דיון מחירי הדירות לאן?

[לארג']

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

 

[דוד לידר]

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

אפשר תמצות למסוננים?

 

[מורים]

אפשר תמצות למסוננים?

אין שום חידוש, ערבול נוסף של הטענות שנלעסו כאן הדק היטב.

 

[shimשימי]

אין שום חידוש, ערבול נוסף של הטענות שנלעסו כאן הדק היטב.

ומי שמכיר את ההיסטוריה של שאול
זה תמיד דיבורים בסגנון כזה כבר עשור שהוא מפמפמם דברים דומים....
אין שום חידוש....

 

[szn]

גם בישראל יש המון גופי מימון חוץ בנקאיים חברות ביטוח טריא וכו'

אם הבנק לא נותן לווי זה בגלל שהפרויקט לא כלכלי לפי דוח אפס או שאין ביקוש והדירות ישארו על המדף
ובמקרה כזה גם אף גוף מימון חוץ בנקאי לא יקח סיכון וממילא לא יתן מימון.

בקיצור ברגע שלא יהיו קונים לכל היצע הדירות וקבלנים יתקעו עם דירות על המדף
הבנקים וחברות הביטוח פשוט יפסיקו לתת מימון ליזמים עד שהביקוש יתאזן מול ההיצע.

הם שולטים בהיצע בעקיפין.

 

[אמת מארץ תצמח]

אם הבנק לא נותן לווי זה בגלל שהפרויקט לא כלכלי לפי דוח אפס או שאין ביקוש והדירות ישארו על המדף
ובמקרה כזה גם אף גוף מימון חוץ בנקאי לא יקח סיכון וממילא לא יתן מימון.

אתה טוען שאין במציאות פרוייקטים שלוקחים רק מחוץ בנקאי?

 

[szn]

אתה טוען שאין במציאות פרוייקטים שלוקחים רק מחוץ בנקאי?

ודאי שיש

הטענה שלי שמה שהבנק לא נותן ליווי בגלל בעיה בדוח אפס או בעיה שאין מספיק ביקוש אז גם חוץ בנקאי לי יתן ליווי לזה.

 

[ר' יהונתן]

שוק הדיור ממשיך להתקרר - ירידה של 5% בעסקות בינואר

על פי נתוני האוצר, מדובר בירידה לעומת החודש המקביל ב-2024. בהשוואה לדצמבר האחרון מדובר בצניחה של 32%, כנראה בעקבות העלאת המע"מ. החולשה של שוק הדירות החדשות נובעת כנראה הן מהירידה ברכישת דירות יד שנייה והן מהיחלשות הביקושים לדירות חדשות

www.bizportal.co.il

ההתקררות ממשיכה
והלחץ גובר...

 

[די]

הטענה שלי שמה שהבנק לא נותן ליווי בגלל בעיה בדוח אפס או בעיה שאין מספיק ביקוש אז גם חוץ בנקאי לי יתן ליווי לזה.

יש שטחים אפורים ואז חוץ בנקאי נותן ליווי בריבית קצת יותר גבוהה. בכל אופן להגיד ש3 בנקים שולטים בעסק זה לא נראה לי בדיוק נכון.

 

[ניק 31137]

הבוקר בכלכליסט:
ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים
https://www.calcalist.co.il/real-es...p&utm_term=hy2gzn3s1l&utm_content=Article_Top

ספוילר: הכתבה המלאה

ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים
תום תקופת האיסור על מכירת דירות מחיר למשתכן שחרר לשוק מאות יחידות בשכונת פסגות אפק, בזמן ששוק יד השנייה קפוא. התוצאה - ירידת מחירים של 20% בתוך שנתיים. "יש רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור"
דותן לוי
|
06:08, 11.03.25

ב־2010 הציגו לציבור שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, וראש עיריית ראש העין דאז, משה סיני, את מתחם המגורים המתוכנן בשכונת פסגות אפק בראש העין כמתחם "הגדול של אזור המרכז". באותה העת התגוררו בעיר כ־40 אלף תושבים. בשכונה שווקו בסך הכול כ־10,000 יחידות דיור, מחציתן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. המכרזים הגדולים של תוכנית הדיור הממשלתית יצאו לדרך בין השנים 2014–2018, וכחלק מהמגבלות, על רוכשי הדירות המסובסדות חל איסור למכירתן במשך 5 שנים ממועד קבלת הדירה. הדירות הראשונות שוחררו למכירה באמצע 2023, והיתר בהדרגה עד היום. מאז, למעשה יותר משנה וחצי, בעלי הדירות מתקשים למכור והמחירים יורדים.

שכונת פסגות אפק מהווה מקרה בוחן מעניין למה קורה בשוק כשמאות דירות יוצאות למכירה באותה עת, כשמלכתחילה שוק דירות היד השנייה מצוי בקיפאון כבר תקופה ארוכה. לפי הנתונים של אתרי המכירות יד שתיים ומדלן, בשכונת פסגות אפק יש כיום כ־400 דירות שעומדות למכירה, 4–5 חדרים, וזאת בנוסף לדירות שנמכרות על ידי מתווכים. מדובר במספר גדול בכל קנה מידה שמתרחש מכמות גדולה של רוכשי מחיר למשתכן שביצעו את העסקה לטובת השקעה - כלומר, רכשו את דירתם הראשונה בשכונה, אך בחרו מסיבות שונות שלא להתגורר בה. לרוכשים אלה היתה כאמור מגבלה שלא אפשרה להם למכור את הדירה בתקופה של לפחות 5 שנים ממועד קבלת הדירה, ועבור חלקם, המועד הזה הגיע וכעת הם יכולים למכור את הדירות. אלא שכמוהם יש עוד מאות רוכשים, והדירות נותרות על המדף. מצבם של הזוכים עשוי להיות אף יותר בעייתי, אם חלקם ביקש לשפר דיור ורכש דירה על הנייר, מתוך הנחה שימכרו את שלהם במחיר מסוים. השיווקים של מחיר למשתכן נמשכו בשכונה גם לתוך השנים 2021–2023, כך שההיצע הדירות על המדף עוד עשוי לגדול.

ההיצע הגדול שהשתחרר אל השוק במהלך השנים האחרונות מבטא למעשה את התוכנית המקורית של משרד השיכון ב־15 השנים האחרונות, מאז החלו מחירי הדירות לטפס. כל שרי השיכון טיפלו כל אחד במשמרתו גם בצד הביקוש, בעיקר באמצעות הגדלת מס הרכישה שירחיק מעט את המשקיעים, וניסו לטפל גם בצד ההיצע, שלוקח שנים ארוכות לפתור. השיווקים שמשתחררים אל השוק כעת לאחר שנים של מחיר למשתכן, נסגרו בשלב שבו תנאי הריבית היו נוחים ואיש לא התרגש מכך שחלק מהזוכים רכשו את הדירות להשקעה. אלא שעליית הריבית יצרה כשל שוק אחר שאיש לא חשב עליו, והוא הקושי וחוסר הוודאות לרכוש דירה בתנאי ריבית גבוהים. בעוד היזמים למדו להתגבר על כך במבצעי 90/10 הידועים, המוכרים בשוק היד שנייה נותרו החוליה החלשה והם מתקשים למכור.
פרויקט התחדשות תקוע? הפתרונות שלא חשבתם עליהם
המדריך להישרדות פיננסית בשוק הנדל"ן המשתנה
המחירים נתקעו במקום מאז סוף 2023
לפי ניתוח הנתונים של אתר מדלן המבוסס על עסקאות דירות חדשות ויד שנייה, ניתן לראות כי בספטמבר 2021 הגיעו המחירים בפסגות אפק לשפל יחסי, כשמחיר דירה ממוצע עמד על 1.59 מיליון שקל, ואז עד לסוף 2022 זינקו המחירים עד לשיא של כ־3 מיליון שקל לדירה. אלא שאז החלו המחירים לרדת וכיום מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון שקל, ירידה של 14%. את האנומליה שבשכונה ניתן לראות כשמבדילים בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה. הדירות החדשות רשמו מאז ספטמבר 2021 עליות מחירים כמעט רציפה מכ־1.5 מיליון שקל לכ־3.6 מיליון שקל בממוצע כעת. כשמדובר על דירות מיד שנייה, התוצאה שונה. החל מדצמבר 2022 רואים ירידת מחירים מתמשכת, מכ־3.1 מיליון שקל בממוצע ל־2.5 מיליון שקל בסוף 2023, ירידה של 19%. כיום המחיר נותר פחות או יותר דומה — 2.5–2.6 מיליון שקל. בתקופה זו, לשם המחשה, מחירי הדירות בכלל הארץ נותרו כמעט ללא שינוי. גם בהשוואה לשכונות אחרות שבהן היו שיווקים מסיביים לא רואים תופעה דומה — בכרמי גת, למשל, נרשמה ירידת מחירים מספטמבר 2022 ועד עתה של כ־9%.

