יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[הון ובית]

שאלה
האם למשכנתא של מליון
אני יכול לצאת עם משהו טוב
בתלושים של 10000???
או שאני צריך יותר?
אגב, האם שכירות נכנס לסך ההכנסות? וזה מועיל לרמת הרייבת? או היפך מסכן?

1. מה זה תלושים? אם זו הכנסה שמוכרת, אז:
2. 10,000 גבולי - אבל אפשרי, למשכנתא של מיליון ש"ח. לא הבנתי מה זה משהו טוב.
3. שכירות נחשבת הכנסה, אם יש לכם היכן לגור. 1, נכס אחר שלכם. 2, דירה שכורה אחרת על שמכם. 3, רווק אצל ההורים.
בכ"מ, במקרה של שמאות - הבנק מוריד 20% מהשכירות לצורך חישוב הכנסה ליחס החזר. אם יש חוזה, מתחשבים בו.
וזה לא מועיל ולא גורע לריביות. שכירות של יחי"ד - תלוי באיזה בנק.

 

[פיצקי]

1. מה זה תלושים? אם זו הכנסה שמוכרת, אז:
2. 10,000 גבולי - אבל אפשרי, למשכנתא של מיליון ש"ח. לא הבנתי מה זה משהו טוב.
3. שכירות נחשבת הכנסה, אם יש לכם היכן לגור. 1, נכס אחר שלכם. 2, דירה שכורה אחרת על שמכם. 3, רווק אצל ההורים.
בכ"מ, במקרה של שמאות - הבנק מוריד 20% מהשכירות לצורך חישוב הכנסה ליחס החזר. אם יש חוזה, מתחשבים בו.
וזה לא מועיל ולא גורע לריביות. שכירות של יחי"ד - תלוי באיזה בנק.

תודה על התשובה המהירה
תלוש ברור שהכוונה הכנסה מוכרת
ובענין השכרת דירה שהיא יח"ד , חלק מהדירה שלוקחים עליה משכנתא האם זה גורע לא הצלחתי להבין כ"כ האם זה נחשב להכנסה או לא

 

[הון ובית]

תודה על התשובה המהירה
תלוש ברור שהכוונה הכנסה מוכרת
ובענין השכרת דירה שהיא יח"ד , חלק מהדירה שלוקחים עליה משכנתא האם זה גורע לא הצלחתי להבין כ"כ האם זה נחשב להכנסה או לא

תלוי מקרה, ותלוי בנקים. אין לזה תשובה גורפת. אם באמת מעניין אותך, אצטרך לברר את המקרה לגופו, ולבדוק איזה בנק/ים יהיו רלוונטיים לעסקה. אני לא רוצה לענות תשובה שתישמע חד משמעית. אם תרצי תפני אליי בפרטי keseffchacham בג'מייל.

 

[שרי טולדנו]

שלום וברכה
שואלת בשביל מישהו - שיש לו 50 אלף ש"ח כדי לפרוע חלק מהמשכנתא
מה עדיף לו:
האם משתלם למחזר משכנתא או לפרוע חלק ממנה, ואם כן ,איזה.
תנאי המשכנתא הקיימים:
יתרה לסילוק: 485 אלף ש"ח
פירוט ההלוואה:
162 אלף -פריים +0.5 ל30 שנה
17 אלף-ק"צ 2.5% ל5 שנים
143 אלף -משתנה כל 5 שנים ל"צ 4.35% (עמלת פרעון על חלק זה:2400) ל30 שנה
102 אלף -למחוסרי דיור. ק"צ 1.85% ל15 שנים
57 אלף - חוק הנגב, ק"צ 1.85% ל15 שנים

מדובר על לקוח סטנדרטי בלי הלוואות או חריגות עם משכורת יציבה.
המשכנתא היא על דירה יחידה. 60% מערך הדירה.

תודה לכל העוזרים

 

[הון ובית]

שלום וברכה
שואלת בשביל מישהו - שיש לו 50 אלף ש"ח כדי לפרוע חלק מהמשכנתא
מה עדיף לו:
האם משתלם למחזר משכנתא או לפרוע חלק ממנה, ואם כן ,איזה.
תנאי המשכנתא הקיימים:
יתרה לסילוק: 485 אלף ש"ח
פירוט ההלוואה:
162 אלף -פריים +0.5 ל30 שנה
17 אלף-ק"צ 2.5% ל5 שנים
143 אלף -משתנה כל 5 שנים ל"צ 4.35% (עמלת פרעון על חלק זה:2400) ל30 שנה
102 אלף -למחוסרי דיור. ק"צ 1.85% ל15 שנים
57 אלף - חוק הנגב, ק"צ 1.85% ל15 שנים

מדובר על לקוח סטנדרטי בלי הלוואות או חריגות עם משכורת יציבה.
המשכנתא היא על דירה יחידה. 60% מערך הדירה.

