התייעצות ירידה צפויה בפריפריה

איתי אפשר עוד להתווכח אבל עם עובדות לא (האשכנזים חצי מהספרדים)
תל ציון בבחירות האחרונות היה חלק מכוכב יעקב ואל תדאג המזרוחניקים של כוכב יעקב כמעט לא הצביעו לשס או ל-ג'
ואין בניה צפויה שם בעתיד הקרוב (וכנראה יש לך רוח הקודש ואתה יודע מי ילך לגור שם אני סתם לא רואה סיבה לליטאים לגור שם כי זה מחירי רכסים קרוב למחירי בי"ש)
ואני דווקא מאמין שרוב גבעת הפרסה הם ספרדים (המשקיעים אולי אשכנזים)
חצי מכוכב יעקב הצביעו שס בכלל לא כולם מזרוחניקים, ובגבעת הפרסה גם הספרדים שזכו חלקם ויתרו על הזכיה בככלל, והבניה אמורה לצאת לפיתוח בשנה הקרובה לפי המועצה והרשות המקומית, ואם יש לך מקור אחר נשמח לשמוע, ומה שייך מאמין שרוב גבעת הפרסה מה שייך מאמין לכאן, יש מציאות שהיו להם לפני עשור נציג 1 והיום יש להם ארבעה, ואם תוסיפו את כביש 45 שיפתח בשנה הקרובה הרבה ירצו לקנות, מקוה שיהיה מספיק לכולם...
 
איתי אפשר עוד להתווכח אבל עם עובדות לא (האשכנזים חצי מהספרדים)
תל ציון בבחירות האחרונות היה חלק מכוכב יעקב ואל תדאג המזרוחניקים של כוכב יעקב כמעט לא הצביעו לשס או ל-ג'
ואין בניה צפויה שם בעתיד הקרוב (וכנראה יש לך רוח הקודש ואתה יודע מי ילך לגור שם אני סתם לא רואה סיבה לליטאים לגור שם כי זה מחירי רכסים קרוב למחירי בי"ש)
ואני דווקא מאמין שרוב גבעת הפרסה הם ספרדים (המשקיעים אולי אשכנזים)
בקיצר התיאוריה שליטאים לא קונים חדש אינה מבוססת דיה
ואולי ביחס לתל"צ זה המקום היחיד שצדקת
 
בקיצר התיאוריה שליטאים לא קונים חדש אינה מבוססת דיה
ואולי ביחס לתל"צ זה המקום היחיד שצדקת
אני מתנצל שלא היה מספיק ברור
ואני יחזור וידייק לא - שליטאים לא קונים דירות חדשות
אלא שקונים יותר (ובעיקר) דירות ישנות
ואשמח שתסביר לי איפה ראית אחרת?
מה לעשות שליטאי קונה דירה בחיפה או בגבעת המורה או בע"ע ישן או באופקים ועוד המון פריפריות זה לא מפורסם בעיתון
 
נערך לאחרונה ב:
אלא שקונים יותר (ובעיקר) דירות ישנות
ואשמח שתסביר לי איפה ראית אחרת?
מה לעשות שליטאי קונה דירה בחיפה או בגבעת המורה או בע"ע ישן או באופקים ועוד המון פריפריות זה לא מפורסם בעיתון
אם אתה סופר גם את תל ציון ואחיסמך כמו סוג של פריפריה אז ליטאים קונים יותר דירות חדשות.
לדוגמא בגבעת המורה יש כ500 משפחות שמתפרס על פני 10 שנים, וכל היום אתה קורא בעיתון על גבעת המורה (ושהם פותחים עוד קהילה בבית שאן וכו'), לעומת תל ציון שאתה כמעט לא שומע עליהם. גם ליטאים שקונים דירות חדשות בחריש, עפולה עילית או רכסים אתה כמעט ולא שומע על זה. וגם באופקים יש דירות חדשות.
כל הזמן יתד עושים כתבות על הפריפריה ואתה שומע שוב ושוב על הפריפריות עם הדירות הישנות (שמנסים לשכנע אותך לקנות שם דירה).
 
חכם עדיף מנביא...
לא היה צריך לחכות הרבה זמן לראות שאני צודק
ב-3 חודשים האחרונים הפריפריה ירדו והובילה בירידות בארץ
בחודש שעבר חיפה הובילה ב-1.3 ירידה (אמנם במחוז מרכז ירד יותר)
ובחודש הזה הדרום הוביל עם ירידה של מעל 2 אחוז
 
צריך להבין שלנו כחרדים צריך להסתכל על ירידה ועליה על מקומות שרלוונטים לנו
זה אומר שאם יש ירידה במחוז צפון זה לא אומר שבגבעת המורה יש ירידה ואם יש ירידה במחוז מרכז זה לא אומר שבאחיסמך בלוד יש ירידה אלא שאם שיש ירידה בדירות בתל אביב שעולות 4 מליון ל3.8M וכן בצפון זה לא אומר שיש ירידה ברכסים אלא בחיפה בדירות חדשות שגם ככה לא מדבר אל ציבור הזוצי"ם
ולכן אני רוצה לראות ירידות בדירות שמתאימות לנו - החרדים
 
תלוי בהיצע ביקוש בקהילות -כמדומה באופקים וירוחם אין ירידה

הביקוש נובע מהיכולת של הקונים לשלם
היכולת של הקונים לשלם נגזרת מהיכולת ליטול משכנתא מספיק גדולה
סכום המשכנתא שיאושר נגזרת מהערכת השמאי
הערכת השמאי מתחשבת במדד מחירי הדירות שמפרסם הלמ"ס

מסקנה: גם אם אין עדיין ירידה באופקים וירוחם (דבר שאני בכלל לא בטוח שהוא אכן נכון)
יהיו ירידות בעקבות פרסום המדד
 
צריך להבין שלנו כחרדים צריך להסתכל על ירידה ועליה על מקומות שרלוונטים לנו
זה אומר שאם יש ירידה במחוז צפון זה לא אומר שבגבעת המורה יש ירידה ואם יש ירידה במחוז מרכז זה לא אומר שבאחיסמך בלוד יש ירידה אלא שאם שיש ירידה בדירות בתל אביב שעולות 4 מליון ל3.8M וכן בצפון זה לא אומר שיש ירידה ברכסים אלא בחיפה בדירות חדשות שגם ככה לא מדבר אל ציבור הזוצי"ם
ולכן אני רוצה לראות ירידות בדירות שמתאימות לנו - החרדים
יש צדק בדבריך
אבל הפריפריה זה לא עיר חרדית כמו ק"ס שלא מושפעת מהסביבה (וגם היא תהא מושפעת בהמשך) אלא זה מושפע מהסביבה ובמיוחד בפריפריה מעורבת כמו חריש
רק שאצל חרדים כמו כל דבר זה באיחור וזה יגיע בהמשך
 
סיכום מחודש של כל כמות הבניה בפריפריה לא עתידי אלא כל מה שבבניה וייצא לשיווק בשנה הקרובה
סיכום מחודש
צפון:
נוף הגליל
- 3000 יח"ד (חלק זכו בסוף 25 וחלק פתוחים למכרז) וזה בלי הבניה העכשווית והתחרדות הר יונה ד'
בנוסף שכונת המודות הצפוניים שהורגלה במשתכן שנרשמו הרבה חרדים- 1300 יח"ד
טבריה - נוף כנרת - 1500 יח"ד בשכונה והתאכלסו בה 500 ועוד 1000 בבניה
המושבה -כ-2000 יח"ד -בבניה ועוד כ-3000 בעתיד, הרבה חרדים זכו במחיר למשתכן והרבה קנו כמפורסם כאן בפרוג
צפת- כ-4000 יח"ד ישווק בשנה הקרובה ועוד שכנות שיתחרדו
עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד ואפשר לחרד את שאר השכונה שהיא כ-8000 יח"ד רובה כבר בנויה (אחיסמך הוא הפרויקט האחרון)

דרום:
נתיבות
- ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
אופקים - שכונת האקליפטוס -1200 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
ירוחם - כרגע 600 שבבניה ויש עוד עתידי
ק"ג מערב 5500 ויש עוד עתידי עד כ-10000
כסיף 5000 יח"ד

יו"ש:
עמנואל
- בתנופת בניה ענקית עתידית (כ-4,700 יח"ד חלקו בשכונת הנביאים שלא יודע מה איתה היום )וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
ועוד כ-1000 יח"ד בשאר יו"ש פירוט:
נחליאל
- בקרוב כמה מאות ,ובעתיד עד 5000 יח"ד
מעלה עמוס- כ300 יח"ד עד כ-2000 יח"ד בעתיד
מיצד כ-500 יח"ד בבניה

סה"כ בנוי עד 5 שנים
צפון -16,000
דרום -14,000 (אם וסיפים עוד 4500 שלא אושרו בק"ג זה כמעט 20000 )
יו"ש כ-2000
סה"כ 32,000

