יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

מצב
הנושא נעול.
ואוו הגעת לרף של 75% מלמעלה!
נראה ריביות זולות לכזה סיפור,
אם כי קחי בחשבון ש-900.000 נתונים לסיכון,
תתכונני לאפשרות שההחזר יעלה במשך השנים ב 1.000-2.000 במצב בינוני.
או לחילופין ללכת על ריביות יותר קבועות ופחות צמודות ולשלם מעכשיו כ500 יותר כל חודש.
אני בחיים לא הייתי מעז לקחת כזה משכנתא.
 
ואוו הגעת לרף של 75% מלמעלה!
נראה ריביות זולות לכזה סיפור,
אם כי קחי בחשבון ש-900.000 נתונים לסיכון,
תתכונני לאפשרות שההחזר יעלה במשך השנים ב 1.000-2.000 במצב בינוני.
או לחילופין ללכת על ריביות יותר קבועות ופחות צמודות ולשלם מעכשיו כ500 יותר כל חודש.
אני בחיים לא הייתי מעז לקחת כזה משכנתא.
מה נתון לסיכון כ"כ?
היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....
המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ
והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...
מה כן היית ממליץ לשנות כאן?
זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש
 
מה נתון לסיכון כ"כ?
הכל חוץ מהקל"צ
היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....
זה טענה קבועה של יועצים וזה נכון רק חלקי, אם עוד כמה שנים המדד ובעקבות זה הריביות יעלו הבנק לא יתן לכם קל"צ במחיר שאפשר לקבל היום
המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות
צמוד למדד המחירים לצרכן (עלה מתחילת השנה ב-%1.6, ובארה"ב ביותר מחמש)
מה נתון לסיכון כ"כ?
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ
צמוד למדד כנ"ל + שנוי הריבית עפ"י אג"ח כל שנתיים וחצי,
זה המסלול שהכי טוב לבנקים..
והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...
הפריים כיום על המינימום כך שהוא יוכל רק לעלות השאלה רק מתי וכמה.
זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש
אני הייתי חונק את עצמי מראש ולא נחנק הרבה יותר בהמשך, או לא לוקח כזו משכנתא,
 
הכל חוץ מהקל"צ

זה טענה קבועה של יועצים וזה נכון רק חלקי, אם עוד כמה שנים המדד ובעקבות זה הריביות יעלו הבנק לא יתן לכם קל"צ במחיר שאפשר לקבל היום

צמוד למדד המחירים לצרכן (עלה מתחילת השנה ב-%1.6, ובארה"ב ביותר מחמש)

צמוד למדד כנ"ל + שנוי הריבית עפ"י אג"ח כל שנתיים וחצי,
זה המסלול שהכי טוב לבנקים..

הפריים כיום על המינימום כך שהוא יוכל רק לעלות השאלה רק מתי וכמה.

אני הייתי חונק את עצמי מראש ולא נחנק הרבה יותר בהמשך, או לא לוקח כזו משכנתא,

אני מאד מאד מודה על התגובה! אין מילים
ז"א שמבחינה עקרונית עדיף לחלק את המשכנתא ל3- קל"צ, זכאות כי כבר יש לנו(אגב יש לנו אפשרות לעשות לא צמוד גם במסלול הזה?) ופריים?
 
אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?
 
אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?
הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.

ז"א שמבחינה עקרונית עדיף לחלק את המשכנתא ל3- קל"צ, זכאות כי כבר יש לנו(אגב יש לנו אפשרות לעשות לא צמוד גם במסלול הזה?) ופריים?
למה זכאות? הבנק לא יאשר בלי זה?
גם לכם עדיף כנ"ל.

אני לא יועץ ולא כלום.
 
הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.


למה זכאות? הבנק לא יאשר בלי זה?
גם לכם עדיף כנ"ל.

אני לא יועץ ולא כלום.
לגבי השאלה השנייה הוסבר לי שחבל לא לקחת מסלול כזה כיון שזה נחשב כהטבה- אין עליו קנסות ויש הגבלה למסלול זה שהריבית בו יכולה לעלות עד ל3% במקסימום.
 
אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?
תלוי בעוד גורמים:
1. מה יחס ההחזר ממהכנסות?
2. ממה מורכבות ההכנסות?
3. מהו שיעור המימון שההלוואה מהווה מתוך ערך הדירה ע"פ שמאי הבנק?
4. מצב לווה - אשראית היסטורית/חיווי?
5. מה טיב הבטוחה הממושכנת?
6. יד2 / רכישה מקבלן - עם בלי לווי בנקאי?
ועוד כמה..
ככלל - ריביות לא משהו בכלל.
אגב, אני כן יועץ משכנתאות - חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
 
מה נתון לסיכון כ"כ?
היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....
המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ
והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...
מה כן היית ממליץ לשנות כאן?
זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש
ככלל,
1. כמו שכתבו לפניי - ואני כן יועץ משכנתאות - אין כזה דבר "שתמיד אפשר לשנות ולמחזר.." ממש לא! אם הריביות יתייקרו, לא תקבלו את התנאים של היום בשום מסלול. אחרת כולם יברחו לשם, ואם יהיה ביקוש כ"כ גדול - המחירים הרי תמיד ביחס לביקוש..
2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו].
3. לגבי מסלול הזכאות - זה נכון, כדאי לקחת ממנו מעט - כיון שיש לו מעלות רבות, והוא גם משליך מעלות נוספות לשאר המשכנתא. הבעיה היא - שזה מסלול שהבנק לא מרוויח עליו, ולכן הוא מוריד את המרווח, אבל לכן חכם לקחת אותם בסכום קטן, רק כדי לשמר את המעלות שמתקבלות ממנו בתור הלוואות משלימות של שאר המסלולים.
4. הזכאות היא ריבית קבעה צמודה קבוע בחוק - זה ריבית שנמצאת גם במקומות אחרים במשק. א"א לשנות אותה, לא בהצמדה ולא בקבועה.
5. ההצמדה שלכם בתמהיל - אכן מרובה, אבל זה כאמור בכדי להוזיל לכם את המשכנתה כולה. יש צפי כמובן לעלייה של ההחזר החודשי. ניתן לבדוק זאת ע"י תוכנות מקצועיות [בתשלום בדר"כ אצל יועצי משכנתאות], בכמה זה יעלה ע"פ תקופות ושנים.
 
ככלל,
1. כמו שכתבו לפניי - ואני כן יועץ משכנתאות - אין כזה דבר "שתמיד אפשר לשנות ולמחזר.." ממש לא! אם הריביות יתייקרו, לא תקבלו את התנאים של היום בשום מסלול. אחרת כולם יברחו לשם, ואם יהיה ביקוש כ"כ גדול - המחירים הרי תמיד ביחס לביקוש..
2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו].
3. לגבי מסלול הזכאות - זה נכון, כדאי לקחת ממנו מעט - כיון שיש לו מעלות רבות, והוא גם משליך מעלות נוספות לשאר המשכנתא. הבעיה היא - שזה מסלול שהבנק לא מרוויח עליו, ולכן הוא מוריד את המרווח, אבל לכן חכם לקחת אותם בסכום קטן, רק כדי לשמר את המעלות שמתקבלות ממנו בתור הלוואות משלימות של שאר המסלולים.
4. הזכאות היא ריבית קבעה צמודה קבוע בחוק - זה ריבית שנמצאת גם במקומות אחרים במשק. א"א לשנות אותה, לא בהצמדה ולא בקבועה.
5. ההצמדה שלכם בתמהיל - אכן מרובה, אבל זה כאמור בכדי להוזיל לכם את המשכנתה כולה. יש צפי כמובן לעלייה של ההחזר החודשי. ניתן לבדוק זאת ע"י תוכנות מקצועיות [בתשלום בדר"כ אצל יועצי משכנתאות], בכמה זה יעלה ע"פ תקופות ושנים.

תודה על התגובה.
היועץ שלנו שנחשב לתותח בתחומו באזורנו והמון אנשים פונים אליו למחזור למשל טוען בתוקף שלאחר שנתיים וחצי הבנק מעדכן את הלקוחות על הריבית שהשתנתה, וכל עוד לא מדובר ביותר מ1% (כך שזה מגיע כמעט לגובה הריבית הקל"צ) מומלץ להשאיר את המסלול הזה כפי שהוא
האם לא להאמין לזה?
אנחנו לא מעוניינים להסתבך! מצד שני יש הגיון בכך שבנתיים לשלם ריבית קל"צ הרבה יותר יקרה לכל אורך המשכנתא- זה קצת טיפשות אם יש אפשרות לשנות ולהחליף במהלך הזמן....
לגבי 5- האם באמת מישהו יכול לצפות כמה הריבית תעלה או תרד במהלך השנים? זה לא נתונים שהגיוני לחשבן כפי הידוע לי....
אנחנו כבר אובדי עצות לחלוטין!
 
תודה על התגובה.
היועץ שלנו שנחשב לתותח בתחומו באזורנו והמון אנשים פונים אליו למחזור למשל טוען בתוקף שלאחר שנתיים וחצי הבנק מעדכן את הלקוחות על הריבית שהשתנתה, וכל עוד לא מדובר ביותר מ1% (כך שזה מגיע כמעט לגובה הריבית הקל"צ) מומלץ להשאיר את המסלול הזה כפי שהוא
האם לא להאמין לזה?
אנחנו לא מעוניינים להסתבך! מצד שני יש הגיון בכך שבנתיים לשלם ריבית קל"צ הרבה יותר יקרה לכל אורך המשכנתא- זה קצת טיפשות אם יש אפשרות לשנות ולהחליף במהלך הזמן....
לגבי 5- האם באמת מישהו יכול לצפות כמה הריבית תעלה או תרד במהלך השנים? זה לא נתונים שהגיוני לחשבן כפי הידוע לי....
אנחנו כבר אובדי עצות לחלוטין!
1. הבנק אכן יעדכן אתכם, אבל מה זה יעזור לכם במקרה של עלייה??.. תרצו לעבור למסלול אחר, תגלו שגם הוא עלה - ואולי אף יותר.. אף אחד לא ישמור לכם ריביות זולות של היום בשום מסלול, בכדי שתוכלו למחזר בעתיד!!
2. לגבי עליית הריבית באחוז, יש שטוענים - שרק בהפרש של 1.2% שווה ללכת על הצמודות, אבל זה בהחלט נתון לשיקול דעתו של כל יועץ ויועץ.
3. אם היועץ שלכם מומחה - סמכו עליו!
4. אין פה עניין של להסתבך, רק להתכונן לבאות, ובקשר למדד - גם לבאות הקרובות, המדד בעליה, מה שאומר שהקרן חוזרת אחורה, ויוצא שאנחנו מחזירים פחות, וגם הריביות עולות.

אם אתם ממש על הקסקס.. אולי כדאי לחשב מסלול מחדש. אבל זה תלוי בהמון גורמים פרטיים ואישיים, שא"א במסגרת זו לחשב, רק באופן פרטי ופרטני כמובן.
אגב, גם מכובעי הנוסף של 'יועץ כלכלת המשפחה' מטעם 'מסילה' - ראיתי כבר לא מעט מקרים שלצערי, אנשים הכניסו את עצמם לתסבוכת כלכלית גדולה, בעקבות משכנתא שהייתה גדולה על הכתפיים שלהם.. והבית כולו נכנס לסחרור כלכלי רע ומיותר. לכן, סוף מעשה במחשבה תחילה - כאן על אחת כמה וכמה..
 
תלוי בעוד גורמים:
1. מה יחס ההחזר ממהכנסות?
2. ממה מורכבות ההכנסות?
3. מהו שיעור המימון שההלוואה מהווה מתוך ערך הדירה ע"פ שמאי הבנק?
4. מצב לווה - אשראית היסטורית/חיווי?
5. מה טיב הבטוחה הממושכנת?
6. יד2 / רכישה מקבלן - עם בלי לווי בנקאי?
ועוד כמה..
ככלל - ריביות לא משהו בכלל.
אגב, אני כן יועץ משכנתאות - חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
1. ההכנסות 10300
2.הכנסה רגילה כשכיר
3. אין לו שמאות עדיין
4.אשראי מצויין נקי
5. דירה יד שניה במיליון ארבע מאות
אשמח לעזרתך כי אני לא יועץ ולא חבר בהתאחדות
 
נערך לאחרונה ב:
הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.
הוא מעדיף פריים כ"כ הרבה למרות הסיכון שהזכרת כיוון שהוא מתכנן עוד כמה זמן לפרוע את הפריים וככה לא יהיה לו עמלת פירעון
האם בכל אופן זה לא נחשב טוב?
 
נערך לאחרונה ב:
נכתב ע"י 4":
2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו]
סליחה, טענה קבועה של משווקי משכנתאות.
אבל איך נדע להבחין בין יועץ משכנתאות מקצועי, לבין משווק משכנתאות?
 
1. לכולם, להתחיל מפועלים לאומי מזרחי והבינלאומי.
2. מה שנח לכם, אם אין צפי להחזר גבוה בשנים הקרובות, לכאורה המומלץ ביותר זה שליש פריים ושני שליש קל"ץ.

אני לא יועץ ולא יודע כלום.
לגבי 1, באמת מומלץ לקבל הצעות מכולם, או שמספיק מהרביעיה המפורטת?
לגבי 2, תמיד חשבתי שפריים הוא המומלץ ביותר, הרי היתה בשורה גדולה של בנק ישראל להסיר את מגבלת השליש, אז למה לא לממש את המקסימום שאפשר לקחת ממסלול זה?
תודה על התשובות.
 
סליחה, טענה קבועה של משווקי משכנתאות.
אבל איך נדע להבחין בין יועץ משכנתאות מקצועי, לבין משווק משכנתאות?
שאלה במקום.
יועץ מקצועי - חייב להיות אחד שלמד היטב את המקצוע (לימודים סטנדרטיים הם של 3-4 חודשים מאסיביים לפחות, במשך כמה שעות טובות כל יום), והוא בעל וותק.
מעבר לזה (שלדעתי זה גם על גבול החובה - אבל יש חולקים בדבר), חבר ב'התאחדות יועצי המשכנתאות' [שהוא הגוף שהכי קרוב לרגולציה ממשלתית כיום], מחוייב לעמוד בסטנדרטים של ידע ומקצועיות - כולל אמנת יושר ואתיקה מקצועית, עובר מבחני כניסה ראשוניים - ומשתתף כל הזמן בכנסים והעשרת ידע מקצועי ורלוונטי בתחום, שמשתנה ומתחדש כל הזמן.
[אני באופן אישי - מעבר להיותי חבר בהתאחדות, גם עובד כזכיין בחברה עם וותק של 20 שנה בשם "איתנים", שיש בה הרבה יועצים עם מומחיות שונות ומורכבות, קשרי בנקים ועוד, כדי לבטח כל עסקה באשר היא - גם מבחינת הלקוח/עסקה, וגם מצד הבנקים/ייעוץ].

מעבר לכל זה - תפילות לסייעתא דשמיא, כמו בכל סבר שעושים, ובעל מקצוע שלוקחים.
 
לגבי 1, באמת מומלץ לקבל הצעות מכולם, או שמספיק מהרביעיה המפורטת?
לגבי 2, תמיד חשבתי שפריים הוא המומלץ ביותר, הרי היתה בשורה גדולה של בנק ישראל להסיר את מגבלת השליש, אז למה לא לממש את המקסימום שאפשר לקחת ממסלול זה?
תודה על התשובות.
בחירת הבנק תלויה באופי וטיב העסקה והלקוח, לכל בנק יש את היתרונות יתר שלו, והייחודיות שמתאימה לו יותר.
1. ישנם בנקים שכדאי ללקוח שלהם להתחיל אצלם, וישנם בנקים - שזה לא מעניין. הכנסות פחות טובות - לכו למזרחי, חוסן כלכלי יפה - לפועלים, ואם יש לכם זמן [או קשרים חוסכי זמן] - בלאומי, תקבלו ריביות מעולות. אי"צ לשגע את כל הבנקים, מוטב להתמקד בשניים מקסימום שלושה בנקים, ולהתקדם לביצוע - הריביות במצב עלייה, ואין טעם לבזבז יותר מידי זמן בטיולים..
2. פריים - מסלול ללא עמלות פירעון ועם ריבית נמוכה, אך עם סיכון להשתנות פעם בחודש-חודש וחצי - משמעות העלייה בפריים לגבי ההחזר החודשי: על כל 1% עליה בריבית - 10% עלייה בהחזר החודשי. מעבר לזה הבנק לא מרוויח עליו כמעט, מה שאומר שהוא ינפח ריביות במקומות אחרים, אם תיקחו יותר משליש, או גם בפריים עצמו..
ככלל, בודאי שעדיף לקחת כמה שיותר קלץ, הבעיה שזה מאד יקר ומייקר. לא בהכרח שזה הדבר הנכון והחכם. אולי מי שלא מבין מה הוא עושה, אבל יועץ שיודע ומבין את המשמעויות - יכול לנהל תמהיל חכם, וגם זול בהרבה.
 
ככלל, בודאי שעדיף לקחת כמה שיותר קלץ, הבעיה שזה מאד יקר ומייקר. לא בהכרח שזה הדבר הנכון והחכם. אולי מי שלא מבין מה הוא עושה, אבל יועץ שיודע ומבין את המשמעויות - יכול לנהל תמהיל חכם, וגם זול בהרבה.
תודה רבה. הענין הוא שאני רוצה להתחיל בלי יועץ, השאלה היא איזה תמהיל לבקש, האם אתה גם ממליץ על שליש פריים ושני שליש קל''ץ, ולא לגעת במסלולים אחרים?
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
מצב
הנושא נעול.

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה