מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

יישר כח
כמה זה הכנסות מתאימות?

משכנתא כזו זה החזרים של כ7.5K לחודש. צריך בשביל זה הכנסות של כ22K

 

[ג'מבו פס]

בית שמשניק
אם אפשר סיכום לגבי ההגרלות כמה רווח צפוי לכל עיר
תודה רבה
אם כבר שלחו את זה בעבר אם אפשר להקפיץ כי אני לא רואה

 

[בית שמשניק]

בית שמשניק
אם אפשר סיכום לגבי ההגרלות כמה רווח צפוי לכל עיר
תודה רבה
אם כבר שלחו את זה בעבר אם אפשר להקפיץ כי אני לא רואה

לא בדקתי נתוני רווח בכל הערים. יש טבלה שהעלה @למה זה תשאל לשמי. תנסה לחפש בעמודים הקודמים.

 

[למה זה תשאל לשמי]

יש תשלומי מדד תשומות הבניה על 40% מהחוב לקבלן מזמן ההיתר עד האיכלוס

רק זורק הערה: (לא קשור לשאלת השואל רק מצאתי איפה לכתוב את זה...)
נכון רשמית זה 40 %, אך בפועל זה יוצא 50% ממה ששילמו עד הרפורמה הזאת של אלקין.
איך יתכן ?
מכניסים בחוזה שעל ה-20% הראשונים אין בכלל הצמדה למדד ועל ה-80% הנותרים יש הצמדה של 50%. (התירוץ שהתשלומים הראשונים הולכים לכיסוי עלויות רכישת הקרקע שם המדד לא עלה..)
נו אז מה זה משנה על איזה אחוזים ? חצי מ-80% זה 40%, לא ?
ראשית: ה-20% הראשונים משלמים עד 45 יום מחתימת ההסכם - כמה כבר עולה המדד בזמן קצר שכזה ?
כך שמה שכביכול וויתרו, זה על הצמדה בחלק שממילא היא ממש דרדל'ה...
שנית: בתקופה האחרונה בחלק ניכר מהפרויקטים הקבלנים מריצים את הבחירה והתשלומים הראשונים עוד לפני ההיתר, כך שה-20% הראשונים משולמים עוד לפני ההיתר וממילא יוצא שאין חובת הצמדה כלל על החלק הזה.
עכשיו כבר ניתן להבין שיש הבדל גדול בין 40% על כל התשלומים לבין 50% על ה-80% האחרונים.
כך הגענו למצב שבפועל משלמים על המדד 50% ממה שהיו משלמים בעבר...

 

[משכנטוב]

התשובה של @בית שמשניק מדוייקת (כתמיד...).
וכאן המקום להבהיר נקודה שלא הובהרה ע"י עד עכשיו:
אם יש 100 K לא צריך 10% ! וזאת לפי הנהלים של בנק ישראל.

ההקלות הרגולטוריות לגבי הלוואות לדיור לזכאים בפרוייקטים של מחיר למשתכן נכנסו היום לתוקף | בנק ישראל - הבנק המרכזי של ישראל

בהמשך להודעה המשותפת של בנק ישראל ומשרד האוצר מיום 14.2.2016, בנק ישראל מפרסם היום את התיקון הסופי להוראת נוהל בנקאי תקין 329 ("מגבלות במתן הלוואות לדיור"). | בנק ישראל - הבנק המרכזי של ישראל

boi.org.il

אז למה בנוסחה שבניתי כן מחושב מינימום 10 % ? (איפה שהמחיר עולה על מיליון יוצא יותר מ-100 K)
כי בכדי להצליח לקבל משכנתא עם פחות מ-10% צריך ממש לריב עם הבנקאים, פשוט המון בנקאים לא יודעים את זה, וכן בגוגל ברוב החיפושים תעלה הטעות הזו והכותרת שצריך 10%.
מצו"ב אפי' קישור של בנק (אמיתי...) שכותב שצריך 10%, למרות שכאמור בנק ישראל במפורש לא דורש.

מדריך משכנתא לזוכי מחיר למשתכן - בנק דיסקונט

זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן? בנק דיסקונט מציע משכנתאות במסלולים אטרקטיייבים ללקוחות כל הבנקים. זהו המדריך המלא בו תוכלו לראות אם משכנתא מסוג זה מתאימה לכם.

mortgage.discountbank.co.il

שורה תחתונה: ברוב המקרים זה לא ממש משנה, אך כדאי שתדעו שאם זה ממש דחוף לכם, אפשר גם פחות מ-10% !

רק מציין 2 נקודות חשובות בעיניי:
באזורים בהם יש מענק ההון העצמי המינימלי יורד ל60K (לא משנה גובה המענק).
ישנם קבלנים שלא משתפים פעולה עם הבטחונות עד שהם מקבלים 10%, זהו כמובן בניגוד לחוק ויועץ משכנתאות ממולח לא יפול בזה, אבל כעיקרון בלי שיתוף פעולה של הקבלנים קשה מאד להוציא משכנתה.

אתה תוכל להגיד לי כמה זה יוצא לדירת חמש חדרים 120 מטר שכל מטר 12400 עם מרפסת וחניה ?
וכמה משכנתא נוכל לקבל ע''ז והאם נצטרך הון עצמי יותר גבוה?
יישר כח גדול
וסליחה על ריבוי השאלות

לבחור ששמתי קישור שלו קודם יש מחשבון מעולה גם לזה...
מניח קישור לכלל המוצרים שלו:

טופס השארת פרטים

אנו באקסלנט גאים להציג מוצרי סל מבוססי אקסל שיכולים לחסוך לכם הרבה זמן ואי ודאות! אבל יותר מזה אנו שמחים ביכולת שלנו בסיעתא דשמיא לבנות לכם מוצר בהתאמה אישית, לפי פגישת אפיון עם המומחים שלנו, תפתיעו את עצמכם כמה אפשר להקל על החיים בלי לכתוב קוד! אנו משתמשים בעיקר בגוגל שיטס, נעזרים מעט גם בגוגל...

docs.google.com

לא הייתי פה כל הדיון, עברתי כעת מלמעלה ואני רואה שאנשים מסתבכים בשאלה איפה כדאי להירשם (זה מובן, צריך תואר שני במתמטיקה וסוציולוגיה כדי להגיע להחלטה שפויה, אני לא מבין מה היה הענין של משרד השיכון לסבך עד כדי כך...), ואני שם לב ש @בית שמשניק עובד קשה לעזור לאנשים ברוחב לב (גם קראתי מאמר מאוד מחכים שלו כאן בענין) אני אישית מתפרנס בס"ד מהשלב שאחרי, ולא מתיימר להבין בזה יותר מהממוצע, אבל מצאתי איזה מישהו ברשת שבנה מחשבון יפה לזה, והוא נותן רישיון שימוש תמורת כמה שקלים, להלן הקישור:

השארת פרטים

אם מעניין אתכם לקבל פרטים נוספים על מחשבון דירה בהנחה מבית אקסלנט, מחשבון בו מציינים מס' פרטים על עצמכם (בני מקום, מגבלת הון עצמי, מס' מטרים רצוי, וכדו'), ומקבלים תוצאה של אזורים משתלמים, מספרי הגרלות, סיכויי זכייה, תוחלת רווח, ועוד, השאירו כאן פרטים ונשיב לך הודעת דוא"ל עם הפרטים בהרחבה.

docs.google.com

כמה דברים חשובים לאור ניסיון של מכרים שנעזרו בזה:
המחשבון פונה לאנשים חרדים, ולא מחשב סיכויים לפי שירות מילואים אלא רק לפי בני מקום (הוא כן משקלל את זה בסיכויים, אבל הוא לא נותן פלט של זה).
המחשבון לא מביא בחשבון אזורים ערביים מתוך הנחה שציבור לקוחותיו לא לוקח את זה כאופציה, וגם לא את תל אביב וקרית ביאליק ששייכים לתכנית מחיר למשתכן ולא למחיר מטרה (הוא אמר שבלאו הכי הוא עשה חשבון שאין אפשרות שיהיה משתלם שם).

 

[ספרא רבא]

האם אני טועה או שזה אמיתי?
מבדיקה באתר ההגרלות נמצא כי מתוך 4633 דירות להגרלה, 139 נמצאים באכסאל ודיר אל אסד, עליהן מתמודדים 812 איש. בהנחה שכולם מתמודדים בשני הערים, הרי שמדובר ב-407 איש, וכרגע סיכוי הזכיה עומד על 29%.
על כל שאר 4494 היחידות מתמודדים 284 אלף איש. בהנחה שכולם נרשמו בשלושה מקומות, הגענו ל-94 אלף, וסיכוי זכיה של כ-5%. פחות משליש!.
אם הסיבה היא שמצוקת הדיור במגזר היהודי קשה יותר, אז צריך לשאול על זה עצמו.

 

[בית שמשניק]

רק 3 ביטולים בנתיים
ביום ראשון מסיימים לבחור

המון גולשים צמאים למידע.
מישהו יכול לעדכן?

 

[יוסי לוינגר]

רק מציין 2 נקודות חשובות בעיניי:
באזורים בהם יש מענק ההון העצמי המינימלי יורד ל60K (לא משנה גובה המענק).
ישנם קבלנים שלא משתפים פעולה עם הבטחונות עד שהם מקבלים 10%, זהו כמובן בניגוד לחוק ויועץ משכנתאות ממולח לא יפול בזה, אבל כעיקרון בלי שיתוף פעולה של הקבלנים קשה מאד להוציא משכנתה.

לבחור ששמתי קישור שלו קודם יש מחשבון מעולה גם לזה...
מניח קישור לכלל המוצרים שלו:

https://docs.google.com/forms/d/1t1X845nxr_4h25DhMKyw0n0WR6bozDLd4ycXgrwlpqM/edit?usp=for

לידיעת הציבור זה עולה 150 שח

 

[עושה שליחות]

@בית שמשניק

כתבת לנו שבתור בני מקום ברחובות כדאי לנו להירשם ל: רחובות, קרית גת ורכסים.
אני שואלת כי לא היה לי ברור.
ברחובות יש אזור שעולה 15,000 ואזור שעולה 20,000.
קודם כל למה יש פער כזה במחיר?
ודבר שני האם בכל זאת שווה גם להירשם להגרלה של ה- 20,0000 ברחובות?
(אני לא יודעת אם זה חשוב אבל ההון העצמי שלנו לא גדול, מאוד מינמלי בנתיים...)

תודה על עזרתך!

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק

כתבת לנו שבתור בני מקום ברחובות כדאי לנו להירשם ל: רחובות, קרית גת ורכסים.
אני שואלת כי לא היה לי ברור.
ברחובות יש אזור שעולה 15,000 ואזור שעולה 20,000.
קודם כל למה יש פער כזה במחיר?
ודבר שני האם בכל זאת שווה גם להירשם להגרלה של ה- 20,0000 ברחובות?
(אני לא יודעת אם זה חשוב אבל ההון העצמי שלנו לא גדול, מאוד מינמלי בנתיים...)

תודה על עזרתך!

אני לא יודע להסביר מדוע יש פער כה גדול. בסה"כ מדובר באותה שכונה (קרית משה). כנראה שיש סיבה ספציפית למחיר הגבוה יותר במגרש המסויים הנ"ל. אבל אני לא יודע מהי.
לגבי הרישום להגרלה היקרה יותר, אני לא בטוח שזה משתלם, כי המחירים שם יצאו כ1.69 ל3 חד' ו2.18 ל4 חד', שזה אמנם מחירים נמוכים בכ300K מהמקובל ברחובות, אבל זה לא רווח גבוה מספיק בשביל ההשקעה הגבוהה ושנות השכירות הארוכות, ובפרט למי שאין לו הון עצמי גבוה, אז יכול להיות שכדאי לכם לוותר על ההגרלה הזו (בכל מקרה מדובר בהגרלה קטנה יחסית של 37 דירות בלבד).

