השקעות התייעצות למבינים בנדלן!

[אפרתת1000]

שלום,
אנחנו זו"צ + ילד
רוצים מאוד לגור במרכז
זכינו לפני שנה + במחיר למשתכן אופקים (הגרלה מס 2201)
נראה שבינתיים אין צפי לבנייה עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה
1) האם שווה לנו לחכות 5-7 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ואז למכור אותה ולקנות דירה במרכז
או שחבל על הזמן הזה וכדאי לקנות כבר עכשיו במקום שהמחיר עתיד לעלות (רכסים עפולה וכו)
2) או בכלל ללכת על שתי הקופות, לקנות דירה על הנייר איפשהו (בינתיים היא לא על שמנו עד שהיא מוכנה)
וכשמקבלים טופס 4 למכור אותה ואח"כ לקנות את הדירה במחיר למשתכן?
הגיוני לעשות דבר כזה??
3) אולי לקנות את הדירה על שם ההורים (שכבר יש על שמם דירה) אנחנו נשלם את המס רכישה
וכשבדירה באופקים תהיה מוכנה נמכור אותה וכך נרוויח את העליית ערך?
מה ההשלכות של קניית דירה שנייה, מלבד המס רכישה??

נשמח לשמוע חוות דעת של מבינים בתחום!!!
תודה שקראתם עד פה...

 

[HILEL1]

אופציה 2 לא רלוונטית. אתם תפסידו את הזכיה במחיר למשתכן
לא הייתי ממהר לוותר על זכיה. כן כדאי לחשוב איך למנף את הכסף בנתיים

 

[הת"ת המרכזי]

1) האם שווה לנו לחכות 5-7 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ואז למכור אותה ולקנות דירה במרכז
או שחבל על הזמן הזה וכדאי לקנות כבר עכשיו במקום שהמחיר עתיד לעלות (רכסים עפולה וכו)

מי אמר לכם שבאופקים לא הולך לעלות המחיר?

 

[ארבר]

שלום,
אנחנו זו"צ + ילד
רוצים מאוד לגור במרכז
זכינו לפני שנה + במחיר למשתכן אופקים (הגרלה מס 2201)
נראה שבינתיים אין צפי לבנייה עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה
1) האם שווה לנו לחכות 5-7 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ואז למכור אותה ולקנות דירה במרכז
או שחבל על הזמן הזה וכדאי לקנות כבר עכשיו במקום שהמחיר עתיד לעלות (רכסים עפולה וכו)
2) או בכלל ללכת על שתי הקופות, לקנות דירה על הנייר איפשהו (בינתיים היא לא על שמנו עד שהיא מוכנה)
וכשמקבלים טופס 4 למכור אותה ואח"כ לקנות את הדירה במחיר למשתכן?
הגיוני לעשות דבר כזה??
3) אולי לקנות את הדירה על שם ההורים (שכבר יש על שמם דירה) אנחנו נשלם את המס רכישה
וכשבדירה באופקים תהיה מוכנה נמכור אותה וכך נרוויח את העליית ערך?
מה ההשלכות של קניית דירה שנייה, מלבד המס רכישה??

נשמח לשמוע חוות דעת של מבינים בתחום!!!
תודה שקראתם עד פה...

גם אנחנו במצב דומה
לא יודעים מה כדאי לעשות...

 

[צחי קרמר]

שלום,
אנחנו זו"צ + ילד
רוצים מאוד לגור במרכז
זכינו לפני שנה + במחיר למשתכן אופקים (הגרלה מס 2201)
נראה שבינתיים אין צפי לבנייה עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה
1) האם שווה לנו לחכות 5-7 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ואז למכור אותה ולקנות דירה במרכז
או שחבל על הזמן הזה וכדאי לקנות כבר עכשיו במקום שהמחיר עתיד לעלות (רכסים עפולה וכו)
2) או בכלל ללכת על שתי הקופות, לקנות דירה על הנייר איפשהו (בינתיים היא לא על שמנו עד שהיא מוכנה)
וכשמקבלים טופס 4 למכור אותה ואח"כ לקנות את הדירה במחיר למשתכן?
הגיוני לעשות דבר כזה??
3) אולי לקנות את הדירה על שם ההורים (שכבר יש על שמם דירה) אנחנו נשלם את המס רכישה
וכשבדירה באופקים תהיה מוכנה נמכור אותה וכך נרוויח את העליית ערך?
מה ההשלכות של קניית דירה שנייה, מלבד המס רכישה??

