טור דעה טור של אהרן סלומון: האם מחיר למשתכן באמת שווה? (יוצאים מהקונספציה)

[szn]

האם מחיר למשתכן באמת שווה? (יוצאים מהקונספציה)​

לפני כמה שבועות שלחתי מייל לוחמני

בו הסברתי שכדאי לצאת מהקונספציה

ולהתחיל לחשוב בגדול במקום להיתפס לכסף קטן.

המייל הזה זכה למאות רבות של תגובות,

עד כדי כך שמישהו כתב לי שהוא עומד להדפיס את המייל הזה

ולתלות אותו על הקיר אצלו במשרד

הרבה מהתגובות התייחסו לאחת הדוגמאות שנתתי באותו מייל,

אני מצטט:


אני פוגש כאלה שלא קונים דירה

כי הם חוששים לאבד את הזכאות למחיר למשתכן.

צאו מהקונספציה!...

ואנשים שאלו אותי

מה? מחיר למשתכן זה הדבר הכי רווחי שיש?

בואו נצא לחישוב קטן.

זוכי דירה בהנחה (מחיר למשתכן בכובעו המעודכן)

מקבלים הנחה של עד 300 אלף ש"ח עבור הדירה.

גם אם זכיתם מיד אחרי שנרשמתם להגרלה

לוקח בממוצע כ-5 שנים מרגע הזכיה ועד האכלוס.

שכירות של יחידת דיור ל-5 שנים

במחיר ממוצע של 3,500 ש"ח לחודש

יוצא 210,000 ש"ח.

עליית מדד תשומות הבניה ב-5 שנים

מוערך בעוד כמה עשרות אלפי שקלים.


כניסה לדירה חדשה -

חיבורי חשמל, מים וגז.

התקנת סורגים ומזגנים

והגענו לעוד כמה עשרות אלפי ש"ח.

לסיכום, הרווח הסופי האמיתי מהזכיה הגדולה

יהיה משהו כמו 40,000 ש"ח במקרה הטוב.

נו, לא מציאה גדולה…


הבעיה הגדולה יותר היא

שאנשים בדרך כלל לא זוכים מיד

ומתעכבים עם רכישת דירה

כי הם בונים על זכיה במחיר למשתכן.

לפעמים לוקח גם שנתיים ושלוש

עד שזוכים בהגרלה

ועליית מחירי הדירות בשנתיים היא הרבה יותר מארבעים אלף ש"ח,

כך שהזכיה הגדולה הזו - היא בעצם הפסד.

בחישוב פשוט מדובר על הפסד ממוצע של יותר מ-100,000 ש"ח.

הרווח העיקרי של מחיר למשתכן

הוא בכך שיש אפשרות לקחת משכנתא של עד 90%,

וכך זוגות יכולים לקנות דירה גם עם הון עצמי נמוך.

למעשה, מה נכון לעשות?

אם החלטתם שאתם כן מנסים את מזלכם במחיר למשתכן,

קבעו יעד של כמה חודשים שבהם אתם נרשמים להגרלות.

במידה ולא זכיתם כשמגיע התאריך שקבעתם

אתם פשוט מתחילים לחפש דירה לרכישה מיידית.

תגשימו את היעדים שלכם

ואל תתנו לשום דבר בדרך לעצור אתכם!

אהרן סלומון​

 

[szn]

יש מה לחלוק עליו אבל כן ראוי שכל אחד יבדוק לפי הנתונים שלו מה כדאי לעשות.

 

[אמת מארץ תצמח]

יש [הרבה] מה לחלוק עליו אבל כן ראוי שכל אחד יבדוק לפי הנתונים שלו מה כדאי לעשות.

 

[בקבוק מים]

אני די מסכימה
יש יותר שהפסידו כשחיכו מאשר אלה שהרויחו
מדברת על השנתיים האחרונות

 

[סביון]

אני די מסכימה
יש יותר שהפסידו כשחיכו מאשר אלה שהרויחו
מדברת על השנתיים האחרונות

אולי נכון על דירה בהנחה.
אבל במחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש הוא בסביבות כ10% משווי הדירה.
אז לא יעזור כאן לחכות או לא.
כשיש ביד סכום מזערי שכזה במילא אי אפשר לקנות דירה לבד.

 

[ר. המוסד]

מקבלים הנחה של עד 300 אלף ש"ח עבור הדירה.

גם אם זכיתם מיד אחרי שנרשמתם להגרלה

לוקח בממוצע כ-5 שנים מרגע הזכיה ועד האכלוס.

שכירות של יחידת דיור ל-5 שנים

במחיר ממוצע של 3,500 ש"ח לחודש

יוצא 210,000 ש"ח.

ההנחה מדירה בנויה היא 500.000 שקל לפחות,
אז בניכוי השכירות יש פה רווח של כמעט 300 אלף

חיבורי חשמל, מים וגז.

אין במחיר למשתכן

התקנת סורגים ומזגנים

כמו בכל דירה חדשה

ועליית מחירי הדירות בשנתיים היא הרבה יותר מארבעים אלף ש"ח,

בשנה האחרונה המחירים פסקו לעלות

 

[סלום]

האם מחיר למשתכן באמת שווה? (יוצאים מהקונספציה)​

לפני כמה שבועות שלחתי מייל לוחמני

בו הסברתי שכדאי לצאת מהקונספציה

ולהתחיל לחשוב בגדול במקום להיתפס לכסף קטן.

המייל הזה זכה למאות רבות של תגובות,

עד כדי כך שמישהו כתב לי שהוא עומד להדפיס את המייל הזה

ולתלות אותו על הקיר אצלו במשרד

הרבה מהתגובות התייחסו לאחת הדוגמאות שנתתי באותו מייל,

אני מצטט:


אני פוגש כאלה שלא קונים דירה

כי הם חוששים לאבד את הזכאות למחיר למשתכן.

צאו מהקונספציה!...

ואנשים שאלו אותי

מה? מחיר למשתכן זה הדבר הכי רווחי שיש?

בואו נצא לחישוב קטן.

זוכי דירה בהנחה (מחיר למשתכן בכובעו המעודכן)

מקבלים הנחה של עד 300 אלף ש"ח עבור הדירה.

גם אם זכיתם מיד אחרי שנרשמתם להגרלה

לוקח בממוצע כ-5 שנים מרגע הזכיה ועד האכלוס.

שכירות של יחידת דיור ל-5 שנים

במחיר ממוצע של 3,500 ש"ח לחודש

יוצא 210,000 ש"ח.

עליית מדד תשומות הבניה ב-5 שנים

מוערך בעוד כמה עשרות אלפי שקלים.


כניסה לדירה חדשה -

חיבורי חשמל, מים וגז.

התקנת סורגים ומזגנים

והגענו לעוד כמה עשרות אלפי ש"ח.

לסיכום, הרווח הסופי האמיתי מהזכיה הגדולה

יהיה משהו כמו 40,000 ש"ח במקרה הטוב.

נו, לא מציאה גדולה…


הבעיה הגדולה יותר היא

שאנשים בדרך כלל לא זוכים מיד

ומתעכבים עם רכישת דירה

כי הם בונים על זכיה במחיר למשתכן.

לפעמים לוקח גם שנתיים ושלוש

עד שזוכים בהגרלה

ועליית מחירי הדירות בשנתיים היא הרבה יותר מארבעים אלף ש"ח,

כך שהזכיה הגדולה הזו - היא בעצם הפסד.

בחישוב פשוט מדובר על הפסד ממוצע של יותר מ-100,000 ש"ח.

הרווח העיקרי של מחיר למשתכן

הוא בכך שיש אפשרות לקחת משכנתא של עד 90%,

וכך זוגות יכולים לקנות דירה גם עם הון עצמי נמוך.

למעשה, מה נכון לעשות?

אם החלטתם שאתם כן מנסים את מזלכם במחיר למשתכן,

קבעו יעד של כמה חודשים שבהם אתם נרשמים להגרלות.

במידה ולא זכיתם כשמגיע התאריך שקבעתם

אתם פשוט מתחילים לחפש דירה לרכישה מיידית.

תגשימו את היעדים שלכם

ואל תתנו לשום דבר בדרך לעצור אתכם!

אהרן סלומון​

חבל שאנשים כותבים בלי להבין
אף אחד לא מחכה למחיר למשתכן בשביל 300,000 ש"ח

 

[צחי קרמר]

אפילו לא שיטחי
הייתי מתבייש אפילו לצטט

 

[די]

אפילו לא שיטחי
הייתי מתבייש אפילו לצטט

אם יש לך מה לענות, תענה.

 

[נעמה -]

אתם לא נותנים לעובדות לבלבל אתכם.
בהיכרות קרובה ממעגל קרוב [משפחה ומכרים] עם למעלה מ 18 שזכו, והיום מאושרים רק בגלל זה. בחסדי ה'

 

[די]

אתם לא נותנים לעובדות לבלבל אתכם.
בהיכרות קרובה ממעגל קרוב [משפחה ומכרים] עם למעלה מ 18 שזכו, והיום מאושרים רק בגלל זה. בחסדי ה'

הם מאושרים בגלל שבינתיים מחירי הדירות עלו, לדוגמא רמה ד' מחיר למשתכן עלה 800, שוק חופשי עלה 1.2, גם מי שקנה אז בשוק חופשי, מאושר היום.
מי אמר שמחירי הדירות ימשיכו לעלות? גם אם כן אז אפשר לקנות היום בשוק חופשי (אכן יותר יקר וצריך יותר הון עצמי כי אין 90% משכנתא כמו בדירה בהנחה).
אני ממש לא נגד דירה בהנחה, מי שאין לו משהו יותר טוב לעשות או שבינתיים ממילא הוא לא קונה דירה, שיכנס להגרלות. השאלה היא מי שיש לו אפשרויות אחרות, צריך לפתוח מחשבון ולחשב באיזה אופן ירוויח יותר, כמו שכתב אהרן סלומון (אישית הסתבכתי עם החשבונות של ההנחות, אולי @בית שמשניק יוכל לעזור)

 

[חיים מירושלים]

עליית מדד תשומות הבניה ב-5 שנים

מוערך בעוד כמה עשרות אלפי שקלים.

1.מדד מתחילים לחשב רק מקבלת היתר בנייה ולא מרגע הזכייה.
2.יש חוק חדש הרי שמדד מחשבים רק על 40 אחוז מערך הדירה.

 

[שתים]

כל כמה זמן מגיע גאון אחר עם החישובים הנ"ל.
זה כ"כ לא פשוט.
משתנה מאוד בין עיר לעיר, בין זוג לזוג.
1. יש אופציה של 10 אחוז הון עצמי - מי שאין לו יותר מזה לשלם הרי שזו הדרך היחידה לקנות דירה.
2. יש מקומות שהיו הנחות של חצי מליון.
3. יש להשוות דירה חדשה מקבלן באזור חדש למחיר למשתכן, ולא דירה טחובה שעולה כמה מאות אלפים פחות, שבהכרח יהיו בה שיפוצים ב20 שנה הקרובות, שלא לדבר על כל הסביבה החדשה ששווה הרבה.

הם מאושרים בגלל שבינתיים מחירי הדירות עלו, לדוגמא רמה ד' מחיר למשתכן עלה 800, שוק חופשי עלה 1.2, גם מי שקנה אז בשוק חופשי, מאושר היום.

מי שקנה בשוק החופשי ב1.2 קנה בבניה, כלומר גם הוא "סבל" מכל עליית המדד ותשלום שכירות וכו.

אז מאיך שלא תסתכל זה שווה.

 

[סלום]

אני זכיתי לפני שנה וחצי בזכות לדירה בפסגת זאב בירושלים במחיר של פחות מ13 אלף למטר

 

[בית שמשניק]

אני זכיתי לפני שנה וחצי בזכות לדירה בפסגת זאב בירושלים במחיר של פחות מ13 אלף למטר

מזל טוב!
אגב, יש לך סייעתא דשמיא מיוחדת, כי סיכוי הזכיה שם (גם לבני מקום) היו כמעט אפסיים...

 

[אור אורות]

יש צדק מסויים בזה שלא שווה לחכות למחיר למשתכן, אבל בציטוט יש הרבה דברים לא נכונים!
רק בקטנה.

כניסה לדירה חדשה -

חיבורי חשמל, מים וגז.

התקנת סורגים ומזגנים

והגענו לעוד כמה עשרות אלפי ש"ח.

זה לא קשור בכלל למחיר למשתכן או לא, אם כבר אז לשכירות או קניה.
בכניסה לדירה יש עלויות והוצאות.
בבעלות על דירה יש עלויות והוצאות.
(גם במשך השנים הבאות).

יהיה משהו כמו 40,000 ש"ח במקרה הטוב.

לא מדוייק, ויש אנשים שבשבילם זה גם הרבה.

הרווח העיקרי של מחיר למשתכן

הוא בכך שיש אפשרות לקחת משכנתא של עד 90%,

וכך זוגות יכולים לקנות דירה גם עם הון עצמי נמוך.

הרווח העיקרי הוא שיש הטבות והקלות במשכנתא שזה אחד מהם.
יש אנשים שאין להם אפשרות לקנות כיום דירה ועם מחיר למשתכן יש להם איזושהיא תקווה.

 

[szn]

אני זכיתי לפני שנה וחצי בזכות לדירה בפסגת זאב בירושלים במחיר של פחות מ13 אלף למטר

מזל טוב, שמח בשבילכם! עסקה מעולה!

למעשה זה לא אומר הרבה על מצב ההגרלות עכשיו
לפני שנה וחצי הרבה זכו בהגרלות מאד שוות כי מחירי השומה היו לפי 2020.

בהגרלה האחרונה בפסגת זאב המחיר למטר היה 16300
זה גם זול מאד (בערך 9-10 מתחת המחיר שוק)
זה אומר רווח של 900 אלף ש"ח לדירת 100 מטר

מה שאני לא מבין, הרי התקנון אומר שההנחה מוגבלת ל-300 אלף או ל-20% ממחיר השוק
אז איך זה עובד במקרה כזה, שמי שזכה בעצם מקבל הנחה יותר גדולה?

@בית שמשניק תוכל להסביר איך עובד התקנון?

מזל טוב

 

[די]

מה שאני לא מבין, הרי התקנון אומר שההנחה מוגבלת ל-300 אלף או ל-20% ממחיר השוק
אז איך זה עובד במקרה כזה, שמי שזכה בעצם מקבל הנחה יותר גדולה?

מתוך קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (מעודכן להיום):

4.7.3. שיטת השיווק
(א) קרקע המיועדת בעיקרה לבנייה רוויה תשווק במכרז במסלול דיור במחיר מטרה, בכפוף לכללים שייקבעו בהתאם לסעיף 4.7.5, כך שהתחרות בין המציעים תהיה כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1) שמאי הרשות יערוך שומה לשווי מ"ר בנוי עיקרי נכון ליום 31.12.2020, בכל מתחם המיועד להיכלל בשיווק בשיטת מחיר מטרה. על סמך שווי מ"ר שייקבע במכרז היזם יערוך תחשיב למחירי הדירות במיזם בהתחשבות בשטחים אקוויוולנטיים. ממחיר הדירות כאמור יידרש היזם להעניק הנחה בשיעור של 25%, אך בכל מקרה סכום ההנחה עבור כל יחידת דיור לא יעלה על 500,000 שקלים חדשים בהשוואה למחיר הדירה המעודכן. ברשויות מקומיות שבתחומן המחיר למ"ר דירתי ממוצע בבנייה חדשה לא עולה על 13,500 שקלים חדשים ללא מע"מ כמפורט בטבלת היישובים בסעיף 4.7.21, סכום ההנחה עבור כל יחידת דיור לא יעלה על 600,000 שקלים חדשים בהשוואה למחיר הדירה המעודכן. לעניין סעיף זה, "מחיר דירה מעודכן" - מחיר דירה אשר יחושב לפי שומה עדכנית שתוכן במהלך תקופה שלא תעלה על שישה חודשים לפני מועד פרסום המכרז. במקרים חריגים ובאישור אגף התקציבים במשרד האוצר ניתן יהיה לעשות שימוש בשומה שנערכה בתקופה העולה על שישה חודשים. על אף האמור לעיל, בכל מקרה מחיר הדירה לזכאי לא יעלה על המחיר המחושב לפי שומה למ"ר דירתי נכון ליום 31.12.2020 ללא הנחה, או על המחיר המחושב לפי שומה הנכונה ל 4 שנים לפני מועד פרסום המכרז לגביו מתייחסת השומה, המאוחר מביניהם. הוראה זו תעמוד בתוקפה עד ליום 31.12.24.
כלומר תיאורטית יכול להיות הנחה ללא הגבלה-כפי עליית המחיר בין סוף 2020 להיום.

https://apps.land.gov.il/CouncilDecisions/#/main

 

[די]

בהגרלה האחרונה בפסגת זאב המחיר למטר היה 16300
זה גם זול מאד (בערך 9-10 מתחת המחיר שוק)
זה אומר רווח של 900 אלף ש"ח לדירת 100 מטר

שים לב ש16,343 זה השומה לפני הנחה כלומר לדעתם דירה 100 מ"ר (אולי כולל חניה ומחסן) בפסגת זאב בשוק חופשי עולה מיליון שש מאות ש"ח. אולי זו שומה ישנה (המכרז הוא מ14.9.2022 אולי המכרז חזר כמה פעמים?)

 

[בית שמשניק]

שים לב ש16,343 זה השומה לפני הנחה כלומר לדעתם דירה 100 מ"ר (אולי כולל חניה ומחסן) בפסגת זאב בשוק חופשי עולה מיליון שש מאות ש"ח. אולי זו שומה ישנה (המכרז הוא מ14.9.2022 אולי המכרז חזר כמה פעמים?)

המכרז הנ"ל פורסם לראשונה ב1/20 ונדחה כמה וכמה פעמים. אבל חוברת המכרז פורסמה לראשונה ב8/22.
ניתן לראות כאן

https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20200003

באותה תקופה מחירי הנדל"ן היו בשיא, ואכן המחיר של 16.3K למ"ר בהחלט אינו משקף את מחיר השוק האמיתי.