תודה לכל העוזרים

בגדול המשכנתא - יקרה ועם ריביות גבוהות!! זה נראה שתכננו אותה לפריעה בעוד 5 שנים. ייתכן? אם לא, יש כאן דברים לא מובנים. בכ"מ, אם הוא לא מתכוון לפרוע עוד 5 שנים, נראה שיש כדאיות מיחזור גבוהה. לא רק לבזבז את ה50 אלף ש"ח, אלא למחזר הכל!!
אז נכון שיש לו הלוואות זכאות וחוק הנגב שיש להם מעלות מסויימות, כמו - אין עליהן עצמן עמלות פירעון היוון, על האחרות יש הנחות גדולות [תלוי כמה שנים עברו מנטילת המשכנתא], ניתן לבקש לפרוס/להעלות החזר באותו מסלול ללא מיחזור, במקרה של חדלות פירעון, ישנה הגנת לווה מסויימת. ועוד, אבל כאן זה עולה להם הרבה מאד כסף שלא שווה את זה. מה גם שכיום הקצ זול, וניתן לקבל אותו בלי המסלולים המיוחדים האלה, ועוד לחסוך בשאר. זו דעתי.
גילוי נאות - אני יועץ משכנתאות, וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

 

[שרי טולדנו]

אז נכון שיש לו הלוואות זכאות וחוק הנגב שיש להם מעלות מסויימות, כמו - אין עליהן עצמן עמלות פירעון היוון, על האחרות יש הנחות גדולות [תלוי כמה שנים עברו מנטילת המשכנתא], -
עברה פחות משנה ...

תודה על ההתייחסות

 

[הון ובית]

עברה פחות משנה ...

אז עוד אין כלום..
אחרי שנה 10% - שנתיים 20% - שלוש 30% - 4 שנים ומעלה 40%.
במשכנתא הזו בלאה"כ, זה לא פקטור - כי אין כאן עמלות פירעון כלל (חוץ מטיפונת על המשתנה).

 

[שרי טולדנו]

הבנתי.
תודה רבה

 

[yael1199]

לפרוע תמיד אפשר איזה חלק שרוצים.

אבל לא תוך כדי הפעימות הבאות.

יש הרבה שעשו את זה בהגבלה של השליש פריים, שלקחו הלוואה גדולה בהרבה ממה שהיו צריכים. ואז החזירו את החלק הצמוד ונשאר להם חצי או יותר בפריים.

אלא מה צריך לקחת קודם הכל?
ואם לקחתי את כל הקבוע צמוד ונשאר לי 2/3 פריים ו-1/3 זכאות שעדיין לא משכתי
יהיה אפשר לפרוע את כל הקבוע צמוד? או צריך לחכות שאני יקח את כל המשכנתא ואז יפרע?

 

[A052]

כתבתי לכם בהתחלה, א"א לקחת קודם כל את הקבוע צמוד.
הבנק מחלק את כל ההלוואה לפי המסלולים שאושרו, כך שאם לדוגמא ההלוואה היא 300,000
שליש פרים שליש צמוד ושליש קלצ.
וקיבלתם פעימה של 100,000, זה יישאר באותו יחס של שליש פריים שליש צמוד ושליש קלצ.

וכמדומני שא"א לפרוע חלק מהמשכנתא תוך כדי הפעימות, זה לא דבר נורמלי שאתם מחזירים הלוואה תוך כדי שאתם ממשיכים לקבל אותה.

 

[הון ובית]

אלא מה צריך לקחת קודם הכל?
ואם לקחתי את כל הקבוע צמוד ונשאר לי 2/3 פריים ו-1/3 זכאות שעדיין לא משכתי
יהיה אפשר לפרוע את כל הקבוע צמוד? או צריך לחכות שאני יקח את כל המשכנתא ואז יפרע?

1. בנושא משיכת פעימות - בכל הבנקים למשכנתאות ניתן למשוך קודם רק ממסלול אחד, יש כמובן כדאיות עצומה להתחיל עם הקבועות בכדי לקבע ריביות. הבנק היחיד שלא מאפשר זאת, ודורש משיכה יחסית בין המסלולים הוא פועלים.
כאשר ישנה זכאות, יש צורך למשוך ממנה קצת, בגלל הגדרת ההלוואה הכוללת של המשכנתא כולה בסיבתה.
2. פירעון חלקי / מיחזור תוכ"ד משיכות - לא אפשרי.

 

[yael1199]

1. בנושא משיכת פעימות - בכל הבנקים למשכנתאות ניתן למשוך קודם רק ממסלול אחד, יש כמובן כדאיות עצומה להתחיל עם הקבועות בכדי לקבע ריביות. הבנק היחיד שלא מאפשר זאת, ודורש משיכה יחסית בין המסלולים הוא פועלים.
כאשר ישנה זכאות, יש צורך למשוך ממנה קצת, בגלל הגדרת ההלוואה הכוללת של המשכנתא כולה בסיבתה.
2. פירעון חלקי / מיחזור תוכ"ד משיכות - לא אפשרי.

אם ככה אני מבינה שאני יכולה לקחת פריים וזכאות ולהשאיר לסוף את הקבוע צמוד ואחרי שמשכתי אותו לפרוע?
ועוד שאלה לגבי קנסות של קבוע צמוד לא תמיד יש? איך זה עובד?
ותודה על העזרה..

 

[הון ובית]

תוכלי למשוך את הפריים והזכאות ראשונים, והקצ בסוף, ואחרי שמשכת את הכל - לפרוע אותו בתור סילוק מסלול.
השאלה אם חכם לקחת מסלול כמו הפריים שהריבית שלו אינה מתקבעת בין אם משכת ובין אם לא, לבין הקבועה, שאם משכת מתקבע, ואם לא - לא. והיות ועכשיו הריבית של הקצ ממש נמוכה, ייתכן ושווה מאד לקבע אותה.
קנסות - 4.
1: הפרשי היוון. כלומר, אם כאשר תרצי לפרוע הריבית הממוצעת שלהם תהיה זולה יותר, תצטרכי לשלם את ההפרש ביחס לתקופה שנותרה לתשלומי המשכנתא. אבל אם הריבית תעלה לא, כי הבנק מרוויח, הוא יכול למכור עכשיו את הכסף יותר יקר.
2: עמלת מדד ממוצע - עמלה זו נגבית רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק במקרה שהפירעון יבוצע בין ה-1 ל-15 בכל חודש. עמלה זו נגבית כ"פיצוי" חלקי לבנק עבור תקופה שבה ההלוואה התנהלה, אך סכומה לא הוצמד למדד. אם הפירעון המוקדם יבוצע מה-16 לחודש ועד לסוף החודש- לא תיגבה עמלה זו, אבל תהיו חשופים למדד של החודש הזה.
3. עמלה תפעולית - 60 ש"ח, קבוע תמיד.
4. עמלת אי הודעה מראש - גם קבוע תמיד. יש להודיע לפחות 10 ימים לפני, ותקף עד 30 יום.

 

[yael1199]

תוכלי למשוך את הפריים והזכאות ראשונים, והקצ בסוף, ואחרי שמשכת את הכל - לפרוע אותו בתור סילוק מסלול.
השאלה אם חכם לקחת מסלול כמו הפריים שהריבית שלו אינה מתקבעת בין אם משכת ובין אם לא, לבין הקבועה, שאם משכת מתקבע, ואם לא - לא. והיות ועכשיו הריבית של הקצ ממש נמוכה, ייתכן ושווה מאד לקבע אותה.
קנסות - 4.
1: הפרשי היוון. כלומר, אם כאשר תרצי לפרוע הריבית הממוצעת שלהם תהיה זולה יותר, תצטרכי לשלם את ההפרש ביחס לתקופה שנותרה לתשלומי המשכנתא. אבל אם הריבית תעלה לא, כי הבנק מרוויח, הוא יכול למכור עכשיו את הכסף יותר יקר.
2: עמלת מדד ממוצע - עמלה זו נגבית רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק במקרה שהפירעון יבוצע בין ה-1 ל-15 בכל חודש. עמלה זו נגבית כ"פיצוי" חלקי לבנק עבור תקופה שבה ההלוואה התנהלה, אך סכומה לא הוצמד למדד. אם הפירעון המוקדם יבוצע מה-16 לחודש ועד לסוף החודש- לא תיגבה עמלה זו, אבל תהיו חשופים למדד של החודש הזה.
3. עמלה תפעולית - 60 ש"ח, קבוע תמיד.
4. עמלת אי הודעה מראש - גם קבוע תמיד. יש להודיע לפחות 10 ימים לפני, ותקף עד 30 יום.

אם אני רוצה לסלק את המסלול הזה ואני לוקחת אותו רק בשביל להוזיל מסלולים אחרים, יש עניין לקבע את הריבית?
לגבי הפרשי היוון למשל לקחתי ק"צ של 100 אלף ל-10 שנים בריבית של 2.5 ואחרי שנה מחתימת המשכנתא משכתי את ה-100 אלף האלו(אני משלמת בפעימות ואותה בסוף) והריבית עכשיו 2.2, מה הריבית שלי תהייה עדיין 2.5 או שתהיה 2.2? ואם היא עכשיו 2.7 כאן אני משערת שכן יעלו לי, אבל אם אני לוקחת ומיד פורעת יש צד שאני ישלם את הקנס הזה?
ולגבי עמלת מדד אם פרעתי אחרי ה-16 מה הכוונה נהייה חשופים למדד ?
זה משנה אם לקחת ולפרוע מיד או לפרוע אחרי כמה חודשים?
וסתם ככה איך הכי מומלץ לעשות בשביל לצמצם את הקנס?
ממש תודה על העזרה..

 

[הון ובית]

לא.
2.2
אם הריבית תעלה - לא, תרד - כן.
כן. מבחינת הבנק.. לא עבור הריביות.
אין איך. אם יהיה היוון ייה קנס, צריך לדאוג שלא יהיו היוונים. אגב, בתוך אותו חודש, עד שעוגן הריבית מתעדכן, בכ"מ לא יהיו היונים.
יש עוד כל מיני דרכים, אבל מסובכות יותר להסבר.

 

[אלי חיים הכהן]

האם מישהו יודע אם במשכנתא של גרייס לשנה וחצי אפשר לבטל את הגרייס ולהתחיל מיד לשלם את המשכנתא?

 

[yael1199]

לא.
2.2
אם הריבית תעלה - לא, תרד - כן.
כן. מבחינת הבנק.. לא עבור הריביות.
אין איך. אם יהיה היוון ייה קנס, צריך לדאוג שלא יהיו היוונים. אגב, בתוך אותו חודש, עד שעוגן הריבית מתעדכן, בכ"מ לא יהיו היונים.
יש עוד כל מיני דרכים, אבל מסובכות יותר להסבר.

בכל אופן אם אני לוקחת את הכסף ב15 לחודש ומודיעה לבנק שאני מחזירה את הכסף תוך 10 יום ו-26 אני מחזירה וסוגרת את המסלול הזה, יש מצב יהיה לי קנס? ואם כן של מה? (חוץ מה-60 שקל של התפעול)

 

[אלי חיים הכהן]

האם מישהו יודע אם במשכנתא של גרייס לשנה וחצי אפשר לבטל את הגרייס (אחרי שהוצאנו את המשכנתא) ולהתחיל מיד לשלם את המשכנתא?

 

[A052]

האם מישהו יודע אם במשכנתא של גרייס לשנה וחצי אפשר לבטל את הגרייס (אחרי שהוצאנו את המשכנתא) ולהתחיל מיד לשלם את המשכנתא?

הכי פשוט לשאול את הבנק.

בכל אופן אם אני לוקחת את הכסף ב15 לחודש ומודיעה לבנק שאני מחזירה את הכסף תוך 10 יום ו-26 אני מחזירה וסוגרת את המסלול הזה, יש מצב יהיה לי קנס? ואם כן של מה? (חוץ מה-60 שקל של התפעול)

לכאורה לא יכול להיות קנס בגלל שהרבית לא תשתנה ב10 ימים הללו.

רק כפי שכתבו זה אפשרי רק אחרי סיום קבלת כל המשכנתא.

 

[מגיבים לעניין]

אם אני צריך להוציא משכנתא על דירה שקניתי (מחיר למשתכן) ב930.000 ויש לי הון עצמי של 100.000
ב"ה יש הכנסות בשביל משכנתא של 3.800 לחודש + עו"ש נקי.
האם אנחנו יכולים לגשת לבד לבנק וכן מה הריבית הנמוכה ביותר שאנחנו יכולים לקבל?