יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[zmmb]

התכוונתי 2.5 ריבית +2.5 מדד ממוצע בהנחה שאנחנו לא במדד של 2022

אבל אם מקצרים את הקבועה צמודה ב-5 שנים פחות מהקל"צ (זה עדיין יצא החזר חודשי התחלתי נמוך בהרבה מהקל"צ), אז זה כבר יוצא יותר חסכוני מהקל"צ. אפשר גם לקצר בזה יותר שנים.

 

[Rabeka]

אבל אם מקצרים את הקבועה צמודה ב-5 שנים פחות מהקל"צ (זה עדיין יצא החזר חודשי התחלתי נמוך בהרבה מהקל"צ), אז זה כבר יוצא יותר חסכוני מהקל"צ. אפשר גם לקצר בזה יותר שנים.

אבל השאלה מה עם הקרן שיבואו לסגור את ה100 שלקחו יצטרכו לסגור 120 לדוגמא בגלל המדד בלי קשר לריביות ולהצמדה של כל חודש זה מורכב לבדוק את זה בעיוור יש מקרים שקצ כן משתלמת רק לא הייתי ממליצה לכאלה שהולכים ללא יעוץ

 

[zmmb]

אבל השאלה מה עם הקרן שיבואו לסגור את ה100 שלקחו יצטרכו לסגור 120 לדוגמא בגלל המדד בלי קשר לריביות ולהצמדה של כל חודש זה מורכב לבדוק את זה בעיוור יש מקרים שקצ כן משתלמת רק לא הייתי ממליצה לכאלה שהולכים ללא יעוץ

אם לוקחים ק"צ ב-2.5% ריבית, ואנו מחשבים לצורך הענין מדד של 2.5% שנתי, אז אפי' אם יפרסו את זה ל-25 שנה, הקרן לא תהיה אף פעם יותר ממה שלקחו בהתחלה,אלא היא תרד לאט לאט. וכמובן שאם יפרסו את זה לפחות שנים אז יצליחו לנגוס יותר בקרן.
אגב, אם לוקחים 100 בקל"צ ב-5% ל-30 שנה, אז אחרי 5 שנים יורידו רק 8000 ש"ח מהקרן, והתשלומים החודשיים עד אז יהיו גבוהים בהרבה.

 

[Rabeka]

הקרן תהיה יותר גבוהה אבל הפער יחד עם ה2.5 ריבית ששילמנו לפעמים יצא קטן יותר מ5% ריבית זה חייב בדיקה לא הייתי לוקחת מסלול כזה בעיוור ו2.5 מדד נכון להיום זה קצת על הספק יכול להיות אבל יכול להיות גם 3.5
לכן צריך פער משמעותי בשביל להיכנס לזה עם סיכונים נמוכים
ולגבי לפרוס זה לא רלוונטי אם רוצים לסגור עוד שנתיים ולעשות מחזור כי אז סוגרים את יתרת הקרן עם כל מה שהוצמד אליה

 

[zmmb]

2.5 מדד נכון להיום זה קצת על הספק יכול להיות אבל יכול להיות גם 3.5

יכול להיות גם 1%.
מה שנראה שיהיה בשנים הקרובות בממוצע זה 2-2.5%.

נקח לדוג' הלוואה של 100,000 ש"ח. ריבת קל"צ 5%, או ק"צ 2.5% עם עליית מדד ממוצעת של 2.5%.
הפריסה בקל"צ ל-30 שנה ובק"צ ל-25 שנה, ונראה מה יהיה עוד 5 שנים.
בקל"צ ההחזר החודשי יהיה 537 ש"ח, ובסה"כ ב-5 שנים כ-32,000 ש"ח, ויתרת הקרן תעמוד על 92,000 ש"ח. סה"כ יוצא ששילמו 124,000 ש"ח.
בק"צ ההחזר החודשי יתחיל ב-450 ש"ח ויגיע עד כ-510 ש"ח, ובסה"כ ב-5 שנים כ-29,000 ש"ח, ויתרת הקרן כולל ההצמדה תעמוד על 96,000 ש"ח, סה"כ יוצא ששילמו 125,000 ש"ח.
הפער בין הק"צ לקל"צ- מזערי, בזמן שיתכן מאוד שבקל"צ יהיה הרבה מאוד עמלות היוון, ובק"צ פחות.
ואם יפרסו את הק"צ לפחות שנים, אז עוד יהיה פה חסכון בק"צ.
אפשר לבדוק את זהה במחשבון.

נשמח גם לדעת כל המומחים פה על ההשוואה הנ"ל.
@הון ובית
@ari1980
@E_Y
@משכנטוב
@פסגות
וכו' וכו'.

 

[מס אפס]

הלוואת גישור / בלון על הדירה הנרכשת - ככל הידוע לי ניתן עד 70%,
בבנק לאומי מנהלת תחום המשכנתאות אמרה לי שבבוליט זה רק עד 50% וכל השאר יצטרך לקחת במשכנתא רגילה ,
מה נכון ????

 

[משכנטוב]

יכול להיות גם 1%.
מה שנראה שיהיה בשנים הקרובות בממוצע זה 2-2.5%.

נקח לדוג' הלוואה של 100,000 ש"ח. ריבת קל"צ 5%, או ק"צ 2.5% עם עליית מדד ממוצעת של 2.5%.
הפריסה בקל"צ ל-30 שנה ובק"צ ל-25 שנה, ונראה מה יהיה עוד 5 שנים.
בקל"צ ההחזר החודשי יהיה 537 ש"ח, ובסה"כ ב-5 שנים כ-32,000 ש"ח, ויתרת הקרן תעמוד על 92,000 ש"ח. סה"כ יוצא ששילמו 124,000 ש"ח.
בק"צ ההחזר החודשי יתחיל ב-450 ש"ח ויגיע עד כ-510 ש"ח, ובסה"כ ב-5 שנים כ-29,000 ש"ח, ויתרת הקרן כולל ההצמדה תעמוד על 96,000 ש"ח, סה"כ יוצא ששילמו 125,000 ש"ח.
הפער בין הק"צ לקל"צ- מזערי, בזמן שיתכן מאוד שבקל"צ יהיה הרבה מאוד עמלות היוון, ובק"צ פחות.
ואם יפרסו את הק"צ לפחות שנים, אז עוד יהיה פה חסכון בק"צ.
אפשר לבדוק את זהה במחשבון.

נשמח גם לדעת כל המומחים פה על ההשוואה הנ"ל.
@הון ובית
@ari1980
@E_Y
@משכנטוב
@פסגות
וכו' וכו'.

מתמטית, ק"צ ב2.5% זול מקל"צ ב5%, בהינתן והאינפלציה תהיה בשיעור 2.5%, בגלל שהאינפלציה היא אפקטיבית, והריבית נומינלית, אם רוצים להשוות ממש, צריך לדבר על פער של 2.5% בריבית האפקטיבית.
גם החישוב שנערך שנראה בו שההבדל מזערי אמנם, אבל לטובת הקל"צ, הוא בגלל שאין השוואה מבחינת מיצוי כוח ההחזר.
המשוואה שנערכה מתעלמת מגורם הסיכון (הן אמת, שיכול לקרות דבר מוזר מאד שהאינפלציה תרד ל1%, אבל התרחיש של3.5-4% לטווח של השנים הקרובות הרבה יותר ריאלי, בענין הזה יש נקודה שרוב הציבור לא מודע אליה, בדפלציה נלחמים הרבה יותר אגרסיבי מאינפלציה, היא גרועה בהרבה לכלכלה, רק שהיא נדירה יותר לכן פחות מודעים אליה), ומגורם יציבות ההחזר החודשי, שהוא מאד משמעותי להרבה אנשים.

