השקעות מה אתם יודעים על הפרויקט של יובלים "קיימא" באור יהודה

[הכל לטובה תמיד]

זה מה שאני רוצה לשאול ???
@הכל לטובה תמיד נשמח אם תוכלו לשתף

אז שלב א הולך להייקח מסר כבר ברבעון הבא
אנחנו קנינו שלב ב והולך לגמור תוך שנתיים ומשהו כרגע אוחזים בקומה רבעית
וכן מזמינים כבר את כל הרוכשים לבחור את המוצרים

 

[תאורטיקן]

כי אני מכיר קבוצה של אברכים מבני ברק שרכשו שם דירותת וחלק מהם גם 2 דירות, במחיר של 3-4 מיליון לדירה,
וכעת מתקרב זמן הפירעון-צריך לקחת משכנתא ואין להם קצה חוט מאיפה להביא הון עצמי, ותשלומי משכנתא(כולל הלוואות להון עצמי אם יצליחו לקבל הלוואות) בסכומים של 18-20 אלש''ח לחודש, בזמן ששכירות בשנים הראשונות הם יקבלו חצי מהסכום הזה(כיום ביד 2 דירה חדשה בפרוייקט באור יהודה של 5 חדרים מקבלים 7000 ש''ח שכירות בלבד)
למי שיש דירה נוספת יצטרך כנראה למכור את הדירה שלו בבית שמש/ביתר,
וכל זה כי הם נכנסו לעיסקאות בלחץ של המשווק שהבטיח גם לדאוג להם למימון כל התהליך, ועכשיו הוא אומר: מה אין לך הכנסות מספיקות אני לא יכול לעזור לך....
אז השאלה שלי אם שווה בשביל לרכוש בפרוייקט הזה למכור דירה בבית שמש, ביחס לעליית המחירים הצפוייה בבית שמש, מה הצפי למקום הזה<?
ולמה רק החרדים קנו שם, כי הקבלן יודע שאפשר לדחוף לחרדים הכל?

נחשפתי לאשכול הזה ולשאלות הנוקבות והחשובות ששאלת, אז בא ננסה לעשות קצת סדר בדברים:

- כתבת: ״איך יתכן שרוב הרוכשים חרדים? אולי רק חרדים מתפתים לקמפיין שיווקי, או כי רק הם לוקחים ריזיקות ומשקיעים בזמן מלחמה שהעתיד לוט בערפל" וכתבת "הקבלן יודע שאפשר לדחוף לחרדים הכל".

ובכן, הייתי מהראשונים לרכוש דירה בפרויקט אז הנה הסיפור וההסבר המלא:
הסיבה שהרבה מהרוכשים חרדים, זה לא בגלל קמפיין שיווקי ולא בגלל שהקבלן דחף משהו למישהו. הקבלן, היזם, החברה שבונה את הפרויקט וכל מי שקשור לפרויקט, לא פנו לציבור החרדי מעולם.
הם לא שיווקו לציבור החרדי את הפרויקט ולא תכננו שאפילו חרדי אחד יקנה. מה שקרה זה בדיוק הפוך.
מתווך חרדי מפורסם מאזור הדרום ויועצת נדל"ן חרדית מוכרת מאזור ירושלים עשו שיתוף פעולה ואיתרו את הפרויקט הזה עוד בתחילתו, לפני שלב השיווק לרוכשים.
הם בעצמם פנו אל החברה שבונה את הפרויקט והציעו להביא קבוצה גדולה של רוכשים בתמורה למחיר מוזל והטבות שונות לרוכשים.
החברה התלבטה (הם פחדו שרכישה קבוצתית של חרדים תשפיע על רכישות עתידיות ועל תדמית הפרויקט) ולבסוף החברה הסכימה.
כך יצא שהרכישה הראשונית והמאסיבית היתה של חרדים, אותם לקוחות של המתווך והיועצת. (אני בעצמי לקוח וותיק של יועצת הנדל"ן הזו והגעתי לפרויקט הזה דרכה).
אחרי המסה הראשונית של הרכישה, העניין התפרסם בקהילה, והרבה רוכשים חרדים התעניינו בפרוייקט והרבה מתווכים שונים עלו על הגל ונוצר באז בציבור החרדי. זה הסיפור. הם לא פנו לחרדים. החרדים פנו אליהם.

- לגבי הסיפורים על רוכשים שקנו ועכשיו נתקעו ולא מצליחים לגייס את היתרה. גם כאן חשוב לעשות סדר כי זו תופעה כללית ולא קשורה לפרויקט הזה.
נחלק את הרוכשים בפרויקט לשתי קבוצות:
קבוצה א' - כאלו שהגיעו עם הון עצמי של כמליון ש"ח ומעלה או עם נכס קיים שנאלצו למכור אותו כדי להגיע להון עצמי של כמליון ש"ח ומעלה (כמו במקרה שלי).
קבוצה ב' - כאלו שהגיעו בלי הון עצמי או עם הון עצמי נמוך מאוד.