וזה בלי הבניה המסאיבית של המרכז בי"ש ואלעד וביתר וקצת ק"ס וב"ב צפון
ובלי פריפריות של בניה ישנה

אבל לדעתי שוב בוא לא נחכה לעתיד ונשתלט על כל עכו מזרח חריש ואופקים (אפיקי הנחל) ונתיבות (נווה שרון)
וכך המחירים בפריפריה לא יעלו
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

אשכולות דומים

כידוע לכלום שעתיד הדיור (הלא רחוק אלא בעיצומו) הוא בפריפריה
ומה שמתבקש כמובן מאליו הוא שמחירים יהיו שם זולים בהפרש גדול מאד מהמרכז מתברר כאשליה כי אין הפרש עצום בין רכסים ונתיבות לב"ש וק"ג
והרי המחיר שם זה על בניה ופיתוח ולא על המיקום (שהביקושים שם נמוכים) אלא שאומרים שהבניה יקרה מה שזה תירוץ של קבלנים כי תראו כמה עולה דירה בבית שאן או בצפון הרחוק כנראה שזה לא רק הבניה אלא שהקבלנים עושים עלינו כסף טוב
אז מה הפיתרון קבוצות רכישה כמו בעכו (סוג של.. לא לצעוק עלי) או כמו שמשווקים באפיקי הנחל באופקים דירה במליון במקום 1.3 מליון
(דרך אגב החברה שם היא לא קבוצת רכישה פריאטית אלא חברה מסודרת מאד עם הצלחות טובות בכמה פרויקטים בגור ואלו חברות שמאגדים החל מרכישת הקרקע ועד הבניה ובטוחות לא כמו קבוצות רכישה זולות)
(במרכז שהמחיר זה על הביקוש קבוצת רכישה לא מוזילה הרבה אבל בפריפריה זה הפרש של 300-400 אלף , רבע ממחיר הדירה)
ובאמת חבל שמבזבים כ"כ הרבה מקומות שיש פוטנציאל עצום כמו רובע בילפוריה בעפולה שצמוד לשכנות החרדיות ובונים שם כמו ק"ג (9,000 יח"ד) והמחירים בעפולה הכי זולים מכל הפרפריות או כל מיני שכונות חדשות באופקים ונתיבות (או אפי' חריש דרום) שיכולים להתאים אם ישוקו בזול ויתאגדו מוקדם ולא ברגע האחרון (כמו שנוהגים לעשות) שאז מאוחר והמחירים יקרים וכבר לא שווה לנדוד עד לשם בתנאי כמובן שיש הסכמה אם ראשי עיר (צריך הרבה לחץ) ובצפת לדוג' ששם זה חרדי לגמרי צריך אפי' מעכשיו לאגד ולקנות משלב רכישת הקרקע ולא להיזכר מאוחר שהמחיר שימכרו שם יהיה כמו ברכסים
לדעתי זה נובע מזה שאף אחד לא האמין שיגורו בפריפריה (בגלל שלא חשבו שבמרכז המחירים יהיו גבוהים כ"כ ואפי' על ק"ג לא חשבו שיהיה כ"כ יקר וחבל שעד שיוצא לפועל זה לא רלוונטי בגלל המחיר) אבל עכשיו שלכולם ברור שנגור בפריפריה הגיע הזמן להקדים רפואה למכה לא יתכן שעל חור שיש כמה חרדים נשלם 1.4 (אולי למי שרגיל למחירי המרכז זה נשמע זול) אבל למי שמכיר את מחירי הפריפריה יודע שאלו מחירים מאד יקרים
והפריפריה עדין לא נהפכה למבוקשת לכן כל מה שצריך זה להקדים שיארגנו הרבה שיוקים בפריפריה ולא רק 1 כמו עכו שכבר נגמר הפרויקט
כי עד שישוקו עד תילה היא כבר תהיה יקרה (ליד ק"ג) ואחרי כן כסיף(ליד תילה)
לסיכום: מה שצריך הוא לאגד כבר בשלב המכרזים ולא לתת לקבלנים לקנות ושישוקו יעשו עלינו כסף (כמו בק"ג שקנו בזול) וגם נחסוך את עליות הבניה היקרות שהקבלנים עושים עלינו
או לבנות בצורות יותר זולות
בקיצור צריך שהמארגנים והציבור יתעורר לפני שבדור הבא בפריפריה לא נוכל לגור

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה