

 

[חכמיהרזים]

בבדיקה מהירה לפי הניתוח הנ"ל
יוצא שיעור הרווח למטר [בסדר יורד]
1. באר יעקב 13.5 אלף למטר
2. ראשון לציון 13 אלף למטר
3. פתח תקוה 12.5 אלף למטר
4. ראש העין 11 אלף למטר
5. אלעד 10.5 למטר
6. יבנה 10 אלף למטר

אנא בדקו אם אני לא טועה

 

[צ.צ.]

מתי חותמים חוזה עם הקבלן? אחרי שמקבל היתר או קודם?

 

[Tzvi@]

מתי חותמים חוזה עם הקבלן? אחרי שמקבל היתר או קודם?

אחרי

 

[די]

בפתח תקווה צריך להשוות לדירות חדשות ולא לדירות ישנות.
לכאורה דירות חדשות בפ"ת יותר יקרות מבאר יעקב וראשון לציון וא"כ פ"ת הכי משתלם.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

כשאני כותב אני גם נוסע בדרך כלל לשטח בטרם ההמלצה, להלן מסקנותיי מסיור אתמול באיזור (בערך) גם ביקרתי בחריש והתלהבתי עוד יותר: הכל מסביב בנוי כבר.

א) זה לא ממש חיפה אלא יותר טירת כרמל. לטוב ולרע, מצד אחד יותר קרוב מצד שני צמוד לשכונה הענייה של נוה דוד.
ב) יש נקודה שצריך לקחת בחשבון: חלק מהבניינים הללו משקיפים לים, שזה אצל חילונים יותר חשוב מאשר השאלה אם יש גג במודיעין עילית. הבעייה היא שבכל בניין רק שליש בערך רואה ים וזה לא החלק של מחיר למשתכן באופן טבעי. חלק מהדירות לפי החשבון שלי עם נוף נפלא לבתי הקברות של חיפה... זה עשוי להיות חלק מהשיקול במחיר.

אני לא שולל את המקום אלא כותב לקחת בחשבון את הנל.

כל הכבוד שאתם נוסעים לרראות
אבל פה לדעתי נסיעה לסיור קצר - בכלל לא משקפת !!!
וקצת צריך מלהיזהר מלהמליץ על סמך זה .....

כי כל האיזור שם עובר שינויי מטורף
יש ליד נאות פרס זה את שכונת הנשיא
שזה צמוד לנוה דוד(בשונה מנאות פרס שזה יותר רחוק) ושם לפני עשור פקפקו ... אבל היום לא תמצא שם דירה בפחות משתי מיליון . !!!
זה נהיה האיזור של חיפה (אחרי דניה ... כמובן,)

ומהיכרות וידע - נאות פרס זה שכונה יוקרתי בטירוף - זה צמוד למת"ם , זה לגור בחיפה אבל בלי הפקקים של פרוינד ... !!!
וכמו שכבר העלו כאן שדירת 3 חדרים מתחילה ביותר משתי מיליון
אז תחשבו שדירת 100 מטר של 4 חדרים זה רווח של לפחות מילון שקל !!!!

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

לבטל זכיה בחיפה בשביל זה
מקום 60 מתוך 250 ?

בלי לקחת אחריות
אבל בשום אופן לא !!!!



תתקשרו לסוכנות תיווך חילונית ,ותבברו על השכונה !!!
בטוח שתשמחו !!!

 

[צחיאל]

לבטל זכיה בחיפה בשביל זה
מקום 60 מתוך 250 ?

בחיפה ואיזור מאוד הרבה השכירות בגלל שיש שם הרבה סטודנטים

 

[שבשבת ירושלים]

שאלה, אולי חדשה בכל האשכול הארוך הזה:
אם מחיר מטרה זה אומר שהדירה נמכרת במחיר השוק ויש עליה הנחה 20%/300000, הרי שבקיזוז 5 שנים שכירות (מסתבר שכך יהיה) ההנחה כמעט נשחקה לגמרי, עדיף אולי לגשת עכשיו עם הסכום המלא לקבלן ולרכוש דירה במחיר השוק.
הפתרון יכול להיות שהמחיר המבוקש לדירה הוא יותר זול ממחיר השוק, וזו הטבה חוץ מההנחה. האם זה כך?