השקעות בנדל"ן

[מנחם מנדל]

שלום חברים יקרים! הייתי רוצה לשמוע חוו"ד ממישהו שמכיר או שהתנסה בנושא אגב אני יודע שמצד גורמים רבים הנושא מאד מומלץ

 

[cmyk]

מה שאני שמעתי מגורמים, שנדל"ן זה נכסים שלא זזים [פשוטו כמשמעו]

[כמו דאמרו אינשי, העסק לא זז..]

 

[אברהם]

אני יודע שמצד גורמים רבים הנושא מאד מומלץ

בטח שזה מומלץ, לפי רבי יצחק בגמרא (בבא מציעא מב.)
וא''ר יצחק לעולם ישליש אדם את מעותיו שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו

 

[אברימי]

השקעות בנדל"ן מתחלקות לכמה סוגים מרכזיים.
א. השקעה לצורך השכרה - ואז הפרמטר הקובע הוא התשואה - היינו דמי השכירות. בכדי שעסקה תחשב לרווחית צריכה להיות התשואה מעל 8% לשנה.
הדבר נכון גם לגבי חו"ל וגם לגבי השקעות בארץ.
ב. השקעה בנכס שערכו יעלה. היינו קניית נכס באיזור בו לפי הפרמטרים הידועים יעלה ערכו בתוך זמן מה. ישנם כאלה שהשקיעו בדירות בבניה ומכרו אותם כשקיבלו אותן מוכנות. בהשקעה כזו ניתן לעשות "מכה" ולהתקדם הלאה.
ג. עסקאות "אקזיט" היינו כניסה - יציאה. קנייה של נכס בהזדמנות, שיפוץ קל ומכירה הלאה. גם בהשקעה כזו אם היא נכונה ניתן להרוויח יפה. אם כי כאן הפרמטר הקובע הוא כמה הון עצמי זמין יש לך כי המהירות היא אחד הגורמים המשמכעותיים בקניה.
ד. דירות מחולקות. בשנים האחרונות נכנסו לאופנה הדירות המחולקות המושכרות לכמה אנשים. ראשית יש לדעת כי מצבן המשפטי של הדירות הוא לא חוקי, אך אין זה משנה כאשר התשואה מגיעה לעיתים ל12% שנתי. יש לקחת בחשבון את כאב הראש בהשכרה בעמידה מול כמה שוכרים, תשלומי ארנונה וכו'.
אשמח לעזור עוד.

 

[מנחם מנדל]

מה שקורה זה, שיש לי המון חברים שהשקיעו בדירות בהרבה איזורים בארץ, כמו קרית- גת חדרה עפולה וכו' וכו' וגו'
והם מאד מאד מרוצים, ומרוויחים כל חודש כסף.
והם וממליצים לי על זה מאד.
ולכן הייתי רוצה לשמוע מישו שכבר התנסה בזה ויודע מה קורה, מה גם שיש הרבה נוכלים בשוק וצריך לדעת איפה להיזהר.
בתודה מראש

 

[מאן דאמר]

אני חושב שהפירוש 'שליש בקרקע' היינו להטמין אותם בקרקע, 'להשקיע' - פשוטו כמשמעו.

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה בטוחה יחסית לשאר ההשקעות, הרווחים מגיעים לאט אבל בטוח. צריך רק לבדוק שלא יהיה שום פאשלה בדרך, ולהיות מוכנים לכאבי ראש ובעיות שעלולות לצוץ.

 

[אברהם]

אני חושב שהפירוש 'שליש בקרקע' היינו להטמין אותם בקרקע, 'להשקיע' - פשוטו כמשמעו.

ואז יצמח לך עץ דולרים...?

 

[א.ישראל]

המהרש"א כותב שני פירושים, להטמין ולקנות קרקע

 

[מאן דאמר]

ואז יצמח לך עץ דולרים...?

אם תשקה את זה כל יום.....

אבל הכוונה היא להטמין לשמירה, כמו שכתוב 'כספים אין להם שמירה אלא בקרקע'. והיינו ששליש יהיה אצלו להוצאות, שליש יעשה עם זה עסקים, ושליש ישמור במקום בטוח על כל צרה שלא תבוא.

 

[טל]

תבדוק דבר חשוב, כמה אחוז מהעיסקה יהיה הבנק מוכן להלוות לך. אם לא יותר מ50 אחוז, ז"א שלפני הבנק התחזית הוא ששווי הדירות באיזור הזה, ירדו, ולא רוצים לקחת סיכון ולהלוות יותר..
אפילו אם אתה יכול לממן את כל העיסקה, גם כדאי לבדוק האם תיאורתי הבנק היה רוצה להלוות וכמה אחוז...
לפי זה תדע אם העסק משתלם לך..

 

[מנחם מנדל]

נושא ההלוואות

תראה, דווקא את נושא המשכנתאות בדקתי היטב, לעומק, וזה לא מדויק מה שאתה אומר.

