מידע שימושי מגוריט

[עימוד ספרים]

שמעתם על אופציה להשקעה במגוריט -חברה שמשכירה דירות?
מה דעתכם?

 

[מנגנת]

זה דבר שנשמע טוב
רק שהצלחת הענין תלויה בהמשך עליות מחירים
כי הרווח שעושים הוא לא מהשוטף כמו מעלית הערך (זה הופך לסוג של ניר ערך סחיר)
ובתקופה הנוכחית א"א לבנות על זה. מי שלא מוכנס כבר בשוק הדירות להשקעה לדעתי שלא יכנס
(דעה אישית שלי, למרות שאני בדעה שהשקעה בדירות היא מעולה. פשוט עכשיו זה לא הזמן)

 

[עימוד ספרים]

זה דבר שנשמע טוב
רק שהצלחת הענין תלויה בהמשך עליות מחירים
כי הרווח שעושים הוא לא מהשוטף כמו מעלית הערך (זה הופך לסוג של ניר ערך סחיר)
ובתקופה הנוכחית א"א לבנות על זה. מי שלא מוכנס כבר בשוק הדירות להשקעה לדעתי שלא יכנס
(דעה אישית שלי, למרות שאני בדעה שהשקעה בדירות היא מעולה. פשוט עכשיו זה לא הזמן)

מה זה שונה מכל קניית דירה שהרווח הוא גם מהשוטף?
למה נראה לך שהמחירים לא ימשיכו לעלות?

אפשר שיעור קטן מה זה 'ניר ערך'?

 

[אהרן2]

אל תקפצו
תנו לה לדמם.

 

[מנגנת]

ניירות ערך זה כינוי למניות, אג"ח, אופציות ושאר "מכשירים פיננסיים" הנסחרים בבורסה.
זה גם דבר שהתחיל מערך נקוב, אך בפועל יוצר רווחים מהמסחר בו כלומר מעלית הערך. גם נירות ערך שנושאים תשואה (ריבית על האג"ח, דיבידנדים וכד') התשואה משתקללת במחיר המניה.
אותו דבר גם כאן, ברגע שההשקעה הופכת לסחירה היא מתנהגת כמו מניה.
לא מספיק התעמקתי במגוריט אבל התרשמתי שזה מה שצפוי לקרות. (אולי אני טועה, אני לא כזו מומחית גדולה. אבל ראיתי שאף אחד לא הגיב אז תרמתי את שלי)

ולמה נראה לי שהמחירים לא ימשיכו לעלות?
טוב, זו גם ככה שאלת המליון דולר. אז כל אחד אומר מה נראה לו...
סוג של אינטואיציה שמורכבת ממידע, התנסות, תכונות אופי ותחושת בטן...
אתם מוזמנים לחלוק!

 

[אהרן2]

זו חברה חדשה שהונפקה בבורסה

כמה עובדות
1. זה ני"ע לכל דבר, כולל התנודתיות (חסרון) הבורסה יורדת בגלל שהיתה כתבה שמחר נגמר העולם ואנחנו לקראת קריסה "הגדולה בהיסטוריה", (מעלה) נזיל ובלחיצה מוכרים/רוכשים, וירידות זמניות זה גם הזדמנות לרכוש בעצם נדל"ן בזול.
2. על אף הנאמר לעיל, עקרונית יתכן מצב שהנכסים נשארים קיימים ושווים טוב, אבל החברה פושטת רגל (מינוף יתר, דמי ניהול גבוהים וכו').

ספציפית לחברה זו
- התשואה הרווחת מדירות הינה 3%
- מזה יורד כל שנה 1% משווי הנכסים "דמי ניהול" (חברת הניהול שייכת באופן פרטי ברובה לבעלי חברת אקסלנס, בקרן (שמשלמת את העמלה) הם לא שמו את כספם הפרטי אלא מכספי הפנסיה של כולנו..)
- דמי הנהלה בכירה.
- דמי הנפקה
- מה שנשאר נמוך מעלות המימון (הריבית גבוהה יותר מהתשואה).
- היסטורית, כמעט אף פעם לא שווה לרכוש מיד בהנפקה שאז הצפיות גבוהות.
- הרווחים ממוסים (ברמת מחזיר הנייר) ב-20%.

מה שכן
כשיהיו ניצני ירידות במחירים (יש אומרים שהם כבר קיימים) הם לכאורה יהיו הראשונים להנות מכך, לקבלן עדיף לתת את ההנחה לחברה שגם מבצעת עיסקה גדולה ולהמשיך לעשות שרירים מול הלקוחות הרגילים.
ואז יתחילו סיפורי השיערוכים לצורך הדוגמא ירכשו ב85 ש"ח דירה ש"שווה" 100 ב-50 הון עצמי, ואז השמאי יאמר שיש כאן 15 ש"ח רווח, כ13% על ההון העצמי, כך הם יראו רווחים יפים מה שישפיע לטובה על מחיר המניה.

לדעתי האישית, בכל מקרה אין מה לרוץ לשם, יש מספיק שאלות ותהיות בשביל שחובת ההוכחה תהיה עליהם.


לאורך ההיסטוריה במדינתנו
מחירי הדירות גם ירדו
לא עלו משמעותית (או בכלל) יותר מקצב האינפלציה ומדדי הבורסה.
היתרון ברכישת נכס היא שזו השקעה פאסיווית
גם בשוק ההון מחקרים רבים מוכיחים שברוב המקרים השקעה פאסיווית הכי ריווחית, בגלל חבויות מס ועלויות רכישה ומכירה (כמובן בהשוואה לשיטות שעל הנייר מרוויחות יותר, אם אין שיטה כזו לא צריך מחקר..)
בני"ע קל יותר להיבהל ולמכור בזמן ירידות (ובכך לקבע אותה) או להתפתות להשקעות מגניבות וטרנדיות.

באתר הזה יש מלא חומר איכותי מאוד.

 

[עימוד ספרים]

התפרסם היום ש'קופת העיר' הפסידה יותר מ- 8 מליון ש"ח מההשקעה במגוריט.

 

[אהרן2]

התפרסם היום ש'קופת העיר' הפסידה יותר מ- 8 מליון ש"ח מההשקעה במגוריט.

יופי
אז תרכוש נדל"ן בהנחה של 10%

 

[דונלד טראמפ]

יש פרסומים טריים מאוד 'לא נעימים' על מגוריט. הרבה משקיעים בעיקר חרדים נפלו.

 

[אהרן2]

יש פרסומים טריים מאוד 'לא נעימים' על מגוריט. הרבה משקיעים בעיקר חרדים נפלו.

חסל שמועות
תביא עובדות.

 

[דונלד טראמפ]

החברה הוציאה הבוקר דו"ח לבורסה עם דיווחים על הפסדים משמעותיים

 

[נחצה]

"מה שנולד בחטא מתנהג בחטא. מגוריט לא היתה צריכה להיות בבורסה, ובטח לא בתמחור שבו היא נכנסה. מי שאכל אותה בהנפקה הם בעיקר משקיעים מהמגזר החרדי, שמפסידים את הכסף", כך הגיב סוחר בכיר בשוק ההון, לדיווח הלא שגרתי שפירסמה הבוקר (א') למשקיעים קרן הנדל"ן למגורים מגוריט.

במסגרת הדיווח, מגוריט הודיעה כי בכוונתה - שלושה חודשים בלבד מאז שנכנסה לבורסה בתל אביב - לבצע רכישת עצמית של מניות (BuyBack), בסכום של כ-10 מיליון שקל. מדובר בצעד חריג לחברה, שהשלימה רק באחרונה גיוס הון בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בסכום של כ-240 מיליון שקל. ההחלטה לבצע רכישה עצמית התקבלה לאחר שמניית מגוריט נפלה בכ-14% (בנקודת השפל) ביחס למחיר בהנפקה. החברה תממן את התוכנית מכספי ההנפקה.

רכישה עצמית של מניות מתארת מצב שבו חברה רוכשת מניות שהיא עצמה הנפיקה בעבר, באמצעות המזומנים שעומדים לרשותה. הרכישה העצמית - פעולה נפוצה בקרב חברות הנסחרות בארה"ב - מגדילה את הביקוש למניה בשוק, ומשכך היא עשויה לתמוך במחיר המניה. רכישת מניות שקולה לחלוקת דיווידנד, וככזו היא מחייבת את החברה להוכיח שהיא עומדת במבחן הרווח, וכן להוכיח שמהלך כזה לא יפגע ביכולת פירעון החובות שלה.

מאחר שטרם הצליחה לצבור כל רווחים, מגוריט הודיעה כי בכוונתה לפנות לבית המשפט על מנת שיאשר לה לבצע את רכישת המניות. חוק החברות (סעיף 303) מתיר לחברה לבצע חלוקת דיווידנד "מיוחדת" על אף שאינה מקיימת את מבחן הרווח, באם החברה מקיימת את מבחן יכולת הפירעון. למגוריט יש כעת יתרת הפסד של כ-400 אלף שקל. תוכנית הרכישה העצמית, ככל שתאושר על ידי בית המשפט, אמורה להימשך שישה חודשים.

עם פרסום הדיווח על תוכנית הרכישה העצמית, מניית מגוריט עולה בכ-4.7%, למחיר של 90.4 אג'. המחיר עדיין מגלם הפסד "על נייר" של 8% למשקיעים בהנפקה, שבוצעה בהובלת אקסלנס חיתום. הירידה במניה, בוודאי שאינה מסבה נחת למנהליה של מגוריט, בהם כמה שמות מוערכים כמו מנכ"לית האוצר לשעבר יעל אנדורן (יו"ר ועדת האסטרטגיה) ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי (יו"ר הקרן).

לפי הערכות, מי שעומדים מאחורי המימושים במניית מגוריט הם משקיעים חרדים. הנפקת מגוריט הפכה ל"להיט" בקרב המגזר החרדי, בין היתר הודות למסע פרסום אגרסיבי בקרב הקהילה. מה שתרם להתלהבות מהקרן היתה כנראה העובדה שהשקיעו בה שני גופים מוסדיים חרדים - קופת העיר בני ברק (עמותה לתמיכה במשפחות במצוקה) וקרנות הפנסיה של חברה קדישא, שהשקיעו יחד כ-100 מיליון שקל. בניגוד למשקיעים מהציבור, שני הגופים הללו - כמו גם מנהלי הקרן - שותפים בחברת הניהול, ומשכך הם גם נהנים מעמלות ניהול, בנוסף להפסדים או לרווחים מהקרן.

ההנפקה של מגוריט, שמנוהלת על ידי מתי דב, הושלמה על אף סימני השאלה הכבדים בנוגע לתשואה הפוטנציאלית מהקרן. על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל, לקרן פוטנציאל תשואה נמוך מאוד של 2.5%-3%, כך שלא בטוח שהתשואה מפצה על הסיכון הקיים, במיוחד במקרה של שינוי כיוון בשוק המגורים. נראה שמסיבה זו גופים מוסדיים קלאסיים, כמו קופות גמל, החליטו להדיר את עצמם מההנפקה, והשתתפו בה בעיקר משקיעים פרטיים.

במקביל לדיווח על רכישת המניות, מגוריט דיווחה כי היא במו"מ לרכישה של מקבץ דירות להשכרה (30 יח"ד) בתל אביב בתמורה לכ-70 מיליון שקל. מדובר בדירות בפרויקט "מידטאון" שביזמת קנדה ישראל, אלקטרה בניה ויורוקום, שבו התחייבו להקצות חלק מהדירות ל"דיור בר השגה" בפני עיריית תל אביב. מגוריט קיבלה בלעדיות לטווח קצר לניהול מו"מ על השקעה בפרויקט, שבנייתו אמורה להסתיים בשנת 2017. זו העסקה הראשונה שמובילה הנהלת מגוריט.

מהנהלת מגוריט נמסר בתגובה כי העסקה בתל אביב "מתאימה לאסטרטגיית הקרן, הבוחרת במתחמים המשלבים תשואה לצד פוטנציאל להשבחה. בתור קרן ריט שזה עתה הוקמה, אנו עמלים על יצירת פורטפוליו נכסים איכותי ומקווים כי בקרוב יבשילו מספר מו"מ לכלל עסקאות מחייבות. איננו עוסקים בפעילויות פיננסיות, אך יחד עם זאת וכפי שנמסר בדיווח, לאורך הדרך, נשקול לרכוש מעת לעת מניות הקרן בבורסה".

 

[אהרן2]

החברה הוציאה הבוקר דו"ח לבורסה עם דיווחים על הפסדים משמעותיים

שקר מוחלט.

 

[אהרן2]

יש פרסומים טריים מאוד 'לא נעימים' על מגוריט. הרבה משקיעים בעיקר חרדים נפלו.

מטריף, פשוט לא מוצא מילים.
אנשים לא יודעים חשבון בסיסי??
הכל מפורסם בצורה הכי גלויה.

למה השיח כאן נע בין "המניה הלוהטת והבטוחה", לבין "הונאת השנה"??

פירטתי כאן כמה פעמים את החסרונות שבקרן הזו (ואם היה יותר ענין והבנה הייתי מרחיב), נכון יותר: החסרונות שבתמחור הנוכחי,
ועדיין, אם החברה צפי לרווח 5% ואתה חושב שהיא תרוויח רק 4% (סתם מספרים לדוגמא) אז בהנחה של 20% תקבל 5% על הכסף.
פשוט
ירידה זו הזדמנות.

 

[A052]

שקר מוחלט.

מה מוחלט בשקר???

בקישור שהבאת רשום מפורש שהתשואה מתחילת השנה (כלומר מיסוד המניה) הוא - מינוס 8.5% כפי שכתבו כאן, אז לא ברור לי מי משקר...

 

[תותח שיווקי]

קצת סדר ברשותכם, מעיון מכתבות השונות ומתגובת החברה:
לא קרה שום דבר הנראה לעין שמסביר את הירידה בערך מניותיה של החברה. ההסבר היחיד הוא משקיעים ש'חטפו' פיק ברכיים והחליטו לממש את חלקם ומכרו כמות גדולה של מניות. לא יצאו שום דוחות על הפסדים מהסיבה הפשוטה שהחברה עדיין לא ביצעה שום עסקאות ממשיות של רכישת נדל"ן.
לדברי החברה מצב כזה הוא הזדמנות עיסקית מכיון שאותם סיבות שגרמו למשקיעים לחשוב שהחברה עומדת להצליח שרירות וקיימות, ולכן החברה מיהרה לרכוש את המניות שנמכרו במחיר מוזל.
בכל מקרה, קופת העיר לא הפסידה מהירידה כמעט מכיון שההשקעות שלה הם בניהול של החברה והיא ממשיכה לקבל דמי ניהול מהמשקיעים כמקודם.

 

[אהרן2]

מה מוחלט בשקר???

בקישור שהבאת רשום מפורש שהתשואה מתחילת השנה (כלומר מיסוד המניה) הוא - מינוס 8.5% כפי שכתבו כאן, אז לא ברור לי מי משקר...

תשואה על המניה
דיברו על הפסדים ברמת החברה.

 

[אהרן2]

ההסבר היחיד הוא משקיעים ש'חטפו' פיק ברכיים

או שקיבלו שכל.

לא יצאו שום דוחות על הפסדים מהסיבה הפשוטה שהחברה עדיין לא ביצעה שום עסקאות ממשיות של רכישת נדל"ן.

אכן.

לדברי החברה מצב כזה הוא הזדמנות עיסקית מכיון שאותם סיבות שגרמו למשקיעים לחשוב שהחברה עומדת להצליח שרירות וקיימות, ולכן החברה מיהרה לרכוש את המניות שנמכרו במחיר מוזל.

מהלך חריג מאוד לבצע זאת מכספי הנפקה.

בכל מקרה, קופת העיר לא הפסידה מהירידה כמעט מכיון שההשקעות שלה הם בניהול של החברה והיא ממשיכה לקבל דמי ניהול מהמשקיעים כמקודם.

הרווח של קופת העיר הוא הפסד לבעלי המניות.

 

[דונלד טראמפ]

חיים אבני ב'כיכר השבת': 'קופת העיר בני ברק' שהשקיעו סכום של 60,000,000 מיליוני שקלים במגוריט, הפסידו נכון להיום כ-8,230,000 מיליוני שקלים. חברה קדישא שהשקיעה 40,000,000 שקלים מכספי הפנסיה, הפסידה 5,480,000 מיליוני שקלים בעקבות ירידת הערך

 

[תותח שיווקי]

חיים אבני ב'כיכר השבת': 'קופת העיר בני ברק' שהשקיעו סכום של 60,000,000 מיליוני שקלים במגוריט, הפסידו נכון להיום כ-8,230,000 מיליוני שקלים. חברה קדישא שהשקיעה 40,000,000 שקלים מכספי הפנסיה, הפסידה 5,480,000 מיליוני שקלים בעקבות ירידת הערך

מתאים לך להיות מעודכן יותר. לפי כל הדיווחים כעת קופת העיר לא הפסידה כלל (לא יודע כמה הוא מבין אבל אדון גרינצייג כותב בטוויטר שלאחר בירור קופת העיר לא הפסידה כלום מההתפתחויות). איך אבני הגיע לחשבון הזה? לא מתוחכם מדי. אם כולנו יודעים שקופת העיר השקיעה 60 מליון, וערך המניה ירד ב-14%, אז קופת העיר הפסידה 8.2 מליון..... כנראה שחסרו לו אי אלו פרטים בידיעת פרטי ההשקעה של הקופה. גם בכתבה המקורית בביזנס שדיווחה בקול רעש גדול על נפילת המניה צויין כבר מתחילה שקופת העיר אינה בין המפסידים.
גם אותם שהפסידו, מירב הסיכויים שעוד ירויחו את כספם חזרה עם תוספות.