יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[דוד ידיד]

אשמח לדעת האם בבנקים יש פיקוח על משכנתא לשיפוץ שהכסף באמת הולך לשיפוץ {עם שמאי באמצע השיפוץ} או שהם מסתפקים בהצעת מחיר מקבלן.
תודה..

 

[נב]

הנוהל היבש של הבנקים הוא לדרוש אסמכתאות אך לא כל הבנקים עומדים בזה.

 

[חלום צעיר]

אותך לא מעניין מה הממוצע אלא מה נתנו לך.
לך נתנו פריים+0.1%, לעומת הרגיל שזה פריים-0.5-0.7%, הבדל של כמעט אחוז.
כמו"כ תנסו לבדוק את הרכיב של משתנה כל חמש צמוד מדד, להחליף לקבוע/משתנה כל חמש לא צמוד.

אבל הקל''צ מאוד יפה
אולי זה התקזז

לפי מה שהבנתי זה באמת מתקזז אחד מהשני ולא כ"כ משנה אם יש חצי אחוז נוסף במסלול אחד וחצי פחות בשני או הפוך,
אני לא מבין בזה ולכן באמת אני רוצה לדעת מאנשים שכן יודעים מה ההבדל,

בתכל'ס, יש אופציה של לשלם פחות מ 380 ש"ח לכל מאה אלף?,
אני לא רוצה לשלם החזר חודשי גבוה,
כיוון שזה דירה שאני מתכוון להשכיר ולקבל עליה באיזור ה 4000 ש"ח,
ואני מחפש להתחייב להוסיף כמה שפחות,

 

[A052]

תוכל ללבוש כובע גרב, לרשום על פתק זה שוד, וללכת לסניף עם שירותי קופה וללא תור בכניסה... וכך להגדיל את ההון העצמי.
או לחילופין לנסות בבנקים נוספים לקבל הצעות זולות יותר ולחזור לבנק הראשון ולהוזיל עוד.

כפי שכתבתי בהתחלה אתה מגיע מכיוון לא נכון, אותך צריך לעניין שתשלם הכי פחות כסף לחודש בהכי פחות ריבית.

 

[דוד ידיד]

הנוהל היבש של הבנקים הוא לדרוש אסמכתאות אך לא כל הבנקים עומדים בזה.

אסמכתאות לפני הבניה או גם תוך כדי?.
תודה

 

[גמד]

בקשת יעוץ במיחזור משכנתא

הנתונים כדלהלן
1.דירה בשווי 1.700 (הערכת שמאי)
2.משכנתא קיימת בסך 300 אלף, קבועה לא צמודה 3.4 החזר חודשי 3200, 11 שנה (בערך)
3.יש עוד הלוואת משכנתא של 200 אלף , פריים 0.84 החזר חודשי 800 שקל, 24 שנה
4. משכורת מסודרת וקבועה (בערך) 8 + 6 מהשכרת יחידות דיור
5. 4 ילדים קטנים
6. קנס פרעון מוקדם כ-5 אלף שקל

מעוניין לשמוע מהמומחים, האם שווה למחזר את המסלול של הקל"צ?
אפשר להשיג היום ריביות יותר זולות מהנ"ל?
אשמח לעזרה @מקצועי בלבד
תודה מראש

 

[A052]

כלל ראשון, מחזור של חלק מההלוואה אפשרי (בדר"כ) רק בבנק שבו מתנהלת כיום המשכנתא, מה שמקשה על קבלת תנאים טובים יותר בגלל התחרות.
לגבי הקל"ץ, בדר"כ אם תקחו עכשיו הלוואה של קל"ץ ל11 שנים הרבית תהיה נמוכה יותר ממה שלקחתם בהתחלה שחושב לפי יותר שנים [אכן זה לא מחייב אבל כך אמור להיות].
לגבי הפריים זה ריבית טובה למדי גם כיום.
ממה מורכבת העמלת פירעון מוקדם? יש חלק מהעמלה שלא נגבה אם ממחזרים בתוך אותו בנק. קחו בחשבון שיהיו גם עלויות פתיחת תיק ולפעמים (במיוחד אם זה לא באותו בנק) יהיו עלויות נוספות של שמאי ועוד.

 

[גמד]

כלל ראשון, מחזור של חלק מההלוואה אפשרי (בדר"כ) רק בבנק שבו מתנהלת כיום המשכנתא, מה שמקשה על קבלת תנאים טובים יותר בגלל התחרות.
לגבי הקל"ץ, בדר"כ אם תקחו עכשיו הלוואה של קל"ץ ל11 שנים הרבית תהיה נמוכה יותר ממה שלקחתם בהתחלה שחושב לפי יותר שנים [אכן זה לא מחייב אבל כך אמור להיות].
לגבי הפריים זה ריבית טובה למדי גם כיום.
ממה מורכבת העמלת פירעון מוקדם? יש חלק מהעמלה שלא נגבה אם ממחזרים בתוך אותו בנק. קחו בחשבון שיהיו גם עלויות פתיחת תיק ולפעמים (במיוחד אם זה לא באותו בנק) יהיו עלויות נוספות של שמאי ועוד.

תודה על התשובה,
העמלה של הפרעון, היא קנס על הפרעון המוקדם,
השאלה שלי היא אם הרווח מהמחזור בקיזוז הקנס+ פתיחת תיק (ושמאי אם יצטרכו) +ויועץ משכנתאות(שכנראה יצטרכו בגלל ההכנסה מהיחידות וכו')
יהיה משמעותי (מעל 10) או לא?

 

[A052]

כנראה שלא.
וגם אם אולי קצת, כנראה שלא שווה את כאב הראש.

 

[גמד]

מקפיץ (ההודעה שלי קצת למעלה)
אשמח לעוד תגובות
תודה

 

[abc321]

מקפיץ (ההודעה שלי קצת למעלה)
אשמח לעוד תגובות
תודה

הפריים מצוין והוא גם 40% אמנם בקלצ אפשר לקבל כיום לתקופה של 11 שנה הרבה יותר זול אך כנראה יהיו עמלות פירעון שכבר לא יצדיקו את המחזור,
כמה העמלת פירעון?

 

[פקמן]

שאלה מענינת וקצת שוברת מיתוס:
דחיית משכנתא=חיסכון בריבית, הייתכן???

האם שווה גם למי שיכול לעמוד ב''ה בתשלומים לבקש לדחות תשלומי המשכנתא,
נניח אם יתאפשר לדחות ל-12 חודשים(עקב ההקלות למשכנתאות - קורונה)ולשים הכסף בצד נניח בפיקדון,
דוגמא-

למשל בתמהיל כזה
250K פריים-1.2 ל-30 שנה
250K קל"צ- 3.7 ל-25 שנה
250K מל"צ -3.5 ל- 25 שנה
בהחזר חודשי של-3350ש"ח זה יוצא-40.200 ש"ח לשנה
ולאחר שנה לסגור עם הכסף הנ"ל את המסלול היקר (בדוגמא הנ"ל הקל"צ,)
אז אמנם בינתים יוצא שמשלמים ריבית ואפי' ריבית על הריבית עקב הדחייה(בערך 1000ש"ח)
אבל לאחר מכן חוסכים בערך 21.500 בסגירת ה-40.000ש"ח במסלול היקר
תוצאה של חיסכון הריביות של 25 שנה שנחסכו
(ואפי' אם יהיה קנס פירעון מוקדם נניח אפי' 5000ש"ח
ונקזז גם את העלות של הדחייה בערך 1000 ש"ח
עדיין יש פה חיסכון של 15.000ש"ח
ותחשבו כמה יכול לעזור לכם פתאום מתנה של 15.000 !!!!
מה דעתכם החישוב נכון???
הערת אזהרה: לא בכל מקרה זה שווה אבל במקרה קלאסי של משכנתא ארוכה יתכן אפי' חיסכון יותר גדול...

 

[A052]

שכחת לחשב את עליית קרן ההלוואה בגלל הדחיה, שגורמת לריביות של החודשים האלו להיות חלק מקרן ההלוואה!

 

[פקמן]

שכחת לחשב את עליית קרן ההלוואה בגלל הדחיה, שגורמת לריביות של החודשים האלו להיות חלק מקרן ההלוואה!

נכון אתה יכול לחשב את זה???

 

[A052]

זה די בטוח גורם לזה לא להיות משתלם, ברגע שזה קרן משלמים על זה ריביות לכל אורך התקופה שנשארה.

 

[גמד]

הפריים מצוין והוא גם 40% אמנם בקלצ אפשר לקבל כיום לתקופה של 11 שנה הרבה יותר זול אך כנראה יהיו עמלות פירעון שכבר לא יצדיקו את המחזור,
כמה העמלת פירעון?

כ- 5 אלף שקל

 

[חושב! כותב]

אשמח לקבל ייעוץ מחכמי הקבוצה מנוסי המשכנתאות.
אני רוכש דירה בקבוצת רכישה, לקחנו [הקבוצה] ליווי מחברה פרטית אשר שיעבדה את הנכס, ע"מ לשחררו רק לאחר פירעון החוב. אלא שבגלל השיעבוד הבנקים לא מסכימים לתת הלוואת משכנתא.
הקבוצה שילמה ליועץ משכנתאות מקושר סכום נכבד, והוא הגיע להסכם עם לאומי וטפחות שיתנו לנו משכנתאות על סמך התחייבויות.
ומכאן לנתונים שלי: אני רכשתי דירה שמחירה [ע"פ מחירי קבוצת רכישה] 845000, מתוכם לקחתי ליווי על 430000 שהם כ 50%. מעבר לזה לוויתי הלוואות קטנות בסך 130000, ואני מעוניין לצרפם למשכנתא.
אני מצהיר על הכנסות בסך כ-10,300 [8 נפשות].
שווי הדירה עם האכלוס לפחות 1350000. אך אין בידי מסמך להוכיח זאת.
האם עלי לקחת יועץ? כמה הוא יועיל לי? ולאיזה ריביות עלי לצפות?
תודה רבה רבה

 

[חושב! כותב]

הזמן דחוק לי, ועדיין לא קיבלתי שום תגובה..

 

[A052]

הנתונים והשאלה לא ברורה.
אתה כותב שיועץ השיג הסכם עם בנק מזרחי ולאומי שיסכימו לתת הלוואה למרות שיש שעבוד נוסף.
1. למה שיהיה שעבוד נוסף, אם המשכנתא מכסה את ההלוואה הקודמת.
2. אם ההסכם הושג ע"י יועץ, מניין לך שתוכל לקבל את ההלוואה באופן ישיר.
3. ברגע שאתה מוגבל רק לשני בנקים שיודעים זאת, אין כ"כ אפשרות מיקוח.
4. למי סכום ההלוואה מגיע, לקבלן? לחשבון שלך? אם זה לחשבון שלך לכאורה זה יוגדר כהלוואה לכל מטרה שהיא יקרה יותר.
5. הריביות בכל מקרה יהיו גבוהות (ואפי' מאד), גם בגלל שהדירה לא בנויה, וגם בגלל קבוצת רכישה, וגם בגלל השווי שלא ברור.

 

[חושב! כותב]

1. החברה המלווה לא משחררת את השיעבוד עד פרעון כל החוב. היא רק כותבת לבנק מסמך התחייבות לשחרר את השיעבוד ברגע שהיא תקבל את הכסף מהבנק.
2. הבנקים לא סומכים בדר"כ על התחייבות כזו. אלא שהיועץ הגיע להסדר עם 2 סניפי לאומי ושני סניפי מזרחי שיכירו בכך, ואף עבור מי ניגש לבנק עם היועץ.
3. כמובן. ולכן חשוב לי לעשות משכנתא שתהיה זולה למיחזור.
4. כאמור, הבנק מעביר את הכסף לחברה המלווה, מלבד הסכום שנועד לכיסוי הלוואות ההון העצמי.
5. הדירה בנויה וכבר ניתן לה טופס 4. ולכן אני צריך להוציא כעת משכנתא מהבנק כדי לפרוע לחברה המלווה ולקבל מפתח.