יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[רברסי]

ליועצ/ת המשכנתאות

1. האם מלגת כולל מוכרת כהכנסה לצורך משכנתא?
2. ומה לגבי סופר סת"ם שעובד בשחור?
3. במידה וצריך ערב האם אפשר להסתמך רק על הכנסות הערב או שנדרש שהלווה יהיה גם הוא בעל הכנסה מינימלית?

 

[סמוי]

גם אני רוצה לשאול...
גרירת משכנתא מה בעצם הפרוצדורה? האם צריך להמציא אישורים ותלושים, או שזה רק העברת שיעבוד נטו ע"י שליחת ניירות לרשם המשכנתאות וכו'?
תודה על תשובתך.

 

[היועץ]

גם אני רוצה לשאול...
גרירת משכנתא מה בעצם הפרוצדורה? האם צריך להמציא אישורים ותלושים, או שזה רק העברת שיעבוד נטו ע"י שליחת ניירות לרשם המשכנתאות וכו'?
תודה על תשובתך.

בעקרון , גרירה זו רק החלפת שעבוד
אבל התהליך כול הגשת בקשה ,אישור הבקשה ,חתימה על ניירת בבנק ושיעבוד הדירה החדשה כמובן שהבנק יאשר את הגרירה רק אם מכרת את הדירה המשועבדת ורק אם לא היו בעיות במשכנתא. במקרה כזה הוא לפעמים ינצל את ההזדמנות להיפטר מהלקוח הבעייתי .
מומלץ בשלב זה לבדוק כדאיות של מיחזור המשכנתא ואז ניתן לקחת משכנתא גם בבנק אחר
ולפרוע את המשכנתא בבנק הנוכחי מכספי המכירה.

 

[A052]

ליועצ/ת המשכנתאות

1. האם מלגת כולל מוכרת כהכנסה לצורך משכנתא?
2. ומה לגבי סופר סת"ם שעובד בשחור?
3. במידה וצריך ערב האם אפשר להסתמך רק על הכנסות הערב או שנדרש שהלווה יהיה גם הוא בעל הכנסה מינימלית?

לא יועץ אבל;
1. כמובן, ישנם בנקים שלוקחים אותה קצת בעירבון מוגבל, אבל אם ישנה אסמכתא לתשלום ובמיוחד אם זה נכנס כל חודש ישרות לבנק, זה בסדר.
2. כמובן שלא נחשב לכלום היות ואין לכך שום אסמכתאות.
3. הכנסות הערב מצטרפות להכנסות הלוה אם אין ללוה הכנסות אז לערב/ים צריכים להיות הכנסות גבוהות.

 

[רברסי]

ליועצ/ת המשכנתאות

1. האם מלגת כולל מוכרת כהכנסה לצורך משכנתא?
2. ומה לגבי סופר סת"ם שעובד בשחור?
3. במידה וצריך ערב האם אפשר להסתמך רק על הכנסות הערב או שנדרש שהלווה יהיה גם הוא בעל הכנסה מינימלית?

הייתי שמח אם היועץ היקר יתייחס לשאלות שלי.
לגבי סופר סת"ם, כוונתי לשאול במידה ומפקיד את הכנסותיו לעו"ש האם יתייחסו לזה כהכנסה?

 

[בלתי נראית]

יש לנו משכנתא קימת בתנאים מצוינים
אנחנו צריכים להוסיף על המשכנתא הקימת עוד 120000 האם שוה בשביל זה למחזר משכנתא?

 

[A052]

יש לנו משכנתא קימת בתנאים מצוינים
אנחנו צריכים להוסיף על המשכנתא הקימת עוד 120000 האם שוה בשביל זה למחזר משכנתא?

לא חייבים למחזר, ניתן קודם לקבל הצעה על התוספת. אבל בדר"כ אם יידרשו מכם עוד הפעם אישורי הכנסות ולפעמים גם שמאות, אז כדאי לנסות למחזר ואולי תרוויחו יותר.

לגבי סופר סת"ם, כוונתי לשאול במידה ומפקיד את הכנסותיו לעו"ש האם יתייחסו לזה כהכנסה?

הוא חייב להביא אסמכתא להכנסה, אפי' אישור כולל נוסף ולומר שזו המילגה שהוא משלם במזומן וכדו', בכל מקרה מזומן זה פחות ייחשב לעניין משכנתא, אבל אכן לזה אולי יעזור היועץ הזה או אחר.

