יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[Deleted 66182]

נשמח לקבל פרטים...

 

[A052]

לאור החוק החדש- אשמח לשמוע הצעות שוות שקיבלתם עבור מסלול 2/3 פריים.

לפי המתפרסם כאן ובתקשורת, ההצעות ב2/3 פריים דווקא לא שוות אלא יקרות יותר מההצעות הרגילות.

 

[Deleted 66182]

אבל איך נדע את התמהיל שהכי משתלם לנו? הבנק לא קם על מנת לעזור לנו לחסוך...

 

[A052]

התמהיל לדעתי הכי טוב זה 2/3 קל"ץ ו1/3. פריים.

יש כאן אחרים שכן ממליצים על 1/3 משתנה כל 5 ואפי' צמוד, אבל זה אכן תלוי אם צפוי לכם החזר משמעותי כל 5 שנים.

הכלל הקבוע הוא כמה שפחות זמן שאתם יכולים, כל שנה שיורדת מתקופת ההלוואה חוסכת אלפי ש"ח בריביות (למרות שאחוז הריבית יישאר זהה לפעמים, ובד"כ זה גם יורד ככל שהתקופה קצרה יותר)

 

[פרקטית]

לפי המתפרסם כאן ובתקשורת, ההצעות ב2/3 פריים דווקא לא שוות אלא יקרות יותר מההצעות הרגילות.

כמובן שלא בהשוואה לפריים שהיה עד היום.
אלא בהשוואה לריביות במסלולים השונים.

 

[תלמידים]

התמהיל לדעתי הכי טוב זה 2/3 קל"ץ ו1/3. פריים.

משחקים מהסוג הזה לא מומלץ?

יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

לא,כמה?????

www.prog.co.il

 

[A052]

אולי כן, גם אני לקחתי משכנתא שרוב ההחזר מסתיים אחרי כ10 שנים.

אבל לא בטוח שזה מתאים למי שלא מבין כמעט כלום במשכנתא.

 

[הון ובית]

התמהיל לדעתי הכי טוב זה 2/3 קל"ץ ו1/3. פריים.

אני לגמרי מסכים עם הקביעה שכשלא יודעים, ולא מבינים במשכנתאות וריביות - באמת הכי נכון לעצום עיניים ומיד לברוח מסיכונים ולקחת 2/3 קלצ, למה לא?!.. מה שבטוח - בטוח. אבל מי ש'קצת' מבין פשוט לא מדבר ככה.. הקלצ זה השמנת המתוקה ביותר של הבנק. הוא מסלול בטוח - אבל גם מאד יקר, הבנק לא גמ"ח כדי לקחת על עצמו את הסיכונים של עליות הריבית והמדדים למשך עשרות שנים ולתת לך את זה חינם - משלמים על זה, והרבה.. צריך לדעת באיזה מידה לשלב קלצ בתמהיל.

יש כאן אחרים שכן ממליצים על 1/3 משתנה כל 5 ואפי' צמוד, אבל זה אכן תלוי אם צפוי לכם החזר משמעותי כל 5 שנים.

סליחה. אבל אין שום קשר, וזו ממש לא "ה"סיבה שבגללה לוקחים את המסלול הזה, אולי גם..
גם אם אין צפי לכסף עתידי: 1. אפשר בתחנה למחזר באותו בנק את המסלול הזה. 2. למחזר הכל גם בבנק אחר בלי היוון על המסלול הזה לפחות. ברגע שהכל קלצ, עמלות ההיוון עלולות לרתק לקוח לבסיס, ולמנוע ממנו את הכדאיות והרצון למחזר (שוב, תלוי בריביות של יום הלקיחה המקורי, והמיחזור). 3. הריביות במשתנות 5 צמודות נמוכות משמעותית מהקלצ, ובמיוחד עכשיו שאין צפי לעלייה רצינית במדד ובכלל, והיחס בהפרשי הריביות שבין הצמוד ללא צמוד הוא גבוה בהרבה מהצפי לעליית האחוז במדד!! 4. גם אם רוצים לצאת באמצע התקופה, אין שם קנסות, וסביר שגם אם יהיו נמוכים מאד. 5. מסלול זה ריווחי מאד לבנקים (בגלל המרווח שהם לוקחים על העוגנים שלו), ולכן שילוב שלו מאפשר לשפר ריביות גם ביתר המסלולים. ידעתם את זה?! ..

הכלל הקבוע הוא כמה שפחות זמן שאתם יכולים, כל שנה שיורדת מתקופת ההלוואה חוסכת אלפי ש"ח בריביות (למרות שאחוז הריבית יישאר זהה לפעמים, ובד"כ זה גם יורד ככל שהתקופה קצרה יותר)

הכלל הזה ממש לא קבוע, ומשתנה בין סוגי הריביות. בפריים - לעולם לא יהיה שינוי בריבית בגלל אורך התקופה, רק בקלצ אכן הבנק יבוא לקראתך ככל שתוריד מהתקופה. ברור שרצוי להחזיר את ההלוואה כעבור 10 שנים (אפי' 5, ואם אפשר לא לקחת בכלל..), אבל ההחזר מזנק לשמיים, ולא כל אחד יכול לעמוד בזה כמובן, ולמי שנוח החזר נמוך יותר, צריך לדעת איך לשחק עם התקופות של המסלולים , כדי להקל על ההחזר, ולהימנע מהעלאת ריביות חדה.

אבל מה זה אומר מה מתאים, ולמי? אין תמהיל שנכון לכולם, זה כ"כ משתנה בין הלקוחות, ההבנה והיכולות שלהם!
למעלה מ60% מהלווים בארץ, עושים שינוי באמצע התקופה (סביבות 10 שנים), במיחזור או פריעה, מלא/חלקי, כך שגם אם לוקחים פריים ל30 שנה - ומקילים בכך על ההחזר החודשי בינתיים - מה שנותן להוסיף לקלצ ולהוריד בתקופה > להוריד ריבית > ושוב הורדה בהחזר, שזה הדבר שנכון לעשות, הורדת זמן - תלויה בלקוח הספציפי מאד.

ובכלל, ברגע שמגיעים לבנק ומדברים ברמה כזאת שהבנק מבין לבד בלי שנספר לו - שלא יועץ משכנתאות עומד מולו, גם אם נעשה מכרז לבד, כל בנק יוריד שקל או שניים, נרגיש גאוניים - בעוד שהבנקאיים יושבים ומתגלגלים מצחוק, על עוד איזה "חכמלוג" שפירנס להם את היעדים לשנה הקרובה..
על זה נאמר: 'לצחוק כל הדרך אל הבנק.. כי בדרך חזור, הוא כבר יצחק עלינו'..

אגב, הסיבות ללקיחת יועץ משכנתאות הם לא בגלל הטפסולוגיה, ממש לא!
יועץ מקצועי:
1. מגשר על פערי הידע בתחום המשכנתאות (ריביות עדכניות ומתאימות) בין הלקוח לבנק.
2. מבין לעומק את צרכי הלקוח שלו - ומה נכון/לא נכון עבורו.
3. כתוצאה מכך, בניית תמהיל שתתאים ללקוח לפי הבנתו ויכולתו "לספוג" תנודות בהחזר.
4. להגיש לבנק את התיק - באור חיובי ונכון, ולא בצורה חובבנית שהבנק ישר יוריד את חווי האשראי שלו ללקוח הזה, ומשם אין דרך חזור!
5. ידע איזה בנקים וסניפים מתאימים ונכונים לסוג לקוח הזה (הכנסות נמוכות/מלגות כולל/הכנסות לא קבועות/הרבה מאד ילדים' ועוד), סניף לא מתאים שיפסול את התיק - יפסול אותו בכל סניפי אותו בנק!
6. ידע איזה בנק רעב ללקוחות ומי כבר לא, מי הגיע ליעדים שלו ומי לא, וכו'.
7. גם הורדת הטפסולוגיה והכאב ראש ובזבוז הזמן של כל התהליך מהראש של הלקוח.
8. הבאת הלקוח לאחוזי מימון/החזר/וכו', שלא יגרמו לו להקפצת ריביות. יש בזה לא מעט כללים..
9. לבנק יש ענין לסגור תיקים עם מי שמביא לו לא מעט תיקים - ללקוח בודד, לא תהיה פריווילגיה כזו..
10. ומה שמבחינתי מעל הכל - הוא תכנון פיננסי נכון ללקוח, לפי יכולותיו עכשיו - ולפי הצפי בעתיד הקרוב, וגם בעתיד הרחוק. בניית מדרגות חכמה בהחזר, ועוד..
ערן פסטרנק (מנכ"ל פסטרנק-שוהם השקעות הון), אמר פעם - שיועץ משכנתאות מקצועי, הוא 'אדריכל פיננסי' שמבין בשוק ההון בצפי של המדדים ובריביות והעוגנים, אחרת - הוא פשוט לא יועץ משכנתאות, אלא מהמר ירוק בבורסה..

גילוי נאות,
אני את המשכנתא האחרונה שלי (לפני 3 שנים) לקחתי בלי יועץ. לא רציתי להיות הפרייאר שישלם לו סכום של הרבה מעל 10,000 ש"ח שהוא דרש, וגם לא הבנתי על מה ולמה.. מעבר לזה שרציתי להישאר בבנק שלי - והוא הודיע לי שאין לי סיכוי באותו בנק וניסה למשוך אותי לבנק אחר, איפה שהחברים שלו. אז החלטתי שאני הוכיח לו מי פה הגבר, והוצאתי אצלי בבנק משכנתא! אממה.. הבנקאית "קלטה" אותי, וסידרה לי משכנתא - ש"סידרה אותי" וסידרה לה את היעד לכל השנה..
מאז אני מחכה ליום נקם! בו אשוב לבנק - בלי לצחוק בדרך.. אבל בדרך חזור - מי ש"יבכה" הפעם יהיה הבנק לא אני..! חברים, עלי!!.. ואגב, זה יהיה בעזרת יועץ מקצועי מוסמך ותותח שיסביר לבנקאי מאיפה הפרח נושם, ושאם הוא רוצה שיעור על תחזית ריביות ומדדי אינפלציה, או מקרו-כלכלה ל2021, שישלח אלי בקשה מנומקת למייל..

 

[ari1980]

אני לגמרי מסכים עם הקביעה שכשלא יודעים, ולא מבינים במשכנתאות וריביות - באמת הכי נכון לעצום עיניים ומיד לברוח מסיכונים ולקחת 2/3 קלצ, למה לא?!.. מה שבטוח - בטוח. אבל מי ש'קצת' מבין פשוט לא מדבר ככה.. הקלצ זה השמנת המתוקה ביותר של הבנק. הוא מסלול בטוח - אבל גם מאד יקר, הבנק לא גמ"ח כדי לקחת על עצמו את הסיכונים של עליות הריבית והמדדים למשך עשרות שנים ולתת לך את זה חינם - משלמים על זה, והרבה.. צריך לדעת באיזה מידה לשלב קלצ בתמהיל.

סליחה. אבל אין שום קשר, וזו ממש לא "ה"סיבה שבגללה לוקחים את המסלול הזה, אולי גם..
גם אם אין צפי לכסף עתידי: 1. אפשר בתחנה למחזר באותו בנק את המסלול הזה. 2. למחזר הכל גם בבנק אחר בלי היוון על המסלול הזה לפחות. ברגע שהכל קלצ, עמלות ההיוון עלולות לרתק לקוח לבסיס, ולמנוע ממנו את הכדאיות והרצון למחזר (שוב, תלוי בריביות של יום הלקיחה המקורי, והמיחזור). 3. הריביות במשתנות 5 צמודות נמוכות משמעותית מהקלצ, ובמיוחד עכשיו שאין צפי לעלייה רצינית במדד ובכלל, והיחס בהפרשי הריביות שבין הצמוד ללא צמוד הוא גבוה בהרבה מהצפי לעליית האחוז במדד!! 4. גם אם רוצים לצאת באמצע התקופה, אין שם קנסות, וסביר שגם אם יהיו נמוכים מאד. 5. מסלול זה ריווחי מאד לבנקים (בגלל המרווח שהם לוקחים על העוגנים שלו), ולכן שילוב שלו מאפשר לשפר ריביות גם ביתר המסלולים. ידעתם את זה?! ..

הכלל הזה ממש לא קבוע, ומשתנה בין סוגי הריביות. בפריים - לעולם לא יהיה שינוי בריבית בגלל אורך התקופה, רק בקלצ אכן הבנק יבוא לקראתך ככל שתוריד מהתקופה. ברור שרצוי להחזיר את ההלוואה כעבור 10 שנים (אפי' 5, ואם אפשר לא לקחת בכלל..), אבל ההחזר מזנק לשמיים, ולא כל אחד יכול לעמוד בזה כמובן, ולמי שנוח החזר נמוך יותר, צריך לדעת איך לשחק עם התקופות של המסלולים , כדי להקל על ההחזר, ולהימנע מהעלאת ריביות חדה.

אבל מה זה אומר מה מתאים, ולמי? אין תמהיל שנכון לכולם, זה כ"כ משתנה בין הלקוחות, ההבנה והיכולות שלהם!
למעלה מ60% מהלווים בארץ, עושים שינוי באמצע התקופה (סביבות 10 שנים), במיחזור או פריעה, מלא/חלקי, כך שגם אם לוקחים פריים ל30 שנה - ומקילים בכך על ההחזר החודשי בינתיים - מה שנותן להוסיף לקלצ ולהוריד בתקופה > להוריד ריבית > ושוב הורדה בהחזר, שזה הדבר שנכון לעשות, הורדת זמן - תלויה בלקוח הספציפי מאד.

ובכלל, ברגע שמגיעים לבנק ומדברים ברמה כזאת שהבנק מבין לבד בלי שנספר לו - שלא יועץ משכנתאות עומד מולו, גם אם נעשה מכרז לבד, כל בנק יוריד שקל או שניים, נרגיש גאוניים - בעוד שהבנקאיים יושבים ומתגלגלים מצחוק, על עוד איזה "חכמלוג" שפירנס להם את היעדים לשנה הקרובה..
על זה נאמר: 'לצחוק כל הדרך אל הבנק.. כי בדרך חזור, הוא כבר יצחק עלינו'..

אגב, הסיבות ללקיחת יועץ משכנתאות הם לא בגלל הטפסולוגיה, ממש לא!
יועץ מקצועי:
1. מגשר על פערי הידע בתחום המשכנתאות (ריביות עדכניות ומתאימות) בין הלקוח לבנק.
2. מבין לעומק את צרכי הלקוח שלו - ומה נכון/לא נכון עבורו.
3. כתוצאה מכך, בניית תמהיל שתתאים ללקוח לפי הבנתו ויכולתו "לספוג" תנודות בהחזר.
4. להגיש לבנק את התיק - באור חיובי ונכון, ולא בצורה חובבנית שהבנק ישר יוריד את חווי האשראי שלו ללקוח הזה, ומשם אין דרך חזור!
5. ידע איזה בנקים וסניפים מתאימים ונכונים לסוג לקוח הזה (הכנסות נמוכות/מלגות כולל/הכנסות לא קבועות/הרבה מאד ילדים' ועוד), סניף לא מתאים שיפסול את התיק - יפסול אותו בכל סניפי אותו בנק!
6. ידע איזה בנק רעב ללקוחות ומי כבר לא, מי הגיע ליעדים שלו ומי לא, וכו'.
7. גם הורדת הטפסולוגיה והכאב ראש ובזבוז הזמן של כל התהליך מהראש של הלקוח.
8. הבאת הלקוח לאחוזי מימון/החזר/וכו', שלא יגרמו לו להקפצת ריביות. יש בזה לא מעט כללים..
9. לבנק יש ענין לסגור תיקים עם מי שמביא לו לא מעט תיקים - ללקוח בודד, לא תהיה פריווילגיה כזו..
10. ומה שמבחינתי מעל הכל - הוא תכנון פיננסי נכון ללקוח, לפי יכולותיו עכשיו - ולפי הצפי בעתיד הקרוב, וגם בעתיד הרחוק. בניית מדרגות חכמה בהחזר, ועוד..
ערן פסטרנק (מנכ"ל פסטרנק-שוהם השקעות הון), אמר פעם - שיועץ משכנתאות מקצועי, הוא 'אדריכל פיננסי' שמבין בשוק ההון בצפי של המדדים ובריביות והעוגנים, אחרת - הוא פשוט לא יועץ משכנתאות, אלא מהמר ירוק בבורסה..

גילוי נאות,
אני את המשכנתא האחרונה שלי (לפני 3 שנים) לקחתי בלי יועץ. לא רציתי להיות הפרייאר שישלם לו סכום של הרבה מעל 10,000 ש"ח שהוא דרש, וגם לא הבנתי על מה ולמה.. מעבר לזה שרציתי להישאר בבנק שלי - והוא הודיע לי שאין לי סיכוי באותו בנק וניסה למשוך אותי לבנק אחר, איפה שהחברים שלו. אז החלטתי שאני הוכיח לו מי פה הגבר, והוצאתי אצלי בבנק משכנתא! אממה.. הבנקאית "קלטה" אותי, וסידרה לי משכנתא - ש"סידרה אותי" וסידרה לה את היעד לכל השנה..
מאז אני מחכה ליום נקם! בו אשוב לבנק - בלי לצחוק בדרך.. אבל בדרך חזור - מי ש"יבכה" הפעם יהיה הבנק לא אני..! חברים, עלי!!.. ואגב, זה יהיה בעזרת יועץ מקצועי מוסמך ותותח שיסביר לבנקאי מאיפה הפרח נושם, ושאם הוא רוצה שיעור על תחזית ריביות ומדדי אינפלציה, או מקרו-כלכלה ל2021, שישלח אלי בקשה מנומקת למייל..

חחחחחתיכת ביטחון עצמי יש לך.
אבל בהחלט אני מבין ממה. עושה רושם שאתה בהחלט מבין את עולם במשכנתאות ברמה טובה מאוד.. אתה צודק בכל מילה בעניין הצורך ביועץ. ואם תקשיב לי? לך מהר לקורס מקצועי. התחום הזה יושב עליך

 

[ari1980]

יש לי משכנתא מלפני כמעט 5 שנים בזמנו נעזרנו ביועץ משכנתאות שאמר שקבלנו משכנתא מעולה
(איננו בטוחים שהיא כ"כ מעולה..)
בכ"א קבלנו היום מכתב שבעוד חודשיים הריביות תתעדכנה.
אנחנו רק יודעים שיש לנו תחנה במועד זה. (פרעון ללא קנסות)
איך אפשר לדעת איך הריבית תתעדכן?
אולי זה יקפוץ?
האם זה דבר שחתמנו עליו מראש?
בשיחה עם הבנק למשכנתאות אמרו שיעדכנו אותנו קרוב למועד מה עדכון הריבית.
מה עלינו לעשות??

באמת לחכות ולדעת במדויק.
הערכות מתבססות על הרבה נתונים.. ועל פי התקופה האחרונה ממש זה בהחלט נראה בדרך לרדת. בטח ובטח מלפני 5 שנים

 

[תלמידים]

@Y996 ביטחון עצמי כבר אמרו, בכל השאר, תוכל בהחלט להשאיר מקום של כבוד גם לותיקים ממך, ודאי מישהו כמו @A052 ... (אפילו שהסמליל באותו הצבע).
אדרבה, תביא מדגם של משכנתאות שהוצאת לאחרונה, עם פירוט מלא - ובעיקר, מה הריביות שהצלחת להוציא בפועל. (ואם לא קשה לך -ועושה רושם שאתה מקליד בשיטה עיוורת- גם להחכים אותנו איפה ה"קנייטש" הגדול שלך - מה שהלקוח לא היה מגיע לבד ---- גם לא בפרוג).

 

[A052]

הכלל הזה ממש לא קבוע, ומשתנה בין סוגי הריביות. בפריים - לעולם לא יהיה שינוי בריבית בגלל אורך התקופה,

לא דיברתי על גובה הריבית, אלא על סכום הריבית המצטבר.
ככל שההלוואה ליותר שנים, הרבית בהחזר החודשי גבוהה יותר.

הקלצ זה השמנת המתוקה ביותר של הבנק. הוא מסלול בטוח - אבל גם מאד יקר,

רק השבוע ראיתי הצעה של קל"ץ ל15 שנה ב2.5% [גילוי נאות, זה היה דרך יועץ], זה לדעתי מעולה ממש לעומת צמוד שאולי היו נותנים ב1.8% והמדד יש מי שרוצה! (כן המדינה רוצה!) שהוא יעלה בכל שנה בין1-3% וכידוע עליית המדד מעלה גם את קרן ההלוואה וגם את הריבית.

ובמיוחד עכשיו שאין צפי לעלייה רצינית במדד

אשמח לדעת מניין הדבר הזה.
אני דווקא שומע כל יום שצפויה עליית מחירים בתחום נוסף, בגלל ייקור עלויות ההובלה הבינלאומיות.
ותמיד מה שהיה ב5 שנים הקודמות לא מחייב שיימשך ב5 השנים הבאות.

בכל מקרה שיהיה בהצלחה.
אני כמובן לא יועץ ולא מתיימר להיות.

 

[תלמידים]

רק השבוע ראיתי הצעה של קל"ץ ל15 שנה ב2.5% [גילוי נאות, זה היה דרך יועץ]

בחודשיים האחרונים נתקלתי בהרבה דברים דומים, חלקם הגדול בלי יועץ (לא תפרו אותם בשאר המסלולים).

 

[השקעות R הון]

שלום,
ראשית, אפי' אם לא היית מציין שזאת דירה להשקעה - לא הייתה אפשרות לענות על שאלה כזאת באופן חד משמעי - מכיון שהיא תלויה בגורמים רבים משתנים, שמשנים את התמונה.
התשובה לשאלה "כמה אני אשלם"? - נגזרת כמובן מ'טיב העסקה', וטיב העסקה תלוי קודם כל בלווה (אתה ידידי, מהן יכולות ההחזר שלו/מהן ההכנסות הפנויות שלו, מה מצב חיווי האשראי שלו, לקוח הבנק/לא לקוח הבנק, עושים מכרז ריביות/לא עושים, ע"י יועץ משכנתאות חזק/בלי, ועוד) + הבטוחה עצמה (הדירה). למשל, דירה באזורים בעייתיים מבחינת הבנק (יהודה ושומרון וכדו'), או קומה 4 ומעלה ללא מעלית, עלול להפוך את הבטוחה למסוכנת (הבנק לא רוצה "להיתקע" עם הדירה במקרה של מימוש הבטוחה), וזה מה שיגרום לריבית לזנק.. (אם בכלל תקבל משכנתא). מעבר לזה, כתבת סכום של 740,000 ש"ח - אני מקווה (לצורך העניין) שגם השמאי של הבנק יסכים שזה המחיר, אחרת תצטרך לגייס 'קצת' כסף מאנשהו..

שנית, אין 100% במשכנתאות - אין חיה כזאת! לא בהשקעה וגם לא במכירה. המקסימום הנורמלי הוא - 75% לקניה דירה ראשונה (יחידית), החלפה 70%, ולכל מטרה (במקרה שלך - דירה להשקעה) - 50%.
אני מאמין שהתכוונת למשכן גם את דירת המגורים שלך עצמה, ולקחת 50% על כל אחת מהן. אבל א"כ חייבים לדעת כמה יתרה פנויה עד ל50% יש עליה, שמעבר לזה לא תקבל כסף להשקעה (צריך להיות לפחות 370K).

שלישית, כתבת שזו דירה להשקעה - הריביות בלכל מטרה יקרות משמעותית מריביות לדיור רגילות (מעבר למגבלת 50%), כך שגם אם לדיור רגיל תוכל לקבל את הריביות שמישהו פה כתב לך (בתקווה שאתה ברנש נורמטיבי שהכל בסדר איתו, ושהבנק יאמין שיש לו מהיכן להחזיר, והדירה דירה ולא "דיר", כן?!..), בדירה להשקעה לא תוכל לקבל אותן, ותצטרך לחשוב במושגים של עוד 1.5-2 אחוזי ריבית (בערך..), זה עדיין הולך..??

רביעית, גם השאלה "כמה יעלה לי בסופו של דבר?" - אחלה שאלה.. אבל ההפרש בין עם עושים תמהיל נכון אצל יועץ מקצועי לבין אם עושים לבד/יועץ חאפר, יכול להיות הפרש של מאות אלפי ש"ח!! ואני מדבר מידיעה אישית ברורה.

לסיום, זה נשמע כסף קל, אבל רק מלשמוע את מחיר הדירה להשקעה אני כבר מסוייג לחלוטין (סורי, אבל אני רוצה את טובתך).. זה נשמע באזור לא אטרקטיבי ומבוקש מידיי (אני צודק..?), וא"כ - עשית בירור היטב על טיב האוכלוסיה שאתה בונה עליה לשכירות (לא, לא אצל מתווך שם..), האם ביררת כמה דירות עומדות להשכרה שם באזור ביחס לביקוש..
אפרופו, ישנם מקומות שמעודף דירות להשכרה - דירות עומדות ריקות במשך חודשים רבים, וגם אם מגיעים סופסוף שוכרים לא תמיד תקבל את הסכום "שחלמת" עליו. ואפי' אם בחוזה זה יהיה רשום, אבל המצב הסוציו-אקונומי באזורים כאלה לפעמים כ"כ עצוב ששוכרים אולי יש - אבל כסף מהם אין.. מה שאומר שאתה בינתיים נושא על גבך אלפי שקלים כל חודש לעמוד במשכנתא, ולקינוח, עוד יש כאלה שמחפשים נואשות להתפטר מהנכס אפי' במחיר הפסד, מה שגם גורם לדירה שלך לאבד משוויה.. ואתה מוצא את עצמך חייב לבנק הרבה יותר כסף ממה ששווה הנכס עצמו.
עסקה של 100% - כזאת היא מינוף אדיר, שיכול להוביל לרווח גדול, אבל חלילה גם ל... הפסיד גם את הבית הראשון.

אני לא אומר שזה לא נכון להשקיע, אדרבה! זו השתדלות חשובה ולעיתים היא באמת עוזרת המון ובדרך קלה יחסית, אבל חובה לעשות זאת נכון - עם יועץ פיננסי מקצועי ומוסמך כזה שיידע לבנות לכם נכון את ההשקעה מבחינת הסיכונים שלה, והסיכונים שאתם יכולים לעמוד בהם, ואתם באמת מבינים אותם.

וורן באפט אמר פעם: "השוק (ההון), הוא כמו אלוקים שעוזר לאלה שרוצים לעזור לעצמם, אבל בניגוד לאלוקים הוא לא סולח לאלה שלא יודעים מה הם עושים.."

הייתי חייב לכתוב את התגובה - בתור מנטור מלווה משפחות בארגון 'מסילה' ויועץ משכנתאות מוסמך - ראיתי לא מעט סיפורים של השקעות רעות שגרמו לאנשים להיכנס בבוץ שהם לא יצאו ממנו, ולעיתים הפתרון היחיד היה לאבד את הבית.. במקביל, ראיתי גם לא מעט סיפורים על יועצי משכנתאות חאפרים - שסיבכו את הלקוחות שלהם עם משכנתאות שאפי' הבנק לא האמין שניתן לעשות תמהיל כ"כ גרוע.. אבל, אם הלקוח רוצה לשלם, מי הבנק שלא ירצה לקבל.. ?!
בהצלחה!

@Y996 תודה רבה
על התגובה המנומקת.

 

[ניק 70713]

משכנתא ל-20 שנה בערך.
הצפי שלי שבעוד 10 שנים אמכור את הדירה.
בהתחשב בסיכוי הגבוה שאפרע את המשכנתא אחרי 10 שנים,
מה התמהיל הכדאי עבורי?
חשבתי על 1/3 פריים
1/3 קל"צ (ל-15 שנה)
ולגבי ה-1/3 הנותר אני מתלבטת בין קל"צ למל"צ.
מה דעתכם?

 

[ניק 70713]

הצפי שלי שבעוד 10 שנים אמכור את הדירה.

עכשיו אני חושבת,
אם בעוד 10 שנים אמכור את הדירה וארכוש אחרת יקרה יותר,
אולי אגרור את המשכנתא לדירה החדשה + אטול משכנתא נוספת.
הגיוני?
משנה מבחינת התמהיל?

 

[הון ובית]

תוכל בהחלט להשאיר מקום של כבוד גם לותיקים ממך

חלילה. לא התכוונתי לזלזל באף אחד. כל אחד באשר הוא - כבודו עמו.

דגם של משכנתאות שהוצאת לאחרונה, עם פירוט מלא - ובעיקר, מה הריביות שהצלחת להוציא בפועל.

הייתי מביא - אם היית משלם.. סתםם בצחוק.
אבל שוב, מה זה ייתן לך?
אם הייתי מביא לך ריביות עם אחוז ברצפה, שהיית נופל מהרצפה לכיסא - ואח"כ הייתי מגלה לך, שזה בן של מנהלת מחלקת משכנתאות באיזה סניף בנק, מה זה היה אומר לך עלי? (סיפור שהיה לי..) כלום! כשלבנק מתחשק, הוא יודע לפנק!!
ולהיפך, הייתי מציג לפניך בגאווה - תמהיל עם ריביות מזעזעות שלא היו כמותן.. היית מסתכל עלי כמו על דביל.
אח"כ, היית מגלה שהבחורצ'יק הלקוח הזה, בשלוש שנים האחרונות - חזרו לו 30 צ'קים, והוא על סף הוצל"פ עם חיווי אשראי של קרמינל, כמעט בלי הכנסות, ועם תריסר ילדים - ובכ"א הצלחתי להוציא לו משכנתא, ולבנות לו מערכת פיננסית חדשה לחיים [אפרופו: אני מנטור ומלווה משפחות לכלכלה התנהגותית מטעם ארגון מסילה], מה אז היית חושב ?!.. אולי לא היה לך מה לחשוב, כי הריביות גרועות, וזהו!! אבל למען ה' יש מעט מאד אנשים שהיו מצליחים לעזור לו לקבל משהו אי פעם ממישהו. רק כיון שהבנק נשם עמוק, והסכים לחשוב עליו מחדש באור חדש ויפה, זה הצליח (סיפור שלא היה לי..)

א"א לשלוף 'סתם' תמהיל ולצעוק "וואוו..", או "אויישש..." - כל מקרה לגופו, ויש בזה כ"כ הרבה משתנים, רוצים כמה מהם בבקשה:
1. מצב חיווי האשראי של הלקוח - הבנק בודק ברגע באחד משלוש החברות המורשות בארץ לספק שירות זה [באופן כללי ולא מלא, גם ללא צורך בהסכמתו, רק בליידע אותו] - ויודע עלינו כמעט הכל! כמה הלוואות יש לנו - ואיפה, חריגות ממסגרת, צ'קים שחזרו, הו"ק שלא כובדו, הכנסות מול הוצאות, המון מידע. עכשיו, לבנק יש טווח (או מרווח) בין 1.2 (או 1.6 תלוי בבנקים) ל-3, שבין לבין הוא ממקם את מצב הלקוח, לפי מצבו הפיננסי (בעיני הבנק כמובן). אם המצב טוב - קרוב ל1.6/1.2 - תקבל אחלה ריביות שבעולם, והבנק ירד על הברכיים (כמעט..) כדי לשמר אותך אצלו! אבל, אם הבנאדם מתקרב ל-3, מצבו רע, ושיגיד תודה שבכלל נתנו לו משכנתא באיזו ריבית שתהיה. מי שבאמצע - מתמודד..
עכשיו, אם אני אביא לך תמהיל פצצות זה יוכיח עלי? או על הלקוח? או על שנינו??.. נקודה למחשבה!
ואם תראה תמהיל עם ריביות גרועות ביותר - ותדע ברור שהלקוח עם חיווי מושלם 1.2!! מה תחשוב? מי הבעייתי? היועץ?? אולי כן, אבל אז אגלה לך שישנם עוד כמה גורמים קריטיים, ומעכשיו תעשה חשבון לבד:
2. מצב הבטוחה - דירות באזור שטחים יו"ש / דירה מקבלן שעוד לא בנויה ללא לווי בנקאי / מעל קומה 4 ללא מעלית / קומה עליונה בבניין ישן ובעייתי / קבוצות רכישה למיניהן / ועוד = מבחינת הבנק בטוחה מסוכנת שקשה לסמוך עליה בעת מימוש - תוצאה ישירה: ריביות גבוהות מאד, ללא קשר למצב הלקוח והאיתנות הכלכלית שלו, ומקצועיות היועץ.
3. רכישה בתוך המשפחה - אבא שמוכר לבן וכדו', אחת העסקאות שהבנק הכי שונא בעולם, וכמעט שוכר חוקר פרטי לברר מה זה.. זה עלול להיות פיקטיבי לחלוטין, והסטטיסטיקה מראה שברוב העסקאות האלה, הלווה הגיע לחדלות פירעון. תוצאה ישירה: ריביות הכי גבוה שיש!! (חוץ ממקרה שהבנק הבין שהם כשרות וראויות) שוב! לא קשור לכלום!!.
4. אחוז מימון גבוה - אחת מהוראות בנק ישראל וההגבלות לבנקים היא- שכדי שלא תהיה קריסה של הבנקים בזמני משבר קשים אם לווים רבים לא יפרעו את ההלוואות שלהם (ומחירי הדירות יצנחו, מחוסר לקוחות שיכולים לקנותם - אפרופו משבר הסאבפריים ארה"ב 2008), כשהבנק מלווה כסף - הוא חייב לשים מכנגד בצד עוד כסף לזמן חירום. ובכן, ככל שרמת הסיכון עולה - רמת הכסף בצד - המכונה "הקצאת הון" של הבנק גדלה בהתמדה. להלן חלק עיקרי ומצוי: אם ניקח הלוואה לדיור עד 45% מימון מהנכס (ז"א, ההון העצמי שנביא מהבית יעמוד על 55%) - הקצאת הבנק תהיה: 35%. בין 45% - 60%, הקצאת ההון של הבנק: 50%. ניקח מעל 60% מימון (עד 75%) - 60% מימון. הלוואה לכל מטרה (איחוד הלוואות/שיפוץ/רכב/וכדו') - 75%. הלוואה מעל 5 מיליון 100%!! ז"א (במקרה של 100%), על כל שקל שהבנק ילווה לנו - הוא יצטרך לקנות עוד שקל ולשים אותו למשמרת בצד!! זה לא בחינם הארוחה הזאת, זה עולה כסף, והרבה.. ומישהו צריך לשלם את זה. אז הבנק לא חושב מידי - ופשוט מטיל את זה עלינו. בצדק!
5. יחס ההחזר של הלווה - יחס החזר של הלווה מתוך הכנסותיו מעל 40% (עד 50% כמובן) - הקצאת הון של 100% !! שוב, על תתפלאו על הריביות הגבוהות, זה לא אשמת הלווה - יש לו איתנות פיננסית, וחווי יפה, גם היועץ עשה עבודה מעולה - מה לעשות - הוראות בנק ישראל..
6. קבוצת רכישה - כנ"ל, ביחס ההחזר של מעל 40%. שוב, הבנקים לא מוותרים, ומטיסים ריביות לשמיים..
7. לקוח הבנק - כשהבנק מרגיש שהוא הולך להפסיד לקוח טוב, הוא ינסה לעשות הרבה מאד כדי להימנע מזה. תיק דפאולט (נופל החוצה), לא עושה רושם טוב לבנק. ולכן, יכול להיות ששניים יגשו לאותו בנק עם אותם תנאים בדיוק - בטוחה ולווה - ואחד יקבל חיבוק וירגיש בבית.. והשני, יחפש ת'חברים שלו. למה? כבר הסברתי..

אני כבר מתאר לעצמי מישהו כאן נזעק - "היי, רגע, תפסתי אותך על המילה, עם אחוז המימון הגבוה - ראיתי מישהו עם חיווי סטנדרטי, אחוז מימון מאד גבוה מעל 60% - שקיבל ריביות בקרקע, ואין לו שום מעלה מיוחדת.. אה? מה תגיד עכשיו??".. טוב, אז שכחתי, אבל זכאי משרד השיכון מתגברים גם על המכשול הזה. פרוטקציה! ימותו הקנאים..

עכשיו אני אחזור לשאלה הראשונה (כבר שכחתי.. מה היא היתה?..) אה - אם אני אראה לך תמהיל מסויים, עם ריביות מאד מסויימות, מצויינות/גרועות, זה יעיד על משהו ???..... (כולי תקוה שהבנת שהתשובה היא - לא!)
בהצלחה!

 

[הון ובית]

כל שההלוואה ליותר שנים, הרבית בהחזר החודשי גבוהה יותר.

זהו, שכאן זה לא מדוייק. הריבית בהחזר החודשי בריבית פריים, בין ל-10 שנים, ובין ל-30 שנה, תהיה אותה ריבית בדיוק!! זה בכלל לא תלוי בזמן ההלוואה - אלא ביתרת הסכום שעליה מוצמדת הריבית! אם הסכום גבוה = ריבית גבוהה, נמוך = נמוכה!
יקירי, תרגיש טוב - אתה בחברה טובה מאד! שמעתי גם על סגנית מנהלת סניף משכנתאות שהתבלבלה בזה, בחיי.. מה שנכון הוא, שלפי כמות הזמן תשלם על זה ריבית שנתית, אבל הריבית החודשית לא תהיה יותר גבוהה כי לקחת ל10 20 או 30 שנה. מה ששילמת ב10 שנים הראשונות, יהיה גם באחרונות, חוץ מזה שבינתיים יתרת הקרן פחתה, ולכן יחד עמה הריבית.
רק בקלצ, הבנק עושה חשבון כמה זמן ייקח עד שהוא יראה את הכסף חזרה, וככל שהוא מתגעגע חזק יותר לכסף - הוא מעלה את הריביות. ואז בהחזר החודשי הכללי, זה נכון - שכדאי להרגיע את הבנק ולקחת לפחות זמן, מה שאפשר.

רק השבוע ראיתי הצעה של קל"ץ ל15 שנה ב2.5% [גילוי נאות, זה היה דרך יועץ], זה לדעתי מעולה ממש

ובכן - ידידי, להמחשה: זהו מחשבון משכנתא של סמארט NPV (אחד המוכרים והמקצועיים שיש), שמתי לו מסלול אחד של קלצ, סכום 400,000 ש"ח ל-15 שנים, הפעלתי ריבית אוטומטית (תראה למעלה בירוק) - זה ריביות ממוצעות, ו.. הנה לפניך 2.5%.. בכייף, לא צריך להיות יועץ בשביל זה, וזה בלי לשכנע את הבנק עם מסלולים נוספים בתמהיל.

 

[Deleted 66182]

באמת לחכות ולדעת במדויק.
הערכות מתבססות על הרבה נתונים.. ועל פי התקופה האחרונה ממש זה בהחלט נראה בדרך לרדת. בטח ובטח מלפני 5 שנים

תודה
אבל התחנה לפרעון היא חודש לא? ואם ארצה לערוך שינויים האם יספיק לי הזמן?

 

[Deleted 66182]

שאלה נוספת: מה עושים אם חלק מהלוואות המשכנתא עם יתרות היוון מטורפות? של עשרות אלפים
(והיועץ עוד אמר שזה מעולה)
גורם לחשוב שמיחזור לאיהיה שווה, לא?