ככל הנראה ובהתאם לנסיבות, קבוצה א' עשתה עסקה טובה במקרה שיחזיקו את הדירה למספר שנים ולא ימכרו מיד.
לגבי שאלתך, אם שווה למכור נכס קיים, כנראה שאין כאן שחור לבן והכל שאלה של חישוב קר. האם הנכס הקיים מיצה את פוטנציאל התשואה שלו? האם התשואה העתידית המשוערת, לאחר 5 - 7 שנים בפרויקט, אחרי שיבנה מרכז העסקים החדש בצומת סביון ואחרי שיפתח הקו הסגול (7 ק"מ מתל אביב), תהיה גבוהה יותר מאשר החזקת הנכס הקיים? אם כן, זה מינוף השקעה ויש סבירות גבוהה שזו עסקה טובה. (כמובן לאחר שקלול כל ההוצאות הנלוות של מכירת הנכס הקיים, המיסים וריביות המשכנתא).

לגבי קבוצה ב', שעליהם נסובו הסיפורים שהעלת, יתכן שהם טעו. אבל! אין לזה שום קשר לפרויקט.
אני יסביר: החברה שמכרה את הדירות אפשרה הטבה מדהימה של תשלום 20/80. זה אפשר לנו כרוכשים לחסוך את תשלומי המשכנתא במשך זמן הבניה ולהמשיך לקבל שכירות מהנכס הקיים. ההטבה הזו חסכה לנו מאות אלפי שקלים. (ממש כך).
אבל! לצורת התשלום הזו יש תופעת לוואי מצערת בעלת פוטנציאל לנזק אדיר: לתת פתח לרוכשים לא מתאימים, ללא הון עצמי, לרכוש דירה ולהתקע אחר כך עם גיוס כמעט בלתי אפשרי של היתרה. הבעיה הזו קיימת בכל הארץ, עם הרבה פרויקטים, בכל המגזרים, בדירות להשקעה ובדירות למגורים. מהסיבה הזו, בנק ישראל נלחם בתופעה ומנסה להגביל את חברות הבניה בהטבה הזו. (תעשו גוגל "בנק ישראל נגד 20/80").

התובנות שלי בעניין:
- מי שהגיע עם הון עצמי של מיליון ש"ח ומעלה ומתכוון להחזיק אותה לפחות 5 -7 שנים, סביר להניח שעשה עסקה טובה, גם אם הוא היה צריך למכור בשביל זה נכס קיים (במקרה שהנכס הקיים מיצה את מלוא פוטנציאל הצמיחה המאסיבית).
העסקה צפויה להעניק לו תשואה מכובדת בזכות המיקום הנדיר, מחיר הקניה הזול יחסית, תנאי התשלום הנוחים, הפיתוח הסביבתי העסקי בצומת סביון והקרבה לקו הסגול של הרכבת הקלה (וגם המטרו העתידי). ניתן לשער צפי של תשואה על ידי תקדימים של דירות במקומות אחרים ששם כבר פועלת הרכבת הקלה (בת ים לדוגמה), כמה עלה הנכס לפני הרכבת וכמה אחרי. (כמובן שזה לא מדע מדויק ועם משתנים רבים).
- מי שהגיע ללא הון עצמי בכלל או עם הון עצמי נמוך ורכש בעזרת שיטת 20/80 - אם הוא יצליח איכשהו להשיג את היתרה ולהחזיק את הדירה למשך 5 -7 שנים, יש סיכוי לא רע לעסקה מצוינת והתשואה ביחס להשקעה תהיה גבוהה מהרגיל.
- אבל מי שיאלץ למכור את הדירה באופן מיידי או בשנים הראשונות לאחר הרכישה, או מי שלא יצליח להשיג הון עצמי לתשלום היתרה, הוא אכן בבעיה, כמו רבים אחרים, מכל המגזרים, בפרויקטים שונים מכל הארץ, שניסו לנצל את ההטבה של 20/80 בצורה לא נכונה שלא מתאימה להם.

 

[my car]

יש פרסום כרגע בפרוג,
על פרוייקט חדש בצומת סביון,
במחירים זהים לפריסייל של יובלים שהיה לפני שנתיים,
הדירה תהיה מוכנה בעוד 5 שנים,
אבל המתווך לא מוכן לומר את שם הפרוייקט והקבלן,
נשמע מעניין?

 

[ירושלמיניק]

מתי הם אמורים למסור את הדירות בפרוייקט שלב א אם מישהו יודע

 

[הכל לטובה תמיד]

סוף השנה

 

[ירושלמיניק]

סוף השנה

האם אתם יודעים .מה לגבי יתרת התשלום .שהרי זה היה בפריסת תשלומים כדוגמת 15/ 85 ונדחה תאריך המסירה של הדירה והשאלה האם גם התשלומים נדחים . נשמח לתשובה מכל מי שיודע

 

[הכל לטובה תמיד]

תבדוק בחוזה , אצלי בשלב ב זה לא קשור למסירה
לא נראה לי שקשור .
בכל אופון לא נראה שיש עיכוב בהתקדמות ובמסירת הדירות

 

[my car]

יש לי חבר שרכש שם דירה בשלב א',
ומחפש מישהו שייכנס לנעליים שלו מכיוון שלא יכול להשלים את הרכישה,
אם מישהו מתעניין בהשקעה שם,(החברה מכרו את כל הדירות בשלב א')

 

[בית שמשניק]

יש לי חבר שרכש שם דירה בשלב א',
ומחפש מישהו שייכנס לנעליים שלו מכיוון שלא יכול להשלים את הרכישה,
אם מישהו מתעניין בהשקעה שם,(החברה מכרו את כל הדירות בשלב א')

יש לי הרגשה (לא מידיעה) שישנם עוד הרבה כאלו...