 

[היועץ]

יש לנו משכנתא קימת בתנאים מצוינים
אנחנו צריכים להוסיף על המשכנתא הקימת עוד 120000 האם שוה בשביל זה למחזר משכנתא?

מחזור מבצעים על מנת לשפר תנאים.
לפעמים, ניתן לשפר את התנאים רק במעט, ואז כדאיות המיחזור הופכת לזניחה, בגלל העלויות של המיחזור. אבל אם רוצים גפם לבצע הלוואה נוספת הרי שהוצאות קיימות ממילא... ולכן כדאיות ביצוע המיחזור עולה.
כמובן רק לאחר תנאי ההלוואה הקיימת.
קיימים מקרים בהם תנאי ההלוואה הקיימת טובים יותר...
יש לבדוק באמצעות מי שמתמחה בנושא.

 

[טלי הופמן]

לכאורה כן
אני כותב לכאורה היות ואיני מכיר את כל התמונה .

שלום!
בשבוע שעבר התייעצתי איתך לגבי תמהיל שקיבלתי שמשולב בו 25% משתנה צמודה, והמלצת לי להמיר את המסלול הזה לקל"צ.
אכן כל עשיתי - אבל העלו לי את הריביות בבנק במסלול הפריים (מדובר על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף), והורידו לי את ריבית הקל"צ במידה ואשאר עם המשתנה צמודה...
ז"א הצעה אחת היא:
33% פריים - בריבית פריים(1.6) ל25 ש (87120 ש"ח)
42% קל"צ - בריבית 3.8 ל 6 ש' (110880 ש"ח)
25% משתנה צמודה ל15 ש (66000 ש")
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 50862 ש"ח

לעומת זאת הצעה ללא צמודה:
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 54247 ש"ח.

מה אתה אומר? עדיין אתה חושב שעדיף יותר קל"צ? מדובר במשתנה צמודה רק על 66000 שח..
מחכה לשמוע את דעתך...
תודה רבה!!

 

[יעקב בנט]

שלום!
בשבוע שעבר התייעצתי איתך לגבי תמהיל שקיבלתי שמשולב בו 25% משתנה צמודה, והמלצת לי להמיר את המסלול הזה לקל"צ.
אכן כל עשיתי - אבל העלו לי את הריביות בבנק במסלול הפריים (מדובר על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף), והורידו לי את ריבית הקל"צ במידה ואשאר עם המשתנה צמודה...
ז"א הצעה אחת היא:
33% פריים - בריבית פריים(1.6) ל25 ש (87120 ש"ח)
42% קל"צ - בריבית 3.8 ל 6 ש' (110880 ש"ח)
25% משתנה צמודה ל15 ש (66000 ש")
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 50862 ש"ח

לעומת זאת הצעה ללא צמודה:
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 54247 ש"ח.

מה אתה אומר? עדיין אתה חושב שעדיף יותר קל"צ? מדובר במשתנה צמודה רק על 66000 שח..
מחכה לשמוע את דעתך...
תודה רבה!!

החזר הריבית שאת מחשבת יוצא מתוך הנחה שהריבית תשאר ברמה קבועה לאורך כל התקופה, מה שאת לא מחשבת הוא שבמשתנה יש חשיפה לשינויים, וכשמדובר על 15 שנה מדובר על כמה פעמים שינוי בריבית שסביר שיהיה כלפי מעלה בהתייחס למצב הריביות נכון להיום שנמצאות בשפל. וזה עדיין בלי לחשב הצמדה שב15 שנה סביר מאוד שתהיה.

מלבד זאת בהצעה א מדובר על לסיים עם 25% של המשתנה אחרי 15 שנה לעומת 8 שנים בהצעה שניה, חוץ מענין סיום החוב מוקדם יותר, זה יבוא לידי ביטוי בתשלום שנים נוספות של ביטוחים. כדאי להביא גם את זה בחשבון.

למען האמת, עצם הענין שהבנק מוכן להוריד את הריבית אם תקחי משתנה צמודה, אמור להדליק אצלך נורה אדומה באשר לכדאיות חלופה זאת (על אף שבאופציה א הקל"צ ל6 שנים לעומת 8 באופציה ב)

 

[היועץ]

שלום!
בשבוע שעבר התייעצתי איתך לגבי תמהיל שקיבלתי שמשולב בו 25% משתנה צמודה, והמלצת לי להמיר את המסלול הזה לקל"צ.
אכן כל עשיתי - אבל העלו לי את הריביות בבנק במסלול הפריים (מדובר על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף), והורידו לי את ריבית הקל"צ במידה ואשאר עם המשתנה צמודה...
ז"א הצעה אחת היא:
33% פריים - בריבית פריים(1.6) ל25 ש (87120 ש"ח)
42% קל"צ - בריבית 3.8 ל 6 ש' (110880 ש"ח)
25% משתנה צמודה ל15 ש (66000 ש")
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 50862 ש"ח

לעומת זאת הצעה ללא צמודה:
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים
סה"כ החזר ריבית בתום התקופה: 54247 ש"ח.

מה אתה אומר? עדיין אתה חושב שעדיף יותר קל"צ? מדובר במשתנה צמודה רק על 66000 שח..
מחכה לשמוע את דעתך...
תודה רבה!!

ראו השוואה בין שתי ההצעות.
ניתן לראות במקרה של אינפלציה של 1% בלבד בממוצע לשנה
סך כל ההלוואה שתשלמו לסוף התקופה עומדת על 321597 ש"ח
לעומת ההצעה לתמהיל ללא צמוד מדד, סך התשלומים יעמוד על 318247 ש"ח
כלומר רווח של כ 3300 ש"ח.
כמובן שאם האינפלציה תהיה נמוכה יותר הרווח יצטמצם. אך מ אם היא תהיה גבוהה יותר ??.
על פי חישוב בערכתי. רק אם האינפלציה הממוצעת תהיה נמוכה מ 0.52% לשנה .התמהיל הצמוד יהיה זול יותר.
היות ואף אחד אינו יודע מה יהיה בעתיד...
לכן ,אם לדעתכם האינפלציה הממוצעת ב6 השנים הקרובות תהיה נמוכה מ 0.52% לשנה ,לכו על המסלול הצמוד...

 

[טלי הופמן]

החזר הריבית שאת מחשבת יוצא מתוך הנחה שהריבית תשאר ברמה קבועה לאורך כל התקופה, מה שאת לא מחשבת הוא שבמשתנה יש חשיפה לשינויים, וכשמדובר על 15 שנה מדובר על כמה פעמים שינוי בריבית שסביר שיהיה כלפי מעלה בהתייחס למצב הריביות נכון להיום שנמצאות בשפל. וזה עדיין בלי לחשב הצמדה שב15 שנה סביר מאוד שתהיה.

מלבד זאת בהצעה א מדובר על לסיים עם 25% של המשתנה אחרי 15 שנה לעומת 8 שנים בהצעה שניה, חוץ מענין סיום החוב מוקדם יותר, זה יבוא לידי ביטוי בתשלום שנים נוספות של ביטוחים. כדאי להביא גם את זה בחשבון.

למען האמת, עצם הענין שהבנק מוכן להוריד את הריבית אם תקחי משתנה צמודה, אמור להדליק אצלך נורה אדומה באשר לכדאיות חלופה זאת (על אף שבאופציה א הקל"צ ל6 שנים לעומת 8 באופציה ב)[/QUO
תודה רבה!

תודה רבה!

 

[טלי הופמן]

ראו השוואה בין שתי ההצעות.
ניתן לראות במקרה של אינפלציה של 1% בלבד בממוצע לשנה
סך כל ההלוואה שתשלמו לסוף התקופה עומדת על 321597 ש"ח
לעומת ההצעה לתמהיל ללא צמוד מדד, סך התשלומים יעמוד על 318247 ש"ח
כלומר רווח של כ 3300 ש"ח.
כמובן שאם האינפלציה תהיה נמוכה יותר הרווח יצטמצם. אך מ אם היא תהיה גבוהה יותר ??.
על פי חישוב בערכתי. רק אם האינפלציה הממוצעת תהיה נמוכה מ 0.52% לשנה .התמהיל הצמוד יהיה זול יותר.
היות ואף אחד אינו יודע מה יהיה בעתיד...
לכן ,אם לדעתכם האינפלציה הממוצעת ב6 השנים הקרובות תהיה נמוכה מ 0.52% לשנה ,לכו על המסלול הצמוד...
צפה בקובץ המצורף 326641

תודה רבה!!
אני מקבלת את דעתך. ותודה גם ליעקב בנט!
מה דעתך באופן כללי על הריביות? נראות לך הוגנות לנכס קיים?
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים (176880 ש"ח)
בגדול, הנכס הקיים משועבד כבר לבנק (בחלק ממש קטן - 10% מערכו) ולכן אני חוששת שהם מנצלים את המצב בקשר לריביות....
אציין שתנאי ההלוואה הקיימת טובים יותר, ולכן אני לא חושבת על מיחזור..

