יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[abc321]

זה טעות!
אמנם זה טעות שהרבה טועים בה.
קרן שווה ב99.9% מהמקרים זה הרבה יותר רווחי לבנק.
הכלל הראשון שצריך לדעת שככל שתקופת ההחזר היא יותר קצרה כך זה חוסך הרבה יותר בריבית.
אחרי שהבנו את זה, נניח אדם שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 5000 ש"ח, אז בקרן שווה התשלום הראשון יהיה 5000 אבל התשלום השני כבר יהיה פחות וכך זה ילך וירד מחודש לחודש, אבל בשפיצר כל החודשים יהיו 5000 ש"ח, מה שיגרום לכך שהמשכנתא תהיה לפחות שנים, וככה גם הקרן תחזור יותר מהר וגם יחסוך הרבה מאד כסף בריבית.

החל מהחודש השני, שיטת החזר שפיצר רווחית לנו יותר!!

אם זה לא מובן, תפנה אליי בפרטי ואני אסביר את זה יותר טוב.


אז אני בטוחה שגם בכזה מצב עדיף קל"ץ [וגם אפשר להמיר חלק לפריים, ואפי' למל"ץ]
עם בודקים טוב את התחזיות לעתיד ומחשבים לפי זה, אז אין בכך ספק.

לדעתי הסיבה שהוא שם קרן שווה זה כדי לצמצם את העלייה בהחזר החודשי בעקבות ההצמדה

 

[הון ובית]

זה טעות!
אמנם זה טעות שהרבה טועים בה.
קרן שווה ב99.9% מהמקרים זה הרבה יותר רווחי לבנק.
הכלל הראשון שצריך לדעת שככל שתקופת ההחזר היא יותר קצרה כך זה חוסך הרבה יותר בריבית.
אחרי שהבנו את זה, נניח אדם שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 5000 ש"ח, אז בקרן שווה התשלום הראשון יהיה 5000 אבל התשלום השני כבר יהיה פחות וכך זה ילך וירד מחודש לחודש, אבל בשפיצר כל החודשים יהיו 5000 ש"ח, מה שיגרום לכך שהמשכנתא תהיה לפחות שנים, וככה גם הקרן תחזור יותר מהר וגם יחסוך הרבה מאד כסף בריבית.

ראשית כלפי מה שכתבת - העיקרון נכון, אבל:
1. בדר"כ אנשים לא ממקסמים את יכולת החזר שלהם כעת על השקל, מתוך ידיעה שבעתיד כנראה ההוצאות יגדלו [כשהמשפחה תגדל / חתונות ילדים / צרכים אישיים של מבוגרים / בלתמי"ם / וכו], ולכן הם מראש לא ישלמו את מה שמוכן לשלם זה שיודע שעם הזמן הוא ישלם פחות ופחות בקרן שווה, ומלכתחילה ייקח יותר בשנים הראשונות [כשרק מסלול אחד ככה, ובריבית נמוכה, ההפרשים בכל מקרה לא מאד גבוהים]. כך שלהתחיל מבסיס שממנו ההחזרים בקרן שווה רק יורדים ביחס לשפיצר - לדעתי אינו מדוייק ומוכיח.
2. והוא יותר קריטי ואמיתי בעיניי!!
יצאת מתוך נקודת הנחה שבקרן שווה המשכנתא תישאר כל חייה. אבל המציאות מוכיחה שזה ממש לא כך, ובטווח של 5-10 שנים, רוב המשכנתאות ממוחזרות! גם אלה שנפרסו מראש ל30 שנה. ולכן ישנה חשיבות רבה לאכילת הקרן. ובמחזור מרימים חזרה את ההחזר לגובה הרצוי, וא"כ עושים כל כמה שנים, אז בסופו של דבר מרוויחים גם תשלומים חודשיים גבוהים שמותירים שנים לא רהות, וגם אכילת קרן טובה יותר.
3. כאשר משווים בין לוחות הסילוקין השונים לרוב מניחים שהריבית הינה זהה, אבל בחלק מהבנקים לא כך הדבר. לדוגמא, בבנק לאומי גובה הריבית על ההלוואה נקבע על פי תקופת ההלוואה, בעוד שבבנק טפחות מחשבים את גובה הריבית ללקוח על פי המח"מ. ומכיוון שהמח"מ של הלוואה בלוח סילוקין קרן שווה נמוך מאשר בלוח סילוקין שפיצר, הרי שהריבית הקבועה שאפשר לקבל בלוח סילוקין קרן שווה טובה באופן משמעותי. ככל שהריבית במשק גבוה יותר הפער בין המחמי"ם יגדל, מה שאומר שככל שהריביות במשק ובשוק המשכנתאות יעלו, כך יעלו המקרים בהם יהיה כדאי לבחון ברצינות שימוש בלוח סילוקין קרן שווה [מקור וקרדיט ל3: סמארט. יוני ברלינר].

אבל גם אם נשווה באופן אובייקטיבי -
ניקח הלוואת מיליון ש"ח ל-25 שנה, ריבית קצ 1.2% (כמו בדוגמא שלפנינו, רק ליותר שנים - ויותר סכום).
ונשווה בקרן שווה מול שפיצר -
אז כך: אחרי 25 שנה יהיה חיסכון ככל הנראה של 32,740 ש"ח לטובת הקרן השווה!! אז נכון, שמראש התשלום התחיל ב475 ש"ח יותר לכל חודש [שזה סכום יחסית זניח], אבל אחרי 12.5 שנה כבר ההחזרים אותו דבר, ומכאן ואילך זה רק יורד..
אגב, אם כעבור 10 שנים נמחזר את ההלוואות האלה - נגלה שבקרן שווה, יתרת הקרן תעמוד על 48,000 ש"ח פחות מאשר במשכנתא של שפיצר! אז נכון שבתשלומים החודשיים שולם עד עתה 38,000 יותר בקרן שווה, אבל עדיין יש כאן חיסכון של לפחות 10,000 ש"ח!
כל זה טובת הלקוח - לא הבנק.
גם במקרה של @CheviO הם יחסכו ככה 647 ש"ח [ההחזר מתחיל ב127 ש"ח יותר לחודש, והולך ופוחת. במחצית התקופה יתאזן, ואח"כ יהיה יותר זול משפיצר].

קרן שווה יש בכל הבנקים.
רק שעד היום רוב הבנקים היו יותר ישרים ולא היו מציעים את זה ללקוחות.

לא בכל הבנקים - רק בלאומי וטפחות מאפשרים כעת, וטפחות באמת מציעים את זה הרבה ליועצים ולקוחות.
ולבנות ע"ז שהבנקים "ישרים" - אשרי המאמין..
פשוט מסובך לבנקאים להתעסק עם הלוח סילוקין הזה שהם בקושי מכירים, כמו שמסובך להם לאתר לפעמים עוגן מק"מ, והם ממליצים על דברים אחרים (בלאומי).

 

[מקצועי בלבד]

2. והוא יותר קריטי ואמיתי בעיניי!!
יצאת מתוך נקודת הנחה שבקרן שווה המשכנתא תישאר כל חייה. אבל המציאות מוכיחה שזה ממש לא כך, ובטווח של 5-10 שנים, רוב המשכנתאות ממוחזרות! גם אלה שנפרסו מראש ל30 שנה. ולכן ישנה חשיבות רבה לאכילת הקרן. ובמחזור מרימים חזרה את ההחזר לגובה הרצוי, וא"כ עושים כל כמה שנים, אז בסופו של דבר מרוויחים גם תשלומים חודשיים גבוהים שמותירים שנים לא רהות, וגם אכילת קרן טובה יותר.

אני מצטערת, אבל עוד לא הבנת את מה שכתבתי.
שים לב: החל מהחודש השני, שיטת החזר שפיצר רווחית לנו יותר!!
ולכן אין כמעט שום מצב בעולם שזה יהיה רווחי!!!

1. בדר"כ אנשים לא ממקסמים את יכולת החזר שלהם כעת על השקל, מתוך ידיעה שבעתיד כנראה ההוצאות יגדלו [כשהמשפחה תגדל / חתונות ילדים / צרכים אישיים של מבוגרים / בלתמי"ם / וכו], ולכן הם מראש לא ישלמו את מה שמוכן לשלם זה שיודע שעם הזמן הוא ישלם פחות ופחות בקרן שווה, ומלכתחילה ייקח יותר בשנים הראשונות [כשרק מסלול אחד ככה, ובריבית נמוכה, ההפרשים בכל מקרה לא מאד גבוהים]. כך שלהתחיל מבסיס שממנו ההחזרים בקרן שווה רק יורדים ביחס לשפיצר - לדעתי אינו מדוייק ומוכיח.

להגיד שיש הרבה אנשים שצריכים שכל חודש ההחזר ירד בעוד קצת, אני לא רואה מתי צריך את זה, ולעשות שאחרי שנה/שנתיים/5 שנים ההחזר החודשי ירד יש שיטות הרבה יותר טובות לעשות זאת כפי שאני מקווה שידוע לך.

אבל גם אם נשווה באופן אובייקטיבי -
ניקח הלוואת מיליון ש"ח ל-25 שנה, ריבית קצ 1.2% (כמו בדוגמא שלפנינו, רק ליותר שנים - ויותר סכום).
ונשווה בקרן שווה מול שפיצר -
אז כך: אחרי 25 שנה יהיה חיסכון ככל הנראה של 32,740 ש"ח לטובת הקרן השווה!! אז נכון, שמראש התשלום התחיל ב475 ש"ח יותר לכל חודש [שזה סכום יחסית זניח], אבל אחרי 12.5 שנה כבר ההחזרים אותו דבר, ומכאן ואילך זה רק יורד..
אגב, אם כעבור 10 שנים נמחזר את ההלוואות האלה - נגלה שבקרן שווה, יתרת הקרן תעמוד על 48,000 ש"ח פחות מאשר במשכנתא של שפיצר! אז נכון שבתשלומים החודשיים שולם עד עתה 38,000 יותר בקרן שווה, אבל עדיין יש כאן חיסכון של לפחות 10,000 ש"ח!
כל זה טובת הלקוח - לא הבנק.

אם כתבת את כל זה, כנראה שלא הבנת כלום ממה שכתבתי!

שוב, אם הם יכולים לעמוד בהחזר של עוד 475 ש"ח בחודש, אז הם יכולים לקצר את ההחזר לבערך 21.5 שנים ולחסוך כמה אלפי ש"ח של ריביות.
וגם במיחזורים עדיף שזה יהיה שפיצר.
ובאופן כללי, לקחת היום ק"צ זה בדר"כ טעות.

ולבנות ע"ז שהבנקים "ישרים" - אשרי המאמין..

לא התכוונתי שהם "ישרים"
אלא שבנושא הזה משום מה, עד היום הם היו ישרים.

 

[ari1980]

לא חייבים להסכים איתי. אבל ממש לא קביעה נכונה שלא כדאי לקחת קצ. זה תלוי מה האלטרנטיבה שתקבלו בקלצ.
לצערנו כיום הבנקים נותנים 2.5 אחוז ויותר פער ביניהם. ואם זה כך. סיכוי גבוה ששווה לקחת קצ. אני מדבר עובדתית על פי התוכנות משכנתא השונות.. וזה עוד לפני עניין העמלות היוון למקרה של פרעון..
כל חשוב להראות ללקוח את הלוח סילוקין והסיכון להחזרים שיכולים עם הזמן ולהחליט אם הוא יכול לעמוד בהם. אבל ממש ממש לקבוע שזה לא נכון לקחת קצ. זה בפירוש לא נכון בפרק זמן הזה שהאלטרנטיבות במקרים רבים בפערים ממש גבוהים. וכן אני מסתמך על כלכלנים ויועצי משכנתאות בכירים מאוד..
לא אומר כל אחד. כמובן תלוי בנסיבות והתוכניות העתידיות ועוד ועוד

 

[נבחר]

יש לי 3 מסלולים:
60,000 ל10 שנים 4% ריבית צמוד קבוע
100,000 משתנה 1.6% ל15 שנה
100,000 פריים 1.7% ל20 שנה
עכשיו אני רוצה להאריך את המסלולים כי זה יקר לי בחודש
מה התמהיל הנכון?

 

[מקצועי בלבד]

לצערנו כיום הבנקים נותנים 2.5 אחוז ויותר פער ביניהם. ואם זה כך. סיכוי גבוה ששווה לקחת קצ.

ב90% מהמקרים גם בפער ריביות כזה עדיף הקל"צ.

 

[eli3434]

ב90% מהמקרים גם בפער ריביות כזה עדיף הקל"צ.

סוג של נבואה...
לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

הכל זה ניהול סיכונים...
מה יהיה? אף אחד לא יודע!
אף אחד לא חלם שהפריים יהיה בכזה מחיר שנים כ"כ רבות.

 

[מקצועי בלבד]

סוג של נבואה...

אכן סוג של נבואה שמסתמכת על תחזיות בנק ישראל ושל כל הכלכלנים.
וגם לבחור בק"צ זה סוג של נבואה, רק שפה זה מסתמך על תחושת בטן של אנשים שלא מבינים מספיק בנושא.

לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

לא דיברתי על העבר, וכל מקרה לגופו.
כרגע כל התחזיות מראות שהמדד יעלה יחסית הרבה. [ולכן גם בנק ישראל צופה את המשך העלאות של הריבית]

 

[אפרים יעקובזון]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

 

[תהילה יועצת משכנתאות]

לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

יש טעות נפוצה שאני כל הזמן שומעת 'כבר שילמתי את רוב הריביות נשאר לי רק הקרן לא שווה כבר למחזר'
אין כזה דבר לשלם בהתחלה ריביות ואחר כך קרן. משלמים ריבית וקרן במקביל.
לדוגמא מי שיש לו ריבית של 6% הוא אותה כל שנה ושנה על סכום הקרן באותה שנה.
כך שגם אם כבר זרקתי כסף לפח הרבה שנים אין סיבה להמשיך לזרוק
{'למבינים' - סיבת הטעות היא משום ששיטת הפירעון היא בדרך כלל 'שפיצר' כך שמי שיש לו החזר חודשי של 3000 ש"ח בשנים הראשונות החלק היותר גדול ילך על הריביות וככל שסכום הקרן פוחת התשלום הולך יותר על הקרן}

 

[תהילה יועצת משכנתאות]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

העליה בהחזר החודשי שהיתה לך משולבת מעליית המדד ומהפריים,
הפריים לא עלה החודש ולכן אין סיבה שהמסלול של הפריים יתייקר שוב,
לגבי המסלולים שצמודים למדד המחיר יעלה בהתאם לעליית המדד באותו חודש (המדד מתפרסם כל 15 לחודש)

 

[הון ובית]

העליה בהחזר החודשי שהיתה לך משולבת מעליית המדד ומהפריים,
הפריים לא עלה החודש ולכן אין סיבה שהמסלול של הפריים יתייקר שוב,
לגבי המסלולים שצמודים למדד המחיר יעלה בהתאם לעליית המדד באותו חודש (המדד מתפרסם כל 15 לחודש)

הפריים הולך לעלות מחר שוב ב- 0.25% אחוז, וריבית הפריים תעמוד על 2.1% !!!
כך ששוב נוכל לומר בוודאות, שההחזר החודשי יעלה בוודאות כמו בפעם הקודם שעלה הפריים.
"למבינים" - הפריים השלים עלייה של חצי אחוז, והוא כנראה יעלה בעוד 0.9%!
היו מוכנים !!

 

[הון ובית]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

ראה מה שעניתי בתגובה הקודמת..
זה מלבד המדד שעלה בחודשיים האחרונים באותו שיעור מטורף של 0.8%.

 

[אפרים יעקובזון]

ראה מה שעניתי בתגובה הקודמת..
זה מלבד המדד שעלה בחודשיים האחרונים באותו שיעור מטורף של 0.8%.

ראיתי מה כתבו לי ואני מרגיש שכתבו לי בצרפתית....
לא הבנתי כלווווווווום
לא נורא מחכה לעשירי בחודש ואני אדע את התשובה

 

[משכנטוב]

ראיתי מה כתבו לי ואני מרגיש שכתבו לי בצרפתית....
לא הבנתי כלווווווווום
לא נורא מחכה לעשירי בחודש ואני אדע את התשובה

אם אתה רוצה תשובות מדויקות, תביא נתונים.

1. כמה הקרן במסלוליםצמודי המדד.
2. כמה הקרן במסלולי הפריים.
3. כמה חודשים נותר להחזר של כל המסלולים הנ"ל.

תביא את הנתונים ואחשב לך בשמחה מה יהיה ההחזר הבא.

 

[חביב61]

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

שווי הנכס: 550,000
הון עצמי: 150,000
משכנתא: 400,000

תמהיל:
203,000 - פריים - 30 שנה - 2.15%
137,000 - קל"צ - 25 שנה - 4.3%
60,000 - משתנה צמודה - 30 שנה - 0.8%

החזר חודשי - 1,700

מיועד בתכנון לפירעון מוקדם תוך 5-7 שנים, ויש לי אפשרות לי לפרוע את המשתנה צמודה תוך שנה ומשהו.

אני עושה לבד כרגע.
האם זה טוב?
האם יועץ משכנתא יכול להביא הצעה טובה משמעותית שתצדיק את ההוצאה של אלפי שקלים?

 

[בעריש]

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

אפשרות ראשונה
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)

אפשרות שניה
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
238 אלף במסלול פריים (לא צמוד) – בריבית פריים פלוס 0.75
____________
סה"כ 400 אל"ש (פחות מ45% מימון)

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

בנק ישראל הודיע על העלאת הריבית במשק ב-0.4% ל-0.75%

 

[A052]

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

שווי הנכס: 550,000
הון עצמי: 150,000
משכנתא: 400,000

תמהיל:
203,000 - פריים - 30 שנה - 2.15%
137,000 - קל"צ - 25 שנה - 4.3%
60,000 - משתנה צמודה - 30 שנה - 0.8%

החזר חודשי - 1,700

מיועד בתכנון לפירעון מוקדם תוך 5-7 שנים, ויש לי אפשרות לי לפרוע את המשתנה צמודה תוך שנה ומשהו.

אני עושה לבד כרגע.
האם זה טוב?
האם יועץ משכנתא יכול להביא הצעה טובה משמעותית שתצדיק את ההוצאה של אלפי שקלים?

לדעתי (שאני לא יועץ בכלל!) זה נראה סביר מאד, ואם התכנון זה לפרוע הכל בהקדם אז ממש לא נראה לי שכדאי יועץ.

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

אפשרות ראשונה
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)

אפשרות שניה
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
238 אלף במסלול פריים (לא צמוד) – בריבית פריים פלוס 0.75
____________
סה"כ 400 אל"ש (פחות מ45% מימון)

בשניהם הכל צמוד למדד ולפריים, מאד מסוכן!!
המדד עולה מאד בשנה האחרונה וגם הפריים מתחיל לזנק.

בנק ישראל הודיע על העלאת הריבית במשק ב-0.4% ל-0.75%

 

[הון ובית]

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

שווי הנכס: 550,000
הון עצמי: 150,000
משכנתא: 400,000

תמהיל:
203,000 - פריים - 30 שנה - 2.15%
137,000 - קל"צ - 25 שנה - 4.3%
60,000 - משתנה צמודה - 30 שנה - 0.8%

החזר חודשי - 1,700

מיועד בתכנון לפירעון מוקדם תוך 5-7 שנים, ויש לי אפשרות לי לפרוע את המשתנה צמודה תוך שנה ומשהו.

אני עושה לבד כרגע.
האם זה טוב?
האם יועץ משכנתא יכול להביא הצעה טובה משמעותית שתצדיק את ההוצאה של אלפי שקלים?

תן ליועץ את ההצעה, ותודיע לו, שאם הוא יוכל לשפר בשיעור שיהיה שווה לך, מה טוב.
אם לא - אתה מתקדם לבד.