אחת הזוכות במחיר למשתכן היא ק', שרכשה דירת 5 חדרים בפסגות ב־2016 והמשיכה להתגורר בצפון. "אנחנו רוצים מקום משלנו. אחרי 5 שנים יכולנו למכור את הדירה בהתאם לתנאי הרכישה של מחיר למשתכן, השכן שלי פרסם את דירתו למכירה ולא רציתי להפריע לו במכירה אז המתנתי, אבל אז ראיתי שעוד הרבה דירות מהשכונה פורסמו למכירה, ובאמצע 2023 פרסמתי את הדירה שלנו", היא מספרת, "מאז הפרסום קיבלתי פניות רק ממתווכים. הם מפרסמים במחיר התחלתי של 2.7 מיליון שקל ואפילו ב־2.9 מיליון שקל אבל בהמשך די מהר הם מבקשים להתפשר על מחירים נמוכים בהרבה, של 2.5 ואפילו 2.4 מיליון שקל. יש גם פניות מאנשים פרטיים אבל הם זיהו שיש כאן בעיה נקודתית ומנסים להוריד במחיר. הבעיה שיש כאן לא מעט רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור את הדירה".

ע' רכש את דירתו לפני 8 שנים ב־1.25 מיליון שקל וגם הוא ממתין לקונה כבר מספר חודשים ומקבל מעט מאוד פניות, "לפני המלחמה דיברו על מחירים של 3.1–3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, התחילה המלחמה ומחירי הדירות צנחו. אני לא יודע למה זה קורה דווקא כאן, בגדרה, ואפילו בלוד דירות כאלה נמכרות ב־3.1 מיליון שקל. פרסמתי ב־3 מיליון שקל ואני מחכה, בעיניי זה מחיר הזוי. אין מתעניינים, ואני מפרסם כבר חודשיים וחצי".
מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן אומר כי זו בדיוק התוצאה שהמשרד ייחל לה. "בשנים האחרונות שיווקנו מעל 100 אלף יחידות בשנה, וידענו שאנחנו אמורים לראות בשלב מסוים ירידת מחירים ובטח לא עליית מחירים. יש פער שמצטמצם ואנחנו נמצאים במקום טוב, אנחנו רואים החל מ־2023 בלימה של מחירי הדיור. זה תוצר של הריבית אבל גם של ההיצע הגדול שיצא אל השוק. אנחנו יכולים רק לברך על כך שמדיניות ההיצע שלנו עובדת, כי בסוף, המשימה שלנו היא לא להשיא הון לבעלי הדירות אלא לייצר להם דירה", הוא הסביר.
יחד עם זאת, מורגנשטרן הודה כי בכל הקשור לדירות שנמכרות על ידי יזמים — הוא סבור שיש כשל שוק. "צריך לשאול איך היזמים מצליחים לא להוריד מחיר ריאלית, וזה הרבה בגלל הבנקים. יש שם מחלקות עסקיות שמלמדות אותם איך לשמר את המחירים. יזם שמכר ב־2 מיליון שקל לפני שבוע, לא יכול למכור אחרי שבוע ב־1.9 מיליון שקל, אז הוא יעשה מבצע שהאזרח שמחזיק דירה בודדת לא יכול לעשות אותו. זה מסמל שיש כשלים עם מערכת בנקאית שהיא גוף ריכוזי, זו אנומליה ופנינו בנושא גם לממונה על הבנקים. היינו רוצים לראות ירידות מחירים גם במחירי הדירות החדשות".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר גם הוא כי זו התוצאה הרצויה: "התרחיש שאנחנו רואים כעת בפסגות אפק הוא התוצאה שהמדינה כיוונה אליה כשיצאה עם מחיר למשתכן. לצד הצער האמיתי על מי שרכשו דירות להשקעה באזור ולא מצליחים כעת למכור אותן, צריך לומר שזו בדיוק היתה המטרה — ליצור היצע גדול שיוריד את המחירים גם במיקום שנחשב לאטרקטיבי במרכז המדינה".
היצע גדול מוריד את המחיר
צריך לזכור שרוכשי מחיר למשתכן קיבלו הטבה משמעותית מהמדינה, ועל הנייר הדירות שרכשו רשמו תשואה יפה. עם זאת, זה עדיין לא פותר את הבעיה שלהם כעת למכור את הדירות.
אוראל פרץ, זכיינית רימקס מסודרים בראש העין, אומרת: "בפסגות אפק, השכונה שבה אנחנו מתמחים, הרבה מהדירות נמכרו במחיר למשתכן ובסוף תקופת ההמתנה הרבה רוכשים הוציאו את הדירות למכירה", היא אומרת, "זה קרה בבת אחת וזה משפיע על המחירים, יש גם הבדל בתוך השכונה: יש אזור שמתאפיין בדירות שהן בעיקר ממחיר למשתכן והן קצת יותר זולות לעומת אזורים אחרים". לצד זאת פרץ אומרת כי פסגות אפק עדיין השכונה היקרה ביותר בראש העין, וגם זו עם קפיצת המחירים הגדולה ביותר.
פרץ מצביעה על בעיה נוספת — מבצעי הקבלנים, שבדומה למגמה הארצית מושכים רוכשים רבים גם בראש העין לשוק הדירות החדשות. תנאי מימון הנדיבים מסוג 80/20 מאפשרים לדחות את מרבית התשלומים על הדירה לתקופה של 2־4 שנים, ובשוק של היום משמעות הדחייה היא תקווה לתנאי ריבית טובים יותר בהמשך עבור רוכשים שעבורם זוהי הדירה הראשונה, ולמשפרי הדיור היא מאפשרת למכור את הדירה הקיימת ללא לחץ.
יובל בכר, מתווך מקבוצת חיבורים נדל"ן — ראש העין אומר כי המתווכים מנסים להתאים את הלקוחות למציאות, אבל יש לקוחות שמסרבים להקשיב. "עסקאות נסגרות רק אם שני הצדדים מעוניינים, בתקופה האחרונה המכירות ירדו, יש כאן היצע מאוד גדול", הוא מספר.

 

[דג תמנון]

הבוקר בכלכליסט:
ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים
https://www.calcalist.co.il/real-es...p&utm_term=hy2gzn3s1l&utm_content=Article_Top

ספוילר: הכתבה המלאה

ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים
תום תקופת האיסור על מכירת דירות מחיר למשתכן שחרר לשוק מאות יחידות בשכונת פסגות אפק, בזמן ששוק יד השנייה קפוא. התוצאה - ירידת מחירים של 20% בתוך שנתיים. "יש רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור"
דותן לוי
|
06:08, 11.03.25

ב־2010 הציגו לציבור שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, וראש עיריית ראש העין דאז, משה סיני, את מתחם המגורים המתוכנן בשכונת פסגות אפק בראש העין כמתחם "הגדול של אזור המרכז". באותה העת התגוררו בעיר כ־40 אלף תושבים. בשכונה שווקו בסך הכול כ־10,000 יחידות דיור, מחציתן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. המכרזים הגדולים של תוכנית הדיור הממשלתית יצאו לדרך בין השנים 2014–2018, וכחלק מהמגבלות, על רוכשי הדירות המסובסדות חל איסור למכירתן במשך 5 שנים ממועד קבלת הדירה. הדירות הראשונות שוחררו למכירה באמצע 2023, והיתר בהדרגה עד היום. מאז, למעשה יותר משנה וחצי, בעלי הדירות מתקשים למכור והמחירים יורדים.

שכונת פסגות אפק מהווה מקרה בוחן מעניין למה קורה בשוק כשמאות דירות יוצאות למכירה באותה עת, כשמלכתחילה שוק דירות היד השנייה מצוי בקיפאון כבר תקופה ארוכה. לפי הנתונים של אתרי המכירות יד שתיים ומדלן, בשכונת פסגות אפק יש כיום כ־400 דירות שעומדות למכירה, 4–5 חדרים, וזאת בנוסף לדירות שנמכרות על ידי מתווכים. מדובר במספר גדול בכל קנה מידה שמתרחש מכמות גדולה של רוכשי מחיר למשתכן שביצעו את העסקה לטובת השקעה - כלומר, רכשו את דירתם הראשונה בשכונה, אך בחרו מסיבות שונות שלא להתגורר בה. לרוכשים אלה היתה כאמור מגבלה שלא אפשרה להם למכור את הדירה בתקופה של לפחות 5 שנים ממועד קבלת הדירה, ועבור חלקם, המועד הזה הגיע וכעת הם יכולים למכור את הדירות. אלא שכמוהם יש עוד מאות רוכשים, והדירות נותרות על המדף. מצבם של הזוכים עשוי להיות אף יותר בעייתי, אם חלקם ביקש לשפר דיור ורכש דירה על הנייר, מתוך הנחה שימכרו את שלהם במחיר מסוים. השיווקים של מחיר למשתכן נמשכו בשכונה גם לתוך השנים 2021–2023, כך שההיצע הדירות על המדף עוד עשוי לגדול.

