צודק,
זה הרבה הרבה יותר מיזה, זה ישפיע על כל נותני השירותים שקשורים בצורה ישירה או עקיפה, כי שיש מיתון בקניות זה אוטמוטית משפיע עליהם,
(נקודה למחשבה, גם אתם שמתם לב שביחד עם ההצפה של פרסומי דירות בזול, יש תחרות הזויה של כל חנויות הרהיטים ומוצרי החשמל?)
המדינה שמרוויחה עשרות אם לא מאות מיליארדים משוק הדירות, קרקעות מרמ״י, מס רכישה, מס שבח, וכו׳ וכו׳
תפסיד את כל זה, וצטרך לממן את זה מהעלאת מיסים והמע״מ, וזה בלי קשר לגירעון מהמלחמה!
(אגב, זה הסיבה שהמדינה לא באמת רוצה שהמחירים ירדו...)
השכירויות שיקפצו, כי יהיה פחות דירות חדשות = יותר ביקוש לכל מ״ר = היחס גודל מחיר יעלה.
ועוד ועוד,
אבל יש אנשים שקשה להם להסתכל על כל התמונה, ורק מחכים שהקבלנים יקרסו,
ולהם אמרתי שלא רק שהמחירים לא ירדו בגלל זה בטווח של 5 שנים קדימה, אלא יקפצו למעלה...
האמת היא שמה שיהיה הכי גרוע למחירי הדירות בארץ, זה שכל מה שכותבים פה נכון והקבלנים והיזמים בקשיים ובלחץ!
כי נכון שבשנה הקרובה יהיה אפשר למצוא עיסקאות מצוינות ואולי אפי׳ בסוף במחירי הפסד,
אבל אם הביקושים לא יחזרו בזמן הקרוב, יתחילו לקרוס חברות ויזמים על ימין ועל שמאל,
קבלנים יפשטו רגל ויעזבו את הענף, כל שרשרת האספקה תיפגע ואנשים יעזבו למקורות הכנסה אחרים מרצונם או בעל כורחם,
ואז בעוד שנתיים שלוש, נקום למציאות שאין מי שיבנה!
כי לחברות הענק שאנחנו מכירים, לקח זמן לצמוח,
אין חברה בעולם שיכולה להתחיל בפרויקטי ענק, ולעשות מינופים של מיליארדים,
זה לוקח זמן, חברות גדלות, צובורת הון, רוכשות ניסיון, ורק אז בונים בב״א מאות דירות בארץ,
ושהם יקרסו, יקח זמן, אולי אפילו המון זמן, עד שיגיעו חדשים,
ובנתיים לא יהיה אף אחד שיבנה, ולאף אחד לא יהיה את היכולת להשיג בכלל מימון לבנות,
ומיספר הדירות החדשות יהיה קטסרפולי!
ונכון, מספר המשכורות שנדרש בארץ הוא הזוי ומטורף, ופי כמה ממדינות מפותחות,
אבל מה לעשות שיש כוחות שוק, ובמדינת ישראל יש כל שנה המון אנשים שצריכים דירה לגור בה, וגם אם עד היום היזמים שיחקו בהיצע, (עובדה שיש עשרות אלפי דירות בשלבים שונים כרגע),
המצב ישתנה, וב-א-מ-ת לא יהיה דירות, ואז היזמים והקבלנים היחידים שישרדו את המשבר הזה יוכלו לבקש איזה מחיר שהם ירצו, ותאמינו או לא, הם גם ימכרו!
כי אנשים לא יוכלו לנצח לחכות שירד המחיר, וכל המשוחתים שעשו על חשבוננו מיליארדים יקרסו... כי הם כבר יקרסו...
יש 5000 קבלנים בארץ ו10 הגדולים מחזיקים רק 25% מהשוק חלק גדול מהם בונה על קרקעות שנקנו לפני שנים בשליש מהמחיר של היום ולכן יש להם עוד הרבה שומן לרדת וגם אם כמה ענקים שממונפים חריג יקרסו עדיין יש מספיק מבוססים והשוק די מבוזר
לגבי היצע וביקוש יש 60000 דירות על המדף + עשרות אלפי דירות יד שניה ריקות ושהולכות להתפנות
שימו לב אנו נמצאים בתקופה שגיל הילדים הראשונים שנולדו עם קום המדינה ואחרי השואה מתקרב לגיל שמונים
זה אומר הרבה.... ותסתכלו בנתוני הלמ"ס לעומק... אין מחסור בדירות אלא אם כן תתרחש עליה מסיבית ממדינות המערב
יש 5000 קבלנים בארץ ו10 הגדולים מחזיקים רק 25% מהשוק חלק גדול מהם בונה על קרקעות שנקנו לפני שנים בשליש מהמחיר של היום ולכן יש להם עוד הרבה שומן לרדת וגם אם כמה ענקים שממונפים חריג יקרסו עדיין יש מספיק מבוססים והשוק די מבוזר
זה כתבה הרבה לפני המלחמה...
470 חברות נקלעו למצוקה: עלייה בסיכון לקריסת קבלנים ב-2023
15.01.23
לפי בדיקה של חברת המידע העסקי CofaceBDi, הצפי הוא ש-680 קבלנים ייקלעו למצוקה ב-2023. הסיבות לעלייה ברמת הסיכון: התייקרות חומרי הגלם (מחיר הבטון המיובא קפץ ב-27%), שער הריבית שגורר התייקרות בעלות המימון, לצד קשיים בהחזר הלוואות ומשכנתאות.
אין 60,000 דירות על המדף, יש 62,000 דירות שניתן להם היתר בניה!
20,000 מתוכם לא התחיל בכלל הבנייה, וכל השאר בשלבים שונים במהלך הבנייה, שהזמן הממוצע לבנייה הוא 33 חודשים, שרק 5,000 מתוכם אחרי טופס אכלוס...
מקור - גלובס
לא הבנתי, מה זה קשור לקום המדינה והשואה,
ב-2023 היו 50,000 פטירות בישראל, חלק גרו בכלל בבתי אבות וחלק בבתים של הילדים, ושיעור ניכר הם בכלל כאלה שמתו בגילאים צעירים,
אין סיבה שיהיה פתאום קפיצה במספר הנפטרים אם לזה התכוונת,
הממוצע דירות שנצרכות בארץ לפי האומדנים הנמוכים לא מתחת 40,000 והרוב טוענים ש-50,000
בהנחה שכל הקונים שיושבים על הגדר בשנה וחצי האחרונות לא יעלמו, זה צובר פער נוסף של 60-75 אלף
בעוד 25 שנה יהיו פה לפי הלמ״ס עוד 5 מיליון איש, פי 1.5 מהיום!
המסקנה של כל זה, שאם הירידה הדרסטית של קבלנים שניגשים למכרזים, שממשים היתרים ומתחילים לבנות שכבר התחילה ועוד איך, תמשיך עוד שנה שנתיים,
עוד כמה שנים יהיה פער גדול מול ההיצע, גם אם הוא כרגע 60,000...
בזמן שמתכנתים ותיקים מזיעים וג׳וניורים נלחמים על משרות, הביקוש לאנשי אוטומציה רק עולה. ב-2026 לא צריך להיות בוגר יחידה טכנולוגית כדי להרוויח, צריך פשוט לדעת לחבר בין הכלים ולגרום להם לעבוד לבד. בואו ללמוד את הסקיל הכי רווחי בשוק!
אחרי עליות דרמטיות, שוק השכירויות ספג לאחרונה מכה אנושה, בעיקר עם תחילת המלחמה. מה קורה באזורים כמו בת ים וחולון, למה השוק בר"ג צונח, איפה כדאי לחפש דירה בגבעתיים ולאן נעלמו המשקיעים? שני מתווכים מהאזור מדברים
www.bizportal.co.il
לכאורה שתי בשורות טובות 1 שמחירי השכירות בירידה(משמעותית) 2 ש25% ממדד המחירים לצרכן מושפע ממחירי השכירות ולכן שהשכירות יורדת ממילא גם האינפלציה יורדת (וזה כמובן משפיע על הורדת הריבית...)
כמובן שזה גם מבריח משקיעים אם אין שכירות גבוהה וממילא יש גם ירידה בביקוש
470 חברות נקלעו למצוקה: עלייה בסיכון לקריסת קבלנים ב-2023
15.01.23
לפי בדיקה של חברת המידע העסקי CofaceBDi, הצפי הוא ש-680 קבלנים ייקלעו למצוקה ב-2023. הסיבות לעלייה ברמת הסיכון: התייקרות חומרי הגלם (מחיר הבטון המיובא קפץ ב-27%), שער הריבית שגורר התייקרות בעלות המימון, לצד קשיים בהחזר הלוואות ומשכנתאות.