 

[היועץ]

תודה רבה!!
אני מקבלת את דעתך. ותודה גם ליעקב בנט!
מה דעתך באופן כללי על הריביות? נראות לך הוגנות לנכס קיים?
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים (176880 ש"ח)
בגדול, הנכס הקיים משועבד כבר לבנק (בחלק ממש קטן - 10% מערכו) ולכן אני חוששת שהם מנצלים את המצב בקשר לריביות....
אציין שתנאי ההלוואה הקיימת טובים יותר, ולכן אני לא חושבת על מיחזור..

התנאים שקיבלתם סבירים. במיוחד לאור העובדה שבמיחזור לבנק אחר, תקבלי תנאים גרועים יותר על חלק ההלוואה הקיימת.

 

[טלי הופמן]

התנאים שקיבלתם סבירים. במיוחד לאור העובדה שבמיחזור לבנק אחר, תקבלי תנאים גרועים יותר על חלק ההלוואה הקיימת.

תודה רבה רבה!
עזרת לי מאד!

 

[cyp]

לילה טוב
רציתי להתייעץ אם יש לי משכנתא של 700000 ש"ח על דירה בשווי של 1450000 ואני רוצה למחזר אותה בשביל לקנות דירה נוספת האם זה אפשרי? כמה אני יכולה לקבל עוד?

 

[מי עדן]

שלום וברכה
אני רוצה לדעת
איך עובד לוח השפיצר ואיך עובד לוח קרן שווה ומה יותר טוב
אם אפשר לפרט מאוד ברור כל דבר
תודה רבה רבה

 

[יעקב בנט]

לילה טוב
רציתי להתייעץ אם יש לי משכנתא של 700000 ש"ח על דירה בשווי של 1450000 ואני רוצה למחזר אותה בשביל לקנות דירה נוספת האם זה אפשרי? כמה אני יכולה לקבל עוד?

בשביל לקבל תוספת הלוואה על הדירה הקיימת אין צורך למחזר, אלא א"כ רוצים לנסות לשפר את תנאי ההלוואה הקיימת.
לעניין סכום התוספת, לפי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל על נכס קיים משכנתא עד 50% מערך הנכס, לפיכך במקרה שלך תוכלי להגדיל את ההלוואה בעוד 25,000 לכל היותר, וגם זה בהנחה שהשמאי יעריך את הנכס כפי שציינת. (פעמים רבות הוא מוריד קצת)

 

[estiesti]

בשביל לקבל תוספת הלוואה על הדירה הקיימת אין צורך למחזר, אלא א"כ רוצים לנסות לשפר את תנאי ההלוואה הקיימת.
לעניין סכום התוספת, לפי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל על נכס קיים משכנתא עד 50% מערך הנכס, לפיכך במקרה שלך תוכלי להגדיל את ההלוואה בעוד 25,000 לכל היותר, וגם זה בהנחה שהשמאי יעריך את הנכס כפי שציינת. (פעמים רבות הוא מוריד קצת)

למה לא 25% מערך הדירה כשמדובר בדירה יחידה?

 

[יעקב בנט]

למה לא 25% מערך הדירה כשמדובר בדירה יחידה?

הוראות בנק ישראל קובעות: משכנתא לדירה יחידה (למחוסר דיור) מותרת עד 75% מימון (דהיינו שהקונה מביא 25% הון עצמי, והשאר בהלוואה מהבנק). אחוזי המימון נקבעים על פי מחיר הרכישה בחוזה או על פי הערכת שמאי - הנמוך מביניהם. יוצאת מהכלל דירה ב"מחיר למשתכן" שבה מתיר בנק ישראל לקבל משכנתא 75% מערכה בשוק החופשי שבאחוזי מימון ממחיר הרכישה עשויה להוות עד 90% מימון, לדוגמה דירה שעלותה בשוק החופשי 1,500,000 75% ממנה הם 1,125,000. אם במחיר למשתכן היא נמכרת ב 1,250,000 מותר לקבל עליה משכנתא עד 1,125,000 שהם 90% ממחיר הרכישה.

דירה נוספת או משכנתא על נכס קיים (שנרכש בעבר וכעת רוצים למשכן אותו ולקבל הלוואה עליו) עד 50%

משפר דיור שקונה דירה חליפית, קרי: קונה דירה חדשה ומתחייב למכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים, זכאי לקבל משכנתא על הדירה החדשה עד 70% מימון.