התייעצות התייעצות משפטית במכירת דירה באמצע בנייה

  • הוסף לסימניות
  • #21
נכון, אבל אם יקרה משהו הראשון יקבל את הביטוח והוא מראש משפה את זה לשני, הפתרונות ייתפרו במקום לפי מידה.
אז מה לא טוב בהצעה שהבאתי? בפועל היזם חתום על סעיף שמאפשר לרוכש להעביר את הזכויות לצד שלישי (בהנחה שזאת הפרשנות הנכונה של הסעיף). האם לא עדיף לכל הצדדים ללכת בדרך הפשוטה והישרה - דהיינו, דבר ראשון למצות מול היזם את המופיע בהסכם. לאחר מכן יערכו הרוכשים (הראשון והשני) הסכם מכר על מלא כולל הסבת הערבות לטובת הרוכש השני. מאשר האפשרות של התעסקות בעסקת מזומן או משכנתה מורכבת ועם מערכת הסכמים וביטחונות מסועפת תוך סיכון לאירוע שיסתיים בדין תורה...?
 
  • הוסף לסימניות
  • #22
ב90% בנאדם מוכר כי הוא לחוץ מאוד למזומנים ואם אין משכנתא והערת אזהרה - כמה הקונה כבר יכול להביא?!
 
  • הוסף לסימניות
  • #23
ב90% בנאדם מוכר כי הוא לחוץ מאוד למזומנים ואם אין משכנתא והערת אזהרה - כמה הקונה כבר יכול להביא?!
במצב כזה בוודאי שהיה מקום לחשוב על ההצעה הראשונה שהועלתה כאן.
ברכישת הדירה השנייה ראובן שילם מס רכישה על דירה שנייה? בנוסף אם שמעון רוכש מראובן את הדירה במחיר יקר יותר ממה ששולם יש לראובן חיוב לשלם מס שבח.

אם תסתדר עם הקבלן (גם בתמורה לתשלום) תוכל לבטל עיסקה ושהקבלן ימכור אותה לשמעון במקרה כזה יתכן ותוכל לחסוך את העלויות הנ"ל.
ראובן מבטל את העיסקה עם הקבלן וכך נפטר מתשלום מס רכישה על הדירה השנייה, ומתשלום מס שבח על מכירת הדירה (אין פטור בכל מקרה)

שמעון רוכש מהקבלן במחיר מעט גבוה יותר ממה שראובן שילם ומקבל משכנתא על הסכום, בנוסף שמעון משלם דמי תיווך/שיווק/פיצוי על ביטול החוזה את ההפרש.

או ששמעון רוכש מהקבלן בסכום המלא מלא ויכול לקחת משכנתא מלאה מלאה, והקבלן משלם לראובן פיצויי/דמי שיווק, כפי שיסוכם.

ראובן חוסך עלויות עצומות של מיסים, שמעון מקבל משכנתא מלאה וערבות בנקאית רגילה, והקבלן גם מרוויח תוספת.

כמובן שרק באופן החוקי והמועיל ובהתייעצות עם עו"ד מומחה בתחומי המיסוי (וצווארון לבן..)
 
  • הוסף לסימניות
  • #24
במצב כזה בוודאי שהיה מקום לחשוב על ההצעה הראשונה שהועלתה כאן.

ראובן מבטל את העיסקה עם הקבלן וכך נפטר מתשלום מס רכישה על הדירה השנייה, ומתשלום מס שבח על מכירת הדירה (אין פטור בכל מקרה)

שמעון רוכש מהקבלן במחיר מעט גבוה יותר ממה שראובן שילם ומקבל משכנתא על הסכום, בנוסף שמעון משלם דמי תיווך/שיווק/פיצוי על ביטול החוזה את ההפרש.

או ששמעון רוכש מהקבלן בסכום המלא מלא ויכול לקחת משכנתא מלאה מלאה, והקבלן משלם לראובן פיצויי/דמי שיווק, כפי שיסוכם.

ראובן חוסך עלויות עצומות של מיסים, שמעון מקבל משכנתא מלאה וערבות בנקאית רגילה, והקבלן גם מרוויח תוספת.

כמובן שרק באופן החוקי והמועיל ובהתייעצות עם עו"ד מומחה בתחומי המיסוי (וצווארון לבן..)
אין ספק שההצעה שלך היא המשתלמת ביותר - @משפחה מאושרת כבר ציינה את זה.
אבל לעניות דעתי היא לא מומלצת מ2 סיבות: א. כפי שציינת יש כאן חשיפה גבוהה לעבירות מס, ועל פניו בקיזוז 'העמלות' של היזם - בסופו של יום הרווח כאן לא יהיה משמעותי ביחס לאפשרות האחרת.
ב. במידה והיזם יסרב להצעה - לחינם 'פתחם קלפים מיותרים' מול היזם... ואם הוא לא טיפש גדול - הוא ידע לעשות בהם שימוש שישרת טוב את האינטרסים שלו.

אסביר יותר, בפועל במקרה שהיזם חתום על סעיף שמאפשר לרוכש להעביר את הזכויות בנכס לצד ג', בכזה מקרה לדעתי עדיף כמה שפחות לנהל משא ומתן והתקשקשות מול היזם. צריך לשלוח הודעת מייל פשוטה (לא צריך שום עו"ד, זה עלול להפוך את הסיפור למסורבל וגם חבל על הכסף) בה תודיעו לו על כוונותיכם לבצע את המופיע בהסכם תוך ציון לסעיף הרלוונטי. במקביל לשלוח בקשה לגורם שהנפיק את הערבות. כמובן שהפניה ליזם תהיה בשפה מכבדת, אבל התוכן יהיה פשוט וענייני.

ליתר ביטחון ובשביל המוטיבציה ובהתייחס למקרה שהובא כאן למעלה - המלצתי לציין ליזם את הנזקים העצומים (עשרות רבות של אלפי שקלים... כפי הצורך בכל מקרה) שנגרמו לכם בעקבות ההשתהות והעיכובים הרבים של היזם בקידום הפרויקט ובניגוד (בוטה...) להוראותיו הברורות של הסכם המכר (ציון לסעיפים....). עוד יודגש כי לפנים משורת הדין ומתוך רצון כנה להביא לסיום הסאגה (ולסיום מסכת הסבל, חוסר האונים, המעבר הבלתי פוסק בין דירות שכורות, ובעקבות כך - העתקת הילדים בין בתי ספר שונים ונדגיש כי ילדינו הינם בגילאי גיל הרך והפגיעה בהם קשה וטרם ידועה.. כי ילדנו בגלאי היסודי - נזקים לימודיים שאינם ניתנים להערכה.... נזקים נפשיים שאינם ידועים לעת עתה) נציע את העברת הזכויות לצד ג. נודה על שיתוף הפעולה. נ.ב אין לראות באמור בהודעתנו זו כל וויתור או הבעת עמדה בעניין ואין באמור בכדי למצות את מלוא הטענות והנזקים. עוד ניתן להוסיף למכתב מילות מוטיבציה כמו תיאור הרשלנות וגרירת הרגלים הכשלים ההתנהלות המחפירה נוגדת כל דין והוראות חוק ועוד ועוד.

לדעתי בשיטה הזאת היזם ישמח לשתף פעולה. הרווח הוא - אתם פועלים ע"פ חוק.
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה