הנושאים החמים
האט'ס געפוילט אץ גוט
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #1
לחברי פרוג היקרים, ליקטתי עבורכם את התנאים שחשובים ביותר בפרויקטים המשווקים.
להלן התנאים לקבלת פרוייקט איכותי של פריסייל.
לפני קבלת התנאים שיצוינו - שהם תנאים קריטיים לקבלת עסקה מוצלחת, אני מציין עוד כמה בדיקות שצריך לבצע- לפני שניגשים ליזם/לקבלן ורק לאחר שיש אותם ניתן להתקדם לתנאים עצמם -מול הקבלן.
כללים לפני הליכה לקבלן:
1.לעשות סקר שוק על האזור בו אני רוצה להתמקד, להסתכל נתונים ביד 2,מדלן, לדבר עם קבלנים ומתווכים באזור, ולבדוק האם זהו אזור מבוקש, מה פוטנציאל ההשבחה שלו, לראות האם יש התחרים, ואם כן מהי הייחודויות של הקבלן הנ"ל על שאר הקבלנים- ואם הוא מוכר משמעותית פחות מהמחיר של כולם צריך לבדוק למה(מיקום גרוע,בעיות תשתית, או כל בעיה אחרת שיש במקום)
2. לבדוק על הקבלן עצמו, לראות את הרקורד של העשי'ה שלו, מיהם השותפים שולו, האם מתנהלים כנגדו או כנגד החברה הליכים משפטיים, ואם כן מה הסדר גודל-אם זה אדם אחד,שיכול להיות שיש איזה משהו בינו לבין הקבלן, או שפתאום רואים שיש תביעה קבוצתית, או שהרבה תובעים אותו על ליקויים בפרויקטים שלו.
חשוב לציין! צריך לראות הכל בראיה רחבה,דהיינו אם יש 2 תביעות בבנין של 20 דירות - זה 10% מהפרוייקט
אבל אם יש 10 תביעות על 400 דירות זה רק 2.5%... בכל אופן עדיף לקחת קבלן כמה שיותר ללא רבב.
3. לאחר שרואים שיש קבלן אמין, כדאי לקבל ממנו אינפורמציה על הפרוייקט, ולאחר מכן לאמת את כל הפרטים שהוא נותן לך, לראות שבאמת הקרקע רשומה על שמו, שיש אישורי בניה(במקרה שכבר הטצאו היתירים, שהקרקע לא משועבדת או נמצאת בהליכים משפטיים וכדו'
4. לראות שיש לך ביטחון מלא על הכסף שהשקעת, דהיינו, ערבות בנקאית מלאה-שיש בנק שמלווה את הפרוייקט
כללים להליכה לקבלן עצמו-לאחר בירור כל האינפורמציה:
1. פחות ממחיר שוק- כשאתה עושה עסקה, היא צריכה להיות טובה עכשיו-ולא בעוד 5 שנים ולכן צריך לדרוש פחות ממחיר השוק- כבר עכשיו, כל מקרה לגופו, אבל לפחות ב2,000 ש"ח ממחיר השוק
2. פטור מלא ממדד תשומות הבניה - המדד ככל הנראה יעלה יחסית בחדות בשנים הקרובות, בעקבות כמה משתנים ובראשם, חוסר בעובדי בניין, עצירת היבוא מטורקיה, אנשי מקצוע שמגויסים לחזית, ופרוייקטים רבים שנתקעו, והם מעכבים קבלת מפתח- מה שדוחה אנשים לעבור לבתים משלהם מה שיוצר צוואר בקבוק על השוק- שיתפוצץ בשנים הקרובות.
3. הסבת ערבויות- בד"כ הקבלן נותן תנאי תשלום של כמה אחוזים כעת, ואת השאר בהשלמה כאשר הבניה מסתיימת-או לקראת סיום, וסכום גדול מערך הדירה(50-70%) - הוא נוטל מהבנק בהלוואת קבלן.
ולכן מאוד חשוב, שאם אנחנו רוצים למכור במהלך הבניה- נוכל להעביר את הלוואת הקבלן ע"ש הקונה.
קשור לעניין- בחוזה שאתה חותם מול הקבלן וודא שאתה יכול למכור דירות בפרוייקט, גם במקביל לקבלן- זה סעיף שאפשר להכניס אותו בשקט-אבל עדיף שיהיה מעוגן בחוזה.
הטבות אקסטרה שאפשר לקבל מהקבלן:
1. ליווי בנקאי מלא - גם על המחיר שהקונה יקנה ממני, אם אני קניתי ב1 מיליון ואני מוכר ב 1.3 מיליון- שהערבות הבנקאית תיהיה על הסכום הזה.
2. לחתום מול הקבלן שהוא מתחייב לזמן מוגדר שבו הדירה מוכנה, וגם אם היא תיהיה מוכנה לפני- אנחנו משלמים לפי הצפי בניה שנקבע בחוזה, וכמובן שאם הבני'ה מתעכבת גם שאר התשלומים מתעכבים- בהתאם לחוזה.
להלן התנאים לקבלת פרוייקט איכותי של פריסייל.
לפני קבלת התנאים שיצוינו - שהם תנאים קריטיים לקבלת עסקה מוצלחת, אני מציין עוד כמה בדיקות שצריך לבצע- לפני שניגשים ליזם/לקבלן ורק לאחר שיש אותם ניתן להתקדם לתנאים עצמם -מול הקבלן.
כללים לפני הליכה לקבלן:
1.לעשות סקר שוק על האזור בו אני רוצה להתמקד, להסתכל נתונים ביד 2,מדלן, לדבר עם קבלנים ומתווכים באזור, ולבדוק האם זהו אזור מבוקש, מה פוטנציאל ההשבחה שלו, לראות האם יש התחרים, ואם כן מהי הייחודויות של הקבלן הנ"ל על שאר הקבלנים- ואם הוא מוכר משמעותית פחות מהמחיר של כולם צריך לבדוק למה(מיקום גרוע,בעיות תשתית, או כל בעיה אחרת שיש במקום)
2. לבדוק על הקבלן עצמו, לראות את הרקורד של העשי'ה שלו, מיהם השותפים שולו, האם מתנהלים כנגדו או כנגד החברה הליכים משפטיים, ואם כן מה הסדר גודל-אם זה אדם אחד,שיכול להיות שיש איזה משהו בינו לבין הקבלן, או שפתאום רואים שיש תביעה קבוצתית, או שהרבה תובעים אותו על ליקויים בפרויקטים שלו.
חשוב לציין! צריך לראות הכל בראיה רחבה,דהיינו אם יש 2 תביעות בבנין של 20 דירות - זה 10% מהפרוייקט
אבל אם יש 10 תביעות על 400 דירות זה רק 2.5%... בכל אופן עדיף לקחת קבלן כמה שיותר ללא רבב.
3. לאחר שרואים שיש קבלן אמין, כדאי לקבל ממנו אינפורמציה על הפרוייקט, ולאחר מכן לאמת את כל הפרטים שהוא נותן לך, לראות שבאמת הקרקע רשומה על שמו, שיש אישורי בניה(במקרה שכבר הטצאו היתירים, שהקרקע לא משועבדת או נמצאת בהליכים משפטיים וכדו'
4. לראות שיש לך ביטחון מלא על הכסף שהשקעת, דהיינו, ערבות בנקאית מלאה-שיש בנק שמלווה את הפרוייקט
כללים להליכה לקבלן עצמו-לאחר בירור כל האינפורמציה:
1. פחות ממחיר שוק- כשאתה עושה עסקה, היא צריכה להיות טובה עכשיו-ולא בעוד 5 שנים ולכן צריך לדרוש פחות ממחיר השוק- כבר עכשיו, כל מקרה לגופו, אבל לפחות ב2,000 ש"ח ממחיר השוק
2. פטור מלא ממדד תשומות הבניה - המדד ככל הנראה יעלה יחסית בחדות בשנים הקרובות, בעקבות כמה משתנים ובראשם, חוסר בעובדי בניין, עצירת היבוא מטורקיה, אנשי מקצוע שמגויסים לחזית, ופרוייקטים רבים שנתקעו, והם מעכבים קבלת מפתח- מה שדוחה אנשים לעבור לבתים משלהם מה שיוצר צוואר בקבוק על השוק- שיתפוצץ בשנים הקרובות.
3. הסבת ערבויות- בד"כ הקבלן נותן תנאי תשלום של כמה אחוזים כעת, ואת השאר בהשלמה כאשר הבניה מסתיימת-או לקראת סיום, וסכום גדול מערך הדירה(50-70%) - הוא נוטל מהבנק בהלוואת קבלן.
ולכן מאוד חשוב, שאם אנחנו רוצים למכור במהלך הבניה- נוכל להעביר את הלוואת הקבלן ע"ש הקונה.
קשור לעניין- בחוזה שאתה חותם מול הקבלן וודא שאתה יכול למכור דירות בפרוייקט, גם במקביל לקבלן- זה סעיף שאפשר להכניס אותו בשקט-אבל עדיף שיהיה מעוגן בחוזה.
הטבות אקסטרה שאפשר לקבל מהקבלן:
1. ליווי בנקאי מלא - גם על המחיר שהקונה יקנה ממני, אם אני קניתי ב1 מיליון ואני מוכר ב 1.3 מיליון- שהערבות הבנקאית תיהיה על הסכום הזה.
2. לחתום מול הקבלן שהוא מתחייב לזמן מוגדר שבו הדירה מוכנה, וגם אם היא תיהיה מוכנה לפני- אנחנו משלמים לפי הצפי בניה שנקבע בחוזה, וכמובן שאם הבני'ה מתעכבת גם שאר התשלומים מתעכבים- בהתאם לחוזה.