ההיצע הגדול שהשתחרר אל השוק במהלך השנים האחרונות מבטא למעשה את התוכנית המקורית של משרד השיכון ב־15 השנים האחרונות, מאז החלו מחירי הדירות לטפס. כל שרי השיכון טיפלו כל אחד במשמרתו גם בצד הביקוש, בעיקר באמצעות הגדלת מס הרכישה שירחיק מעט את המשקיעים, וניסו לטפל גם בצד ההיצע, שלוקח שנים ארוכות לפתור. השיווקים שמשתחררים אל השוק כעת לאחר שנים של מחיר למשתכן, נסגרו בשלב שבו תנאי הריבית היו נוחים ואיש לא התרגש מכך שחלק מהזוכים רכשו את הדירות להשקעה. אלא שעליית הריבית יצרה כשל שוק אחר שאיש לא חשב עליו, והוא הקושי וחוסר הוודאות לרכוש דירה בתנאי ריבית גבוהים. בעוד היזמים למדו להתגבר על כך במבצעי 90/10 הידועים, המוכרים בשוק היד שנייה נותרו החוליה החלשה והם מתקשים למכור.
פרויקט התחדשות תקוע? הפתרונות שלא חשבתם עליהם
המדריך להישרדות פיננסית בשוק הנדל"ן המשתנה
המחירים נתקעו במקום מאז סוף 2023
לפי ניתוח הנתונים של אתר מדלן המבוסס על עסקאות דירות חדשות ויד שנייה, ניתן לראות כי בספטמבר 2021 הגיעו המחירים בפסגות אפק לשפל יחסי, כשמחיר דירה ממוצע עמד על 1.59 מיליון שקל, ואז עד לסוף 2022 זינקו המחירים עד לשיא של כ־3 מיליון שקל לדירה. אלא שאז החלו המחירים לרדת וכיום מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון שקל, ירידה של 14%. את האנומליה שבשכונה ניתן לראות כשמבדילים בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה. הדירות החדשות רשמו מאז ספטמבר 2021 עליות מחירים כמעט רציפה מכ־1.5 מיליון שקל לכ־3.6 מיליון שקל בממוצע כעת. כשמדובר על דירות מיד שנייה, התוצאה שונה. החל מדצמבר 2022 רואים ירידת מחירים מתמשכת, מכ־3.1 מיליון שקל בממוצע ל־2.5 מיליון שקל בסוף 2023, ירידה של 19%. כיום המחיר נותר פחות או יותר דומה — 2.5–2.6 מיליון שקל. בתקופה זו, לשם המחשה, מחירי הדירות בכלל הארץ נותרו כמעט ללא שינוי. גם בהשוואה לשכונות אחרות שבהן היו שיווקים מסיביים לא רואים תופעה דומה — בכרמי גת, למשל, נרשמה ירידת מחירים מספטמבר 2022 ועד עתה של כ־9%.

אחת הזוכות במחיר למשתכן היא ק', שרכשה דירת 5 חדרים בפסגות ב־2016 והמשיכה להתגורר בצפון. "אנחנו רוצים מקום משלנו. אחרי 5 שנים יכולנו למכור את הדירה בהתאם לתנאי הרכישה של מחיר למשתכן, השכן שלי פרסם את דירתו למכירה ולא רציתי להפריע לו במכירה אז המתנתי, אבל אז ראיתי שעוד הרבה דירות מהשכונה פורסמו למכירה, ובאמצע 2023 פרסמתי את הדירה שלנו", היא מספרת, "מאז הפרסום קיבלתי פניות רק ממתווכים. הם מפרסמים במחיר התחלתי של 2.7 מיליון שקל ואפילו ב־2.9 מיליון שקל אבל בהמשך די מהר הם מבקשים להתפשר על מחירים נמוכים בהרבה, של 2.5 ואפילו 2.4 מיליון שקל. יש גם פניות מאנשים פרטיים אבל הם זיהו שיש כאן בעיה נקודתית ומנסים להוריד במחיר. הבעיה שיש כאן לא מעט רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור את הדירה".

ע' רכש את דירתו לפני 8 שנים ב־1.25 מיליון שקל וגם הוא ממתין לקונה כבר מספר חודשים ומקבל מעט מאוד פניות, "לפני המלחמה דיברו על מחירים של 3.1–3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, התחילה המלחמה ומחירי הדירות צנחו. אני לא יודע למה זה קורה דווקא כאן, בגדרה, ואפילו בלוד דירות כאלה נמכרות ב־3.1 מיליון שקל. פרסמתי ב־3 מיליון שקל ואני מחכה, בעיניי זה מחיר הזוי. אין מתעניינים, ואני מפרסם כבר חודשיים וחצי".
מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן אומר כי זו בדיוק התוצאה שהמשרד ייחל לה. "בשנים האחרונות שיווקנו מעל 100 אלף יחידות בשנה, וידענו שאנחנו אמורים לראות בשלב מסוים ירידת מחירים ובטח לא עליית מחירים. יש פער שמצטמצם ואנחנו נמצאים במקום טוב, אנחנו רואים החל מ־2023 בלימה של מחירי הדיור. זה תוצר של הריבית אבל גם של ההיצע הגדול שיצא אל השוק. אנחנו יכולים רק לברך על כך שמדיניות ההיצע שלנו עובדת, כי בסוף, המשימה שלנו היא לא להשיא הון לבעלי הדירות אלא לייצר להם דירה", הוא הסביר.
יחד עם זאת, מורגנשטרן הודה כי בכל הקשור לדירות שנמכרות על ידי יזמים — הוא סבור שיש כשל שוק. "צריך לשאול איך היזמים מצליחים לא להוריד מחיר ריאלית, וזה הרבה בגלל הבנקים. יש שם מחלקות עסקיות שמלמדות אותם איך לשמר את המחירים. יזם שמכר ב־2 מיליון שקל לפני שבוע, לא יכול למכור אחרי שבוע ב־1.9 מיליון שקל, אז הוא יעשה מבצע שהאזרח שמחזיק דירה בודדת לא יכול לעשות אותו. זה מסמל שיש כשלים עם מערכת בנקאית שהיא גוף ריכוזי, זו אנומליה ופנינו בנושא גם לממונה על הבנקים. היינו רוצים לראות ירידות מחירים גם במחירי הדירות החדשות".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר גם הוא כי זו התוצאה הרצויה: "התרחיש שאנחנו רואים כעת בפסגות אפק הוא התוצאה שהמדינה כיוונה אליה כשיצאה עם מחיר למשתכן. לצד הצער האמיתי על מי שרכשו דירות להשקעה באזור ולא מצליחים כעת למכור אותן, צריך לומר שזו בדיוק היתה המטרה — ליצור היצע גדול שיוריד את המחירים גם במיקום שנחשב לאטרקטיבי במרכז המדינה".
היצע גדול מוריד את המחיר
צריך לזכור שרוכשי מחיר למשתכן קיבלו הטבה משמעותית מהמדינה, ועל הנייר הדירות שרכשו רשמו תשואה יפה. עם זאת, זה עדיין לא פותר את הבעיה שלהם כעת למכור את הדירות.
אוראל פרץ, זכיינית רימקס מסודרים בראש העין, אומרת: "בפסגות אפק, השכונה שבה אנחנו מתמחים, הרבה מהדירות נמכרו במחיר למשתכן ובסוף תקופת ההמתנה הרבה רוכשים הוציאו את הדירות למכירה", היא אומרת, "זה קרה בבת אחת וזה משפיע על המחירים, יש גם הבדל בתוך השכונה: יש אזור שמתאפיין בדירות שהן בעיקר ממחיר למשתכן והן קצת יותר זולות לעומת אזורים אחרים". לצד זאת פרץ אומרת כי פסגות אפק עדיין השכונה היקרה ביותר בראש העין, וגם זו עם קפיצת המחירים הגדולה ביותר.
פרץ מצביעה על בעיה נוספת — מבצעי הקבלנים, שבדומה למגמה הארצית מושכים רוכשים רבים גם בראש העין לשוק הדירות החדשות. תנאי מימון הנדיבים מסוג 80/20 מאפשרים לדחות את מרבית התשלומים על הדירה לתקופה של 2־4 שנים, ובשוק של היום משמעות הדחייה היא תקווה לתנאי ריבית טובים יותר בהמשך עבור רוכשים שעבורם זוהי הדירה הראשונה, ולמשפרי הדיור היא מאפשרת למכור את הדירה הקיימת ללא לחץ.
יובל בכר, מתווך מקבוצת חיבורים נדל"ן — ראש העין אומר כי המתווכים מנסים להתאים את הלקוחות למציאות, אבל יש לקוחות שמסרבים להקשיב. "עסקאות נסגרות רק אם שני הצדדים מעוניינים, בתקופה האחרונה המכירות ירדו, יש כאן היצע מאוד גדול", הוא מספר.

דנו בעניין באשכול המחיר למשתכן, מצטט מה שכתבתי שם - באמת רלוונטי למחירי הדירות - וכן את דברי @עוד עו"ד שחושפים את צביעותה של הכתבה.

בסוף, זו הדרך היחידה שתכנית מחיר למשתכן כן עזרה למחירי הדיור, ואסביר.
כמו פסגות אפק, גם רמה ד' בבית שמש חווה עכשיו ירידות מחירים. שלא במקרה זה קרה מיד אחרי שמאות רוכשים פוטנציאליים נפלטו מהשוק אחרי שזכו ברמה ה'2 בעיר ושלא במקרה זה קורה במקביל לתחילת שחרור מגבלת שבע השנים של ראשוני הזוכים בשכונה. אם זה לא מספיק, בשלש השנים הקרובות - מידי כמה חודשים ישתחררו שם לשוק עוד ועוד דירות שתסור מהם המגבלה - אלפי דירות בסה''כ - כך שקיפאון ודאי ימשיך שם וכל זה בזכות מחיר למשתכן.
לסיכום: אחרי כל הטענות שיש גם לי על מחיר למשתכן ספציפית, בשכונות וערים בהן יש הצפה של הגרלות השוק לפחות קופא.
ועל כלכליסט צריך לומר: עיתונאות נבזית, תקופה הם מפמפמים שחוץ מלנפח את כיסי הזוכים אין בתכנית כל תועלת וכשהנה מגיעים נתונים שבמקומות ספציפיים דווקא יש לתכנית השפעה - הם מתלוננים על פגיעה בזוכים. לא פחות מחוצפה.

אוקיי, בדקתי.
הדירות נקנו בכ800,000 ש"ח לדירת 4 חדרים 100 מ"ר.
כלומר, מכירה ב2.5 מיליון (במקום ב3 מיליון) זה עדיין רווח מטורף, ואין מה לרחם על הזוכים...

 

[ניק 31137]

דנו בעניין באשכול המחיר למשתכן, מצטט מה שכתבתי שם - באמת רלוונטי למחירי הדירות - וכן את דברי @עוד עו"ד שחושפים את צביעותה של הכתבה.

למה צביעות?
אני ממש לא מסכימה.
אם לוקחים בחשבון את עלויות המשכנתא והריביות + השכירות לכל התקופה+ ריביות גבוהות מאוד למי שקנה בינתיים דירה אחרת אז הרווח כבר לא כזה מטורף, אם בכלל.
אנשים קוראים לזה "רווח" אבל למעשה כל יום שהדירה ריקה (או מושכרת בפחות מעלות המשכנתא) בלי יכולת למכור אותה, הקונה מפסיד כסף והרבה, ואף אחד לא מבטיח שעוד שנה לא נראה ירידות של מליון שקל או יותר בערך הדירה.
הרווח התיאורטי לא מעניין את הקונה רק את המדינה שיכולה לנופף בהישגים ואת הקונים התמימים שזכו במחיר למשתכן מאז ועד היום (או בעלי אינטרסים שמשכנעים שאת הציבור שמחיר למשתכן זה הפיתרון האולטימטיבי, תמיד, לכל אחד)

 

[דג תמנון]

אם לוקחים בחשבון את עלויות המשכנתא והריביות + השכירות לכל התקופה+ ריביות גבוהות מאוד למי שקנה בינתיים דירה אחרת אז הרווח כבר לא כזה מטורף, אם בכלל.

אין בכל אלו כדי למחוק לחלוטין רווח לא ריאלי של 1,450,000. יש לזכור גם שסכום ההשקעה היה 800,000 ש''ח בלבד(!)

 

[ניק 31137]

אין בכל אלו כדי למחוק לחלוטין רווח לא ריאלי של 1,450,000. יש לזכור גם שסכום ההשקעה היה 800,000 ש''ח בלבד(!)

ייתכן, אבל זה מקרה בוחן ראשון!
הכתבה מנסה להציף את ההשלכות האפשריות הלא פנטסטיות של מחיר למשתכן במקרה של האטה בשוק הנדל"ן. זו דוגמא בלבד!
היום באף מקום הרווח התאורטי ממחיר למשתכן לא מתקרב לסכומים האלו.
בעיני, יש פה קריאת השכמה לאנשים שרוצים היום לקנות במחיר למשתכן דירה להשקעה (למגורים זה נושא לגמרי נפרד) לבדוק היטב היטב את הנתונים ולקחת בחשבון את האפשרות שהרווח יהיה קטן מאוד, אם בכלל
(יכולה להעיד ממקום אישי שזכינו מקום 5 בהגרלה מסויימת וויתרנו אחר כבוד על הזכייה ולא מצטערים לרגע ב"ה)

 

[דג תמנון]

ייתכן, אבל זה מקרה בוחן ראשון!
הכתבה מנסה להציף את ההשלכות האפשריות הלא פנטסטיות של מחיר למשתכן במקרה של האטה בשוק הנדל"ן. זו דוגמא בלבד!
היום באף מקום הרווח התאורטי ממחיר למשתכן לא מתקרב לסכומים האלו.
בעיני, יש פה קריאת השכמה לאנשים שרוצים היום לקנות במחיר למשתכן דירה להשקעה (למגורים זה נושא לגמרי נפרד) לבדוק היטב היטב את הנתונים ולקחת בחשבון את האפשרות שהרווח יהיה קטן מאוד, אם בכלל
(יכולה להעיד ממקום אישי שזכינו מקום 5 בהגרלה מסויימת וויתרנו אחר כבוד על הזכייה ולא מצטערים לרגע ב"ה)

