יוקר המחיה + מחירי הדיור

[yudit10]

בגלל המשכנתא?

מכיוון שהדירה שקנינו היא פי 2 מההון העצמי

 

[בעצם...]

מכיוון שהדירה שקנינו היא פי 2 מההון העצמי

כלומר בגלל המשכנתא שלקחנו...
אז צריך להוריד את הריבית של המשכנתא שבמקרים רבים גבוהה יותר מהרווחים ודאי במקומות כמו מודיעין עילית שהתשואה 3%
וגם בשוק ההון אפשר למנף את הכסף כלומר לקבל הלוואה לא של פי 2 אבל ברבית הרבה יותר טובה

 

[yudit10]

כלומר בגלל המשכנתא שלקחנו...
אז צריך להוריד את הריבית של המשכנתא שבמקרים רבים גבוהה יותר מהרווחים ודאי במקומות כמו מודיעין עילית שהתשואה 3%
וגם בשוק ההון אפשר למנף את הכסף כלומר לקבל הלוואה לא של פי 2 אבל ברבית הרבה יותר טובה

תתיחס בבקשה להודעה שבה פירטתי בדיוק את כל ההכנסות מול כל ההוצאות בשני המקרים.


בבית שמש מידיעה ברורה, שכירות של דירת 3 חדרים היא 3500-3800, כשלקנות דירה כזו עולה 1.3 מליון.
מעל 3%.

במרכז ירושלים התשואה היא גם גבוהה מ-3%.

בבני ברק כנ"ל.

ממה שבדקתי בכל מיני ערים בפריפריה גם.

 

[בעצם...]

לפי מה שנראה לי מודיעין עילית היא היוצאת מן הכלל
וגם בה רק דירות 3 חדרים.
כי דירת 4 חדרים, אתה בעצמך ציינת שעולה 4000 ש"ח בחודש
ומכיוון שלקנות דירת 4 חדרים עולה 1550000-160000, 4000 ש"ח זה לפחות 3% בשנה.
המחיר של 3200 ש"ח זה פחות מ-3% בשנה וזה נתון מוזר
במיוחד כשיחידות 30 מ"ר מושכרות ב2000-2500 ש"ח
ככל הנראה זה יתעדכן בעתיד
(יתכן שכרגע נוצר עודף היצע של דירות 3 חדרים)

השכירות של 3 ו4 חד׳ משקף את אותה תשואה +-
4000*12*33
3200*12*33

ויחידות מושכרות אכן בלי פרופורציה לדירות נורמליות כיוון שאנשים מעדיפים לחסוך את ה500-700 שקל האלו כי אין להם אותם
אני לא רואה את זה משתנה

 

[yudit10]

השכירות של 3 ו4 חד׳ משקף את אותה תשואה +-
4000*12*33
3200*12*33

ויחידות מושכרות אכן בלי פרופורציה לדירות נורמליות כיוון שאנשים מעדיפים לחסוך את ה500-700 שקל האלו כי אין להם אותם
אני לא רואה את זה משתנה

לפי החישוב שלי זה חצי אחוז פחות
אבל בסדר
נעזוב את מודיעין עילית.

אנחנו מדברים על העקרון ששייך לרוב הארץ.

מי שיש בידו חצי ממחיר דירה באזור שבו הוא חושב להתגורר,
מחיר השכירות בתחילה יהיה שווה למחיר המשכנתא

ובהנחה ששוק ההון יביא 7% תשואה ושוק הנדל"ן רק 2% עליה שנתית
אחרי 20 שנה ההון יהיה זהה +-

 

[בעצם...]

תתיחס בבקשה להודעה שבה פירטתי בדיוק את כל ההכנסות מול כל ההוצאות בשני המקרים.


בבית שמש מידיעה ברורה, שכירות של דירת 3 חדרים היא 3500-3800, כשלקנות דירה כזו עולה 1.3 מליון.
מעל 3%.

במרכז ירושלים התשואה היא גם גבוהה מ-3%.

בבני ברק כנ"ל.

ממה שבדקתי בכל מיני ערים בפריפריה גם.

הרבית על משכנתא של 700,000 שח ל20 שנה היא 230,000 שח לפני עליית מדד
נראה לי שחישבת רק 140,000

 

[בעצם...]

ובמקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים

 

[אהבת עולם]

במקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים

מינוף בשוק הנדלן לעומת מינוף בשוק ההון זה שונה מאד..
בוא נאמר שבנדלן זה מאד בטוח , ובמניות מאד מסוכן. למרות שגם שם אפשר לעשות את זה באחריות אבל על סכומים הרבה הרבה יותר קטנים.

ושוק הנדל"ן רק 2% עליה שנתית

עשית תחשיב כמה שוק הנדלן עשה בעבר?
ובכלל , אין דבר כזה שוק הנדלן , אי אפשר לקנות את כל השוק (אא"כ ע"י ריטים וזה הרבה פחות רווחי) ולכן קשה עד בלתי אפשרי לשער תשואה לדירה בודדת שנקנה
להשערתי זה הרבה הרבה יותר מ2%, אבל כמובן תלוי איפה , ועם כמה פוטנציאל עלייה.
למעשה הכנסות משכירות לבד זה קרוב ל3%

 

[אהבת עולם]

אותו דבר ניתן לעשות בהשקעות אחרות, על הון של 600,000 ש"ח ניתן לקבל הלוואה גדולה, ואז להרוויח גם על הסכום הזה, ומהרווח שמרוויחים עליו, מחזירים את ההלוואה.

לא ככה ממנפים בשוק ההון.
אני לא מכירה אף גוף בארץ שיתן לך הלוואה על סמך מניות. וזה רק מוכיח כמה הדבר הזה מסוכן .
במניות אפשר למנף בדרך אחרת - לקנות תעודות ממונפות שמחזיקות למעשה פי 3 מהכסף שקנית אותן.
הסיכון הוא עצום , ובמקרה שיש תנודתיות במניות והן מגיעות מתחת לסכום עליו מינפנו - המניות יימכרו כדי לכסות את החסר, מה שיוצר סיכוי גדול שנמכור מניות בחסר בזמני שפל.

אם עושים כזה דבר זה רק בזהירות, אחרי שמחשבים את כל התחשיבים האפשריים כמה מינוף אפשר לקחת, ורק על סכום קטן מהתיק, שגם במקרה בו תהינה נפילות (והן תהיינה) לא נפסיד .
בכל מקרה זה לא הכי מומלץ.

גם דירה , תיאורטית. אם היא תרד מתחת למחיר של עצמה, ולא נצליח לשלם את המשכנתא היא תימכר ונשאר חייבים לבנק.
אבל מעשית, התנודות בשוק הנדלן הרבה פחות דרסטיות, הסיכויים שהדירה תרד כל כך נמוך קטנים.
וגם אם כן , תמיד אפשר להחזיר את המשכנתא בינתיים עד שהדירה תעלה.
במניות ממונפות אין אפשרות כזו.

 

[yudit10]

רבית דרבית הכוונה שהרווחים מצטרפים לקרן אם לדוגמא רווחי השכירות היו מצטרפים לקרן אז את צודקת אבל הם לא.
בשוק ההון לעומת זאת השקעת בהתחלה 100,000 אחרי חודש הרווחת 2000 מכאן ואילך אחוזי התשואה שלך הם לפי השקעה של 102

במחשבה מחודשת בוודאי שיש ריבית דריבית על הנדל"ן!
רק מה, אין ריבית דריבית על התשואה מהשכירות
אבל ריבית דריבית על עליית מחירי הדיור בוודאי שיש!

לפי מה שידוע לי התשואה מנדל"ן היא לפחות 5% בשנה.
3.3% מהשכירות
ו2% מעליית המחירים

על 2% יש ריבית דריבית!
וזה מה שמתבטא בסוף גם כשמישהו שוכר דירה
כי ה3% של השכירות שהוא משלם לבעל הדירה עולים כל כמה שנים בריבית דריבית!

