יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[בעריש]

אפשרות ראשונה
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)

בשניהם הכל צמוד למדד ולפריים, מאד מסוכן!!
המדד עולה מאד בשנה האחרונה וגם הפריים מתחיל לזנק.

162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש קל"צ 4.3% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)
יותר טוב?

 

[הון ובית]

162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש קל"צ 4.3% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)
יותר טוב?

אני לא הייתי לוקח כ"כ הרבה צמוד מדד.
זה זה שיעור של 40% הצמדה, וזה גבוה.
זה גם מסהיר מדוע קיבלת פריים זול - כי שילמת בהצמדה בשיעור גבוה מאד.

 

[ari1980]

שלום, אשמח לחוו"ד על המשכנתא להלן:

שווי הנכס: 550,000
הון עצמי: 150,000
משכנתא: 400,000

תמהיל:
203,000 - פריים - 30 שנה - 2.15%
137,000 - קל"צ - 25 שנה - 4.3%
60,000 - משתנה צמודה - 30 שנה - 0.8%

החזר חודשי - 1,700

מיועד בתכנון לפירעון מוקדם תוך 5-7 שנים, ויש לי אפשרות לי לפרוע את המשתנה צמודה תוך שנה ומשהו.

אני עושה לבד כרגע.
האם זה טוב?
האם יועץ משכנתא יכול להביא הצעה טובה משמעותית שתצדיק את ההוצאה של אלפי שקלים?

אתה בטוח שהמצ כזה נמוך??? אתה מתכנן לפרוע?? תגדיל אותו על חשבון הפריים.

 

[בעריש]

הצעות שקיבלתי
.
הצעה 1
114 אל''ש לא צמוד, משתנה (פריים-0.5) 1.35%
153 אל"ש צמוד קבוע 3.35%
133 אל"ש צמוד משתנה (אג"ח, H+4%) 2.95%

הצעה 2
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש P-0.5% (25 שנה)

הצעה 3
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
238 אל''ש P+0.75%

הצעה 4
140 אל"ש קל"צ 4.15%
130 אל"ש צ"מ 1.5% (משתנה כל שנתיים)
130 אל"ש P-0.5%

 

[ari1980]

הצעות שקיבלתי
.
הצעה 1
114 אל''ש לא צמוד, משתנה (פריים-0.5) 1.35%
153 אל"ש צמוד קבוע 3.35%
133 אל"ש צמוד משתנה (אג"ח, H+4%) 2.95%

הצעה 2
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש פריים 1.35% (25 שנה)

הצעה 3
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
238 אלף במסלול פריים (לא צמוד) – בריבית פריים פלוס 0.75

הצעה 4
140 אל"ש קל"צ 4.15%
130 אל"ש צ"מ 1.5% (משתנה כל שנתיים)
130 אל"ש P-0.5%

בגדול???? או שתלמד את הנושא טוב איך לבנות תמהיל. או שתקח יועץ.
ואני הלא אוביקטיבית אומר לך קח יועץ.. זה יחסוך לך הרבה יותר מהעלות

 

[בעריש]

בגדול???? או שתלמד את הנושא טוב איך לבנות תמהיל. או שתקח יועץ.
ואני הלא אוביקטיבית אומר לך קח יועץ.. זה יחסוך לך הרבה יותר מהעלות

יועץ יגיע לריביות זולות יותר?

 

[מקצועי בלבד]

הצעות שקיבלתי
.
הצעה 1
114 אל''ש לא צמוד, משתנה (פריים-0.5) 1.35%
153 אל"ש צמוד קבוע 3.35%
133 אל"ש צמוד משתנה (אג"ח, H+4%) 2.95%

הצעה 2
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
118 אל"ש משתנה אג"ח צמוד 2.52% (25 שנה)
120 אל"ש P-0.5% (25 שנה)

הצעה 3
162 אל"ש צמוד בריבית 1.3% (15 שנה)
238 אל''ש P+0.75%

הצעה 4
140 אל"ש קל"צ 4.15%
130 אל"ש צ"מ 1.5% (משתנה כל שנתיים)
130 אל"ש P-0.5%

כולם גרועות.
הצעה 4 הכי פחות גרועה.

 

[חביב61]

אתה בטוח שהמצ כזה נמוך??? אתה מתכנן לפרוע?? תגדיל אותו על חשבון הפריים.

בגדול זו דירה להשקעה לתקופה קצרה עד לקניית דירה למגורים, אז כן, בסביבות 5-7 שנים אני משער שנמכור ונקנה אחרת.

אני ביקשתי מהבנק תמהיל של כמה שיותר פריים והשאר קל"צ, הם הסכימו בתנאי שאסכים לדחוף סכום קטן של 60,000 במשתנה צמודה והם יוזילו עוד קצת מהצעת מחיר מתחרה שהראיתי להם.

נראה לי שלא כדאי עכשיו לקחת צמוד מדד, אבל כיוון שזה סכום קטן יחסית ואני יכול לפרוע אותו בתוך כשנה, זה נראה לי סביר לחלוטין.

השאלה היא האם בסכום משכנתא נמוך יחסית, שמיועד לפירעון מוקדם, ובהתבסס על ההצעה שיש לי ביד, האם לדעתכם יועץ יוכל להביא הצעה שתחסוך לי במצטבר יותר מה-6,000 שקל שזה עולה?

 

[משכנטוב]

בגדול זו דירה להשקעה לתקופה קצרה עד לקניית דירה למגורים, אז כן, בסביבות 5-7 שנים אני משער שנמכור ונקנה אחרת.

אני ביקשתי מהבנק תמהיל של כמה שיותר פריים והשאר קל"צ, הם הסכימו בתנאי שאסכים לדחוף סכום קטן של 60,000 במשתנה צמודה והם יוזילו עוד קצת מהצעת מחיר מתחרה שהראיתי להם.

נראה לי שלא כדאי עכשיו לקחת צמוד מדד, אבל כיוון שזה סכום קטן יחסית ואני יכול לפרוע אותו בתוך כשנה, זה נראה לי סביר לחלוטין.

השאלה היא האם בסכום משכנתא נמוך יחסית, שמיועד לפירעון מוקדם, ובהתבסס על ההצעה שיש לי ביד, האם לדעתכם יועץ יוכל להביא הצעה שתחסוך לי במצטבר יותר מה-6,000 שקל שזה עולה?

אם זה נועד לפירעון מוקדם, ומדובר על דירה ראשונה, לדעתי כדאי לבדוק להעביר חלק מהקבועה לזכאות.
הזכאות הוא ק"צ, כעת הוא יוצא מאד זול כי הוא נקבע לפי הממוצע שמתפרסם כל סוף חודש, אז העליה שלו היא בפיגור של חודש משאר המסלולים, והוא נפרע ללא עמלות היוון ומקנה הנחה בעמלות ההיוון גם בשאר המסלולים.

 

[ari1980]

אם זה נועד לפירעון מוקדם, ומדובר על דירה ראשונה, לדעתי כדאי לבדוק להעביר חלק מהקבועה לזכאות.
הזכאות הוא ק"צ, כעת הוא יוצא מאד זול כי הוא נקבע לפי הממוצע שמתפרסם כל סוף חודש, אז העליה שלו היא בפיגור של חודש משאר המסלולים, והוא נפרע ללא עמלות היוון ומקנה הנחה בעמלות ההיוון גם בשאר המסלולים.

צודק לגמרי.. רק שזה קצת יפגע בריבית הפריים בתמהיל . ולכן שווה לנסות כמה סימולציות.
שוה יועץ??? תאתגר אותנו.

 

[מקצועי בלבד]

אם זה נועד לפירעון מוקדם, ומדובר על דירה ראשונה, לדעתי כדאי לבדוק להעביר חלק מהקבועה לזכאות.
הזכאות הוא ק"צ, כעת הוא יוצא מאד זול כי הוא נקבע לפי הממוצע שמתפרסם כל סוף חודש, אז העליה שלו היא בפיגור של חודש משאר המסלולים, והוא נפרע ללא עמלות היוון ומקנה הנחה בעמלות ההיוון גם בשאר המסלולים.

@חביב61 לדעתי אם תעשה את זה, תפסיד הרבה כסף.

 

[משכנטוב]

צודק לגמרי.. רק שזה קצת יפגע בריבית הפריים בתמהיל . ולכן שווה לנסות כמה סימולציות.
שוה יועץ??? תאתגר אותנו.

כפי שאתה יכול לשים לב, אני נמנע מלענות על השאלה הזו, למרות שמטבע הדברים אם הלכתי למקצוע הזה אני כנראה חושב שצריך ברוב מכריע של המקרים, שלא יראה שאני עושה פרסומת.
אוסיף לך מעייש'ה קטן: בכנס המחוזות האחרון של ההתאחדות, שוחחתי עם יועץ תותח שאני נוהג להתייעץ איתו, והוא שאל אותי מה אני אומר ללקוח ששואל אותי "מה אתה יכול להשיג יותר טוב ממני?", אמרתי לו שאני עונה שיכול להיות שכלום, אבל אני מניח שאם הוא הגיע אליי, זה כי הוא מבין שיש לי מה לתרום למשכנתא שלו, והוא אמר לי שהוא עונה אחרת, הוא אומר אדרבא, לך לבד תחזור עם אישור עקרוני, מה שאני מצליח לחסוך לפי "סמארט" תן לי 10% מזה, ובד"כ הוא יוצא מהתיקים האלו עם 18,000 פלוס מע"מ בממוצע.

 

[חביב61]

@חביב61 לדעתי אם תעשה את זה, תפסיד הרבה כסף.

אשמח אם תוכלי להסביר למה

 

[ת'כלס]

אפשר לדעת בערך
לכמה הפריים הולך לעלות על פי הצפי בשנים הקרובות?
והאם עדיף צמודה קבועה יקרה (4%) בשליש
או 2/3 פריים?

 

[משתדל להיות יהודי טו]

המסלול של המ"צ הוא גרוע מאד!!

שכחתי לציין שיש אפשרות יציאה כל כמה שנים, האם גם ככה זה גרוע?

 

[משתדל להיות יהודי טו]

שוב: אשמח לחוות דעתכם
משכנתא על 283500 45% מהמחיר של הדירה
118500 פריים (נכון לשבוע שעבר 1.85% עכשיו כנראה 2.25%) ל25 שנה
95000 קל"צ 4.3% ל18 שנה
70000 מ"צ 2.45% 18 שנה עם אפשרות יציאה כל כמה שנים
דרך יועץ בטפחות

 

[משכנטוב]

אפשר לדעת בערך
לכמה הפריים הולך לעלות על פי הצפי בשנים הקרובות?
והאם עדיף צמודה קבועה יקרה (4%) בשליש
או 2/3 פריים?

הפריים צפוי להגיע עד אזורי 5-5.5% בעשור הקרוב (ע"פ שילוב של תחזיות בנק ישראל עם תחזיות שוק ההון).
ק"צ ב4% זו גניבה!!

 

[בעריש]

הפריים צפוי להגיע עד אזורי 5-5.5% בעשור הקרוב (ע"פ שילוב של תחזיות בנק ישראל עם תחזיות שוק ההון).
ק"צ ב4% זו גניבה!!

ראיתי שהנגיד צופה להגיע לריבית פריים של 3%

 

[משכנטוב]

ראיתי שהנגיד צופה להגיע לריבית פריים של 3%

עד סוף השנה!

 

[מקצועי בלבד]

אשמח אם תוכלי להסביר למה

כי הריבית זכאות זה צמוד למדד ובריבית לא זולה.
ובקיצור כרגע כל מסלול שצמוד למדד הוא מאד גרוע!!

והאם עדיף צמודה קבועה יקרה (4%) בשליש

צמודה קבועה לא מומלץ בכלל.

שכחתי לציין שיש אפשרות יציאה כל כמה שנים, האם גם ככה זה גרוע?

אכן כן.
[בכל מסלול אפשר לצאת מתי שרוצים]