אבל זה מה שאני טוען, שספציפית בשכונה הזו שיש בה 5,000 דירות במחיר למשתכן התוצאות היו מאד פנטסטיות - קיפאון אם לא ירידת מחירים. למי אכפת ממי שבא לעשות סיבוב על מחיר למשתכן? זו הייתה מטרת התכנית? אם עושי הסיבוב מפסידים (יענע מפסידים...) זה אכפת לנו? כל עוד המחירים יורדים זו תופעה מבורכת.
לסיכום: השכונה הזו מצטרפת לרמב''ש ד' ואולי יש כאן מגמה: (אני הראשון שזיהה ) שכונה או עיר שמבוססת על מחיר למשתכן תחווה לכל הפחות קיפאון מחירים ככל שישתחררו הדירות המוגרלות לשוק.

 

[בית שימשי]

צינון או תיקון? מאז 2010 לא נרשמה פעילות כזו נמוכה בשוק הדיור
שנה חדשה-מגמה חדשה? לאחר רצף של עליות בשנת 2024 שהגיעו לשיאו בדצמבר, שוק הנדל"ן הישראלי רושם האטה חדה בינואר 2025 עם אחת הרמות הנמוכות ביותר של רכישת דירות בעשור האחרון. האם זה סימן לצינון ממושך או תיקון רגעי בשוק?

 

[עולם כמנהגו נוהג]

לסיכום: השכונה הזו מצטרפת לרמב''ש ד' ואולי יש כאן מגמה: (אני הראשון שזיהה ) שכונה או עיר שמבוססת על מחיר למשתכן תחווה לכל הפחות קיפאון מחירים ככל שישתחררו הדירות המוגרלות לשוק.

יש מידע מבוסס על ירידת מחירים בד'? כי באמת שומעים לאחרונה על מלא דירות שמשוחררות לשוק.

 

[דג תמנון]

יש מידע מבוסס על ירידת מחירים בד'? כי באמת שומעים לאחרונה על מלא דירות שמשוחררות לשוק.

על דירות יד 2 - בהחלט.
דובר כאן רבות בין היתר מפי המתווך תושב השכונה @ירמי וולדמן .

 

[דוד לידר]

אבל זה מה שאני טוען, שספציפית בשכונה הזו שיש בה 5,000 דירות במחיר למשתכן התוצאות היו מאד פנטסטיות - קיפאון אם לא ירידת מחירים. למי אכפת ממי שבא לעשות סיבוב על מחיר למשתכן? זו הייתה מטרת התכנית? אם עושי הסיבוב מפסידים (יענע מפסידים...) זה אכפת לנו? כל עוד המחירים יורדים זו תופעה מבורכת.
לסיכום: השכונה הזו מצטרפת לרמב''ש ד' ואולי יש כאן מגמה: (אני הראשון שזיהה ) שכונה או עיר שמבוססת על מחיר למשתכן תחווה לכל הפחות קיפאון מחירים ככל שישתחררו הדירות המוגרלות לשוק.

מה יקרה לדעתכם במקומות שפחות מבוססים על מחיר למשתכן? וגם איפה שיש מחיר למשתכן, מה קורה בשנים שלפני בדירות הרגילות? תוך כמה זמן ההיצע נספג? האם ניתן לומר שגם במרכז הארץ יש כעת עודף היצע?

 

[דג תמנון]

מה יקרה לדעתכם במקומות שפחות מבוססים על מחיר למשתכן? וגם איפה שיש מחיר למשתכן, מה קורה בשנים שלפני בדירות הרגילות? תוך כמה זמן ההיצע נספג? האם ניתן לומר שגם במרכז הארץ יש כעת עודף היצע?

גם התאוריה שלי מבוססת על סביבת ריבית גבוהה + הרבה בניה בשכונות הספציפיות האלו שהחלו ליצור את הקיפאון אך אך המכה בפטיש היא העובדה שכל הזמן משתחררות ממחיר למשתכן עוד ועוד דירות עם מנגנון שחרור מושהה... מה שגורם שההיצע לא מצליח להספג. (עד שנספג קצת משתחררת עוד הגרלה)
בשכונות מבוקשות בלי מחיר למשתכן לדעתי גם עודף ההיצע יספג בסוף - איני יודע להצביע על זמנים, וכן, יש הרבה טענות על עודף היצע במרכז.
איני מבין גדול, אני רק עוקב זמן רב אחרי רמב''ש ד' והכתבה מהיום שמחה אותי מאד...