השקעות להרחיב או לקנות?

[Quickמרקט.]

היי
יש לנו התלבטות
הוצאנו הלוואה מהבנק (עם תנאים טובים בתוך המשכנתא)
אנחנו לבנתיים משפחה קטנה כל השאלה מבחינת ביזנס
יש לנו היתיר הוסיף עוד חדר + ממה כנראה אם נוסיף זה היה רק מעטפת
שככה הנושא הוא עיסקי, זה אופציה א'!
אופציה ב'
זה באותו סכום להשקיע בדירת קבלן 7% במחיר טוב בלי מדד לבניה.
מאוד מתלבטים מה לעשות כי זה זה או זה אין ביחד!
אודה עצות!

 

[Quickמרקט.]

איפה כל החכמים של פרוג?

 

[Ruti Kepler]

אופציה ב'
זה באותו סכום להשקיע בדירת קבלן 7% במחיר טוב בלי מדד לבניה.

איך תשלמו את ה93% הנותרים?
איך תשלמו מס רכישה 8%, בהנחה שאתם לא מוכרים את הדירה הראשונה שבבעלותכם?
איך תשלמו 2% תיווך, עו"ד והוצאות נלוות?

ואם האופציה היא הגדלת הדירה הראשונה, לא ברור האם אתם מגדילים כדי למכור ברווח גדול יותר, או כדי לגור בדירה גדולה יותר. (ואם לא זה ולא זה, אז באמת מה מטרת ההלוואה וההגדלה?)

 

[Quickמרקט.]

איך תשלמו את ה93% הנותרים?

עוד 4 שנים ....ננסה למכור לפני המפתח.

איך תשלמו מס רכישה 8%, בהנחה שאתם לא מוכרים את הדירה הראשונה שבבעלותכם?

בונים שהמחיר של הדירה יעלה יהיה שווה גם אחרי שנשלם את המס
שמעתי שאפשר לסדר שאת המס נשלם כשנמכור את הנכס.

איך תשלמו 2% תיווך, עו"ד והוצאות נלוות?

אין זה מקבלן ישירות
עו"ד 5 א'

ואם האופציה היא הגדלת הדירה הראשונה, לא ברור האם אתם מגדילים כדי למכור ברווח גדול יותר, או כדי לגור בדירה גדולה יותר. (ואם לא זה ולא זה, אז באמת מה מטרת ההלוואה וההגדלה?)

להגדיל את הנכס למקרה שנמכור
אחרת ההיתיר ילך לפח לא?

 

[Ruti Kepler]

עוד 4 שנים ....ננסה למכור לפני המפתח.

ידוע לכם ש:
א. לא תמיד אפשר לעשות הסבת ערבויות לטובת הקונה
ב. הקבלן יכול לדרוש את השלמת התמורה קודם לכן (3 שנים ואפילו 2.5)
ג. באותו זמן בדיוק יוצאות לשוק עוד כמה דירות בפרוייקט, שבעליהן הסתמכו על אותו רעיון (למכור לפני מפתח), וממילא המחירים יורדים?

שמעתי שאפשר לסדר שאת המס נשלם כשנמכור את הנכס.

אפשר לשלם את המס עם קבלת הדירה, אך זה צובר הצמדה וריבית.

 

[Quickמרקט.]

ידוע לכם ש:
א. לא תמיד אפשר לעשות הסבת ערבויות לטובת הקונה
ב. הקבלן יכול לדרוש את השלמת התמורה קודם לכן (3 שנים ואפילו 2.5)
ג. באותו זמן בדיוק יוצאות לשוק עוד כמה דירות בפרוייקט, שבעליהן הסתמכו על אותו רעיון (למכור לפני מפתח), וממילא המחירים יורדים?



אפשר לשלם את המס עם קבלת הדירה, אך זה צובר הצמדה וריבית.

תודה נקודות למחשבה!

 

[אפונה וגזר]

ננסה למכור לפני המפתח

סיכון מאוד גדול.
בדיוק קראתי הסברים ארוכים למה זה לא כזה כדאי כמו שזה נשמע.
ממש לא כדאי לבנות על זה אם אין לכם אפשרות להשלים את העיסקה במקרה הצורך.

 

[Quickמרקט.]

סיכון מאוד גדול.
בדיוק קראתי הסברים ארוכים למה זה לא כזה כדאי כמו שזה נשמע.
ממש לא כדאי לבנות על זה אם אין לכם אפשרות להשלים את העיסקה במקרה הצורך.

מיד יש הלוואות גישור עם קצת ריביות לא?
אחרת ל נתקדם לעולם!

 

[ה. שלמה]

איפה כל החכמים של פרוג?

תתפלאו אולי.
אבל גם ל"חכמים של פרוג" לא ניתנה נבואה, וממש בלתי אפשרי להשיב על שאלה מבלי שפרטיה הובאו.

 

[HILEL1]

האופציה השניה נשמעת גרועה במקרה שלכם שאתם עובדים בראש של סמוך ויהיה בסדר...
צריך לדעת למה נכנסים לעסקה, ובעיקר איך מסיימים אותה ויכולים להחזיק בנכס לאורך זמן, בלי זה אסור להכנס לעיסקה!

 

[Ruti Kepler]

תודה נקודות למחשבה!

יש עוד נקודות לדיון, על הרעיון של 'נמכור לפני קבלת המפתח'.
גגלו 'מכירה לפני טופס 4' ותבדקו את הנושא.
(בין היתר, עלולים לאבד זכאות לפטור ממס שבח, הקונה עלול לאבד חלק מהזכאות למשכנתא על הדירה הזאת, והמוכר חייב בהוראות חוק המכר).

 

[Quickמרקט.]

תתפלאו אולי.
אבל גם ל"חכמים של פרוג" לא ניתנה נבואה, וממש בלתי אפשרי להשיב על שאלה מבלי שפרטיה הובאו.

מה חסר ?
איזה דירה?
השאלה היא אחרי שיהיה ודאי רווח של כ300א'-400א' לפי שהקבלן טוען....
האם בכל אופן שווה להיכנס לכזו הרפתקה?

 

[ה. שלמה]

מה חסר ?
איזה דירה?
השאלה היא אחרי שיהיה ודאי רווח של כ300א'-400א' לפי שהקבלן טוען....
האם בכל אופן שווה להיכנס לכזו הרפתקה?

חסר בעיקר על מה מבוססות הערכות על עלות ההרחבה,
עלות הדירה החדשה,
מחיר הדירה שתוכלו לבקש, ועל איזה חישוב הוא מבוסס,
סיבת הרחבת הבית אם היא לצורך מגורים או השקעה,
אופן השגת ההון העצמי.
מה היכולת להתמודד במקרה שלא הכל לפי התוכניות.
ועוד ועוד.

 

[יוסיK]

קשה לחשוב בלי נתונים....
רק צריך לקחת בחשבון שלא כל הרחבה משביחה את הנכס ביותר מהעלות שלה.

 

[Quickמרקט.]

רק צריך לקחת בחשבון שלא כל הרחבה משביחה את הנכס ביותר מהעלות שלה.

מה זאת אומרת?
גם בדירה בי-ם?

 

[יוסיK]

מה זאת אומרת?
גם בדירה בי-ם?

נתקלתי בכאלו מקרים גם בירושלים
כמובן שככל שהמחיר למ"ר בנוי עולה יש פחות סיכוי שזה יקרה, אבל זה בהחלט יכול להיות.

 

[אפונה וגזר]

אחרת לא נתקדם לעולם!

זה לא טיעון מספיק טוב כדי לקחת על עצמכם התחייבות שאתם לא יכולים לעמוד בה, ועלולה להפיל אתכם מבחינה כלכלית.
צריך לחשוב על כל ההשלכות ולא לסמוך על הנס. יש יותר מדי אנשים שנפלו.

 

[אפונה וגזר]

אחרת ההיתיר ילך לפח לא?

תבדקו את זה, דווקא נשמע לי שזה אמור להישאר (לא מנסיון)

 

[יוסיK]

תבדקו את זה, דווקא נשמע לי שזה אמור להישאר (לא מנסיון)

לכל היתר בניה יש תוקף, אחרי שפג התוקף אין היתר
לא שאם בונים קרוב למועד הפקיעה בהכרח שהעירייה תעשה משהו, אבל יש דבר כזה.