 

[yudit10]

ובמקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים

לא חישבתי שום מינוף של למעלה מ100%
אתה לא מתיחס למספרים נכון.
בוא נסכם כך:
בהשקעה בתחום ההון, יש 7% תשואה עם ריבית דריבית, אבל רק על הכסף שהוכנס, ומנגד עלויות השכירות תעלינה בהמשך עם ריבית דריבית.
בהשקעה בתחום הנדל"ן יש 2% תשואה עם ריבית דריבית, על הסכום הכפול מהרגע הראשון + אפשרויות השבחת הנכס + העלויות לחודש של משכנתא לא עולות ביחס של ריבית דריבית כמו העלויות של השכירות.

 

[בעצם...]

מינוף בשוק הנדלן לעומת מינוף בשוק ההון זה שונה מאד..
בוא נאמר שבנדלן זה מאד בטוח , ובמניות מאד מסוכן. למרות שגם שם אפשר לעשות את זה באחריות אבל על סכומים הרבה הרבה יותר קטנים.

עשית תחשיב כמה שוק הנדלן עשה בעבר?
ובכלל , אין דבר כזה שוק הנדלן , אי אפשר לקנות את כל השוק (אא"כ ע"י ריטים וזה הרבה פחות רווחי) ולכן קשה עד בלתי אפשרי לשער תשואה לדירה בודדת שנקנה
להשערתי זה הרבה הרבה יותר מ2%, אבל כמובן תלוי איפה , ועם כמה פוטנציאל עלייה.
למעשה הכנסות משכירות לבד זה קרוב ל3%

שכחת לציין בלת״ק
אבל מהתוכן כבר ניתן להבין את זה
אתן לך סקירה קצרה
ה2% הנדל״ן זה לאור דעה שמישהו/י השמיעו כאן אז היא אמרה אפי׳ לדעתם...
לא מדובר על מסחר ממונף אלא קבלת הלוואה מחברת ההשקעות כנגד הסכום שנמצא אצלה

אבל ברצינות זה דיון שמתנהל כאן כבר שבוע אז מומלץ לוותר על הבלת״ק

 

[אהבת עולם]

ומנגד עלויות השכירות תעלינה בהמשך עם ריבית דריבית.

לא נכון

 

[אהבת עולם]

אלא קבלת הלוואה מחברת ההשקעות כנגד הסכום שנמצא אצלה

התיחסתי לזה.

 

[yudit10]

ובמקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים

נכון,
זה משהסברתי ל@מקצועי בלבד
מינוף 100% של המניות, מחייב תשלום חודשי על ההלוואה.
גם אם ההלוואה תהיה בלי ריבית בכלל, היא תהיה הלוואה של 8333 ש"ח בחודש,
עוד לפני שמשלמים שכירות.
אם למישהו יש סכום כזה לשים בצד כל חודש
הוא יכול לעשות את זה גם כשהוא קונה דירה.

לא הבנת את הנקודה עד הסוף.
אם למישהו יש 50% ממחיר הדירה
לפי ממוצע התשואה של מדלן, סביר להניח שהמשכנתא תהיה יותר זולה ממחירי שכירות,
במידי, ובוודאי לאורך שנים.
ואחרי 20 שנה יתברר שהדירה עלתה (אולי) רק ב-2% בשנה בריבית דריבית, אבל על סכום כפול מלכתחילה.

 

[בעצם...]

לא חישבתי שום מינוף של למעלה מ100%
אתה לא מתיחס למספרים נכון.
בוא נסכם כך:
בהשקעה בתחום ההון, יש 7% תשואה עם ריבית דריבית, אבל רק על הכסף שהוכנס, ומנגד עלויות השכירות תעלינה בהמשך עם ריבית דריבית.
בהשקעה בתחום הנדל"ן יש 2% תשואה עם ריבית דריבית, על הסכום הכפול מהרגע הראשון + אפשרויות השבחת הנכס + העלויות לחודש של משכנתא לא עולות ביחס של ריבית דריבית כמו העלויות של השכירות.

אנסה להסביר שוב
מינוף הכוונה שהתשואה מתקבלת לפי השקעה ראשונית גבוהה יותר מההון העצמי שלי
ולכן, אם יש לי 600 ולקחתי 700 משכנתא אז מינפתי בלמעלה מ100% וזו בדיוק היתה הדוגמא שלך.

מעבר לזה אינני מבין למה את ממשיכה להשתמש במינוח רבית דרבית ביחס לנדל״ן הוא פשוט לא קיים שם.
חוץ מ....
במשכנתא שלקחת לצורך רכישת הדירה
שם יש רבית דרבית והיא פועלת לרעתך

 

[yudit10]

לא נכון

למה לא?
ברור שמחירי השכירות עולה עם ריבית דריבית!
אמנם העליה היא לא שנתית
וגם כשכבר יש שוכר קשה להעלות לו
אבל מבחינת השוק המחיר עולה בריבית דריבית

 

[yudit10]

אנסה להסביר שוב
מינוף הכוונה שהתשואה מתקבלת לפי השקעה ראשונית גבוהה יותר מההון העצמי שלי
ולכן, אם יש לי 600 ולקחתי 700 משכנתא אז מינפתי בלמעלה מ100% וזו בדיוק היתה הדוגמא שלך.

מעבר לזה אינני מבין למה את ממשיכה להשתמש במינוח רבית דרבית ביחס לנדל״ן הוא פשוט לא קיים שם.
חוץ מ....
במשכנתא שלקחת לצורך רכישת הדירה
שם יש רבית דרבית והיא פועלת לרעתך

יש כאן שיח חרשים, במחילה.
נכון מינפתי בלמעלה מ100%
אבל הסכום שמשלמים למשכנתא שווה לסכום שהשני משלם לשכירות.
הסכום הזה ירד בין כה כל חודש למגורים.
השאלה היא אם לבנק או לבעל הדירה.

אם זה שרוצה למנף בשוק ההון, ירצה למנף ב100%
הוא יצטרך להוסיף על הסכום שהוא משלם כל חודש למגורים, עוד 8333 ש"ח בחודש,
כלומר הוא ישלם סה"כ כל חודש 11,500 ש"ח.

 

[בעצם...]

יש כאן שיח חרשים, במחילה.
נכון מינפתי בלמעלה מ100%
אבל הסכום שמשלמים למשכנתא שווה לסכום שהשני משלם לשכירות.
הסכום הזה ירד בין כה כל חודש למגורים.
השאלה היא אם לבנק או לבעל הדירה.

אם זה שרוצה למנף בשוק ההון, ירצה למנף ב100%
הוא יצטרך להוסיף על הסכום שהוא משלם כל חודש למגורים, עוד 8333 ש"ח בחודש,
כלומר הוא ישלם סה"כ כל חודש 11500 ש"ח.

לגמרי מסכים, במיוחד ביחס למינוח ״רבית דרבית״
אבל בפעם האחרונה שבדקתי חרשים לא שומעים גם טקסט מודגש עם קו תחתון...
בכל מקרה אם את מנטרלת את השכירות/המשכנתא אז נותר לך רק הרביות ובזה ודאי ששוק ההון הרבה יותר טוב גם בלי המינוף
מה גם שכפי שכתבתי במינוף של80% הנדל״ן כבר נשאר הרחק הרחק מאחור, אפי׳ במינוף הרבה יותר קטן הרווחים כבר גדלים משמעותית

 

[java]

סליחה אבל לא שמתי לב.
מההודעה שלך היה נראה שאת ממש ממליצה לשים בשוק ההון במקום דירה ראשונה
וזו עיצה לא כ"כ זהירה

גם אני הבנתי ככה (לאו דווקא ממנה ספציפית, מכל הלך הרוח באשכול ובאשכול המקביל.)
כנראה שזהו רוח הדברים.
צריך מאוד לשים לב ולהזהר, כי המסקנה שאני הסקתי עד כה מהאשכול היא שהוא לא בא לעודד השקעות נבונות
אלא לשכנע זוגות צעירים ונלהבים לקחת את הכסף שההורים נתנו להם בעמל לחתונה ולהשקיע אותו בשוק ההון במקום לקנות איתו דירה.
(דבר שמעצים את הסכנה, כי במקרים רבים השקעות של אנשים כאלו ספציפית עלולות להתרסק ביתר קלות)