שימו לב לבניין שעבר תמ"א את שלל השינויים שבו.
1 דירות חדשות שנבנו בקומות העליונות/נוספות
2 הדירות הישנות שאיש לא התעניין בהם עד אז נהפכו למבוקשות
כלומר, אם עד אז הייתה איזשהו פירמידה שבמרכז העיר החדשה המחירים היו כלפי מעלה, השכונות החדשות שקיבלו תמ"א. תוצאה שטוח הפירמידה כלפי השכונות החלשות הישנות= הורדת מחירים במרכזי הערים
= לא רק דירות נוספות נוספו כאן אלא גם הדירות הישנות מתחדשות לביקוש חדש וחזק יותר
לא רק בכל הארץ השוק מתחיל להתעורר מתוך אמר לי דירות שהיו לו כמה דירות שהיו תקועות למעלה משנה בחודש האחרון משום מה הצליח למכור אותם על זה אמרה אותו ,,,,, עם פזיז קצת שיגרה כבר שוככים
לא הבנתי, מה זה קשור לקום המדינה והשואה,
ב-2023 היו 50,000 פטירות בישראל, חלק גרו בכלל בבתי אבות וחלק בבתים של הילדים, ושיעור ניכר הם בכלל כאלה שמתו בגילאים צעירים,
מאד קשור אם בשנים האחרונות כל שנתיים יש עליה של 5% בפטירות דהיינו מ46 ל48 ומשם ל50 השנה הבאה צפוי 52
אבל הנתון הזה בשנים הבאות נראה שיתגבר בגלל השנתון הנ"ל כמובן שנאחל אריכות ימים לכל יהודי באשר הוא
ב. אין באמת ביקוש ליותר 40000 דירות בשנה וכבר ניתחתי את זה לעיל אם תעבור על השירשור
נתונים מדוייקים של הלמ"ס
ס"ה פטירות לפי חודש ושנה
פטירות ועודף תמותה של תושבי ישראל לפי שנה וחודש 2000-2023
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Month
4,237
4,008
4,561
4,378
4,897
4,490
4,809
4,585
5,496
5,726
4,804
January
3,785
3,751
4,117
4,216
4,030
3,905
4,062
3,963
4,536
5,473
4,206
February
3,906
3,993
4,153
3,679
4,067
3,991
4,316
4,181
4,485
4,654
4,434
March
3,285
3,480
3,449
3,664
3,715
3,474
3,812
3,921
4,009
4,150
4,069
April
3,352
3,334
3,530
3,402
3,495
3,582
3,790
3,878
3,826
3,937
4,023
May
3,042
3,093
3,198
3,259
3,311
3,326
3,339
3,418
3,512
3,671
3,533
June
3,114
3,336
3,289
3,310
3,406
3,494
3,436
3,701
3,731
4,229
3,523
July
3,273
3,196
3,509
3,390
3,290
3,512
3,497
4,026
4,510
3,949
3,801
August
3,112
3,179
3,308
3,241
3,220
3,390
3,405
4,163
4,291
3,682
3,756
September
3,371
3,550
3,529
3,470
3,601
3,692
3,607
4,645
4,164
3,951
5,176
October
3,235
3,421
3,595
3,622
3,577
3,696
3,691
3,827
3,819
3,904
3,689
November
3,777
3,837
4,039
4,340
3,987
3,979
4,240
4,489
4,393
4,420
4,387
December
41,489
42,178
44,277
43,971
44,596
44,531
46,004
48,797
50,772
51,746
49,401
Total
זה אומר עליה עקבית של כ1500-500 בשנה עוד לפני הקורונה (אגב מתברר שלא הקפיצה בהרבה את הסטטיסטיקה)
מתוך זה 3/4 זה מעל גיל 70
פטירות ועודף תמותה של תושבי ישראל לפי שנה וחודש 2000-2023 גיל 70 ומעלה
2019
2020
2021
2022
2023
Month
3,706
3,478
4,282
4,475
3,777
January
3,109
3,042
3,408
4,341
3,262
February
3,259
3,210
3,406
3,534
3,459
March
2,837
3,019
2,959
3,198
3,114
April
2,829
2,940
2,885
2,945
3,032
May
2,482
2,534
2,591
2,760
2,622
June
2,538
2,778
2,843
3,297
2,655
July
2,554
3,013
3,471
3,013
2,900
August
2,537
3,173
3,154
2,779
2,848
September
2,712
3,563
3,088
3,010
3,133
October
2,752
2,854
2,877
2,954
2,781
November
3,162
3,432
3,385
3,414
3,319
December
34,477
37,036
38,349
39,720
36,902
Total
נישואין בישראל ישאים בישראל בשנת 2021
51,605 זוגות נישאו בישראל במוסדות הדת המורשים לערוך נישואין, עלייה של 29% לעומת מספר הזוגות שנישאו בשנת 2020. כ-71% מהם יהודים, עלייה של 36% במספר הזוגות היהודים שנישאו לעומת שנת 2020.
זה אומר כ 36700 זוגות יהודיים + אחוז משמעותי של זוגות חילוניים שלא מתחתנים זאת אומרת כ40000 זוגות
תוריד כ15000 דירות שמתפנות והגעת ל25000 ביקוש קשיח כמובן שזה לא מדע מדוייק אבל זו הסטטיטיקה
ותפסיקו להאמין למספרים מנופחים של אינטרסנטים , כמובן שתמיד יכול להיות מחסור באזור ביקוש מסויים ונחשק אבל בגדול יש מספיק דירות לכווווווווולם
מאמינים בענף: קרן השקעות חדשה של קבוצת הראל תעניק אשראי למימון נדל"ן בישראל
הקרן החדשה של הראל פיננסים אלטרנטיב, "מגן ישראל", תאפשר למוסדיים, תאגידים ומשקיעים מסווגים להשקיע בסקטור הנדל"ן בישראל, על ידי העמדת אשראי ליזמים במגוון פרויקטי בנייה • ירידת הריבית הצפויה והמחסור ביחידות דיור הן רק חלק מהסיבות שבגינן צופים בהראל התעוררות מחודשת של הענף
17.01.2024
[
הכתבה בשיתוף הראל פיננסים
השקעות אלטרנטיביות בסקטור הנדל"ן בישראל צפויות לגדול משמעותית בשנים הקרובות ואנו נמצאים כעת בנקודת כניסה אופטימלית לתחום, כך מעריכים בבית ההשקעות הראל פיננסים. בימים אלו משיקה חברת המוצרים האלטרנטיביים של בית ההשקעות, הראל אלטרנטיב, קרן השקעות חדשה בשם "מגן ישראל", שתשקיע לצד הראל ביטוח, במימון פרויקטים לבנייה בשיטת הליווי הסגור בסקטור הבנייה בישראל. האשראי יועמד ליזמים מובילים בעלי ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, היסטוריית אשראי חיובית ואיתנות פיננסית מוכחת.
בבית ההשקעות מסבירים כי קרנות חוב להשקעה בנדל"ן הן אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם ההשקעות הלא-סחירות בשנים האחרונות ולהראל אלטרנטיב קרנות חוב להשקעה בנדל"ן בארה"ב ובאירופה שממשיכות לצמוח ולגייס. קרנות אלו מספקות למשקיעים הגנה מפני התנודתיות הגדולה שמאפיינת את השווקים הפיננסים ואת ההשקעות הסחירות. כעת, ולראשונה לצד הראל ביטוח, יוכלו משקיעי הראל אלטרנטיב ליהנות מהיתרונות של העמדת אשראי לפרויקטי נדל"ן גם בשוק הישראלי באמצעות מגן ישראל.
ההשקעה בקרן מגן ישראל, נועדה לאפשר למשקיעים להרוויח מהעלייה החדה במחירי הנכסים בשנים האחרונות שלא לוותה בעלייה תואמת במחירי השכירות, ולכן הפחיתה את פוטנציאל התשואות מהשקעה ישירה בנכסים, מציינים בהראל אלטרנטיב ומוסיפים כי בעסקאות אשראי לפרויקטי נדל"ן ניתן לרוב לקבל תשואות גבוהות לעומת תשואות לפדיון של אג"ח של חברות ציבוריות שהפעילות והדירוג שלהן דומים, בייחוד לאור הצפי לירידות ריבית בשנה הקרובה. עוד אומרים שם כי מעל עשור הראל ביטוח פיתחה פרקטיקה של התמחות במתן אשראי לא סחיר, בין היתר בשל המגבלות הרגולטוריות המחמירות שהוטלו על הבנקים בכל הקשור לריתוק הון ומגבלות ענפיות ושיצרו במידה רבה מחנק אשראי בענף.
המלחמה בעזה תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מנקודות השפל של העשורים האחרונים. העלייה באינפלציה בשנים האחרונות יחד עם הריביות הגבוהות הקשו על יזמים ורוכשים פוטנציאליים והקפיצו את עלויות המימון שלהם. יזמים קנו פחות מגרשים, כמות העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ירדה בחדות, מרבית מכרזי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ומספר התחלות הבנייה הלך וירד. "חרבות ברזל" החמירה את המצב ולתקופה מסוימת אף השביתה לחלוטין את ענף הנדל"ן המקומי, שחשיבותו הגדולה למשק הישראלי ברורה לכל. לאתר קבוצת הראל הקליק כאן>>
אולם בהראל אלטרנטיב מציינים כי ההיסטוריה מלמדת שההתאוששות בשוק הנדל"ן הישראלי ממשברים היא מאד מהירה ולכן סבורים כי בשנת 2024 עשוי להגיע מהפך בסקטור וזאת בזכות ארבעה גורמים לפחות: צפי להשקעות גדולות בשל ביקושים למימון בנייה ורכישת דירות עם ממ"ד
המלחמה השפיעה כמובן לרעה על הביקושים באזורי העוטף ובישובים הקרובים לגבול הצפון, אך היא העלתה את הביקושים לדירות באזור השרון, נתניה, חדרה והסביבה, משום שאזורים אלו נחשבים "שקטים" וכמעט ולא היו בהם אזעקות. בנוסף, המלחמה הדגישה את החשיבות בקיומו של ממ"ד בדירה. נתונים מראים כי ל-62% מהדירות בישראל אין ממ"ד, נכון ל-2023. הביקוש לדירות עם ממ"ד צפוי לעלות בעקבות המלחמה.
גם ללא קשר למלחמה, קצב הבנייה של דירות חדשות בישראל סובל מפיגור. נכון לסוף 2023, קצב בניית דירות חדשות בישראל מסתכם בפחות מ-50 אלף יח"ד, כאשר בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה ישנו צורך בבנייה של מעל 60 אלף יח"ד בשנה. למעט בשנת 2022, שבה נרשמה קפיצה בקצב התחלות הבנייה, השנים האחרונות התאפיינו בהיקף בנייה נמוך יותר מהדרוש.
המחסור בפועלים יאיץ את עליות המחירים בענף
ההיצע הנמוך של דירות היא סוגייה ההולכת ומחמירה על רקע הקיפאון בענף במהלך המלחמה - תחילה בשל העובדה כי ענף הנדל"ן (כמו רוב המשק) היה מושבת כמעט לחלוטין ובהמשך בגלל איסור הכניסה של פועלים מעזה ויהודה ושומרון. בענף הנדל"ן מועסקים מעל 120 אלף פועלים, כ-80 אלף מהם פלסטינאים. כיום הענף נסמך על פועלים מסין ומולדובה (כ-40 אלף), אך הוא פועל באופן חלקי ביותר. כדי להאיץ את הפעילות נדרשים פועלים נוספים.
לאחר שהממשלה דחתה בשלב זה את האישור להחזרת פועלים מהשטחים, ממתינים כעת בענף לפועלים ממדינות אחרות כמו הודו. ככל שקצב הבנייה יישאר איטי יותר, כך עליות המחירים שבדרך עשויות להיות חדות יותר.
העלייה בקצב גידול האוכלוסייה מצריכה דירות נוספות
קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית. לא רק הריבוי הטבעי משפיע על הביקוש למגורים - אלא שורה של משתנים הנגזרים ממנו, החל מחתונה (ביקוש לדירה חדשה) ועד לגירושים (ביקוש לדירה נוספת עבור תא משפחתי), ששיעורם בישראל בשנת 2023 עומד על 47.3%, לפי הלמ"ס. בנוסף, יש לקחת בחשבון שבעקבות המלחמה יש מעל ל-100 אלף מפונים, חלקם יחפשו פתרונות דיור חדשים מחוץ לאזורים שבהם התגוררו עד היום.
זאת ועוד, המלחמה בעזה שהובילה לגל אנטישמיות ברחבי העולם צפויה להגביר את גלי העלייה לישראל כבר בשנה הקרובה. בסוכנות היהודית ובמשרד העלייה והקליטה כבר דיווחו על גידול מסוים בבקשות לעלייה, מה שיגדיל עוד יותר את הביקוש לדיור.
ריבית יורדת טובה למשקיעים
ביום הראשון של 2024 הודיע בנק ישראל על הורדת ריבית ראשונה, לאחר שבשנתיים האחרונות עלתה הריבית בחדות. הירידה בריבית צפויה להימשך במהלך השנה הקרובה, יחד עם הצפי לירידה בריבית גם בארה"ב. ירידת ריבית תורמת מצד אחד לקיטון בעלויות המימון של קבלנים ומקלה עליהם לקדם בנייה של פרויקטים תקועים, ומן הצד השני מסייעת לצרכנים לממן רכישת דירה, הוספת ממ"ד והשקעות נוספות בתחום הדיור.
בשורה התחתונה, מסכמים בהראל פיננסים, כי להערכתם במהלך 2024 ענף הנדל"ן למגורים צפוי להתאושש. אחת הדרכים המעניינות להיחשף לענף היא להשקיע בו דרך העמדת אשראי לפרויקטים שונים בבנייה חדשה, התחדשות עירונית, פינוי בינוי ופרויקטים נוספים - עם יזמים מובילים בתחום, בעלי ניסיון מוכח הצפויים ליהנות מהתחזקות הענף ומהגידול הצפוי בביקושים. עד כה לא ניתנה הזדמנות למשקיעים מסווגים להשקיע לצד קבוצת הראל בפרויקטים מסוג זה. הקרן החדשה "מגן ישראל', שהושקה בתחילת 2024 תספק אלטרנטיבת השקעות אחראית ותאפשר למשקיעים ליהנות מיתרונות ההשקעה לצד גוף מנוסה המשקיע בעצמו בכל עסקה והינו בעל זהות אינטרסים, שטף עסקאות בקנה, יכולת סינון וחיתום קפדניים וניהול אשראי ומעקב הדוקים, מציינים בבית ההשקעות לסיום.
מאמינים בענף: קרן השקעות חדשה של קבוצת הראל תעניק אשראי למימון נדל"ן בישראל
הקרן החדשה של הראל פיננסים אלטרנטיב, "מגן ישראל", תאפשר למוסדיים, תאגידים ומשקיעים מסווגים להשקיע בסקטור הנדל"ן בישראל, על ידי העמדת אשראי ליזמים במגוון פרויקטי בנייה • ירידת הריבית הצפויה והמחסור ביחידות דיור הן רק חלק מהסיבות שבגינן צופים בהראל התעוררות מחודשת של הענף
17.01.2024
[
הכתבה בשיתוף הראל פיננסים
השקעות אלטרנטיביות בסקטור הנדל"ן בישראל צפויות לגדול משמעותית בשנים הקרובות ואנו נמצאים כעת בנקודת כניסה אופטימלית לתחום, כך מעריכים בבית ההשקעות הראל פיננסים. בימים אלו משיקה חברת המוצרים האלטרנטיביים של בית ההשקעות, הראל אלטרנטיב, קרן השקעות חדשה בשם "מגן ישראל", שתשקיע לצד הראל ביטוח, במימון פרויקטים לבנייה בשיטת הליווי הסגור בסקטור הבנייה בישראל. האשראי יועמד ליזמים מובילים בעלי ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, היסטוריית אשראי חיובית ואיתנות פיננסית מוכחת.
בבית ההשקעות מסבירים כי קרנות חוב להשקעה בנדל"ן הן אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם ההשקעות הלא-סחירות בשנים האחרונות ולהראל אלטרנטיב קרנות חוב להשקעה בנדל"ן בארה"ב ובאירופה שממשיכות לצמוח ולגייס. קרנות אלו מספקות למשקיעים הגנה מפני התנודתיות הגדולה שמאפיינת את השווקים הפיננסים ואת ההשקעות הסחירות. כעת, ולראשונה לצד הראל ביטוח, יוכלו משקיעי הראל אלטרנטיב ליהנות מהיתרונות של העמדת אשראי לפרויקטי נדל"ן גם בשוק הישראלי באמצעות מגן ישראל.