 

[עושה שליחות]

אני לא יודע להסביר מדוע יש פער כה גדול. בסה"כ מדובר באותה שכונה (קרית משה). כנראה שיש סיבה ספציפית למחיר הגבוה יותר במגרש המסויים הנ"ל. אבל אני לא יודע מהי.
לגבי הרישום להגרלה היקרה יותר, אני לא בטוח שזה משתלם, כי המחירים שם יצאו כ1.69 ל3 חד' ו2.18 ל4 חד', שזה אמנם מחירים נמוכים בכ300K מהמקובל ברחובות, אבל זה לא רווח גבוה מספיק בשביל ההשקעה הגבוהה ושנות השכירות הארוכות, ובפרט למי שאין לו הון עצמי גבוה, אז יכול להיות שכדאי לכם לוותר על ההגרלה הזו (בכל מקרה מדובר בהגרלה קטנה יחסית של 37 דירות בלבד).

מודים לך מאוד על ההסבר.

 

[לצורך גדול]

המון גולשים צמאים למידע.
מישהו יכול לעדכן?

אכן, מייחלים לאחד מבפנים שיספר לנו מה קורה ושישתף אותנו עם האתר לבחירת דירות שנוכל לעקוב מקרוב

 

[זעליק]

שאלה לכולם ובפרט לבית שמשניק ( נראה שאתה באמת מבין)
האם התנאי שכתבת בהגרלות תחילת השנה שזה לא יכול להיות פחות ממחיר 2020 עדיין קיים

 

[בית שמשניק]

שאלה לכולם ובפרט לבית שמשניק ( נראה שאתה באמת מבין)
האם התנאי שכתבת בהגרלות תחילת השנה שזה לא יכול להיות פחות ממחיר 2020 עדיין קיים

אכן. (רק להדגיש: מחיר 2020 ללא הנחה)

 

[עושה שליחות]

האם כדאי להירשם לכל המקומות בקרית גת?
גם לאלו שלא רשום עליהם "צביון חרדי"?

 

[בית שמשניק]

האם כדאי להירשם לכל המקומות בקרית גת?
גם לאלו שלא רשום עליהם "צביון חרדי"?

חד משמעמית כן. זה מגדיל את סיכויי הזכיה בעיר, וזה לא יכול לפגוע באפשרות הזכיה בשכונה החרדית, מכיון שההגרלות בצפון (כללי) מוגרלות רק אחרי ההגרלות במערב (חרדי)...

 

[דינה פי]

חד משמעמית כן. זה מגדיל את סיכויי הזכיה בעיר, וזה לא יכול לפגוע באפשרות הזכיה בשכונה החרדית, מכיון שההגרלות בצפון (כללי) מוגרלות רק אחרי ההגרלות במערב (חרדי)...

בית שמשניק רוצים את המלצתך: בני מקום בירושלים, יש הון עצמי מחפשים כמה שיותר להרוויח, לאן כדאי להירשם? גם מבחינת סיכויים וגם מבחינת רווח?

 

[בית שמשניק]

בית שמשניק רוצים את המלצתך: בני מקום בירושלים, יש הון עצמי מחפשים כמה שיותר להרוויח, לאן כדאי להירשם? גם מבחינת סיכויים וגם מבחינת רווח?

בירושלים יש רווח יפה מאד (מותנה בהשקעה גבוהה), אבל הסיכויים נמוכים מאד גם לבני מקום. כרגע זה עומד על 1.35%, כלומר 1 מתוך 74 זוכה (לבני מקום), וזה כמובן ילך וירד עוד ועוד עד לסיום ההרשמה בעוד למעלה מחודש...
ההמלצה שלי, וכתבתי אותה כאן כבר כמה פעמים, היא ללכת על מקומות עם סיכויים גבוהים יותר שיש בהם רווחים בהחלט יפים - קרית גת, רכסים ודימונה.
בהצלחה!

 

[בית שמשניק]

כתבה מגלובס הבוקר:

דירה בהנחה | בדיקת גלובס

דלת מול דלת, שתי דירות זהות ופער של מיליון שקל במחיר | בדיקת גלובס​

השוואה שערך גלובס בין המחירים המסובסדים של דירות המוגרלות במסגרת "דירה בהנחה" לבין דירות זהות שנמכרות במחירי השוק מצביעה על פערים אדירים • המגמה בולטת במיוחד באזור הדרום, שם ניתנות הנחות חריגות אשר עשויות להגיע לשיעורים של 50% ואף יותר​

אריק מירובסקי 06:00

ספוילר: כתבה

עד כמה זכו מי שמימשו השנה את זכאותם במסגרת תוכניות הדיור המסובסד, ורכשו דירות באשקלון? ואילו הנחות צפויים לקבל זוכי ההגרלה הנוכחית בדרום?
לרגל כנס שדרות של עיתון גלובס שיתקיים מחר (ג'), ערכנו בדיקה של מחירי דירות חדשות שנרכשו במהלך החודשים הראשונים של השנה במסגרת הגרלות "דירה בהנחה", והשווינו אותם למחירי דירות שנרכשו באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, במחירי שוק.

כמו כן בדקנו את ההגרלות הדרומיות שצפויות להיסגר בימים הקרובים, ואת מחירי הדירות הצפויים בהן, והשווינו למחירי השוק הנהוגים. במקרים מסוימים מצאנו הנחות של מיליון שקל ויותר שקיבלו המגרילים, ושמגרילים אחרים צפויים לקבל בהגרלה הנוכחית.
מתחילת השנה בוצעו בדרום למעלה מ-260 עסקאות בדירות מסובסדות, במסגרת התוכניות שכלולות ב"דירה בהנחה" (מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה). המספר אינו סופי, כי לא כל העסקאות מהתקופה הזו דווחו לרשות המסים. העסקאות בוצעו בעיקר באופקים באזור המזרח, שבו מקודמת שכונת "אפיקי נחל" או "אופקים החדשה", שבה בוצעו 105 עסקאות מתחילת השנה.
מצאנו כי דירות 3 חדרים הגיעו למחיר ממוצע של 745 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של דירות דומות שנמכרו במסגרת השוק החופשי באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, שהגיע ל-1.36 מיליון שקל.

דירות 4 חדרים נמכרו ב-884 אלף שקל בממוצע, לעומת 1.46 מיליון שקל בשוק החופשי, ואילו דירות 5 חדרים נמכרו ב-1.085 מיליון שקל, לעומת 1.585 מיליון שקל בשוק.
החיסכון הממוצע במחיר הדירה למי שרכשו את הדירות במסגרת המחיר המוזל נע בין 500 ל-615 אלף שקל, ובסביבות 40%.

הנחות בשיעורים של עד כ-40% בבאר שבע​

בשדרות נרשמו 14 עסקאות מסובסדות בשכונה החדשה שמוקמת בצפון העיר, במתחם שנמצא בין שכונות הבוסתנים והפארק. העסקאות כללו דירות של 3 חדרים במחיר ממוצע של 628 אלף שקל, ודירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 810 אלף שקל, שנמכרו בהנחות של 50% ו-40% בהתאמה.
בבאר שבע נרשמו 50 עסקאות מסובסדות, בעיקר בשכונות סיגליות בדרום ורמות רכס בצפון. המחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו היו 819 שקל לדירות 3 חדרים, 1.036 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-1.193 מיליון שקל ל-5 חדרים. על פי הבדיקה שלנו, מדובר במחירים שמגלמים הנחות של 39%-35%.

פערים גדולים במחירי הדירות באשקלון​

באשקלון נרשמו כ-95 עסקאות מסובסדות בשתי שכונות: נווה דקלים וברנע, ושם התגלו פערים גדולים במחירי הדירות. מחירי דירות מסובסדות 4 חדרים שנמכרו בשכונת ברנע, שמצויה לא רחוק מהים, הגיעו לרמה של 1.29 מיליון שקל, והיו גבוהים ממחירי דירות 5 חדרים בנווה דקלים, שנמכרו במחיר ממוצע של 1.23 מיליון שקל. דירות 3 חדרים בנווה דקלים נמכרו במחיר מסובסד ממוצע של 794 אלף שקל.

רק עסקאות ספורות בוצעו בפרויקטים הללו בשוק החופשי, בהן שתיים של דירות 3 חדרים, שנמכרו בנווה דקלים ב-1.78 מיליון שקל, כלומר רוכשי הדירות המסובסדות זכו להנחה של מיליון שקל כמעט, או של כ-55% ממחיריהן בשוק החופשי.
מדוע השונות הרבה בממדי ההנחות? מכמה סיבות. הראשונה, מועדי מכרזי הקרקע השונים שהיוו את הבסיס לעסקאות הללו. ככל שהמכרזים ישנים יותר - ההנחות במחירי הדירות גדלות בדרך-כלל.
גורם שני הוא ההבדלים בשינויי המחירים. המחירים בשנים האחרונות עולים, אך לא באותם שיעורים, ודירות בגדלים שונים ובמקומות שונים עלו בשיעורים שונים.
ההדגמה הבולטת ביותר לזה נמצאת בתל אביב, שבה נמצאת ההגרלה הוותיקה ביותר. מחירי דירות במסגרת ההגרלה הזו יגיעו ל-18 אלף שקל למ"ר, בעוד שמחיר דירת 4 חדרים שנרכשה במקום לפני כחודשיים הגיע ל-3.8 מיליון שקל, וגילם שווי של יותר מ-41 אלף שקל למ"ר. הסיבה: ההגרלה הזו היא "שריד ארכיאולוגי" ממכרזים שנערכו ב-2018. מאז המחירים זינקו בעשרות אחוזים, והתוצאה היא שהנחות על דירות בהגרלה הזו יכולות להמריא לממדים של 2 מיליון שקל.

בדרום, כפי שהראינו, רוב ההנחות נעות סביב 600-500 אלף שקל, אך כאמור, יש גם חריגים.
חריגים צפויים להתקבל גם בהגרלות המתקיימות בימים אלה, וכוללות גם ארבע הגרלות בדרום: בפסגת רמות בבאר שבע, בשכונת יוני נתניהו בדימונה, בכרמי גת בצפון קריית גת ובמערב קריית גת, במסגרת הגרלה לציבור החרדי.

עליות מהירות במחירים בקריית גת​

מכיוון שמדובר בהגרלות על דירות תאורטיות (שכן עדיין לא הוצאו לגביהן היתרי בנייה), לקחנו כאמת מידה דירות תאורטיות של 4 חדרים, 100 מ"ר עם מחסן ומרפסת, והשווינו למחירי דירות חדשות דומות שנמכרות באזור.
נמצא, כי בבאר שבע המחיר של דירה כזו יגיע ל-920 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק מגיע ל-1.55 מיליון שקל, בדימונה ל-570 אלף שקל ועוד מענק של 40 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק החופשי לדירות אלה נע בסביבות 1.22 מיליון שקל. בשני המקרים הללו ההפרשים במחירים יגיעו ל-700-600 אלף שקל.
בכרמי גת, לעומת זאת, מצאנו הפרש של כמעט מיליון שקל בין הדירות שיוגרלו ובין דירות שנמכרו שם במסגרת השוק החופשי (1.14 מיליון שקל לעומת 2.11 מיליון שקל).
נראה כי יש לייחס את הדבר לעליות המחירים המהירות שפקדו את השכונה בשנים האחרונות.