לפני כ- שבועיים וחצי ישבתי עם סמנכ"ל בנק מרכנטיל (מקבוצת דיסקונט) והמסקנות היו:

א' בכל מקום בעולם המשכנתאות באיזורי הפיתוח קריבמרכז)זורמות ובאיזורי הפריפריה תמיד הולך יותר קשה, עם משכנתאות.

ב' היום ספציפית נושא המשכנתאות רגיש מאד בכל איזורי הארץ כך שזה בכלל לא ראיה אם הבנק נותן או לא או נותן רק 50%
(אגב להעשרת ידיעתך בכל מקום לכל בנק יש קריטריונים אחרים)

ג' אחד הדברים הראשוניים שהיום משנה בבנק זה מי אתה (עבודה מסודרת ילדים וכד') ואח"כ שאר הנתונים.

 

[פוס]

מנחם, אולי תכתוב כבר את מי אתה מעוניין ליחצן?

 

[cmyk]

מנחם, אולי תכתוב כבר את מי אתה מעוניין ליחצן?

נו, למה אתה מקלקל? אני כבר השכנעתי והגשתי בקשות לגמחי"ם - - -

[בכ"א, זה פורום 'איש את רעהו' וכל אחד מקבל את התשומת לב שהוא צריך, למשל: מתווך שמראה את בקיאותו בתחום, הידען שמביא מקורות לכך מהתלמוד, והלמדן שמתנצח על זה, ואחרון אחרון חביב - - -]

 

[תוסס]

מנחם
תיחצ''ן את מי שאתה רוצה אבל אל תשכח ש:
מרכנתיל ולא מרכנטיל

מתווכים בעיקר של השקעות הם לעיתים ציבור שקרן וגנב, צריך להזהר מהם, מהמלצותיהם ובמיוחד ממליציהם.
כמובן לא לסמוך על אורך הזקן של המתווך.

בהצלחה

 

[געוואלדיג]

מנחם
תיחצ''ן את מי שאתה רוצה אבל אל תשכח ש:
מרכנתיל ולא מרכנטיל

מתווכים הם ציבור שקרן וגנב, צריך להזהר מהם, מהמלצותיהם ובמיוחד ממליציהם.

בהצלחה

בנוגע לאיות הנכון, זה שייך לפורום אחר...

אני מוחה, בלי להכליל, וחוץ מזה יש לדעת שאי אפשר לו לעולם ללא מתווכים.

 

[גרפיקנער]

בקשר לאחוזי המימון על ידי הבנקים למשכנתאות:

אם יש לך דירה אחרת הנקיה משעבודים, אתה יכול לקבל עד 100 אחוזי מימון.

למשל: יש לך דירה בבני ברק השווה 900 אלף שקל, ואתה רוצה לקחת משכנתא לקנות דירה בחדרה ב 300 אלף שקל - אתה יכול לקבל מאה אחוזי מימון, כיון שהבטוחה להלואה היא הדירה שלך בבני ברק, ששווה פי שלוש מסכום ההלואה.

 

[מאן דאמר]

אבל בשביל זה אתה צריך לשעבד חלק מהדירה שלך בבני ברק.

יש באמת הרבה מתווכים שמפילים לקוחות תמימים. אברכים שלא יודעים בין ימינם לשמאלם, רוצים קצת לעשות 'השתדלות', והמתווך מפיל אותו עם איזה דירה דפוקה שאוכלים אתה הרבה קש, העיקר שהוא יקבל עמלה.
מצד שני רוב המתווכים לא כאלה. צריך לברר על מישהו עם מוניטין שעובד הרבה זמן ויש לו לקוחות מרוצים.

 

[מאן דאמר]

עוד משהו.
אם אתה לא משיג בסביבות ה- 80-90% משכנתא מהבנק זה כמעט לא מעשי. מאיפה תשיג עכשיו עשרות אלפי דולרים לדירה? לרוב האברכים אין כזה סכום.
כשהבנק נותן את רוב הדירה, ואת המשכנתא לבנק אפשר לכסות מהשכירות. ונשאר להשיג רק כמה אלפי דולרים, זה עסק משתלם ומעשי לאברך רגיל.

 

[masi203]

טל , לי לקח הרבה שנים לקבל את הטיפ שהזכרת
דרך אגב באריאל ישנה תשואה מדהימה ..מנסיון

 

[כוכב103]

יש לציין שמספיק להרויח קצת יותר מהריבית של הנק ולא לשלם לבנק את הקרן בכלל.
לדוג' אפשר לקבל הלואה בשתי אחוז ואז אם הנכס עלה 800000 מספיק להרויח עליו כל חודש 1500 ולהיות ברוח, ואפי' אם אתה לא ברוח אתה שומר את הנכס עד שמחירו עולה ואז אתה מרויח את כל הכסף.
מיד עם הקניה אתה שם את הדירה בתיווך בסכום של עשר אחוז יותר משוויהותוך שנה אתה מוכר.
מה שהציע כאן משיהו לשעבד את הדירה שאתה גר בה זה לא כל כך מומלץ.