ההשקעה בקרן מגן ישראל, נועדה לאפשר למשקיעים להרוויח מהעלייה החדה במחירי הנכסים בשנים האחרונות שלא לוותה בעלייה תואמת במחירי השכירות, ולכן הפחיתה את פוטנציאל התשואות מהשקעה ישירה בנכסים, מציינים בהראל אלטרנטיב ומוסיפים כי בעסקאות אשראי לפרויקטי נדל"ן ניתן לרוב לקבל תשואות גבוהות לעומת תשואות לפדיון של אג"ח של חברות ציבוריות שהפעילות והדירוג שלהן דומים, בייחוד לאור הצפי לירידות ריבית בשנה הקרובה. עוד אומרים שם כי מעל עשור הראל ביטוח פיתחה פרקטיקה של התמחות במתן אשראי לא סחיר, בין היתר בשל המגבלות הרגולטוריות המחמירות שהוטלו על הבנקים בכל הקשור לריתוק הון ומגבלות ענפיות ושיצרו במידה רבה מחנק אשראי בענף.
המלחמה בעזה תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מנקודות השפל של העשורים האחרונים. העלייה באינפלציה בשנים האחרונות יחד עם הריביות הגבוהות הקשו על יזמים ורוכשים פוטנציאליים והקפיצו את עלויות המימון שלהם. יזמים קנו פחות מגרשים, כמות העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ירדה בחדות, מרבית מכרזי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ומספר התחלות הבנייה הלך וירד. "חרבות ברזל" החמירה את המצב ולתקופה מסוימת אף השביתה לחלוטין את ענף הנדל"ן המקומי, שחשיבותו הגדולה למשק הישראלי ברורה לכל. לאתר קבוצת הראל הקליק כאן>>
אולם בהראל אלטרנטיב מציינים כי ההיסטוריה מלמדת שההתאוששות בשוק הנדל"ן הישראלי ממשברים היא מאד מהירה ולכן סבורים כי בשנת 2024 עשוי להגיע מהפך בסקטור וזאת בזכות ארבעה גורמים לפחות: צפי להשקעות גדולות בשל ביקושים למימון בנייה ורכישת דירות עם ממ"ד
המלחמה השפיעה כמובן לרעה על הביקושים באזורי העוטף ובישובים הקרובים לגבול הצפון, אך היא העלתה את הביקושים לדירות באזור השרון, נתניה, חדרה והסביבה, משום שאזורים אלו נחשבים "שקטים" וכמעט ולא היו בהם אזעקות. בנוסף, המלחמה הדגישה את החשיבות בקיומו של ממ"ד בדירה. נתונים מראים כי ל-62% מהדירות בישראל אין ממ"ד, נכון ל-2023. הביקוש לדירות עם ממ"ד צפוי לעלות בעקבות המלחמה.
גם ללא קשר למלחמה, קצב הבנייה של דירות חדשות בישראל סובל מפיגור. נכון לסוף 2023, קצב בניית דירות חדשות בישראל מסתכם בפחות מ-50 אלף יח"ד, כאשר בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה ישנו צורך בבנייה של מעל 60 אלף יח"ד בשנה. למעט בשנת 2022, שבה נרשמה קפיצה בקצב התחלות הבנייה, השנים האחרונות התאפיינו בהיקף בנייה נמוך יותר מהדרוש.
המחסור בפועלים יאיץ את עליות המחירים בענף
ההיצע הנמוך של דירות היא סוגייה ההולכת ומחמירה על רקע הקיפאון בענף במהלך המלחמה - תחילה בשל העובדה כי ענף הנדל"ן (כמו רוב המשק) היה מושבת כמעט לחלוטין ובהמשך בגלל איסור הכניסה של פועלים מעזה ויהודה ושומרון. בענף הנדל"ן מועסקים מעל 120 אלף פועלים, כ-80 אלף מהם פלסטינאים. כיום הענף נסמך על פועלים מסין ומולדובה (כ-40 אלף), אך הוא פועל באופן חלקי ביותר. כדי להאיץ את הפעילות נדרשים פועלים נוספים.
לאחר שהממשלה דחתה בשלב זה את האישור להחזרת פועלים מהשטחים, ממתינים כעת בענף לפועלים ממדינות אחרות כמו הודו. ככל שקצב הבנייה יישאר איטי יותר, כך עליות המחירים שבדרך עשויות להיות חדות יותר.
העלייה בקצב גידול האוכלוסייה מצריכה דירות נוספות
קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית. לא רק הריבוי הטבעי משפיע על הביקוש למגורים - אלא שורה של משתנים הנגזרים ממנו, החל מחתונה (ביקוש לדירה חדשה) ועד לגירושים (ביקוש לדירה נוספת עבור תא משפחתי), ששיעורם בישראל בשנת 2023 עומד על 47.3%, לפי הלמ"ס. בנוסף, יש לקחת בחשבון שבעקבות המלחמה יש מעל ל-100 אלף מפונים, חלקם יחפשו פתרונות דיור חדשים מחוץ לאזורים שבהם התגוררו עד היום.
זאת ועוד, המלחמה בעזה שהובילה לגל אנטישמיות ברחבי העולם צפויה להגביר את גלי העלייה לישראל כבר בשנה הקרובה. בסוכנות היהודית ובמשרד העלייה והקליטה כבר דיווחו על גידול מסוים בבקשות לעלייה, מה שיגדיל עוד יותר את הביקוש לדיור.
ריבית יורדת טובה למשקיעים
ביום הראשון של 2024 הודיע בנק ישראל על הורדת ריבית ראשונה, לאחר שבשנתיים האחרונות עלתה הריבית בחדות. הירידה בריבית צפויה להימשך במהלך השנה הקרובה, יחד עם הצפי לירידה בריבית גם בארה"ב. ירידת ריבית תורמת מצד אחד לקיטון בעלויות המימון של קבלנים ומקלה עליהם לקדם בנייה של פרויקטים תקועים, ומן הצד השני מסייעת לצרכנים לממן רכישת דירה, הוספת ממ"ד והשקעות נוספות בתחום הדיור.
בשורה התחתונה, מסכמים בהראל פיננסים, כי להערכתם במהלך 2024 ענף הנדל"ן למגורים צפוי להתאושש. אחת הדרכים המעניינות להיחשף לענף היא להשקיע בו דרך העמדת אשראי לפרויקטים שונים בבנייה חדשה, התחדשות עירונית, פינוי בינוי ופרויקטים נוספים - עם יזמים מובילים בתחום, בעלי ניסיון מוכח הצפויים ליהנות מהתחזקות הענף ומהגידול הצפוי בביקושים. עד כה לא ניתנה הזדמנות למשקיעים מסווגים להשקיע לצד קבוצת הראל בפרויקטים מסוג זה. הקרן החדשה "מגן ישראל', שהושקה בתחילת 2024 תספק אלטרנטיבת השקעות אחראית ותאפשר למשקיעים ליהנות מיתרונות ההשקעה לצד גוף מנוסה המשקיע בעצמו בכל עסקה והינו בעל זהות אינטרסים, שטף עסקאות בקנה, יכולת סינון וחיתום קפדניים וניהול אשראי ומעקב הדוקים, מציינים בבית ההשקעות לסיום.
הכל נכון , אבל זו שוב כתבת שיווק של אנשים שהעבודה שלהם זה למכור כסף, ואפשר להתווכח עד כמה כל דבר פה משפיע על העלויות ,
דבר אחד לא כתוב פה שתם הכסף ! לרוב הציבור ויכולת ההחזר כבר מזמן לא ריאלית ! הגענו לקצה וכל עוד לא יהיה שיפור דרמטי בשכר רוב הציבור יהיה מחוץ למגרש הרבה קונים במחיר למשתכן שקנו ב90% משכנתא מצד אחד עשו פיס אבל מצד שני מגלים שזה לא פשוט לגור בבית שמש לקושש עבודות ולשלם 5000-7000 ש"ח משכנתא בחודש
ויש שיותר
הרבה קונים במחיר למשתכן שקנו ב90% משכנתא מצד אחד עשו פיס אבל מצד שני מגלים שזה לא פשוט לגור בבית שמש לקושש עבודות ולשלם 5000-7000 ש"ח משכנתא בחודש
ויש שיותר
עלויות כניסה 10,000 ש"ח לסורגים ומזגנים ששילמו את זה לפני X שנים בכניסה לדירה.
מה הקשר מה ששילמו שכירות 5 שנים? תכלס הם משלמים היום משכנתא פחות מ4 שזה סביר לחלוטין.
