יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[משה ביק]

זה הבסיס ככה מתחילים -


וכדאי שתקראו אח"כ שוב את מה שכתבתי קודם.
[/QUOTE]
אכן-- ככה עבדתי. קבעתי לעצמי קודם את ההחזר החודשי שאוכל לעמוד בו. וכשראיתי את ההצעה. ביצעתי כמה סימולציות ובדקתי את הקל"צ ל-20 שנה וזה עמד עדיין בקריטריון ההחזר שלי ולכן ניסיתי את האופציה הזאת.

רק להבין את כוונתך ולרדת לעומק העניין--
ה"סוכריה" שהם נותנים בדמות ה-50000 שבאה על חשבון מסלולים אחרים שהם יותר ארוכים בשביל לעמוד בהחזר החודשי. אז עשיתי כמה סימולציות לעצמי והבעיה היא שזה לא בא על חשבון אורך המסלול של הקל"צ או של המ"צ כי אם אני מקצר אותם זה כבר החזר חודשי גבוה. אא"כ אני יכול לנסות לקצר את המסלול הכי ארוך (הפריים )גם ל-25 שנה ו"לוותר" על ההטבה. ולראות אז מה יציעו לי.

האם חישבנתי נכון או שאני מפספס משהו?

 

[משה ביק]

וסליחה על הסטת הנושא---
איך אני מצטט רק חלק מהתגובה. כי כשלוחצים על "צטט הודעה" ומוחקים את הלא רלוונטי. זה לא בא בתור ציטוט.

 

[מקצועי בלבד]

יש לי פתרון אבל אני צריך לדעת אם הוא נכון בכלל
הפתרון:
לקחת מדודים הלוואה של 150000 שקל להוסיף את ה100000 שלי
יצא 250000
ואז לקחת הלוואה של 750000
להחזיר לדודים מיד את ה 150000
נשאר לי 600000 כשבפועל ההון העצמי הפרטי שהבאתי היה רק 100000
החישוב שלי נכון
או טעות -ולמה?
תודה רבה!

ממש לא הבנתי את החישוב שעשית.
שוב
לדירה שעולה 700,000 ש"ח ניתן לקחת משכנתא רק של 525,000 ש"ח, והשאר צריך להיות הון עצמי.

 

[שרילנקה]

למרות שהיא שווה 850000.

 

[מקצועי בלבד]

ה"סוכריה" שהם נותנים בדמות ה-50000 שבאה על חשבון מסלולים אחרים שהם יותר ארוכים בשביל לעמוד בהחזר החודשי. אז עשיתי כמה סימולציות לעצמי והבעיה היא שזה לא בא על חשבון אורך המסלול של הקל"צ או של המ"צ כי אם אני מקצר אותם זה כבר החזר חודשי גבוה.

לא חייבים לקצר רק ב5 שנים
אפשר לקצר גם רק בשנתיים, או שנה, וגם אפשר לקצר בחודשיים.
ולכן כנראה החישוב שעשית הוא לא נכון.

אא"כ אני יכול לנסות לקצר את המסלול הכי ארוך (הפריים )גם ל-25 שנה ו"לוותר" על ההטבה.

ברור שכוונתי על כל חלקי המשכנתא, ולאו דווקא על חלק מסוים.

 

[ברוגע]

זה הבסיס ככה מתחילים -


וכדאי שתקראו אח"כ שוב את מה שכתבתי קודם.

אכן-- ככה עבדתי. קבעתי לעצמי קודם את ההחזר החודשי שאוכל לעמוד בו. וכשראיתי את ההצעה. ביצעתי כמה סימולציות ובדקתי את הקל"צ ל-20 שנה וזה עמד עדיין בקריטריון ההחזר שלי ולכן ניסיתי את האופציה הזאת.

רק להבין את כוונתך ולרדת לעומק העניין--
ה"סוכריה" שהם נותנים בדמות ה-50000 שבאה על חשבון מסלולים אחרים שהם יותר ארוכים בשביל לעמוד בהחזר החודשי. אז עשיתי כמה סימולציות לעצמי והבעיה היא שזה לא בא על חשבון אורך המסלול של הקל"צ או של המ"צ כי אם אני מקצר אותם זה כבר החזר חודשי גבוה. אא"כ אני יכול לנסות לקצר את המסלול הכי ארוך (הפריים )גם ל-25 שנה ו"לוותר" על ההטבה. ולראות אז מה יציעו לי.

האם חישבנתי נכון או שאני מפספס משהו?
[/QUOTE]
הנושא הוסבר נכון,
אתה פשוט לא ענית לעצמך מה ההחזר החודשי שאתה רוצה לעמוד בו.
בהנחה שהוא של 3600 שח למשל, אז פריים ל15 שנה בחינם זה נזק, וכאמור לעיל
ההטבה הזו היא טובה רק אם כל המסלולים האחרים הם סביבות 15 שנה בקירוב.

 

[מקצועי בלבד]

למרות שהיא שווה 850000.

כן.
אלא א"כ במחיר המכירה רשום 850,000 ש"ח.

 

[ברוגע]

יש לי פתרון אבל אני צריך לדעת אם הוא נכון בכלל
הפתרון:
לקחת מדודים הלוואה של 150000 שקל להוסיף את ה100000 שלי
יצא 250000
ואז לקחת הלוואה של 750000
להחזיר לדודים מיד את ה 150000
נשאר לי 600000 כשבפועל ההון העצמי הפרטי שהבאתי היה רק 100000
החישוב שלי נכון
או טעות -ולמה?
תודה רבה!

לא תוכל לקבל יותר מ525000 שח

 

[שרילנקה]

כן.
אלא א"כ במחיר המכירה רשום 850,000 ש"ח.

זה משום שהכסף עובר ישירות למוכר ולא נכנס אליך ואתה עושה מה שאתה רוצה בו..

 

[צריח]

כן.
אלא א"כ במחיר המכירה רשום 850,000 ש"ח.

א"כ אז יוצא ששווה לי לרשום בחוזה שהדירה נמכרת ב850000
ולשלם רק 700000 בפועל?
זה הגיוני ואפשרי לעשות דבר כזה?

 

[ברוגע]

אני אצרף עוד פעם את ההצעה שהביאו לי. אבל היא לא מעודכנת כי אני הורדתי את ה-1/3 קל"צ ל-20 שנה והביאו לי 2.88% וכיוון שזה עדיין החזר נוח לי (זה מוסיף לי עוד 120 שקל בערך בהחזר החודשי) זה עדיין שווה לי.
וגם לגבי ההסבר שהבאתם -- זה נראה לי עדיין שווה כי לא הארכתי בגלל זה מסלול אחר בשביל לעמוד בהחזר החודשי.

תודה לכל העוזרים. זה לא מובן מאליו
צפה בקובץ המצורף 679606

לשאלתך איך אפשר לשפר, אם בכלל. בעקרון 'שרפת' את התיק. הוא לא הוגש נכון.

אבל עדיין הריביות בתחום ה'סביר'. לא נפלת פה, אבל גם לא קבלת מה שהרבה אחרים היו מקבלים. יש פה בהחלט מה לשפר

אכתוב בקוים כלליים.
1. לאור מה שנכתב לעיל על ידי 'מקצועי בלבד' דבר ראשון קבע החזר חודשי שאתה יכול לעמוד בו ואל תסטה ממנו.
2. בהנתן שאתה הולך על חלקים שוים/כמעט שוים בחלוקה לפריים קלצ ומשתנה צמודה, אז זרוק את כל הפריים לשלושים שנה וכמו שכתבה 'מקצועי בלבד'.
3. בקש שליש פריים. תקבל את זה (ואל תכתוב לי שלא הסכימו, לך מחר ויסכימו), הרווח בזה בס"ד יהיה שמבחינה פסיכולוגית יהיה קשה לפקיד להעלות תמורת זה את הריביות בשאר המסלולים. המרכיב הפסיכולוגי חשוב והוא יכול לשחק לטובתך.
4. זרוק את המשתנה צמודה לקצת יותר שנים, וקצר את הקבועה לעוד קצת שנים אפילו פחות מעשרים אם ניתן מבחינת יכול החזר. זה יתן לך שיפור יותר משמעותי מסתם קיצור הקלצ בלבד והארכת הפריים.

אחרי כל זה כולי האי ואולי....

 

[שרילנקה]

אכן-- ככה עבדתי. קבעתי לעצמי קודם את ההחזר החודשי שאוכל לעמוד בו. וכשראיתי את ההצעה. ביצעתי כמה סימולציות ובדקתי את הקל"צ ל-20 שנה וזה עמד עדיין בקריטריון ההחזר שלי ולכן ניסיתי את האופציה הזאת.

רק להבין את כוונתך ולרדת לעומק העניין--
ה"סוכריה" שהם נותנים בדמות ה-50000 שבאה על חשבון מסלולים אחרים שהם יותר ארוכים בשביל לעמוד בהחזר החודשי. אז עשיתי כמה סימולציות לעצמי והבעיה היא שזה לא בא על חשבון אורך המסלול של הקל"צ או של המ"צ כי אם אני מקצר אותם זה כבר החזר חודשי גבוה. אא"כ אני יכול לנסות לקצר את המסלול הכי ארוך (הפריים )גם ל-25 שנה ו"לוותר" על ההטבה. ולראות אז מה יציעו לי.

האם חישבנתי נכון או שאני מפספס משהו?

הנושא הוסבר נכון,
אתה פשוט לא ענית לעצמך מה ההחזר החודשי שאתה רוצה לעמוד בו.
בהנחה שהוא של 3600 שח למשל, אז פריים ל15 שנה בחינם זה נזק, וכאמור לעיל
ההטבה הזו היא טובה רק אם כל המסלולים האחרים הם סביבות 15 שנה בקירוב.
[/QUOTE]
מה שאני מבינה ממך והמקצועי..זה לצמצם את כל מסלול הפריים לזמן קצר יותר עם ריבית נמוכה יותר זה שווה יותר מחלוקה כזאת..
אבל אם הוא הגיע למסקנה שזה יכולת ההחזרים שלו הכי גבוהה אז במקום מסוים זה טוב. אלא"כ צמצום השנים מתקזז עם אחז הריבית שזה לא כ"כ משמעותי.
סליחה שאני חופרת על זה משום ששמעתי על כמה שקיבלו את זה. אפי' ל240 חודשים ונסיתי להבין את הקאץ'.

 

[מקצועי בלבד]

סליחה שאני חופרת על זה משום ששמעתי על כמה שקיבלו את זה. אפי' ל240 חודשים ונסיתי להבין את הקאץ'.

מה שכתבתי זה העוקץ הראשי בעניין
אבל יש עוד
למשל קושי בהשוואה מול הצעות מבנקים אחרים.

 

[A052]

א"כ אז יוצא ששווה לי לרשום בחוזה שהדירה נמכרת ב850000
ולשלם רק 700000 בפועל?
זה הגיוני ואפשרי לעשות דבר כזה?

משהו בעיסקה הזו נשמע מסריח... אני לא מכיר קרוב משפחה שייתן לי מתנה של 150,000 סתם כך. אולי זה לא בשווי שמצהירים ואולי עוד הרבה דברים.
וכבר אמר מי שאמר, עם משפחה אוכלים טשולנט.

בכל מקרה זה לא הגיוני לקנות משהו בשווי 700,000 שיש לכם רק 100,000 הסיכונים הם מטורפים!
עדיף לכם להשקיע כמה שנים בהשקעה סולידית שיכולה להרוויח גם 10-15% שנתי (כמובן שיש גם סיכון!) ואז תוכלו לקנות נכס נורמלי במחיר של 500-600K.

 

[שרילנקה]

לשאלתך איך אפשר לשפר, אם בכלל. בעקרון 'שרפת' את התיק. הוא לא הוגש נכון.

אבל עדיין הריביות בתחום ה'סביר'. לא נפלת פה, אבל גם לא קבלת מה שהרבה אחרים היו מקבלים. יש פה בהחלט מה לשפר

אכתוב בקוים כלליים.
1. לאור מה שנכתב לעיל על ידי 'מקצועי בלבד' דבר ראשון קבע החזר חודשי שאתה יכול לעמוד בו ואל תסטה ממנו.
2. בהנתן שאתה הולך על חלקים שוים/כמעט שוים בחלוקה לפריים קלצ ומשתנה צמודה, אז זרוק את כל הפריים לשלושים שנה וכמו שכתבה 'מקצועי בלבד'.
3. בקש שליש פריים. תקבל את זה (ואל תכתוב לי שלא הסכימו, לך מחר ויסכימו), הרווח בזה בס"ד יהיה שמבחינה פסיכולוגית יהיה קשה לפקיד להעלות תמורת זה את הריביות בשאר המסלולים. המרכיב הפסיכולוגי חשוב והוא יכול לשחק לטובתך.
4. זרוק את המשתנה צמודה לקצת יותר שנים, וקצר את הקבועה לעוד קצת שנים אפילו פחות מעשרים אם ניתן מבחינת יכול החזר. זה יתן לך שיפור יותר משמעותי מסתם קיצור הקלצ בלבד והארכת הפריים.

אחרי כל זה כולי האי ואולי....

יפה פרטני ומקצועי..אבל לא לדכא.

 

[ברוגע]

א"כ אז יוצא ששווה לי לרשום בחוזה שהדירה נמכרת ב850000
ולשלם רק 700000 בפועל?
זה הגיוני ואפשרי לעשות דבר כזה?

אתה מתעסק עם 'לומדות' ומי שלא יודע ללמוד יכול ליפול עם זה... זו התשובה

 

[ברוגע]

יפה פרטני ומקצועי..אבל לא לדכא.

אני כותב את דעתי
יש הרבה אנשים שקוראים את הנכתב בפורום.
ודעתי היא שמי שלא יודע להתעסק עם דברים כאלה לבד הוא הרבה פעמים שורף את התיק בצורה שלא ניתנת לתיקון

 

[שרילנקה]

מה שכתבתי זה העוקץ הראשי בעניין
אבל יש עוד
למשל קושי בהשוואה מול הצעות מבנקים אחרים.

לגמרי..לדעתי המרכיב החשוב כשבאתי לבנקים כל בנק הביא מבצע אחר עם הצעה חדשה וזה מבלבל עד שאתה מתפקס ואז משווה..

 

[שרילנקה]

אני כותב את דעתי
יש הרבה אנשים שקוראים את הנכתב בפורום.
ודעתי היא שמי שלא יודע להתעסק עם דברים כאלה לבד הוא הרבה פעמים שורף את התיק בצורה שלא ניתנת לתיקון

לפעמים עדיף לבד [אם יש לך כישורים] מאשר יועץ שלא תמיד חושב או מנסה יותר עמוק ואז אתה מקבל את זה כתורה מסיני. משא"כ שאתה לבד אתה חופר יותר שואל את "ברוגע" [לא כזה רוגע..סתם...] ומקצועי. ועוד עד שאתה מגיע למסקנה נבונה....תודה בכל אופן לא מובן מאליו.

 

[זר פרחים]

למרות שהיא שווה 850000.

בוודאי שזה לא יעזור.
אפשר לקחת עד 75% מערך הדירה לפי השמאות, או מהסכום הנקוב בחוזה - הנמוך מביניהם.

לכתוב בחוזה סכום גבוה:
אין סיכוי שהמוכר יסכים. המוכר צריך להיות עם לב רחב מאוד, כי ככל שהסכום שבחוזה גבוה כך המס שבח שלו גבוה יותר.
אלא אם הוא משפר דיור, שאז הוא בין כך לא משלם מס שבח.

צריך לדעת - קודם משלמים את ההון העצמי למוכר, ורק אח"כ הבנק מעביר לו את כספי המשכנתא. כך שהמוכר צריך להיות איש ישר מאוד מאוד מאוד - לקבל סכום גבוה יותר - ולהחזיר לך את ההפרש.

ואם יש לו מינוס בבנק, או איזה צו עיקול - אכלת אותה !