 

[E_Y]

כרגע תחזיות האנליסטים זה בין 2.9- ל2.6 אינפלציה בשנה הקרובה
זה בוודאי לא הפער בין קצ לקלצ כיום

איך שאני רואה את המפה זה כך
יש פה ערבוב קצת של פסיכולוגיה עם מתמתיקה
בהנחה נגיד שכולם ימחזרו בעוד 3 שנים ,
יהיה את אלה שיתבאסו מאוד "מה זה, אני משלם כל כך הרבה כל חודש, איך בקושי ירד לי הקרן?" זה כת הצמודים

ויש את אלה שיגידו " בסדר גמור, ירד לי איזה סכום נחמד מהקרן, היי אבל רגע מה זה השורה הזאת שכתוב עמלות הפרשי היוון - 20,000 ש"ח , זה חוקי בכלל ? אני לא מאמין" זה כת 'היציבים'
זה בקצרה מרחשי השוק עכשיו
ומה המסקנא ?
שאם ההנחה היא שאולי (ואני בכוונה מדגיש את האולי) הריבית תרד בעוד 3 שנים
צריך להיערך לכל סוגי הסיכונים
אין כזה דבר מסלול בטוח
מקובל לחשוב שהקלצ הוא מסלול בטוח
בעיני הוא גם טומן סיכונים כפי שתיארתי
ולכן, צריך לפזר נכון סיכונים , לדאוג גם ליציבות בטווח הקצר והארוך , גם למינימום הצמדה לא בריאה , וכמובן לא להיחשף לעמלות פירעון מוקדם .

וכמובן כמו בכל צעד ושעל להתפלל
" ותקננו בעצה טובה מלפניך..."

 

[ari1980]

כרגע תחזיות האנליסטים זה בין 2.9- ל2.6 אינפלציה בשנה הקרובה
זה בוודאי לא הפער בין קצ לקלצ כיום

איך שאני רואה את המפה זה כך
יש פה ערבוב קצת של פסיכולוגיה עם מתמתיקה
בהנחה נגיד שכולם ימחזרו בעוד 3 שנים ,
יהיה את אלה שיתבאסו מאוד "מה זה, אני משלם כל כך הרבה כל חודש, איך בקושי ירד לי הקרן?" זה כת הצמודים

ויש את אלה שיגידו " בסדר גמור, ירד לי איזה סכום נחמד מהקרן, היי אבל רגע מה זה השורה הזאת שכתוב עמלות הפרשי היוון - 20,000 ש"ח , זה חוקי בכלל ? אני לא מאמין" זה כת 'היציבים'
זה בקצרה מרחשי השוק עכשיו
ומה המסקנא ?
שאם ההנחה היא

שאולי​

(ואני בכוונה מדגיש את האולי) הריבית תרד בעוד 3 שנים
צריך להיערך לכל סוגי הסיכונים
אין כזה דבר מסלול בטוח
מקובל לחשוב שהקלצ הוא מסלול בטוח
בעיני הוא גם טומן סיכונים כפי שתיארתי
ולכן, צריך לפזר נכון סיכונים , לדאוג גם ליציבות בטווח הקצר והארוך , גם למינימום הצמדה לא בריאה , וכמובן לא להיחשף לעמלות פירעון מוקדם .

וכמובן כמו בכל צעד ושעל להתפלל
" ותקננו בעצה טובה מלפניך..."​

בתכלס.. לדעתך
שישית שישית 50-17?? פחות או יותר??​

 

[E_Y]

בתכלס.. לדעתך
שישית שישית 50-17?? פחות או יותר??​

לא שישית
אם אפשר זכאות אז מצוין
לדעתי וזה לא נכון לכולם
בסך הכללי לא יותר מ20 אחוז הצמדה בשום צורה
בקלצ לשאוף למינימום - אפשר לקבל היום ל30 שנה 4.55 בתמהיל טוב
ובכך להקטין קנסות
פריים איזור 50 אחוז

 

[פסגות]

איך שאני רואה את המפה זה כך
יש פה ערבוב קצת של פסיכולוגיה עם מתמתיקה
בהנחה נגיד שכולם ימחזרו בעוד 3 שנים ,
יהיה את אלה שיתבאסו מאוד "מה זה, אני משלם כל כך הרבה כל חודש, איך בקושי ירד לי הקרן?" זה כת הצמודים

ויש את אלה שיגידו " בסדר גמור, ירד לי איזה סכום נחמד מהקרן, היי אבל רגע מה זה השורה הזאת שכתוב עמלות הפרשי היוון - 20,000 ש"ח , זה חוקי בכלל ? אני לא מאמין" זה כת 'היציבים'
זה בקצרה מרחשי השוק עכשיו

אהבתי..

 

[נופש.]

בספר משכנתא יעילה של רימון חייט, הוא ממליץ לקחת שליש קל"צ למינמום שנים, ופריים למקסימום שנים, וכשמסיימים את הקל"צ לקצר את שנות הפריים,
הרציונל בזה הוא לקחת שליש קל"צ למינימום שנים, כיון שבקל"צ אורך השנים משפיע על גובה הריבית, ו2 שליש פריים ל30 שנה כיון שבפריים אין הרבה משמעות לאורך השנים ביחס לגובה הריבית. ולאחר שנגמרת תקופת הקל"צ, והתפנה כסף בהחזר החודשי, לקצר את תקופת הפריים על ידי הגדלת סכום הפרעון החודשי.
שמעתי איזשהו טענה, שההצעה הנ"ל הייתה מתאימה לתקופה של לפני 5-6 שנים, אך כיום, זה דווקא הפוך, כיון שאנחנו בתקופה של משבר כלכלי עולמי, אז דווקא לטווח ארוך יותר קל לבנק לתת זול, כי השוק בסופו של דבר יחזור לעצמו, אך דווקא לתקופה קצרה, בתקופה זו עלויות המימון שלהם יקרות יותר.
האם אכן כך?
האם היום קל"צ ל10 שנים יותר יקר בריבית הנומינלית, מקל"צ ל30 שנה?

 

[פסגות]

בספר משכנתא יעילה של רימון חייט, הוא ממליץ לקחת שליש קל"צ למינמום שנים, ופריים למקסימום שנים, וכשמסיימים את הקל"צ לקצר את שנות הפריים,
הרציונל בזה הוא לקחת שליש קל"צ למינימום שנים, כיון שבקל"צ אורך השנים משפיע על גובה הריבית, ו2 שליש פריים ל30 שנה כיון שבפריים אין הרבה משמעות לאורך השנים ביחס לגובה הריבית. ולאחר שנגמרת תקופת הקל"צ, והתפנה כסף בהחזר החודשי, לקצר את תקופת הפריים על ידי הגדלת סכום הפרעון החודשי.
שמעתי איזשהו טענה, שההצעה הנ"ל הייתה מתאימה לתקופה של לפני 5-6 שנים, אך כיום, זה דווקא הפוך, כיון שאנחנו בתקופה של משבר כלכלי עולמי, אז דווקא לטווח ארוך יותר קל לבנק לתת זול, כי השוק בסופו של דבר יחזור לעצמו, אך דווקא לתקופה קצרה, בתקופה זו עלויות המימון שלהם יקרות יותר.
האם אכן כך?
האם היום קל"צ ל10 שנים יותר יקר בריבית הנומינלית, מקל"צ ל30 שנה?

זה לא יותר יקר
אבל לא בפערים שהיו בעבר

 

[E_Y]

שמעתי איזשהו טענה, שההצעה הנ"ל הייתה מתאימה לתקופה של לפני 5-6 שנים, אך כיום, זה דווקא הפוך, כיון שאנחנו בתקופה של משבר כלכלי עולמי, אז דווקא לטווח ארוך יותר קל לבנק לתת זול, כי השוק בסופו של דבר יחזור לעצמו, אך דווקא לתקופה קצרה, בתקופה זו עלויות המימון שלהם יקרות יותר.
האם אכן כך?
האם היום קל"צ ל10 שנים יותר יקר בריבית הנומינלית, מקל"צ ל30 שנה?

זה נכון במידת מה וצריך לבנות את זה נכון
על הנייר זה באמת ככה
במצב נורמלי המח"מ משפיע על גובה הריבית.
היום התשואות אגח הפוכות כשבטווח הקצר אמורים לשלם יותר מלטווח ארוך
צריך לדעת איך לנצל את זה ואיך להשתמש בזה נכון .
היום לקצר תקופה ל15 שנה במקום 30 לא משפיע דרמטית על הריבית

 

[ari1980]

אהבתי..​

@E_Y .. גאון משכנתאות
מתענג על התשובות שלו​

 

[הון ובית]