אין חדשים ששילמו יותר, החדשים זה ד'5 והם עוד לא שילמו.
התחזית ל-2024 בשוק הדיור? גורמים בענף: "המחירים יחזרו לעלות"
להתראות 2023, עם הצניחה בעסקאות והירידה במחירים, ושלום 2024, שבתחילתה אולי יהיו עוד ירידות מחירים, אבל בהמשך, כך מעריכים מומחים, תתחיל שוב עלייה שתתבטא בעיקר במחצית השנייה של השנה. בזמן שבבנק ישראל לא נחרצים, גורמים בשוק הנדל"ן פורסים את התחזית לשנה הקרובה: "ההערכה שנחזה בירידת ריבית, תוך חזרה של ביקושים עזים שיפגשו היצע נמוך"
2023 הסתיימה בשוק הנדל"ן עם צניחה בהיקף העסקאות בעקבות המלחמה, מחסור חמור בידיים עובדות, ולפי המדד האחרון של הלמ"ס – גם מגמה של ירידה במחירים. אבל המשבר בשוק התחיל הרבה לפני המלחמה, בין היתר בעקבות העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שהקשו על רוכשי הדירות ועל הקבלנים הקטנים והבינוניים, שנקלעו לקשיים כלכליים.
כעת, עם הפנים לשנת 2024, בחברות הנדל"ן מזהים התאוששות מסוימת במשרדי המכירות, אולם במקביל מזהירים מפני המשך המגמה של קריסת חברות. "חנן מור (שהתקשתה לשלם חובות לבנקים ונכנסה לסחרור שהוביל לעיכוב הליכים – ה"צ) זאת רק הסנונית הראשונה", אומר ל-ynet ו"ממון" בכיר בענף הנדל"ן.
3 צפייה בגלריה
בחברות הנדל"ן מזהים התאוששות מסוימת במשרדי המכירות
(צילום shutterstock)
בדוח "היציבות הפיננסית" שפרסם השבוע בנק ישראל כתבו כלכלני הבנק כי לא ניתן לקבוע בוודאות מה צפויה להיות המגמה של מחירי הדירות בשנה הנכנסת. "ערב המלחמה מלאי הדירות הלא מכורות ורמת הפעילות בענף הבנייה היו גבוהים, ובמקביל נרשמה ירידה במספר העסקאות ובהיקפי המשכנתאות החדשות, מה שמצביע על ירידה בביקוש. למלחמה צפויה להיות השפעה משמעותית על ההתפתחויות בשוק זה, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע", נכתב בדוח.
עוד נכתב כי "בצד הביקוש – הפגיעה בפעילות הכלכלית, שמגבירה את רמת אי הוודאות של משקי הבית [...] צפויה להנמיך לעת עתה את הביקוש לדירות. אולם, ככל שיותר משקי בית שפונו מביתם לא ישובו אליהם ויחפשו מגורי קבע אחרים, צפויה עלייה בביקוש באזורים שאינם קרובים לקווי העימות בצפון ובדרום, ולכך יש להוסיף את האפשרות להגדלת הביקוש מצד יהודים תושבי חו"ל. בצד ההיצע, מלאי הדירות הלא מכורות עודנו גבוה. אולם מאידך, המלחמה גרמה לפגיעה חמורה בענף הבינוי [...] לעת עתה לא ניתן לומר אילו השפעות תהיינה חזקות יותר ומה תהיה ההשלכה על מחירי הדירות. אלו תיקבענה בהתאם להתפתחויות המלחמה והשלכותיהן על הפעילות בענף".
למרות זאת, מרבית הגורמים בענף ששוחחנו עימם, בהם שמאים, יזמים ומשווקים, מעריכים שמחירי הדירות לא ימשיכו לרדת, אלא להיפך - ויש לכך מספר סיבות.
ירידה ואחריה עלייה
"ההתנהגות של שוק הנדל"ן בשנה הקרובה תלויה במספר רב של משתנים", אומר טל אלדרוטי, ראש מסלול שמאות מקרקעין ומרצה בבית הספר לכלכלה במסלול האקדמי של המכללה למינהל, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. "בשנה שחלפה הענף התאפיין בחולשה ובצמצום היקף העסקאות, עד כדי קיפאון ברבעון האחרון בשל המלחמה. מצד אחד, בישראל יש ביקוש גבוה ויציב לדירות בשל גידול האוכלוסין המתמיד, וההאטה בשוק הביאה למצב של ביקושים כבושים, שצפויים להתפרץ כאשר השוק ישוב ליציבות כלשהי. לכך יש להוסיף את הדיווחים על גלי עלייה של יהודים מחו"ל בשל התגברות האנטישמיות, שיוסיפו ביקושים. אבל אין לדעת כמה מתוך התחזיות האלו ימומש הלכה למעשה".
השמאי טל אלדרוטי: "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים. בהמשך צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע"
מצד שני, מדגיש אלדרוטי, יש עלייה בהיקף הדירות הבלתי מכורות: "יזמים חשופים כיום לגידול בעלויות הבנייה, הנובע בעיקר מזינוק בעלויות מימון פרויקטים וממחסור בעובדים. למרות זאת, רבים מהם עדיין אינם מפחיתים את מחירי הדירות באופן מוצהר, ורק מעניקים הטבות שונות שמשמעותן הנחה במחיר, כמו פריסת תשלומים, נשיאה בחלקים ממס הרכישה, הענקת מחסן/חניה ועוד".
והתחזית? "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים, עד שיצליחו היזמים להיפטר ממלאי הדירות הגבוה שברשותם. סביר שאפקט הירידה יתרחש בעוצמה שונה ובאופן שונה במקומות שונים ברחבי הארץ. בהמשך, ייתכן שכבר בחלק השני של השנה, צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע. כל אלה תלויים מאוד בהתפתחות מצב המלחמה והשפעתה על המשק כולו".
חברת מדלן בדקה אילו ערים נפגעו הכי הרבה במלחמה, כלומר שבהן חלה הירידה הגדולה ביותר במספר הדירות שנמכרו, בחודשים אוקטובר-נובמבר לעומת החודשים המקבילים בשנה שעברה, ואילו ערים נפגעו הכי פחות. החמש שנפגעו ביותר הן אשקלון, לוד, תל אביב, ראשון לציון ונהריה. הכי פחות נפגעו: אור יהודה, רחובות, בית שמש, קריית מוצקין ועפולה.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "מעניין לראות ששלוש הערים שהכי פחות נפגעו הציגו חוסן מסיבות שונות. אור יהודה ורחובות שמרו על יציבות יחסית בגלל עלייה מרשימה במכירת דירות חדשות. הנתון מרשים במיוחד ברחובות, ובמיוחד בהתחשב בכך שראשון לציון, שכנתה מצפון, ספגה ירידה בעקבות לא מעט טילים. גם באור יהודה וגם ברחובות עיקר המכירות נעשו בפרויקט מוביל אחד בכל עיר. שני הפרויקטים האלה אחראים לכמחצית מהמכירות בערים הללו - הישג מדהים בתקופה כזו, שבה השוק קפוא, שמוכיח שעם מחיר ושיווק נכון אפשר להוריד לקוחות מהגדר וליצור תנועה מרשימה של קונים. בבית שמש, לעומת זאת, הסיבה לחוסן שונה - אין שם פרויקט מוביל, אולם ייתכן שהקהל החרדי מושפע פחות מהמלחמה".
כך או כך, דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, אומר שכבר ניכרת מגמה דומה לזאת שרואים בענפים אחרים, של התאוששות מתונה אך עקבית: "בדצמבר ראינו כבר שינוי - מכרנו פי שניים דירות בהשוואה לנובמבר. מעניין במיוחד לראות את השינוי בתל אביב. כרבע מכלל הדירות שמכרנו בדצמבר ממוקמות שם. ניתן להניח שזה קשור לחזרת המשקיעים מחו"ל ולסיומן של עבודות תשתית רבות בעיר".
לגבי השנה הנכנסת, מציין מויאל: "ניתוח אירועי העבר מראה שבסיום תקופות משבריות יש התנהגות צרכנית מואצת. זו התנהגות שבחלקה מבוססת על מרכיבים פסיכולוגיים ובחלקה כתגובה למציאות כלכלית חיובית יותר. התחושה הרווחת היא שתקופת הלחימה תהיה ממושכת, ולכן יש רצון לייצר שגרה מסוימת בכל תחומי החיים, גם בשוק הנדל"ן. העלייה בביקוש תגיע גם בעקבות גלי האנטישמיות ובעקבות הביקוש לדירות עם ממ"ד".
אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בקבוצת צרפתי שמעון, מחזק את הדברים: "בתחילת המלחמה רוכשים רבים השהו את ההחלטות בנוגע לקניית דירות, ולאחרונה אנחנו רואים שהם חוזרים לשוק. למרות הטלטלה, עדיין נסגרות עסקאות, גם לדירות פרימיום. לאחרונה מכרנו שלוש דירות כאלה בפרויקט 'צרפתי בפארק' בשכונת הפארק בבאר שבע, לצד עסקאות נוספות לדירות 3 ו-5 חדרים. הביקוש לא נעלם למרות אי-הוודאות, והחלטת הנגיד להוריד רבע אחוז בריבית הצביעה על שינוי מגמה שיגדיל את היקף העסקאות".
דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מוסיף חיזוק: "מתחילת ינואר אנחנו רואים התאוששות, כאשר הציפייה היא לחזרת הביקושים לרמות של לפני הקורונה על אף סביבת הריבית". גם אבקסיס צופה עליית מחירים בעתיד הקרוב, "מכמה סיבות: הביקושים הכבושים שיתפרצו, חולשת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, והירידה בהתחלות הבנייה. אמנם במשרד האוצר סבורים עדיין שביכולתם לשלוט על המחירים על ידי מיסוי, אבל הניסיון מלמד שכל התערבות כזו נידונה לכישלון. ציפייתו של הנגיד לעלייה בביקושים במחצית השנייה של השנה היא ריאלית. אנחנו רואים ניצנים לכך בפרויקטים שאנחנו בונים, בעיקר בפריפריה. למשל, מאז נובמבר מכרנו למעלה מ-70 דירות בפרויקט 'עומרים' באופקים, שבו 780 יחידות דיור".
"הממשלה צריכה לפעול"
על פי נתוני חברת השיווק הדיגיטלי bmby, ספקית תוכנות CRM לחברות נדל"ן ומתווכים ישראלים, בדצמבר חל גידול של 30% בביקושים לדירות חדשות בהשוואה לנובמבר, וזינוק של 215% ביחס לאוקטובר. לכן מעריכים בחברה כי מספר העסקאות צפוי לגדול בהדרגה בחודשים הקרובים. לדברי המייסד מארק זאבי, בשבוע הראשון של ינואר חלה עלייה של 6% בביקושים ביחס לשבוע האחרון בדצמבר, ובשבוע השני של ינואר נרשם גידול משמעותי של 45% ביחס לשבוע הראשון.
גם זאבי מעריך כי בטווח הארוך מחירי הדירות יעלו, בעקבות הירידה בשיווק הקרקעות לבנייה ולהשכרה ארוכת טווח, המחסור החמור בעובדים והוצאות המימון הגדלות ליזמים, לצד הגידול באוכלוסייה, הצפי לגידול בעלייה, והורדת הריבית.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מספר גם הוא כי מאז דצמבר נרשמה התאוששות משמעותית בביקושים לדירות. "זיהינו גידול של כ-50% במספר ההרשמות לפרויקטים שאנחנו משווקים, בהשוואה לנובמבר, ומאז הורדת הריבית בינואר המגמה טיפסה. אנחנו מעריכים שבחודשים הקרובים קצב המכירות יגבר", הוא אומר. "ניסיון העבר מראה שאחרי מלחמות ומבצעים צבאיים משמעותיים מחירי הדירות עולים".
למרות הצפי להתאוששות במכירות, גורמים בענף מבהירים כי כל עוד השוק, המהווה את הקטר של כלכלת ישראל, מצוי במשבר - הממשלה חייבת לקחת את המושכות לידיים. "2024 נפתחה בחוסר ודאות למשק ולענף הנדל"ן, כאשר ברור שעקב המלחמה נפער בור תקציבי והדבר יוביל לגזרות כלכליות", אומר רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן. "על הממשלה לפעול בצורה אינטנסיבית יותר מאי פעם כדי להמריץ את שוק הנדל"ן. הורדת הריבית הייתה הסנונית הראשונה וצעד מתבקש.
"יש להפנות את מלוא הקשב לתמיכה כלכלית בקידום פרויקטים, לקיצור תהליכי תכנון ורישוי ולפיתוח מהיר של קרקעות זמינות לבנייה, שכן הרעה החולה בתחום היא טווחי זמן ארוכים מדי בייצור דירות מגורים. הסיבות לכך רבות, ובהן מחסור בכוח אדם מקצועי, חוסר משילות רציפה ושיקולים פוליטיים. קצב הילודה ממשיך להיות גבוה לעומת כל מדינה מערבית אחרת, תושבים מבקשים לשפר דיור גם בשל הצורך בממ"ד, ואין אלטרנטיבה בדמות דיור בשכירות ארוכת טווח. מסיבות אלה ונוספות, הפער בין ההיצע לביקוש ממשיך לגדול, וכפי שזה נראה, במחצית השנייה של השנה מחירי הדירות ישובו לעלות, להערכתי ב-5%-8%".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן: "קשה להעריך איך תיראה שנת 2024 בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ. אולם ההערכה היא שנחזה בירידת ריבית, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה. אלה יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. כל התהליך הזה יכול לקרות כבר במחצית השנייה של השנה, אם לא תתפתח מערכה בצפון".
אוהב ציון מעריך כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים שבהן יש פעילות ענפה של מיזמי פינוי-בינוי. הוא מציע עוד כמה דרכי פעולה לשיפור מצב השוק: "2023 הייתה מהשנים המאתגרות שידע הענף, וכנראה גם 2024 צפויה להיות כזו. כדי לעורר את שוק הנדל"ן יש להגדיל את מלאי הדירות על ידי מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50:50 בין דירות מחיר משתכן לדירות שוק חופשי (בדרך כלל היחס הוא 75% מכרזי דירה בהנחה למיניהם ו-35% מכרזי שוק חופשי - ה"צ)".
לדבריו, "בנוסף, יש לייצר מערכת תגמול וענישה לרשויות התכנון, ואף לבעלי הדירות, בגין אי-עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. למשל, העירייה צריכה לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד התראה להשלמת תכנון וביצוע עד לתאריך נקוב, על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה. יש לעודד ביקושים של משקיעים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך, ולעודד ביקושים של זוגות צעירים לדירות יד שנייה על ידי מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה ובריבית נמוכה".
סיוון הללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת שבירו, לא ממש אופטימית בנוגע לפעילות הממשלה בענף: "המלחמה ייצרה טלטלה במשק, ההרס שנגרם ללא מעט בתים ביישובי הדרום, הצפון ואפילו במרכז הארץ השפיע באופן ישיר על הענף, אבל הקשב של הממשלה הוא לנושא הביטחון הקיומי והחטופים, כך שנושא הדיור והתשתיות לא ממש על סדר היום. נוסיף את התייקרות כוח העבודה באתרי הבנייה, כך שהצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. אני מקווה בכל זאת שהמדינה תגבש תוכנית ראויה שתיתן מענה הולם למי שנותר ללא קורת גג"
2023 הסתיימה בשוק הנדל"ן עם צניחה בהיקף העסקאות בעקבות המלחמה, מחסור חמור בידיים עובדות, ולפי המדד האחרון של הלמ"ס – גם מגמה של ירידה במחירים. אבל המשבר בשוק התחיל הרבה לפני המלחמה, בין היתר בעקבות העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שהקשו על רוכשי הדירות ועל הקבלנים הקטנים והבינוניים, שנקלעו לקשיים כלכליים.
כעת, עם הפנים לשנת 2024, בחברות הנדל"ן מזהים התאוששות מסוימת במשרדי המכירות, אולם במקביל מזהירים מפני המשך המגמה של קריסת חברות. "חנן מור (שהתקשתה לשלם חובות לבנקים ונכנסה לסחרור שהוביל לעיכוב הליכים – ה"צ) זאת רק הסנונית הראשונה", אומר ל-ynet ו"ממון" בכיר בענף הנדל"ן.
3 צפייה בגלריה
בחברות הנדל"ן מזהים התאוששות מסוימת במשרדי המכירות
(צילום shutterstock)
בדוח "היציבות הפיננסית" שפרסם השבוע בנק ישראל כתבו כלכלני הבנק כי לא ניתן לקבוע בוודאות מה צפויה להיות המגמה של מחירי הדירות בשנה הנכנסת. "ערב המלחמה מלאי הדירות הלא מכורות ורמת הפעילות בענף הבנייה היו גבוהים, ובמקביל נרשמה ירידה במספר העסקאות ובהיקפי המשכנתאות החדשות, מה שמצביע על ירידה בביקוש. למלחמה צפויה להיות השפעה משמעותית על ההתפתחויות בשוק זה, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע", נכתב בדוח.
