דיון מחירי הדירות לאן?

[דג תמנון]

כמה זמן זה כסיף מבית שמש ?
הרי בית שמש היא כהיום מרכז - כמעט כמו ב"ב וי-ם

אנחנו עדיין לא שם, אבל בהחלט נהיה שם עוד כמה שנים ולמשך מספר לא מבוטל של שנים.
(כל זמן שדמוגרפית מאסת הזוגות החרדיים הצעירים תצא מבית שמש.)
(לדוג', בציבור הליטאי המאסה הגדולה היום היא בק''ס)

 

[אחת--]

לפי זה נראה שמחירי הדירות יעלו ל 5 או 6 מליון בעוד עשור.. (הביקוש גדל - וההיצע לא)

 

[nigun]

יש בעיה מהותית במיקום !
יש בעיה במרחק מהמרכז !

באופן אישי אני גר בביתר והדבר האחרון שמעניין אותי זה המרחק לבני ברק
וגם בירושלים אני מבקר רק פעם בכמה חודשים.

השיקולים שלי בבחירת מקום מגורים (ונראה לי שגם של הסובבים אותי)
הוא קודם קהילה ומוסדות מתאימים
אחר כך שירותים חנויות, קופת חולים, בנק, תחבורה ציבורית
וכן תעסוקה זה נושא חשוב

הנושא של קהילה ושירותים מושפע בעיקר מהגודל של העיר
ולא משנה איפה העיר אם יש בה 20 אלף יח"ד יש בה מקום להקים מגוון של מוסדות וקהילות וכן יפתחו שם כל סוגי החנויות ולא יהיה הרגשה של כפר (ע"ע עמנואל)

אמנם תמיד יהיה את השיקול של מרחק מהמשפחה ומקומות תעסוקה חוץ למה שהעיר יכולה לספק לעצמה.

אבל חושב שהמצב של התעסוקה בכסיף יהיה יותר טוב מאשר בטבריה/צפת/הר יונה
כי גם באר שבע יכולה לספק מקומות תעסוקה, וכן לגבי קרבה למשפחה אם יש 20 יח"ד בעיר יהיה תח"צ בתדירות גבוהה לכל הריכוזים במרכז אז לא יהיה נורא לעלות על אוטובוס אחרי חתונה ולהגיע אחרי שעתיים במקום 45 דקות.

כמובן תמיד יהיו כאלו שיהיה שווה להם להשאר במרכז כי העבודה שלהם שם אבל לא צריך שהעיר תהיה מתאימה לכולם, ומספיק שיעברו אלו שיכולים לגור בפריפריה ויורידו את הלחץ מהביקוש במרכז וכך כולם יצאו נשכרים.

 

[nigun]

כרגע אם אני חייב להדרים אני חושב שעדיף לשים משקל על עוד שכונה חרדית באופקים-נתיבות

יש מי שיטען שבזמן שמשווקים את כסיף לא לקדם שכונות אחרות בערים בסביבה כדי ליצור מומנטום לעיר.
אבל מנסיון העבר נראה שלא נכון להתפתות לרעיונות כאלו וכל מה שאפשר לקדם לקדם.

למעשה נראה שיש מקום לגם וגם כי הביקוש עולה בצורה אקספוננציאלית וגם אם יקימו עוד כמה שכונות בערים בדרום לא יספיק

 

[nigun]

כמובן תמיד יהיו כאלו שיהיה שווה להם להשאר במרכז כי העבודה שלהם שם אבל לא צריך שהעיר תהיה מתאימה לכולם, ומספיק שיעברו אלו שיכולים לגור בפריפריה ויורידו את הלחץ מהביקוש במרכז וכך כולם יצאו נשכרים.

אם למשל יצליחו לעשות קמפיין ולשכנע אנשים לעשות אקזיט ולמכור את הדירה במרכז ב2-3 מליון ש"ח ולקנות בכסיף ב900 א"ש, ולהשאר בכולל עד סוף החיים.
וגם אם לא למכור אתה דירה במרכז להשכיר אותה ב7-8 אלף לחודש ולשלם משכנתא קטנה על הדירה בכסיף.
זה יצור מצב שבבת אחת יכנסו לשוק מאות (או אפילו אלפי) דירות פנויות במרכז ויצנן את השוק במשהו (וצינון כזה יכול ליצור אפקט שיבריח משקיעים מהמרכז)

 

[בית שמשניק]

ליאור באקאלו
דו"ח המשכנתאות של בנק ישראל מצביע על שיא ברמת הפיגורים מאז תחילת המדידה. מניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות עולה כי סכום הפיגורים מגיע לכ-3.9 מיליארד שקל - גידול של כ-15% מתחילת 2024
@N12chat

 

[אופקים 1]

ליאור באקאלו
דו"ח המשכנתאות של בנק ישראל מצביע על שיא ברמת הפיגורים מאז תחילת המדידה. מניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות עולה כי סכום הפיגורים מגיע לכ-3.9 מיליארד שקל - גידול של כ-15% מתחילת 2024
@N12chat

אבל זה עדיין עומד רק על 0.6% מהמשכנתאות

ספוילר: כתבה בגלובס

בנק ישראל: שיא חדש בפיגורי המשכנתאות​

בחודש שעבר נרשם שיא של פיגורים בהחזרי משכנתאות והוא הגיע לסך של 3.6 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל • ההיקף מהווה 0.6% מסך המשכנאות, אך מדובר בנתון עקבי שעולה בחודשים האחרונים​

אריק מירובסקי13:07

שוק המשכנתאות לדירות / אילוסטרציה: Shutterstock, Yuri Dondish

5

המצב הכלכלי ממשיך להכביד את מצבם של ללווי המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל עולה, כי בחודש שעבר נרשם שיא של פיגורים בהחזרי משכנתאות וכי הוא הגיע לסך של 3.6 מיליארד שקל. מדובר אמנם ב-0.6% מיתרות החובות בעבור משכנתאות, אך יחד עם זאת מדובר באלפי לווים שמצבם הכלכלי אינו מאפשר להם לעמוד בהחזרי המשכנתאות. הקשיים באים לידי ביטוי גם בצורה של עלייה משמעותית במספר מיחזורי המשכנתאות החודשיים.


בנק ישראל מונה את הפיגורים, משעה שהלווים לא מצליחים לעמוד בהחזרים יותר מ-90 יום. בחודשי המלחמה הראשונים הנתונים קפצו ב-22% והגיעו לרמה של כמעט 3.3 מיליארד שקל, אך לאחר מכן נרשמה ירידה והתייצבות במספרים, שברבעון השלישי של שנה שעברה הגיעו לכ-3.1 מיליארד שקל. ואולם מחגי תשרי האחרונים ניכרת עלייה מחודשת של 10% ויותר בקצב הפיגורים במשכנתאות, שבחודשים האחרונים הגיעו לרמות של 3.5-3.4 מיליארד שקל, ובאפריל, כאמור, לשיא של 3.6 מיליארד שקל.
תמונה משלימה לקשיים הגוברים והולכים, שבפניהם עומדים משקי הבית לווי המשכנתאות, היא מיחזורי המשכנתאות. גם כאן נרשמו שיאים בחודשים הראשונים של המלחמה, אך במחצית השנייה של 2024 קצב המיחזורים ירד, וברבעון האחרון של שנה שעברה הוא הגיע לכ-4,300 בחודש. בארבעת החודשים הראשונים של השנה הוא קפץ לכ-5,400 בחודש. ההיקף הכלכלי של המיחזורים עלה מ-2.4 ל-3.3 מיליארד שקל בממוצע בחודש.

רוב המיחזורים נערכים בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית​

יש לציין, כי על אף הרפורמה שמקלה מאוד על מיחזור המשכנתאות בבנק אחר, עדיין רוב מוחלט של המיחזורים (כ-90%) נערכים בתוך הבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית.
לווי המשכנתא החדשים, לעומת זאת, הגדילו מעט את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים. סך הממוצע הגולמי של המשכנתאות שנלקחו בחודש אפריל הגיע ל-1.03 מיליון שקל; שני הסקטורים שהעלו את הממוצע הם המשקיעים, שלקחו בחודש שעבר משכנתא ממוצעת של 1.2 מיליון שקל, ורוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, שהמשכנתא הממוצעת שלהם הגיעה ל1.04 מיליון שקל. רוכשי דירות במסגרת תוכנית הדיור המסובסדת "מחיר מטרה" המשיכו את המגמה של החודשים האחרונים ולקחו משכנתא ממוצעת של 797 אלף שקל, שבימים אלה נחשבת לנמוכה. בסך הכל נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.05 מיליארד שקל.

בנק ישראל: שיא חדש בפיגורי המשכנתאות

www.globes.co.il

 

[דג תמנון]

ליאור באקאלו
דו"ח המשכנתאות של בנק ישראל מצביע על שיא ברמת הפיגורים מאז תחילת המדידה. מניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות עולה כי סכום הפיגורים מגיע לכ-3.9 מיליארד שקל - גידול של כ-15% מתחילת 2024
@N12chat

שוב העתונאים מערבבים את שכלנו עם נתוני הפחדה שמתעלמים מהנתון האמיתי הרלוונטי -

אבל זה עדיין עומד רק על 0.6% מהמשכנתאות

 

[Shiamum]

(לא יודע אם קשור לאשכול (אולי נדון במקום אחר), אבל קשור להיצע הדירות בכללי, לזה שיכול להיות שהבניינים בבית שמש יעברו לעשר קומות ובכלל לנתוני הביקוש שהוא מציג. הערת אגב, הנתונים הללו נראים לי תמוהים, וכי אין לכל כך הרבה אנשים קורת גג? הם גרים בשכירות בפועל, אז זה לא מחסור בדירות אלא מחסור בכסף.)

*יו״ר מטה הלאומי לתכנון בועידת הנדל״ן החרדי: ״הנחיתי את מוסדות התכנון לתכנן בשכונות ובערים חרדיות בנייני מגורים בני 10 קומות"*

*עיר חדשה בישראל בשם "כסיף" יוצאת לדרך - תופקד כבר בחודשים הקרובים״*

*״ראשי הערים סירבו לשלב חרדים בשכונות קיימות – נאלצנו ללכת על מהלך של ערים חדשות עבור כלל האוכלוסייה”*

יו”ר מטה התכנון הלאומי לתכנון, הרב נתן אלנתן, חשף הבוקר בוועידת הנדל”ן של עיתון ‘משפחה’, חברת טרא ונדל”ן מדיה׳, כי התוכנית להקמת העיר החרדית החדשה "כסיף" תופקד בחודשים הקרובים.

״לא רצינו ללכת למהלך של ערים חדשות – התפיסה שלנו הייתה שילוב חרדים בערים קיימות, עם שכונות ייעודיות״, אמר אלנתן. ״לצערנו, ראשי ערים סירבו לשתף פעולה, שמו רגליים וסגרו דלתות. נאלצנו לשנות כיוון״.

כמו כן, חשף אלנתן כי נתן הנחייה לכלל מוסדות התכנון לתכנן בשכונות ובערים חרדיות בנייני מגורים בני 10 קומות, זאת כדי לנצל את משאב הקרקע ולמקסם את יחידות הדיור בפרויקט פרויקט.

באשר לתכנון של יחידות דיור למגזר החרדי אמר אלנתן: ״כיום מונחות על שולחן התכנון כ-200 יחידות דיור כאשר 100 אלף מהן בערים חדשות ו-100 אלף בערים קיימות".

אלנתן הדגיש כי מדובר בצורך לאומי: ״בציבור הכללי חסרים שני מיליון יחידות דיור. אנחנו לא פועלים רק עבור הציבור החרדי – המטרה היא שכל זוג צעיר בישראל יוכל לקנות דירה״.

https://x.com/yoelituv/status/1926578425789022420

הנתון של 2 מליון יחידות דיור שחסרים זה לא מעניין אותכם?
איך זה מתיישב עם כל החשבונות של האנשים פה?

 

[בית שמשניק]

שוב העתונאים מערבבים את שכלנו עם נתוני הפחדה שמתעלמים מהנתון האמיתי הרלוונטי -

נכון ש0.6% זה מספר נמוך מאוד, אבל צריך לשים לב לסיפא של המשפט בכתבה בגלובס:

ההיקף מהווה 0.6% מסך המשכנאות, אך מדובר בנתון עקבי שעולה בחודשים האחרונים.​

למי שלא מתמצא כ"כ בסטטיסטיקה - המשפט "נתון עקבי שעולה בחודשים האחרונים" בהחלט מעורר חששות, כי אם המגמה תמשיך, זה כבר לא יהיה מספר כ"כ נמוך...

 

[דג תמנון]

נכון ש0.6% זה מספר נמוך מאוד, אבל צריך לשים לב לסיפא של המשפט בכתבה בגלובס:

ההיקף מהווה 0.6% מסך המשכנאות, אך מדובר בנתון עקבי שעולה בחודשים האחרונים.​

למי שלא מתמצא כ"כ בסטטיסטיקה - המשפט "נתון עקבי שעולה בחודשים האחרונים" בהחלט מעורר חששות, כי אם המגמה תמשיך, זה כבר לא יהיה מספר כ"כ נמוך...

ברור, אבל עלייה עקבית מהוווה חשש רק אם יש לה פוטנציאל להשפיע על השוק. וכשאלו האחוזים מתוך המשכנתאות מסופקני כמה זה יכול להשפיע.

 

[דג תמנון]

הנתון של 2 מליון יחידות דיור שחסרים זה לא מעניין אותכם?
איך זה מתיישב עם כל החשבונות של האנשים פה?

הופה!
נכון זה כיף לנופף בנתונים?

ענה לי בבקשה, אתה מכיר שני מליון משפחות שגרות ברחוב?
חסרים איפה?
מתי?
על פני 100 השנים הבאות?
כשמה קצב הבניה?

מחכה לתשובותיך.

 

[יצחק77]

שוב העתונאים מערבבים את שכלנו עם נתוני הפחדה שמתעלמים מהנתון האמיתי הרלוונטי -

וכמה מתוך המשכנתאות החדשות זה מחזור משכנתאות בעצם לווים שמתקשים?
וכמה מסך ההלוואות במשק הם לצריכה פרטית + עליה חדה אין לי זמן כעת לנבור בנתונים
אבל כדאי להביא את כל הנתונים ולא רסיסי מידע

 

[שמח-לעזור]

הגיע עת המבחן

עשרות אלפי דירות של זוכי מחיר למשתכן משתחררות השנה, בעיקר בערים עם ריכוז גבוה של פרויקטים מהשנים האחרונות.
מדובר בהזדמנויות רווח משמעותיות לזוכים, ובהצפה אפשרית בשוק היד השנייה. חלק מהדירות כבר מוצעות למכירה, אחרות עדיין ממתינות.
צפו ברשימה של הערים עם המספרים הגבוהים ביותר.
מעניין יהיה לעקוב כיצד הדבר ישפיע על שוק הדיור בתקופה הקרובה.
(חלק מהנכתב ע"פ דה מרקר)

 

[דג תמנון]

הגיע עת המבחן

עשרות אלפי דירות של זוכי מחיר למשתכן משתחררות השנה, בעיקר בערים עם ריכוז גבוה של פרויקטים מהשנים האחרונות.
מדובר בהזדמנויות רווח משמעותיות לזוכים, ובהצפה אפשרית בשוק היד השנייה. חלק מהדירות כבר מוצעות למכירה, אחרות עדיין ממתינות.
צפו ברשימה של הערים עם המספרים הגבוהים ביותר.
מעניין יהיה לעקוב כיצד הדבר ישפיע על שוק הדיור בתקופה הקרובה.
(חלק מהנכתב ע"פ דה מרקר)
צפה בקובץ המצורף 1972905

יפה!

רק לשים לב, שאחוז התשואה מחושב במגוחכות-מה כאילו הדירה נקנתה היום. אבל ללא ספק רווחים יפים.

 

[שמח-לעזור]

יפה!

רק לשים לב, שאחוז התשואה מחושב במגוחכות-מה כאילו הדירה נקנתה היום. אבל ללא ספק רווחים יפים.

שכתוב 112% זה כפול 2.1 ועלייה של 237% זה כפול 3.4?
כי אם לא, עלייה של 12% בשבע שנים זה הפסד ריאלי...

 

[דג תמנון]

בטוח? אם ככה רמלה ובאר שבע זה הפסד ריאלי, לא?
אפילו בית שמש בשבע שנים 168% זה לא וואהו

תן לי נתונים כמה הרמלאים, הבית שמשים והבאר-שבעאים שילמו למטר ונדון.

 

[פרישמן]

הנתון של 2 מליון יחידות דיור שחסרים זה לא מעניין אותכם?
איך זה מתיישב עם כל החשבונות של האנשים פה?

אסביר, וכבר כתבתי בהקדמה לידיעה, באמת שיעמום.
הנתון האמיתי הוא ש-30% במדינה חיים בשכירות. אבל זו תוצאה של ניהול סדר חיים כלכלי או סדרי עדיפויות או מזל.
לדעתי הוא התכוון ש-2 מיליון היו רוצים לקנות דירה אבל היא יקרה עבורם.
וזה ההבדל בין "חסרים" ל-"יקרים".

 

[די]

שכתוב 112% זה כפול 2.1 ועלייה של 237% זה כפול 3.4?

לכאורה תשואה של 168% זאת אומרת דירה שקנו אותה ב1 מיליון לפני 7 שנים
שווה היום 2.68 מיליון ש"ח.
השאלה היא כמה דירות מתוך הדירות האלו עומדות למכירה
ובכל מקרה מי שמוכר דירה כזו קונה דירה אחרת כך שהנתון הזה לא רלוונטי.
הנתון הרלוונטי הוא כמה דירות בונים בשנה.

 

[פרישמן]

אז מה יש לנו בעצם עד עכשיו:

1. יש ירידה מסוימת במחירי דירות יד2 (עדיין לא ברור בדיוק בכמה בכל מקום ומקום).

2. מבצעי הקבלנים מבטאים ירידה של 7% בפועל במחירי דירות חדשות. זאת בהמשך לעלייה במס' הדירות החדשות התקועות שלא נמכרות.

3. עלייה מתמדת בכמות דירות היד2 למכירה. כלומר, יותר ויותר מבינים שתהיה ירידה ורוצים למכור בשלב הזה.

4. עלייה במס' מוכרי דירות יד2 שמורידים את המחיר.

5. עלייה במס' הדירות החדשות בבנייה.

נ.ב. כל 'עלייה' זו ירידה בעצם.. כי זו עלייה בהיצע תבטא ירידה במחיר

ושוב אציין לקחת בחשבון שכשתסתיים המלחמה, יש שצופים שתהיה עלייה גדולה מחו"ל ועליית מחירי הדירות.

וקרדיט לכל הכותבים כי רבים המה

6. עלייה פיצפונת במס' פיגורי משכנתא.

גם עלייה של שתי עשיריות האחוז יש לה השפעה. צריך להמשיך לעקוב אם זו מגמה.

לרוב אנשים לא מחכים לפיגור אלא ממחזרים משכנתא או מוכרים את הדירה.

מה שמסביר אולי את סיכום הנתונים בהודעה לעיל.