נשמח לשמוע חוות דעת של מבינים בתחום!!!
תודה שקראתם עד פה...

לא יעלה ברכסים ובעפולה יותר מאופקים
אם תקנו דירה על הנייר תאבדו את הדירה באופקים אעזור בשמחה 0548474889

 

[נתי רוזן]

לא יעלה ברכסים ובעפולה יותר מאופקים

ברכסים - ברגע שיתאכלסו הפרויקטים השונים שכעת מפורסמים בעיתונים (ובראשם השכונה החדשה - הפרסה), בתוספת מבני המסחר והתעסוקה שמתוכננים שם, ולקינוח הקמת המחלף לכביש 6 שיקצר משמעותית את הדרך למרכז, יקרה את אפקט בית שמש והמחירים ינסקו באחת. זה ברור. במיוחד שזה מקום חרדי גלאט, זה פשוט יהפוך לעיר חרדית חדשה.
אופקים? למה שיעלה?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

ברכסים - ברגע שיתאכלסו הפרויקטים השונים שכעת מפורסמים בעיתונים (ובראשם השכונה החדשה - הפרסה), בתוספת מבני המסחר והתעסוקה שמתוכננים שם, ולקינוח הקמת המחלף לכביש 6 שיקצר משמעותית את הדרך למרכז, יקרה את אפקט בית שמש והמחירים ינסקו באחת. זה ברור. במיוחד שזה מקום חרדי גלאט, זה פשוט יהפוך לעיר חרדית חדשה.
אופקים? ל

כל מקום שתיגע בארץ ישראל אני יכול להסביר לך למה דווקא היא זו שתעלה בשנים הקרובות. אין לרכסים שום יתרון כלכלי (חרדי בוודאי שיש) על אופקים. שניהם מקומות טובים.

בתכל'ס לפני שמייעצים לזוצ לקחת את הצ'ק של החצי מיליון שח שהקב"ה שלח להם ולשרוף אותו בידיים, כדאי לקחת את שני הנתונים הבאים בחשבון:

1) אין יום (לפעמים כמה ביום) שאיני מקבל טלפון או מייל מהורה לזוצ שעשו את השטות הזו כי מישהו (בדרך כלל מתווך ערל לב) סובב להם את הראש. רגשות החרטה הם נוראיים, ובדרך כלל אין מה לעזור.

2) מעולם לא שמעתי מאדם כלשהו את המשפט "אני שמח שוויתרתי על הזכייה במחיר למשתכן, מה שעשיתי במקום אחר היה שווה יותר.

 

[נומנום]

וואו אנחנו באותה הבעיה בדיוק! זכינו כבר לפני שנה בחריש, אין צפי לבניה עדיין והמליצו לנו לוותר על הזכיה ולקנות במקום זה דירה להשקעה (במקומות מרוחקים \ דירה מחולקת ולהשכיר וכו) תכלס מבחינה כספית נראה שהמחיר למשתכן הכי רווחי (אחרי בדיקה מול פרוייקטים פריסיילים השקעות וכו' ובהנחה שהפער בין עלות הדירה שתהיה בע"ה לעלות היום בשוק רק יגדל ) אבל מה לגבי השנים שיעברו עד שנקבל את הדירה??? מישהו שיכול להמליץ מנסיונו??

 

[נתי רוזן]

ברור שבמקרה הספציפי הזה הכי עדיף זה להישאר עם הזכייה במשתכן ולא לוותר עליו בשום פנים ואופן, אין ספק. אני מכיר זוגות רבים שזכו לפני כמה שנים טובות ולא חושבים ולו לרגע לוותר.

 

[אסתי3311]

לא לותר על הזכיה במחיר למשתכן.
אמנם קשה לגור בשכירותא בל בד"כ המחיר בפער משמעותי ביחס לדירות משוק חופשי ואם המחיר יעלה בכל הארץ גם באופקים יעלה , באופן יחסי כמובן. ואלי אפילו יפתיע יותר...

 

[מומחה בנדל"ן]

שלום,
אנחנו זו"צ + ילד
רוצים מאוד לגור במרכז
זכינו לפני שנה + במחיר למשתכן אופקים (הגרלה מס 2201)
נראה שבינתיים אין צפי לבנייה עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה
1) האם שווה לנו לחכות 5-7 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ואז למכור אותה ולקנות דירה במרכז
או שחבל על הזמן הזה וכדאי לקנות כבר עכשיו במקום שהמחיר עתיד לעלות (רכסים עפולה וכו)
2) או בכלל ללכת על שתי הקופות, לקנות דירה על הנייר איפשהו (בינתיים היא לא על שמנו עד שהיא מוכנה)
וכשמקבלים טופס 4 למכור אותה ואח"כ לקנות את הדירה במחיר למשתכן?
הגיוני לעשות דבר כזה??
3) אולי לקנות את הדירה על שם ההורים (שכבר יש על שמם דירה) אנחנו נשלם את המס רכישה
וכשבדירה באופקים תהיה מוכנה נמכור אותה וכך נרוויח את העליית ערך?
מה ההשלכות של קניית דירה שנייה, מלבד המס רכישה??

אופציה 1 אסור להפסיד את מחיר למשתכן
2 אם תחתמו על דירה נוספת הפסדתם את מחיר למשכן ואסור להפסיד,
3, רעיון טוב, צריך לדעת שיש גם מס שבח.

 

[ייד]

אופציה 2 אם אתם יכולים כלכלית והקבלן מאפשר הסבת הדירה על שם הקונה לפני איכלוס (זה ממש לא מובן מאליו), כלומר: הדירה לא תירשם על שמכם ברשויות אפי׳ יום אחד = לא הפסדתם מחיר למשתכן ולא את המס על מחירת דירה מיד אחרי איכלוס (מס גבוה יותר) זה הפיתרון המושלם,
שימו לב: במחיר למשתכן משלמים לפי התקדמות הבניה ואתם עשויים לשלם 2 משכנתאות במקביל.
נ.ב. אין שום סיבה הגיונית שרכסים ועפולה יתיקרו יותר מאופקים (רכסים היום יקרה מאוד ביחס למוצר)

 

[אסתי3311]

אופציה 2 אם אתם יכולים כלכלית והקבלן מאפשר הסבת הדירה על שם הקונה לפני איכלוס (זה ממש לא מובן מאליו), כלומר: הדירה לא תירשם על שמכם ברשויות אפי׳ יום אחד = לא הפסדתם מחיר למשתכן ולא את המס על מחירת דירה מיד אחרי איכלוס (מס גבוה יותר) זה הפיתרון המושלם,

גם אם יש הסבת ערבויות הדירה מדווחת אחרי שמשולם 20% מערך הדירה. (לא סגורה על האחוזים) כך שזה ממש לא פותר את הבעיה.

 

[בית שמשניק]

אגב, לגבי כותרת האשכול, כשכותבים "למבינים" וכדו', זו דרך נפלאה לגרום לגולשים להיכנס, כי הרי כל אחד רוצה להרגיש "מבין"...
בענין הנ"ל, כשהייתי בישיבה היה שם ר"מ ת"ח גדול שמדי פעם היה אומר בשיעור שהווארט שהוא עומד להגיד עכשיו זה ל"אניני הטעם", מה שגרם כמובן לכל בני השיעור להתרכז באופן מיוחד, כי הרי כל אחד מרגיש שהוא אנין טעם...

 

[מליעל]

אני גם במצב ממש דומה, זכיתי ב"ה במחיר למשתכן באופקים
וקניתי דירה בקריות, רשמתי אותה על שם ההורים, עם צפי של עוד כמה שנים פינוי בינוי ובינתיים השכירות מכסה לי את המשכנתא פלוס,
אני חושב שאופציה 3 היא ממש אופציה טובה, אז צריך לשלם איזה 70,000 מס דירה שניה ועוד קצת מס שבח
אבל הרווח הוא ממש גבוה

 

[אפרתת1000]

אני גם במצב ממש דומה, זכיתי ב"ה במחיר למשתכן באופקים
וקניתי דירה בקריות, רשמתי אותה על שם ההורים, עם צפי של עוד כמה שנים פינוי בינוי ובינתיים השכירות מכסה לי את המשכנתא פלוס,
אני חושב שאופציה 3 היא ממש אופציה טובה, אז צריך לשלם איזה 70,000 מס דירה שניה ועוד קצת מס שבח
אבל הרווח הוא ממש גבוה

תודה,
אשמח לשמוע איזה עוד השלכות קיימות מבחינת ההורים כשרושמים דירה על שמם (מלבד מס שבח)

 

[חרמון]

יכולה לשתף מנסיון של אחותי
זכתה במחיר למשתכן בשנת 2017 בבית שמש, והדירה עדין לא מוכנה (אוטוטו)
אם הייתה קונה בשנת 2017 דירה בבית שמש, אמנם הייתה משלמת יותר, אבל הייתה חוסכת את כל השנים של השכירות
כך שבחשבון הסופי היה חכם יותר לוותר על הזכיה במחיר למשתכן.
לצורך הדוגמה- דירת 3 חדרים במחיר למשתכן עולה 1 מליון שח
בשנת 2017 היא עלתה 1.2-1.25 מליון שח
שכירות של 3.5 אלף לחודש*7 שנים= קרוב ל300 אלף שח

*לצערי אי אפשר לחזות את העתיד אבל כרגע מחירי הדירות רק עולים...

 

[want]

בהחלט ההצעה השלישית, הכי נשמעת
להפסיד מחיר למשתכן - חבל...
להמתין שהכסף ישכב ולהיות חשופים לתמורות משמעותיות בשוק הדיור - חבל...

הייתי מוסיפה עוד אפשרויות:
1. לקנות באזור פינוי בינוי (עם תב"ע מאושרת) - צוין ע"י אחד המגיבים הקודמים
היום יש בהרבה מקומות, אציין מהידוע לי, רמלה / לוד. אם יש יותר תקציב פתח תקווה, קרית יובל- בירושלים.
ואפשר בכל מקום אחר...
הצפי לעליית ערך אינו רק בגלל שחולפות מס' שנים, אלא פינוי בינוי שמגיע לשלב מימוש הוא מוצר עם ערך
גם אם מוכרים טרם השלמה מלאה של הפרוייקט, הערך שמתווסף הוא לפי התקדמות...

2. 33% מדירה, כפי הידוע לי, לא גורם לאיבוד הזכאות למחיר למשתכן.
אולי כדאי במקום לרשום על הורים, לאתר ידידים / חברים - באותה סירה -
זוכי מחיר למשתכן, עם הון עצמי, שנמצאים באותה סיטואציה,
לקנות דירה נוספת משותפת - להשקעה (ובעדיפות למה שצוין לעייל בסעיף 1 ) עם חוזה ברור ומוגדר בין השותפים

באופן זה, גם הנטל הכלכלי של 2 משכנתאות יבוא לפתרונו.

לגבי מס שבח, אני לא מספיק מתמצאת, מה במקרה של דירה + שליש...
אם יש פטור רק על הנכס הראשון, יידרש להמתין עם מכירת ההשקעה לאחר מימוש הדירה הראשית
ואם מדובר בדירת פינוי בינוי אז יש לכך רווח משני: יאפשר לממש את הפוטנציאל שלה...

בסוף כל המהלך, יאפשר רכישת דירה במרכז....
חסרון: שנות שכירות לפניכם

( אפשר לחילופין, טאבו משותף: שליש או חוזה פנימי בין השותפים - לרשום על שמכם זמנית רק שליש
ובכך לפתור את החסרון הנ"ל)

 

[מעשי]

אני חושב שאופציה 3 היא ממש אופציה טובה, אז צריך לשלם איזה 70,000 מס דירה שניה ועוד קצת מס שבח
אבל הרווח הוא ממש גבוה

לפי איך שהבנתי אתה מדבר על הדירה בקריות שעליה אתה תהיה אמור לשלם מס שבח,
אבל אתה אומר שזה אמור לעבור פינוי בינוי וא"כ זה לא קצת מס שבח אלא קצת הרבה!
תקן אותי אם אני טועה,

 

[ספרא רבא]

השלכות נוספות: הפסד "מענק עבודה", הבטחת הכנסה של הדתות, אולי גם לא של הדתות. לא נכנס להכרעה אם זה ריווחי או לא.