עוד נכתב כי "בצד הביקוש – הפגיעה בפעילות הכלכלית, שמגבירה את רמת אי הוודאות של משקי הבית [...] צפויה להנמיך לעת עתה את הביקוש לדירות. אולם, ככל שיותר משקי בית שפונו מביתם לא ישובו אליהם ויחפשו מגורי קבע אחרים, צפויה עלייה בביקוש באזורים שאינם קרובים לקווי העימות בצפון ובדרום, ולכך יש להוסיף את האפשרות להגדלת הביקוש מצד יהודים תושבי חו"ל. בצד ההיצע, מלאי הדירות הלא מכורות עודנו גבוה. אולם מאידך, המלחמה גרמה לפגיעה חמורה בענף הבינוי [...] לעת עתה לא ניתן לומר אילו השפעות תהיינה חזקות יותר ומה תהיה ההשלכה על מחירי הדירות. אלו תיקבענה בהתאם להתפתחויות המלחמה והשלכותיהן על הפעילות בענף".
למרות זאת, מרבית הגורמים בענף ששוחחנו עימם, בהם שמאים, יזמים ומשווקים, מעריכים שמחירי הדירות לא ימשיכו לרדת, אלא להיפך - ויש לכך מספר סיבות.
ירידה ואחריה עלייה
"ההתנהגות של שוק הנדל"ן בשנה הקרובה תלויה במספר רב של משתנים", אומר טל אלדרוטי, ראש מסלול שמאות מקרקעין ומרצה בבית הספר לכלכלה במסלול האקדמי של המכללה למינהל, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. "בשנה שחלפה הענף התאפיין בחולשה ובצמצום היקף העסקאות, עד כדי קיפאון ברבעון האחרון בשל המלחמה. מצד אחד, בישראל יש ביקוש גבוה ויציב לדירות בשל גידול האוכלוסין המתמיד, וההאטה בשוק הביאה למצב של ביקושים כבושים, שצפויים להתפרץ כאשר השוק ישוב ליציבות כלשהי. לכך יש להוסיף את הדיווחים על גלי עלייה של יהודים מחו"ל בשל התגברות האנטישמיות, שיוסיפו ביקושים. אבל אין לדעת כמה מתוך התחזיות האלו ימומש הלכה למעשה".
השמאי טל אלדרוטי: "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים. בהמשך צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע"
מצד שני, מדגיש אלדרוטי, יש עלייה בהיקף הדירות הבלתי מכורות: "יזמים חשופים כיום לגידול בעלויות הבנייה, הנובע בעיקר מזינוק בעלויות מימון פרויקטים וממחסור בעובדים. למרות זאת, רבים מהם עדיין אינם מפחיתים את מחירי הדירות באופן מוצהר, ורק מעניקים הטבות שונות שמשמעותן הנחה במחיר, כמו פריסת תשלומים, נשיאה בחלקים ממס הרכישה, הענקת מחסן/חניה ועוד".
והתחזית? "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים, עד שיצליחו היזמים להיפטר ממלאי הדירות הגבוה שברשותם. סביר שאפקט הירידה יתרחש בעוצמה שונה ובאופן שונה במקומות שונים ברחבי הארץ. בהמשך, ייתכן שכבר בחלק השני של השנה, צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע. כל אלה תלויים מאוד בהתפתחות מצב המלחמה והשפעתה על המשק כולו".
חברת מדלן בדקה אילו ערים נפגעו הכי הרבה במלחמה, כלומר שבהן חלה הירידה הגדולה ביותר במספר הדירות שנמכרו, בחודשים אוקטובר-נובמבר לעומת החודשים המקבילים בשנה שעברה, ואילו ערים נפגעו הכי פחות. החמש שנפגעו ביותר הן אשקלון, לוד, תל אביב, ראשון לציון ונהריה. הכי פחות נפגעו: אור יהודה, רחובות, בית שמש, קריית מוצקין ועפולה.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "מעניין לראות ששלוש הערים שהכי פחות נפגעו הציגו חוסן מסיבות שונות. אור יהודה ורחובות שמרו על יציבות יחסית בגלל עלייה מרשימה במכירת דירות חדשות. הנתון מרשים במיוחד ברחובות, ובמיוחד בהתחשב בכך שראשון לציון, שכנתה מצפון, ספגה ירידה בעקבות לא מעט טילים. גם באור יהודה וגם ברחובות עיקר המכירות נעשו בפרויקט מוביל אחד בכל עיר. שני הפרויקטים האלה אחראים לכמחצית מהמכירות בערים הללו - הישג מדהים בתקופה כזו, שבה השוק קפוא, שמוכיח שעם מחיר ושיווק נכון אפשר להוריד לקוחות מהגדר וליצור תנועה מרשימה של קונים. בבית שמש, לעומת זאת, הסיבה לחוסן שונה - אין שם פרויקט מוביל, אולם ייתכן שהקהל החרדי מושפע פחות מהמלחמה".
כך או כך, דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, אומר שכבר ניכרת מגמה דומה לזאת שרואים בענפים אחרים, של התאוששות מתונה אך עקבית: "בדצמבר ראינו כבר שינוי - מכרנו פי שניים דירות בהשוואה לנובמבר. מעניין במיוחד לראות את השינוי בתל אביב. כרבע מכלל הדירות שמכרנו בדצמבר ממוקמות שם. ניתן להניח שזה קשור לחזרת המשקיעים מחו"ל ולסיומן של עבודות תשתית רבות בעיר".
לגבי השנה הנכנסת, מציין מויאל: "ניתוח אירועי העבר מראה שבסיום תקופות משבריות יש התנהגות צרכנית מואצת. זו התנהגות שבחלקה מבוססת על מרכיבים פסיכולוגיים ובחלקה כתגובה למציאות כלכלית חיובית יותר. התחושה הרווחת היא שתקופת הלחימה תהיה ממושכת, ולכן יש רצון לייצר שגרה מסוימת בכל תחומי החיים, גם בשוק הנדל"ן. העלייה בביקוש תגיע גם בעקבות גלי האנטישמיות ובעקבות הביקוש לדירות עם ממ"ד".
אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בקבוצת צרפתי שמעון, מחזק את הדברים: "בתחילת המלחמה רוכשים רבים השהו את ההחלטות בנוגע לקניית דירות, ולאחרונה אנחנו רואים שהם חוזרים לשוק. למרות הטלטלה, עדיין נסגרות עסקאות, גם לדירות פרימיום. לאחרונה מכרנו שלוש דירות כאלה בפרויקט 'צרפתי בפארק' בשכונת הפארק בבאר שבע, לצד עסקאות נוספות לדירות 3 ו-5 חדרים. הביקוש לא נעלם למרות אי-הוודאות, והחלטת הנגיד להוריד רבע אחוז בריבית הצביעה על שינוי מגמה שיגדיל את היקף העסקאות".
דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מוסיף חיזוק: "מתחילת ינואר אנחנו רואים התאוששות, כאשר הציפייה היא לחזרת הביקושים לרמות של לפני הקורונה על אף סביבת הריבית". גם אבקסיס צופה עליית מחירים בעתיד הקרוב, "מכמה סיבות: הביקושים הכבושים שיתפרצו, חולשת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, והירידה בהתחלות הבנייה. אמנם במשרד האוצר סבורים עדיין שביכולתם לשלוט על המחירים על ידי מיסוי, אבל הניסיון מלמד שכל התערבות כזו נידונה לכישלון. ציפייתו של הנגיד לעלייה בביקושים במחצית השנייה של השנה היא ריאלית. אנחנו רואים ניצנים לכך בפרויקטים שאנחנו בונים, בעיקר בפריפריה. למשל, מאז נובמבר מכרנו למעלה מ-70 דירות בפרויקט 'עומרים' באופקים, שבו 780 יחידות דיור".
"הממשלה צריכה לפעול"
על פי נתוני חברת השיווק הדיגיטלי bmby, ספקית תוכנות CRM לחברות נדל"ן ומתווכים ישראלים, בדצמבר חל גידול של 30% בביקושים לדירות חדשות בהשוואה לנובמבר, וזינוק של 215% ביחס לאוקטובר. לכן מעריכים בחברה כי מספר העסקאות צפוי לגדול בהדרגה בחודשים הקרובים. לדברי המייסד מארק זאבי, בשבוע הראשון של ינואר חלה עלייה של 6% בביקושים ביחס לשבוע האחרון בדצמבר, ובשבוע השני של ינואר נרשם גידול משמעותי של 45% ביחס לשבוע הראשון.