 

[יב כסליו]

כתבה מגלובס הבוקר:

דירה בהנחה | בדיקת גלובס

דלת מול דלת, שתי דירות זהות ופער של מיליון שקל במחיר | בדיקת גלובס​

השוואה שערך גלובס בין המחירים המסובסדים של דירות המוגרלות במסגרת "דירה בהנחה" לבין דירות זהות שנמכרות במחירי השוק מצביעה על פערים אדירים • המגמה בולטת במיוחד באזור הדרום, שם ניתנות הנחות חריגות אשר עשויות להגיע לשיעורים של 50% ואף יותר​

אריק מירובסקי 06:00

ספוילר: כתבה

עד כמה זכו מי שמימשו השנה את זכאותם במסגרת תוכניות הדיור המסובסד, ורכשו דירות באשקלון? ואילו הנחות צפויים לקבל זוכי ההגרלה הנוכחית בדרום?
לרגל כנס שדרות של עיתון גלובס שיתקיים מחר (ג'), ערכנו בדיקה של מחירי דירות חדשות שנרכשו במהלך החודשים הראשונים של השנה במסגרת הגרלות "דירה בהנחה", והשווינו אותם למחירי דירות שנרכשו באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, במחירי שוק.

כמו כן בדקנו את ההגרלות הדרומיות שצפויות להיסגר בימים הקרובים, ואת מחירי הדירות הצפויים בהן, והשווינו למחירי השוק הנהוגים. במקרים מסוימים מצאנו הנחות של מיליון שקל ויותר שקיבלו המגרילים, ושמגרילים אחרים צפויים לקבל בהגרלה הנוכחית.
מתחילת השנה בוצעו בדרום למעלה מ-260 עסקאות בדירות מסובסדות, במסגרת התוכניות שכלולות ב"דירה בהנחה" (מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה). המספר אינו סופי, כי לא כל העסקאות מהתקופה הזו דווחו לרשות המסים. העסקאות בוצעו בעיקר באופקים באזור המזרח, שבו מקודמת שכונת "אפיקי נחל" או "אופקים החדשה", שבה בוצעו 105 עסקאות מתחילת השנה.
מצאנו כי דירות 3 חדרים הגיעו למחיר ממוצע של 745 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של דירות דומות שנמכרו במסגרת השוק החופשי באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, שהגיע ל-1.36 מיליון שקל.

דירות 4 חדרים נמכרו ב-884 אלף שקל בממוצע, לעומת 1.46 מיליון שקל בשוק החופשי, ואילו דירות 5 חדרים נמכרו ב-1.085 מיליון שקל, לעומת 1.585 מיליון שקל בשוק.
החיסכון הממוצע במחיר הדירה למי שרכשו את הדירות במסגרת המחיר המוזל נע בין 500 ל-615 אלף שקל, ובסביבות 40%.

הנחות בשיעורים של עד כ-40% בבאר שבע​

בשדרות נרשמו 14 עסקאות מסובסדות בשכונה החדשה שמוקמת בצפון העיר, במתחם שנמצא בין שכונות הבוסתנים והפארק. העסקאות כללו דירות של 3 חדרים במחיר ממוצע של 628 אלף שקל, ודירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 810 אלף שקל, שנמכרו בהנחות של 50% ו-40% בהתאמה.
בבאר שבע נרשמו 50 עסקאות מסובסדות, בעיקר בשכונות סיגליות בדרום ורמות רכס בצפון. המחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו היו 819 שקל לדירות 3 חדרים, 1.036 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-1.193 מיליון שקל ל-5 חדרים. על פי הבדיקה שלנו, מדובר במחירים שמגלמים הנחות של 39%-35%.

פערים גדולים במחירי הדירות באשקלון​

באשקלון נרשמו כ-95 עסקאות מסובסדות בשתי שכונות: נווה דקלים וברנע, ושם התגלו פערים גדולים במחירי הדירות. מחירי דירות מסובסדות 4 חדרים שנמכרו בשכונת ברנע, שמצויה לא רחוק מהים, הגיעו לרמה של 1.29 מיליון שקל, והיו גבוהים ממחירי דירות 5 חדרים בנווה דקלים, שנמכרו במחיר ממוצע של 1.23 מיליון שקל. דירות 3 חדרים בנווה דקלים נמכרו במחיר מסובסד ממוצע של 794 אלף שקל.

רק עסקאות ספורות בוצעו בפרויקטים הללו בשוק החופשי, בהן שתיים של דירות 3 חדרים, שנמכרו בנווה דקלים ב-1.78 מיליון שקל, כלומר רוכשי הדירות המסובסדות זכו להנחה של מיליון שקל כמעט, או של כ-55% ממחיריהן בשוק החופשי.
מדוע השונות הרבה בממדי ההנחות? מכמה סיבות. הראשונה, מועדי מכרזי הקרקע השונים שהיוו את הבסיס לעסקאות הללו. ככל שהמכרזים ישנים יותר - ההנחות במחירי הדירות גדלות בדרך-כלל.
גורם שני הוא ההבדלים בשינויי המחירים. המחירים בשנים האחרונות עולים, אך לא באותם שיעורים, ודירות בגדלים שונים ובמקומות שונים עלו בשיעורים שונים.
ההדגמה הבולטת ביותר לזה נמצאת בתל אביב, שבה נמצאת ההגרלה הוותיקה ביותר. מחירי דירות במסגרת ההגרלה הזו יגיעו ל-18 אלף שקל למ"ר, בעוד שמחיר דירת 4 חדרים שנרכשה במקום לפני כחודשיים הגיע ל-3.8 מיליון שקל, וגילם שווי של יותר מ-41 אלף שקל למ"ר. הסיבה: ההגרלה הזו היא "שריד ארכיאולוגי" ממכרזים שנערכו ב-2018. מאז המחירים זינקו בעשרות אחוזים, והתוצאה היא שהנחות על דירות בהגרלה הזו יכולות להמריא לממדים של 2 מיליון שקל.

בדרום, כפי שהראינו, רוב ההנחות נעות סביב 600-500 אלף שקל, אך כאמור, יש גם חריגים.
חריגים צפויים להתקבל גם בהגרלות המתקיימות בימים אלה, וכוללות גם ארבע הגרלות בדרום: בפסגת רמות בבאר שבע, בשכונת יוני נתניהו בדימונה, בכרמי גת בצפון קריית גת ובמערב קריית גת, במסגרת הגרלה לציבור החרדי.

עליות מהירות במחירים בקריית גת​

מכיוון שמדובר בהגרלות על דירות תאורטיות (שכן עדיין לא הוצאו לגביהן היתרי בנייה), לקחנו כאמת מידה דירות תאורטיות של 4 חדרים, 100 מ"ר עם מחסן ומרפסת, והשווינו למחירי דירות חדשות דומות שנמכרות באזור.
נמצא, כי בבאר שבע המחיר של דירה כזו יגיע ל-920 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק מגיע ל-1.55 מיליון שקל, בדימונה ל-570 אלף שקל ועוד מענק של 40 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק החופשי לדירות אלה נע בסביבות 1.22 מיליון שקל. בשני המקרים הללו ההפרשים במחירים יגיעו ל-700-600 אלף שקל.
בכרמי גת, לעומת זאת, מצאנו הפרש של כמעט מיליון שקל בין הדירות שיוגרלו ובין דירות שנמכרו שם במסגרת השוק החופשי (1.14 מיליון שקל לעומת 2.11 מיליון שקל).
נראה כי יש לייחס את הדבר לעליות המחירים המהירות שפקדו את השכונה בשנים האחרונות.

@בית שמשניק -טל זכריה חישב ש 100 מטר בכרמי גת עולה בהגרלה 1,365,000???וכן האם אפשר לסמוך על הנתונים שלהם בדימונה .???