בספר משכנתא יעילה של רימון חייט, הוא ממליץ לקחת שליש קל"צ למינמום שנים, ופריים למקסימום שנים, וכשמסיימים את הקל"צ לקצר את שנות הפריים,
הרציונל בזה הוא לקחת שליש קל"צ למינימום שנים, כיון שבקל"צ אורך השנים משפיע על גובה הריבית, ו2 שליש פריים ל30 שנה כיון שבפריים אין הרבה משמעות לאורך השנים ביחס לגובה הריבית. ולאחר שנגמרת תקופת הקל"צ, והתפנה כסף בהחזר החודשי, לקצר את תקופת הפריים על ידי הגדלת סכום הפרעון החודשי.
שמעתי איזשהו טענה, שההצעה הנ"ל הייתה מתאימה לתקופה של לפני 5-6 שנים, אך כיום, זה דווקא הפוך, כיון שאנחנו בתקופה של משבר כלכלי עולמי, אז דווקא לטווח ארוך יותר קל לבנק לתת זול, כי השוק בסופו של דבר יחזור לעצמו, אך דווקא לתקופה קצרה, בתקופה זו עלויות המימון שלהם יקרות יותר.
האם אכן כך?
האם היום קל"צ ל10 שנים יותר יקר בריבית הנומינלית, מקל"צ ל30 שנה?

1. מעבר לכך שהיום קיצור התקופה משפיע על הריבית הרבה פחות, היום כולם מבינים את הטעות הקשה שבלקחת 2/3 פריים!
ההמלצה שלו היתה נכונה ללפני עד שנתיים אחורה, וגם אז, רק לישראלי המצוי שחי בתחושה, למה שמשהו יקרה לי.. ואם הפריים נמוך, אז כך יהיה לעד!
אנימפוגש היום אנשים שבאים לעזרה כלכלית כי המשכנתא שלהם קפצה ב-1,500-2,000 בחודש - וזה גורם להם לקרוס!!

2. למיצוע תקופות ישנה השפעת עלויות ריבית הרבה יותר מאשר ההפרש שתקבל בהוזלה על הקלצ.
זה לא עניין של מה דעתי בענין, זה פשוט בדוק מספרית.
גם כשאני עשיתי את קורס המשכנתאות, חשבתי כך, תכל'ס בשטח - בשנים הראשונות שההחזר על הקלצ גבוה בגלל התקופה הקצרה שלו, אכילת הקרן בפריים מזערית - וזה 2/3 מהמשכנתא.
לא מומלץ!!

 

[תהילה3]

שלום לכם מומחים נכבדים,
מה דעתכם - הבכור שלנו בן 9, שווה לקחת משכנתא של מליון מאתיים שח כשההכנסות שלנו 18 אל"ש? ולעשרים או לשלושים שנה?
המון תודות..

 

[הון ובית]

שלום לכם מומחים נכבדים,
מה דעתכם - הבכור שלנו בן 9, שווה לקחת משכנתא של מליון מאתיים שח כשההכנסות שלנו 18 אל"ש? ולעשרים או לשלושים שנה?
המון תודות..

1.2 מיליון ÷ החזר של 6,000 בחודש פזור ל30 שנה.
האם זה נכון עבורכם?
אפשרי?
מותאם תקציבית?

איך נדע...?!
אם לא נדע איך בנוי התקציב שלכם וממה, לא נוכל לענות באמת.
בהצלחה!

 

[תהילה3]

כרגע יש לנו הוצאות בחודש 11 אל"ש כולל הכל, אבל בהמשך המשפחה תתרחב והילדים יגדלו.. שלא לדבר על לחתן אותם...... השאלה אם זה הגיוני בכזה מצב לקחת משכנתא כ"כ גדולה?

 

[הון ובית]

כרגע יש לנו הוצאות בחודש 11 אל"ש כולל הכל, אבל בהמשך המשפחה תתרחב והילדים יגדלו.. שלא לדבר על לחתן אותם...... השאלה אם זה הגיוני בכזה מצב לקחת משכנתא כ"כ גדולה?

זו שאלה רחבה יותר.
צריך לשבת ולתכנן אתכם פיננסית, כיום ובעתיד, כדי לראות מה נכון, וכמה נכון עבורכם.
קשה לענות מלמעלה - זה חלקי ועלול להיות בסוף לא נכון.
אבל בעיקרון החשיבה להשקיע את היתרה הפנויה מבורכת ונכונה.