גם זאבי מעריך כי בטווח הארוך מחירי הדירות יעלו, בעקבות הירידה בשיווק הקרקעות לבנייה ולהשכרה ארוכת טווח, המחסור החמור בעובדים והוצאות המימון הגדלות ליזמים, לצד הגידול באוכלוסייה, הצפי לגידול בעלייה, והורדת הריבית.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מספר גם הוא כי מאז דצמבר נרשמה התאוששות משמעותית בביקושים לדירות. "זיהינו גידול של כ-50% במספר ההרשמות לפרויקטים שאנחנו משווקים, בהשוואה לנובמבר, ומאז הורדת הריבית בינואר המגמה טיפסה. אנחנו מעריכים שבחודשים הקרובים קצב המכירות יגבר", הוא אומר. "ניסיון העבר מראה שאחרי מלחמות ומבצעים צבאיים משמעותיים מחירי הדירות עולים".
למרות הצפי להתאוששות במכירות, גורמים בענף מבהירים כי כל עוד השוק, המהווה את הקטר של כלכלת ישראל, מצוי במשבר - הממשלה חייבת לקחת את המושכות לידיים. "2024 נפתחה בחוסר ודאות למשק ולענף הנדל"ן, כאשר ברור שעקב המלחמה נפער בור תקציבי והדבר יוביל לגזרות כלכליות", אומר רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן. "על הממשלה לפעול בצורה אינטנסיבית יותר מאי פעם כדי להמריץ את שוק הנדל"ן. הורדת הריבית הייתה הסנונית הראשונה וצעד מתבקש.
"יש להפנות את מלוא הקשב לתמיכה כלכלית בקידום פרויקטים, לקיצור תהליכי תכנון ורישוי ולפיתוח מהיר של קרקעות זמינות לבנייה, שכן הרעה החולה בתחום היא טווחי זמן ארוכים מדי בייצור דירות מגורים. הסיבות לכך רבות, ובהן מחסור בכוח אדם מקצועי, חוסר משילות רציפה ושיקולים פוליטיים. קצב הילודה ממשיך להיות גבוה לעומת כל מדינה מערבית אחרת, תושבים מבקשים לשפר דיור גם בשל הצורך בממ"ד, ואין אלטרנטיבה בדמות דיור בשכירות ארוכת טווח. מסיבות אלה ונוספות, הפער בין ההיצע לביקוש ממשיך לגדול, וכפי שזה נראה, במחצית השנייה של השנה מחירי הדירות ישובו לעלות, להערכתי ב-5%-8%".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן: "קשה להעריך איך תיראה שנת 2024 בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ. אולם ההערכה היא שנחזה בירידת ריבית, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה. אלה יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. כל התהליך הזה יכול לקרות כבר במחצית השנייה של השנה, אם לא תתפתח מערכה בצפון".
אוהב ציון מעריך כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים שבהן יש פעילות ענפה של מיזמי פינוי-בינוי. הוא מציע עוד כמה דרכי פעולה לשיפור מצב השוק: "2023 הייתה מהשנים המאתגרות שידע הענף, וכנראה גם 2024 צפויה להיות כזו. כדי לעורר את שוק הנדל"ן יש להגדיל את מלאי הדירות על ידי מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50:50 בין דירות מחיר משתכן לדירות שוק חופשי (בדרך כלל היחס הוא 75% מכרזי דירה בהנחה למיניהם ו-35% מכרזי שוק חופשי - ה"צ)".
לדבריו, "בנוסף, יש לייצר מערכת תגמול וענישה לרשויות התכנון, ואף לבעלי הדירות, בגין אי-עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. למשל, העירייה צריכה לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד התראה להשלמת תכנון וביצוע עד לתאריך נקוב, על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה. יש לעודד ביקושים של משקיעים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך, ולעודד ביקושים של זוגות צעירים לדירות יד שנייה על ידי מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה ובריבית נמוכה".
סיוון הללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת שבירו, לא ממש אופטימית בנוגע לפעילות הממשלה בענף: "המלחמה ייצרה טלטלה במשק, ההרס שנגרם ללא מעט בתים ביישובי הדרום, הצפון ואפילו במרכז הארץ השפיע באופן ישיר על הענף, אבל הקשב של הממשלה הוא לנושא הביטחון הקיומי והחטופים, כך שנושא הדיור והתשתיות לא ממש על סדר היום. נוסיף את התייקרות כוח העבודה באתרי הבנייה, כך שהצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. אני מקווה בכל זאת שהמדינה תגבש תוכנית ראויה שתיתן מענה הולם למי שנותר ללא קורת גג"
צודק,
זה הרבה הרבה יותר מיזה, זה ישפיע על כל נותני השירותים שקשורים בצורה ישירה או עקיפה, כי שיש מיתון בקניות זה אוטמוטית משפיע עליהם,
(נקודה למחשבה, גם אתם שמתם לב שביחד עם ההצפה של פרסומי דירות בזול, יש תחרות הזויה של כל חנויות הרהיטים ומוצרי החשמל?)
המדינה שמרוויחה עשרות אם לא מאות מיליארדים משוק הדירות, קרקעות מרמ״י, מס רכישה, מס שבח, וכו׳ וכו׳
תפסיד את כל זה, וצטרך לממן את זה מהעלאת מיסים והמע״מ, וזה בלי קשר לגירעון מהמלחמה!
(אגב, זה הסיבה שהמדינה לא באמת רוצה שהמחירים ירדו...)
השכירויות שיקפצו, כי יהיה פחות דירות חדשות = יותר ביקוש לכל מ״ר = היחס גודל מחיר יעלה.
ועוד ועוד,
אבל יש אנשים שקשה להם להסתכל על כל התמונה, ורק מחכים שהקבלנים יקרסו,
ולהם אמרתי שלא רק שהמחירים לא ירדו בגלל זה בטווח של 5 שנים קדימה, אלא יקפצו למעלה...
וואו
יותר טוב ממך אי אפשר היה להסביר כמה מסוכן לכלל אזרחי ישראל כולל המשקיעים והמושקעים - שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות.
אתה מתאר פה מצב טרום התפוצצות בועה.
(אני לא יודעת שזה המצב - זה התיאור שלך--!!)
אם אכן דבריך נכונים וכשחלק מסוים מהשוק מאבד את יכולת הקניה שלו עקב מחיר גבוה יותר מדי (ולא.. אין לי מושג כמה החלק הזה כרגע. סקרים בפרוג טוענים ש-30/40 אחוז אבל הם אינם מקצועיים ) - תהיה פה קריסה בהתאמה של אחוז מכובד קבלנים לרמה שתקריס את כל המדינה.
אז כל עלית מחירים נוספת תהיה אקמול לרגע שיגרום לקריסה המדובר במהירות רבה יותר.
גם אם המחירים לרגע יעלו מה שיפצה את אותם קבלנים שלקחו הלוואות גדולות מדי או שילמו מחירים יקרים מדי על קרקעות מתוך מחשבה שהנדלן יזנק - מהר מאוד עוד נתח שוק ירד מתחת לסף היכולת
והם יעלו שוב מחירים.
ואז הקריסה תהיה כבר "פיצוץ".
המצב האידיאלי הוא שירידת מחירים בקצב מתון לא גורמת לקריסה של חברות הנדל"ן וכל המשק - זה סימן לשוק בריא והגיוני.
אם אכן ירידה מתונה כלשהי במחירי הדירות או אפילו קפיאה שלהם כמו עכשיו - גורמת לקריסה מהירה של חברות נדל"ן. עד כשי קריסת בנקים ודירדור כל המשק---
אנחנו בתוך בועת נדל"ן מסוכנת.
שעלית מחירים תחמיר את עוצמתה ולא תפתור אותה...
"אנחנו שמים תכנית על השולחן של 2 מיליארד שקלים בכדי לטפל בסוגיית הידיים העובדות ועושים מאמץ להביא פועלים, להאיץ תהליכי תכנון ותמריצים מצד אחד לרשויות מקומיות ומסירים חסמים מהצד השני."
www.bizportal.co.il
שימו לב לבשורה החדשה של סמוטריץ וגולדקנופף דירות חדשות בנגב ובגליל עד 800 אלש''ח לכאורה דרמטי?
הנושאים החמים
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //