יש לכם שאלות בתחום הנדל"ן?

[האורות]

בהחלט
לגבי התשואה קצת תיקנתי

אבל אם המחירים עלו, מה נותן עליית מחירי השכירות?
הפער היחסי עדיין גדול.

בכל מקרה,
לא משנה הדיוקים קטנים,
אני עדיין חושב, שמי שחשובה לו "עסקת תשואה",
קרית גת זה לא המקום.

 

[szn]

בפעם שעברה שזה קרה בקריית גת(כשבנו את כרמי גת)זה הקפיא את השוק שם ל 8 שנים

יש קצת הבדל לפני 8 שנים קרית גת הייתה פריפריה
היום המרכז התרחב לאשקלון וקרית גת.

לענייננו:
קרית גת נמצאת מעט מתחת לרף המחירים באזור שלה, וזו סיבה שתהיה שם עליית מחירים, דווקא בגלל ההקפאה שהייתה שם עד עכשיו,
מה שנקרא "תיקון".

מעניין להבין, מה רף המחירים של האזור כרגע? לפי מה הוא נקבע?
האם אתה מדבר על דירות חדשות או יד 2?

דווקא בגלל ההקפאה שהייתה שם עד עכשיו,

זה נכון שהיו שנים שהיה הקפאה
אבל בשנה האחרונה זה השתנה
דירות ישנות עלו בקרית גת בשנה האחרונה בטווח של 100-150 אלף
ודירות חדשות עלו מאד כמו בהרבה מקומות בארץ, בערך ב-400 אלף שח

מצורף נתונים מרשות המסים
אותו רחוב המחיר עלה בשנה ב-400 אלף:

לפני שנה:

אחרי שנה:

(היה לי שם חוזה ב 1700 השוכר החדש משלם 2400)

האם תוכל לכתוב יותר פרטים, מה גודל הדירה? קומה? איזה אזור\רחוב?

אני עדיין חושב, שמי שחשובה לו "עסקת תשואה",
קרית גת זה לא המקום.

למה אתה קורא עסקת תשואה?
רווח חודשי או עליית ערך?

 

[szn]

השאלה ששאלו מה יקרה עם תוספת של 25,000 יחידות

לא בונים 25 אלף בבת אחת
המספר 25 מורכב מ-3 הסכמי גג, חלק עדיין אין תבע מאושרת חלק אפי' לא פתחו תיק תבע
בקיצור זה יקח זמן וזה יתפרס על פני כמה שנים.

אגב, בהסכם גג האחרון יש תוכנית לרכבת קלה שתחצה את העיר וכן שדרוג תחנת הרכבת

מעניין שבאשקלון בונים המון ועם כל זה המחירים קפצו מאד
ובשנת 2021 היה זמן שאשקלון הייתה שיאנית בכמות מכירת הדירות.
אף שהסברא נותנת שאם יש היצע גדול המחירים פחות עולים

 

[מוישי פרומן]

האם תוכל לכתוב יותר פרטים, מה גודל הדירה? קומה? איזה אזור\רחוב?

מלכי ישראל
3 חדרים 60 מ"ר
קומה 3

 

[האורות]

מעניין להבין, מה רף המחירים של האזור כרגע? לפי מה הוא נקבע?
האם אתה מדבר על דירות חדשות או יד 2?

שוב, לא ירדתי לפרטי פרטים, אני רק אומר, דירת 3 חדרים ב700 אלף, לאזור הזה,
בהחלט יש מה לעלות.
וכן, הכוונה ליד 2. אני מדבר מפוזיציה של השקעה.

 

[האורות]

למה אתה קורא עסקת תשואה?
רווח חודשי או עליית ערך?

אני עונה פה תשובה לא פרטית, אלא כללית, לכל מי שקורא,
(ייתכן ויקראו את זה גם אנשים שלא מבינים כמוך בנדל"ן, שיהיה להם לתועלת)

אני תמיד אומר, שכשבאים להשקיע צריך לבחון מספר היבטים,
לא רק "מציאה", אלא גם אופי ההשקעה.

אחד הדברים זה לאבחן אם אנחנו צריכים עסקת תשואה או עסקת ערך.

עסקת תשואה, זאת עסקה, שמה שמעניין אותנו זה גובה התשואה שנקבל מהנכס,
ולמה?
מכמה סיבות,
או שאנחנו מעוניינים להשקיע לטווח קצר יותר,
אבל בעיקר, כדי שנוכל לעמוד בהחזר החודשי.

עסקת ערך לעומת זאת, מה שמעניין אותנו זה עליית ערךך נכס,
ברור שנשמח שהתשואה תהיה גבוהה, אבל זה לא האישיו,
אין לי בעיה עם החזר חודשי, העיקר שעוד כמה שנים ארוויח עליית מחיר של מאות אלפים.


אגב, מניסיון של עשרות רבות של לקוחות,
למרות שבעסקת ערך, בתכלס מרוויחים יותר,
עם כל זה, לרוב זה לא מתאים, ועדיף להם עסקת תשואה....

 

[אחינו כל בית ישראל]

לא בונים 25 אלף בבת אחת
המספר 25 מורכב מ-3 הסכמי גג, חלק עדיין אין תבע מאושרת חלק אפי' לא פתחו תיק תבע
בקיצור זה יקח זמן וזה יתפרס על פני כמה שנים.

אגב, בהסכם גג האחרון יש תוכנית לרכבת קלה שתחצה את העיר וכן שדרוג תחנת הרכבת

מעניין שבאשקלון בונים המון ועם כל זה המחירים קפצו מאד
ובשנת 2021 היה זמן שאשקלון הייתה שיאנית בכמות מכירת הדירות.
אף שהסברא נותנת שאם יש היצע גדול המחירים פחות עולים

ברור שאם בונים הרבה המחירים יעלו ולא ירדו זה כבר הוכח בהרבה מקומות יש דוגמאות למכביר אבל בית שמש לציבור החרדי ובאשקלון לציבור הכללי זה הדוגמאות הכי עדכניות וזה מה שגורם לי לחשוב שקרית גת זה המקום הבא כמובן שזה יקח 5-7 שנים כי לוקח זמן עד שמתחילים לבנות אבל מי שרוצה לקנות דירה אם טווח של 5-7 שנים זה המקום לדעתי

 

[:)&&:)&&:)]

אשמח אם למישהו יש מידע:
א. משכנתא ל30 שנה ע"ס 1.3 מיליון, כמה ניתן להשיג בהחזר החודשי?
ב. האם שייך לקחת הלוואה לאחר לקיחת משכנתא?
ג. מישהו מכיר את חברת "יד לנדלן" שמשקיעה בקרית אתא?
תודה רבה

 

[טבעת]

מישהו מכיר שני בל השקעות
לתת חוות דעת

 

[קיץ חורף]

אשמח לחוו"ד של המקצוענים פה @השקעות בנדל"ן @מוישי פרומן @אבו דאבי @מלך נדל''ן וכל המבינים:
מה דעתכם על השקעות בנדל"ן שללא משכנתא בגלל בעיות- שאין רישיון מלא\חלקי, או בעיות בטאבו או שאר בעיות, האם זה רווחי\שווה בגלל שזה מחיר זול וכן מרויחים מחיר למשתכן וסיוע בשכר דירה או לחסוך מס רכישה?

 

[זעירא דחברייא]

לכל היודע האם פרויקט בן שמן של אהרוני בלוד יהיה היר בשנה הקרובה
והאם יש סיכוי לחרדים שם

 

[מקצועי בנדל"ן]

אשמח לחוו"ד של המקצוענים פה @השקעות בנדל"ן @מוישי פרומן @אבו דאבי @מלך נדל''ן וכל המבינים:
מה דעתכם על השקעות בנדל"ן שללא משכנתא בגלל בעיות- שאין רישיון מלא\חלקי, או בעיות בטאבו או שאר בעיות, האם זה רווחי\שווה בגלל שזה מחיר זול וכן מרויחים מחיר למשתכן וסיוע בשכר דירה או לחסוך מס רכישה?

אני אישית ממליץ להתרחק מעסקאות כאלו,
בדר"כ זה מביא המון בעיות גם בהמשך...
אתה גם משקיע ממיטב כספך חשוב שיהיה רשום זכויות עליך,
("זול שווה זול")
בכ"א מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקצוען לפני כן.
שיהיה בהצלחה!!!

 

[מוישי פרומן]

אשמח לחוו"ד של המקצוענים פה @השקעות בנדל"ן @מוישי פרומן @אבו דאבי @מלך נדל''ן וכל המבינים:
מה דעתכם על השקעות בנדל"ן שללא משכנתא בגלל בעיות- שאין רישיון מלא\חלקי, או בעיות בטאבו או שאר בעיות, האם זה רווחי\שווה בגלל שזה מחיר זול וכן מרויחים מחיר למשתכן וסיוע בשכר דירה או לחסוך מס רכישה?

לדעתי כל העניין בנדלן הוא בגלל 2 דברים
1. עליית ערך
2.מינוף ע"י משכנתא
אם אין לך את שני הדברים בעיסקא למה להיכנס?
זה סתם להשכיב כסף מזומן ללא תמורה מספקת
לא שווה את הכאב ראש

 

[קיץ חורף]

2.מינוף ע"י משכנתא

אבל כל חודש משלמים על המינוף הזה

 

[מלך נדל''ן]

אשמח לחוו"ד של המקצוענים פה @השקעות בנדל"ן @מוישי פרומן @אבו דאבי @מלך נדל''ן וכל המבינים:
מה דעתכם על השקעות בנדל"ן שללא משכנתא בגלל בעיות- שאין רישיון מלא\חלקי, או בעיות בטאבו או שאר בעיות, האם זה רווחי\שווה בגלל שזה מחיר זול וכן מרויחים מחיר למשתכן וסיוע בשכר דירה או לחסוך מס רכישה?

אם זה להשקעה לא מומלץ כי כמו שאתה קונה את זה בזול כך גם תצטרך למכור בזול , כי אותם בעיות יהיו גם לקונה הבא , וזה עוד בלי להכנס לבעיות של עסקה כזאת , כל עסקה לגופה ,למגורים יש מקרים שזה כן שווה צריך לבדוק ספציפית מה הסיבה שלא נותנים משכנתא

 

[קיץ חורף]

אתה גם משקיע ממיטב כספך

ואם זה ממשכון דירה אחרת?

2.מינוף ע"י משכנתא

ואם בשביל זה זה מינפתי דירה אחרת?

 

[מקצועי בנדל"ן]

ואם זה ממשכון דירה אחרת?


ואם בשביל זה זה מינפתי דירה אחרת?

אוקיי,
אבל כאן יהיה לך "סטופ"
כי לא לא תוכל למנף מהנכס הזה עוד דירה משום שהבנק לא מכיר בנכס הזה...

 

[קיץ חורף]

וזה עוד בלי להכנס לבעיות של עסקה כזאת , כל עסקה לגופה

אם תוכלו להכנס לבעיות שיש זה מאד יעזור לי

 

[מוישי פרומן]

ואם זה ממשכון דירה אחרת?


ואם בשביל זה זה מינפתי דירה אחרת?

זה לא משנה מאיפה הבאת את הכסף
כל עוד שעל הדירה הזאת שרכשת לא לקחת משכנת לא מינפת

 

[אבו דאבי]

אשמח לחוו"ד של המקצוענים פה @השקעות בנדל"ן @מוישי פרומן @אבו דאבי @מלך נדל''ן וכל המבינים:
מה דעתכם על השקעות בנדל"ן שללא משכנתא בגלל בעיות- שאין רישיון מלא\חלקי, או בעיות בטאבו או שאר בעיות, האם זה רווחי\שווה בגלל שזה מחיר זול וכן מרויחים מחיר למשתכן וסיוע בשכר דירה או לחסוך מס רכישה

בניגוד לתשובות שענו לכם כאן וכתבו את החסרונות
אני דווקא לא פוסל את זה בכלל אם כי בהסתייגות
הדבר הזה מאוד אינדיבידואלי
במקרה שהעסקה יחסית בטוחה
יש דבר כזה שנקרא ניהול סיכונים
אם אתם מתכוונים לנסות להגריל במחיר למשתכן זה יכול להיות רעיון טוב
בתנאי קודם למעשה שמתייעצים עם איש נסיון ומבררים היטב עם עו"ד כדי לבטח את עצמכם
ואם הסיכונים הם ממש מזעריים זה יכול להיות משתלם כדי להרויח במחיר למשתכן.
ושוב לא כל עיסקה כזאת לקחת ממש לא
ןלזכור שתמיד יש איזשהוא סיכון וצריך להחליט האם שווה לקחת את הסיכון בשביל הסיכוי
יש אנשים נדלניסטים שפונים אלי ומבקשים בדווקא את העיסקאות האלו מכל מיני סיבות
כמובן שהם לוקחים סיכון אבל יש להם מספיק כסף כדי לקחת סיכון
לעומת משקיע פשוט שאין לו את הפריבילגיה לזה.
כל מקרה לגופו.